【正文】 了項目的吸引力。 生活配套 市場上對生活配 套的重要性均有所認識，但限于自身規(guī)模的局限，大部分樓盤沒有自身的生活與其他配套，僅依靠市政的社會配套，只有少數(shù)大型樓盤以自身配套為賣點，如安廈 地 區(qū) 一房（ ㎡） 二房（ ㎡） 三房（ ㎡） 四房（ ㎡） 市中心 3050 7090 100120 140160 市 郊 / 80103 115140 150180 產(chǎn)品類型 市場產(chǎn)品類型豐富，有躍式、錯層、疊加等形式，市場供應充足。層高較低 ,有相當數(shù)量的層 高為 米的樓盤。 樓盤形式 桂林早期開發(fā)的樓盤多以多層為主，現(xiàn)在市面上銷售的普通型產(chǎn)品小高層帶電梯的份額已經(jīng)相當大（約 30%），相當數(shù)量樓盤既有多層又有小高層。以下分產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ,營銷策劃 ,媒體宣傳 ,消費者訪談調(diào)查 4 個主題 ,對桂林及臨桂房地產(chǎn)的市場狀況進行分析 : 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 1）住宅物業(yè) 金色嘉苑 時代花園 以下圖表是對本次桂林房地產(chǎn)調(diào)查住宅物業(yè)的概況，并結(jié)合基本數(shù)據(jù)和現(xiàn)場觀察做出分析和判斷： 項目基本情況 項目名稱 地址 電話 開發(fā)商 代理商 金水灣花園 桂林市臨桂縣金水路 2159188 桂林正通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 時代花園 桂林臨桂縣城世紀大道電信局旁 55820xx 桂林市臨桂縣仁橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 桂林市開元廣告營銷有限公司 金源太陽城 臨桂縣城大圓盤旺角大廈右 5597888 桂林東源房地產(chǎn) 米蘭春天 臨桂世紀大道 1 號 5582268 桂林振達 房地產(chǎn) 藍格顧問 恒利花園 金水路與機場路交匯處 5581222 桂林成信房地產(chǎn) 金世紀豪庭 臨林大世界 5581593 桂林長城房地產(chǎn) 大筆頭廣告策劃公司 彰泰利好時代 桂林市翠竹路 8 號 3838989 桂林彰泰實業(yè)開發(fā)有限公司 桂林市精銳廣告策劃有限公司 先鋒天地 鐘山南路汽車總站對面 3855111 桂林市興進實業(yè)有限責任公司、合通房地產(chǎn) 深海置業(yè) 七彩小康城 桂林城北入街開發(fā)區(qū) 桂林七彩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 安信置業(yè)、易居公司 金馬大廈 桂林市中山中 路與五美路交匯處 2821397 桂林華僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 羅馬花園 桂林市中山北路 10411 號 262088 桂林市中信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 桂林嘉匯物業(yè)咨詢有限公司 恒祥花園 桂林市滿江路 18 號 5812998 梧州中恒集團桂林房地產(chǎn)開發(fā)分公司 深海置業(yè) 金色嘉苑 城北區(qū)入業(yè)街偉四路與信二路交叉中心大圓盤處 2638598 署都股份 靈川縣署都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 日晨策劃 富庭苑 桂林市入業(yè)街開發(fā)區(qū) 6592888 桂林市國滿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、桂林雨田工貿(mào)有 限公司 豐澤園 桂林市普砣路 56 號 (航天賓館對面 ) 5811822 桂林市齊新房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、華鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司 桂林鑫源物業(yè)管理 安廈世紀城 桂林市崇信路 28 號 3812259 桂林市安廈開發(fā)有限公司、世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 安信置業(yè) 分析與判斷： 目前大部分開發(fā)商為本地開發(fā)商，開始有外地開發(fā)商進入，國內(nèi)一些知名的跨地域地產(chǎn)開發(fā)商尚未進軍桂林市場?！倍R桂縣也被規(guī)劃為西城區(qū)，市政府已做了遷移到此的計劃，加上其優(yōu)越的交通環(huán)境從而吸引了不少房地產(chǎn)商在此投資，并聚集了一批別墅群，與當?shù)芈浜蟮淖≌纬甚r明對比。 桂北板塊從城市發(fā)展的視角來看，設置有桂林北火車客站、桂林北火車站貨站、汽車客運北站、公交三公司等交通樞紐，是交通、貨運、物流的中心，圍繞這幾個交通樞紐，形成了一個交通物流和批發(fā)商貿(mào)中心區(qū)域。 市區(qū)東向的七星區(qū)，因為已經(jīng)發(fā)展了好幾年，發(fā)展得比較早，比較成熟，整個片區(qū)基本上已經(jīng)接近開發(fā)完成，市區(qū)內(nèi)剩下的土地余量也很少。 從以下數(shù)據(jù)可看到經(jīng)濟發(fā)展的狀況： 項目 20xx 年 金額 增長率 社會消費品零售總額 億元 % 工業(yè)總產(chǎn)值 億元 13% 財政收入 億元 % 稅收 327580 萬元 % 旅游收入 343404 萬元 % GDP 億元 % 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款 2826839 萬元 % 房地產(chǎn)投資 262400 萬元 % 商品房施工面積 萬平方米 % 新開 工面積 萬平方米 % 銷售建筑面積 萬平方米 % 空置面積 萬平方米 % 銷售額 224109 萬元 % 售給個人 209345 萬元 % 房屋施工面積 居民人均可支配收入 8246 元 % 居民人均消費性收入 6326 元 % 區(qū)域發(fā)展 過去桂林市房地產(chǎn)局限在“一線兩片”上，所謂的一線是中山路這條道，兩片是指七星區(qū)和象山區(qū)這兩個片區(qū)?！鞍倨笕牍稹盎顒尤〉煤贸煽儯炎皂椖?442 格，總投資 億元，實際到位 資金 億元。新批外商投資企業(yè) 57家，增長 %。非公企業(yè)增加值、工業(yè)總產(chǎn)量、上繳稅金等指標均增長 11%以上。其中漓江無線電廠、桂林娃哈哈、福達汽車配件則是利稅大戶行列中的“新人”，他們或是具有品牌優(yōu)勢，或是通過改革得以輕裝上陣，或能抓住機遇搶占市場。 商貿(mào) 商貿(mào)服務業(yè)良性運轉(zhuǎn)。 旅游 以旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 ，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 ： ： 39 調(diào)整為 ： ： 39，第二產(chǎn)業(yè)所占比重提高 個百分點，超過第一產(chǎn)業(yè)；財政收入占 GDP 的比重也有所提高。 二、桂林市經(jīng)濟環(huán)境 國民經(jīng)濟概況 20xx年桂林市固定資產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴大，全社會完成固定資產(chǎn)投資 ，比 20xx 年增長 10%，其中房地產(chǎn)投資在前三年平均遞增 %的基礎(chǔ)上比上年增長 %，公路建設投資增長 %?？偯娣e 2202 平方公里 ，縣轄 8 鄉(xiāng) 6鎮(zhèn)，其中有宛田、黃沙兩個瑤族鄉(xiāng)，全縣總?cè)丝? 萬人，少數(shù)民族 萬人。總?cè)丝? 萬人，其中市區(qū)人口 萬人。 本次調(diào)研的目的是為山水鳳凰城的開發(fā)作全面、客觀、準確的前期市場資料收集、統(tǒng)計和市場狀況概括，力求使這些素材具有典型性和代表性，以期找到項目的市場切入點，為項目作出科學、合理的決策和定位提供理論根據(jù)。 本案主要采用實地考察、收集相關(guān)資料以及邀約各行業(yè)人士、購房者深度訪談的方式 開展調(diào)研工作。人口自然增長率為 %，人口密度為每平方公里 171 人?？h城駐地臨桂鎮(zhèn)，亦是桂林市西城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，是全縣 ***、經(jīng)濟、文化活動中心，學校、醫(yī)院、體育、供電、供水、電訊等服務設施俱全。 20xx 年桂林國民經(jīng)濟持續(xù)增長，各項社會事業(yè)蓬勃發(fā)展。 財政金融 稅收及國有資產(chǎn)收益、國土收入等征管力度進一步加大，財政收入平穩(wěn)增長；財政支出保證了正常的需要，財政資金運轉(zhuǎn)效益不斷提高。接待旅游者 萬人次，其中海外旅游者 萬人次，實現(xiàn)旅游總收入 億元；接待會議951 個，參會人數(shù)增長 49%；成功承辦了亞歐年輕議員會議第五屆年會、旅游目的地開發(fā)與管理地區(qū)合作研討會等國際會議，成功舉辦了“韓國周”、“日本周”活動，開通了桂林至泰國、馬來西亞航 線。商貿(mào)企業(yè)進一步挖掘促銷；國有企業(yè)改革繼續(xù)深化；多方位建設、培育城市商品市場，寬領(lǐng)域開拓現(xiàn)農(nóng)副產(chǎn)品市場；城鄉(xiāng)商品購銷兩旺，居民消費層次逐年提高；全社會消費品零售總額 ，較上年增長 %；物流管理技術(shù)和裝備、各類物流基礎(chǔ)設施進一步完善。 近年來。規(guī)模以上非公企業(yè)產(chǎn)值 億元，增長 %。引進外資 9819 萬美元，實際利用外資 6354 萬美元。爭取聯(lián)合國和外國政府無償援助的項目數(shù)量、金額居全區(qū)之首。而現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展形成十字星型布局 —— 以市中 心為核心向東西南北四個方向擴散，全面開花的狀況。再往外延伸，則為漓江和陽朔景觀帶，出于對天然景觀資源的保護，況且區(qū)域內(nèi)還有許多的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和廠房，大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展前景不大。而住宅樓盤相對不會做得太高檔，以中低檔為主，價格在 1500 元 /㎡幅度。政府為發(fā)展西部，正進行機場路的擴寬工程，無疑20xx 年后的房地產(chǎn)西部板塊又將圍合機場路區(qū)域，掀起新的投資浪潮。 大部分的樓盤聘請專業(yè)的策劃公司進行項目操作，市場分工細化。樓盤多以小區(qū)型形式出現(xiàn)，只有在市區(qū)存在單體樓樓盤。 戶型：整體市場上單間、 1 房 2 廳、 2 房 2 廳、 3 房 2 廳、 4 房 2 廳、復式等供應品種齊全，消費者有多種選擇。 產(chǎn)品建筑設計 項目名稱 建筑特色 綠化率 容積率 周邊設施 裝修標準 金水灣花園 歐式 35% 幼兒園、菜市、銀行、小學、社區(qū)醫(yī)院、會所 清水房 時代花園 歐式 % 幼兒園、菜市、銀行、小學、 清水房 金源太陽城 歐式 % 門球場、 籃球場、羽毛球場、幼兒園、菜市、銀行 清水房 米蘭春天 歐式 % 電信局、藥店、會所 清水房 恒利花園 歐式 % （自有）會所 清水房 金世紀豪庭 歐式 % 汽車站、銀行、超市、菜市 清水房 彰泰利好時代 歐式 （自有）游泳池、會所、運動場、 精裝修 先鋒天地 歐式 清水房 七彩小康城 歐式 % （自有）商業(yè)街、運動場、學校、幼兒園 清水房 金馬大廈 歐式 清水房 羅馬花園 歐式 47% 清水房 恒祥花園 歐式 % 會所、商場、銀行、學校、醫(yī)院 清水房 金色嘉苑 歐式 % 學校、醫(yī)院、市場、幼兒園 清水房 富庭苑 歐式 28% （自有）休閑中心、兒童游樂中心 清水房 豐澤園 歐式 超市、市場 清水房 安廈世紀城 歐式 幼兒園、小學、運動俱樂部 清水房 分析與判斷： 小區(qū)整體布局規(guī)劃 市區(qū)內(nèi)的多數(shù)住宅盤規(guī)劃 比較簡單，多采用按照朝向原則的橫排布置，而且一般的小區(qū)樓距都過小，在小區(qū)環(huán)境品位的提升上比較欠缺。世紀城就擁有會所、超市、幼兒園、商場、足球場、網(wǎng)球場、籃球場，足不出門就得到都市化享受，是桂林的“城中城”。 會所 以會所作為主要營銷訴求點的樓盤比較少，普遍缺少增 值服務的意識。 在產(chǎn)品的設計 相當部分樓盤吸取了先進地區(qū)的觀念，但限于開發(fā)的經(jīng)驗和實力等問題，產(chǎn)品的水平總體偏低，“形似而神不似”，但也有相當部分產(chǎn)品素質(zhì)較高的樓盤（如安廈世 紀城、彰泰利好時代、七彩小康城等），顯示市場開發(fā)水平參差不齊。 物業(yè)管理 普遍小區(qū)對物管的要求還只是流于表面，并未真正的發(fā)揮物管的作用。近期新出的樓盤多以首層架空或半架空的形式來滿足停車的需求。 市場整體需求相當旺盛。 規(guī)模、戶型和面積比較 項目名稱 總戶數(shù) 總占地面積（ m2） 總建筑面積（ m2） 戶型 面積（ m2) 漓江華府 別墅 20 套 聯(lián)排別墅 28929 23825 173175 江岸美廬 102 41056 20528 獨立別墅 10 戶、復式公寓樓 16 戶、聯(lián)排 76戶 238 麒麟灣 410 340000 136000 獨立、聯(lián)排 275426 九里香堤 1 期聯(lián)排 21 套、獨立 16 套 380000 25000 獨立、聯(lián)排 2 280、350 龍聚山莊 400 20xx00 110000 獨立、聯(lián)排 25 28 30 320 金山龍谷 109（一期） 266680 130000 獨立、聯(lián)排、疊加 16 17 1720 30 31 33 350 藍洲灣別墅 約 200 多戶 獨立、聯(lián)排、多層 3 290、 2 2023 25 282 漓江奧林苑 360 429000 120xx0 獨立別 墅、聯(lián)排、疊加聯(lián)排 分析與判斷： 樓盤規(guī)模 別墅盤的規(guī)模迅速擴大，從市區(qū)的微型別墅盤（漓江華府）到市郊的四、五百畝（麒麟灣、九里香堤）的大盤，且此趨勢還在繼續(xù)。在所調(diào)查的別墅盤中，大部分別墅多為兩層半設計，所占比例為 60％；三層占 40％ 面積 獨立別墅平均面積在 300－ 430 ㎡之間，聯(lián)排平均面積在 230－ 320 ㎡之間，聯(lián)排疊加平均面積在 170－ 260 ㎡之間。 教育配套 沒有大打教育牌的別墅盤，最多配套幼兒園。各發(fā)展商普遍強調(diào)園林綠化；市區(qū)較好的有安廈郊區(qū)獨立別墅均價約 3300 元 /㎡，聯(lián)排別墅約2700 元 /，疊加別墅約 2500 元 /㎡。能開發(fā)別墅盤的發(fā)展商都具有相 當?shù)膶嵙Α? 商業(yè)現(xiàn)狀 （ 1）寫字樓：