【正文】 理也是今年開發(fā)商調(diào)整和轉(zhuǎn)變的一大特征。目前住宅樓盤 規(guī)模普遍偏小，產(chǎn)品同質(zhì)化情況嚴(yán)重，小區(qū)環(huán)境差，樓盤配套設(shè)施嚴(yán)重不足，缺乏真正意義上的精品。 l 沒有注重整體形象，沒有把項(xiàng)目作為一個(gè)整體加以包裝和推廣。 l 桂林的開發(fā)商普遍以賣完商鋪為最終目標(biāo)，缺乏延續(xù)性的服務(wù)，招商工作并沒有落實(shí)到實(shí)處。調(diào)查結(jié)果表明，超過半數(shù)以上的商鋪業(yè)主表示選擇現(xiàn)在所經(jīng)營的商鋪是由于該商場(chǎng)（鋪）優(yōu)越的地理位置；有不少商業(yè)投資者還認(rèn)為，市政規(guī)劃、交通狀況、治安狀況、噪音污染等周邊環(huán)境因素也是其投資時(shí)要考慮的重要因素；此外，商場(chǎng) （鋪）自身的各項(xiàng)軟、硬件配套措施，如發(fā)展商的實(shí)力、商場(chǎng)（鋪）的內(nèi)部購物環(huán)境、鋪位分割、柜臺(tái)擺放以及商場(chǎng)（鋪）的物業(yè)管理等，都是投資時(shí)需要考慮的因素。 B、商場(chǎng)商鋪比較： 項(xiàng)目 地址 月租 (元 /㎡ ) 售價(jià) (元 /㎡ ) 出租率 % 南方大廈 解放西路 2 號(hào) 70 15000 20 文化大廈 解放東路 137 號(hào) 60－ 70 10000 40 大世界 秀峰區(qū)桂林市十字街 50－ 70 11000 60 康美大廈 秀峰區(qū)中山中路 33 號(hào) 20－ 80 7000 50 八桂大廈 秀峰區(qū)中心廣場(chǎng)正對(duì)面 70－ 80 15000 90 l 步行街商鋪比較： 項(xiàng)目 地址 月租 (元 /㎡ ) 售價(jià) (元 /㎡ ) 出租率 % 小香 港 中山中路中心廣場(chǎng)地下層 100－ 150 15000 90 正陽步行街 正陽路 200－ 400 26000 95 流行港 苗圃路 28 號(hào) 在售 20xx0 在售 天下桂林 機(jī)場(chǎng)高速公路和榕山路交界處 20－ 30 2700 起 20 l 管理費(fèi)用：管理費(fèi)用方面，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般為 7 元 /㎡ 30 元 /㎡ ,跨度比較大。有相當(dāng)部分的桂林市區(qū)人購買臨桂別墅的目的是希望它升值，但由于交通與配套的不完善，使入住率非常低。但有部分滯銷。而臨桂的一些別墅盤會(huì)用較大的面積做環(huán)境氛圍的營造，通過水道、花園、廣場(chǎng)等大面積公共環(huán)境來提升小區(qū)整體品位； 物業(yè)管理 目前交付使用的別墅盤不多，但從發(fā)展商的營銷宣傳來看，物業(yè)管理并不是他們比拼的要點(diǎn)。 競(jìng)爭因數(shù) 桂林目前的別墅的競(jìng)爭主要在“硬件”上，沒有體現(xiàn)產(chǎn)品的附加值。 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì) 項(xiàng)目名稱 建筑特色 綠化率 容積率 配套設(shè)施 裝修標(biāo)準(zhǔn) 漓江華府 歐式 清水房 江岸美廬 歐式 % 會(huì)所、 清水房 麒麟灣 歐式 70% 會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、村巴、便利店、社區(qū)幼兒園、社區(qū)保健站、泳池、 清水房 九里香堤 歐式 % 會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球、籃球、 足球、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、泳池、 清水房 龍聚山莊 徽派中式古建筑 50% 會(huì)所、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 清水房 金山龍谷 英式、美式、法式、羅馬式 53% 會(huì)所、游泳池 清水房 藍(lán)洲灣別墅 歐式 45% 會(huì)所、商鋪 清水房 漓江奧林苑 歐式 62% 會(huì)所、保健中心、排球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)、幼兒園 清水房 分析與判斷： 建筑風(fēng)格 以歐式風(fēng)格為主，個(gè)別盤有中式風(fēng)格的（龍聚山莊） 生活配套 除少數(shù)市內(nèi)盤外，其余的都有一定自身生活配套。層高一般有 3 米。 消費(fèi)群體以桂林市區(qū)本地客戶為主，存在相當(dāng)數(shù)量 的下屬縣區(qū)前來置業(yè)的客戶，也有部分市外、省外，甚至海外客戶前來置業(yè)。 居住理念 發(fā)展商與消費(fèi)者對(duì)居住理念仍處于實(shí)用型為主，但市場(chǎng)上已有部分產(chǎn)品開始走向高檔享受型。他們特別強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理的保安功能，已經(jīng)采用了紅外線防盜系統(tǒng)、指膜識(shí)別，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、家居安防報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等一些先進(jìn)的安全系統(tǒng)，另外 在小區(qū)智能化也有小區(qū)應(yīng)用了背景音樂和水電表自動(dòng)抄錄系統(tǒng)等。 內(nèi)部環(huán)境 各樓盤園林綠化率 相差較大，從 28％－ 62％，如恒祥花園綠化率為 ％，金水灣綠化率為 35％；許多樓盤內(nèi)部環(huán)境大多只有簡單園林綠化，比較粗糙，沒有相對(duì)應(yīng)的主題綠化。 裝修 當(dāng)?shù)氐慕粯菢?biāo)準(zhǔn)普遍采用清水房，通過對(duì)客戶的深入訪談，他們普遍不認(rèn)同豪華裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為自己裝修會(huì)比較有個(gè)性，不會(huì)雷同。如七彩 建筑風(fēng)格 桂林地區(qū)的建筑多采用歐美風(fēng)格與當(dāng)?shù)亟ㄖL(fēng)格的簡單組合，他們一方面追求時(shí)下流行的通透式歐美建筑風(fēng)格，另一方面又不肯完全放棄當(dāng)?shù)氐闹惺浇ㄖL(fēng)格，使一些建筑有一種“土洋結(jié)合”的感覺，整體感覺尚處于簡單模仿階段，并未形成自己的風(fēng)格。面積分布一房約 30－ 50 ㎡，二房約 70－ 90 ㎡，三房 100－ 120 ㎡，四房約 140－ 160 ㎡；市區(qū)邊緣和郊區(qū)樓盤房型面積較大，沒有單房套型，其他相同套型的戶型面積對(duì)比市區(qū)盤的戶型約大 15％左右。套內(nèi)空間設(shè)計(jì)較為豐富有平層、錯(cuò)層、復(fù)式等。 規(guī)模、戶型和面積比較 項(xiàng)目名稱 總戶數(shù) 總占地面積（ m2） 總建筑面積（ m2） 戶型 面積（ m2) 金水灣花園 608 54000 98180 洋房、別墅 2 2： 8286 / 3 2： 113120 / 4 2： 145 時(shí)代花園 1300 153000 198420 洋房、別墅 2 2： 80 / 3 2： 116 金源太陽城 622 75183 洋房、別墅 1 1： 4455/2 2： 8085/3 2： 110130 /4 2： 140 米蘭春天 350 / / 洋房、復(fù)式 單間： 35/2 2： 7981/3 2： 92112/4 2： 123136 / 復(fù)式： 135 恒利花園 350 27000 28668 洋房、 3 2： 118 / 2 2： 92 金世紀(jì)豪庭 57 / 58000 洋房、電梯洋房、 3 2： 131178 / 2 1： 104 彰泰利好時(shí)代 132 4500 40000 酒店式公寓 單間： 2527 先鋒天地 192 5000 35000 電梯洋房 單間： 28 / 1 1： 3645 七彩小康城 1240 90004 10924 電梯和多層洋房 3 2 2： 105135/11： 40/2 2： 5680/復(fù)式： 140175 金馬大廈 530 4280 30000 12~14 層電梯洋房 1 1： 4050 / 3 2：80110 羅馬花園 720 23000 70000 洋房、電梯洋房 1 1： 6870 / 2 1： 77117 / 3 2： 77149 恒祥花園 360 22500 56000 電梯洋房 4 2： 165220 / 3 2：130141 金色嘉苑 720 27840 45000 洋房 2 2： 90100 / 3 3： 100120 / 4 2： 140180/5 2： 200260 富庭苑 252 11000 300000 洋房 3 2： 豐澤園 / 30000 / 洋房 1 1： 3845 / 2 1： 6575/3 2： 78114 / 4 2： 130150 安廈世紀(jì)城 2870 368000 4600002 獨(dú)立別墅、聯(lián)排、多層 4 2： 149 分析與判斷： 樓盤規(guī)模 樓盤規(guī)模不大，占地面積多數(shù)在 1 萬㎡到 10 萬㎡之間，僅安廈世紀(jì)城的規(guī)模較大（占地 368000m2），但是非純粹洋房小區(qū)。 二、市場(chǎng)狀況 本公司對(duì)桂林地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 33 個(gè)樓盤進(jìn)行的詳細(xì)的調(diào)研，其中包括純別墅盤 8 個(gè)，別墅與洋房組合 4 個(gè)，純洋房盤 18 個(gè)及商鋪 3 個(gè)。 西部是桂林市政府規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展方向，《國務(wù)院關(guān)于桂林市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》中明確指出：“城市建設(shè)主要 是向西發(fā)展，適度發(fā)展東部地區(qū)組團(tuán)，控制向北擴(kuò)大。故對(duì)此兩區(qū)不作過多論述。對(duì)自然景觀的保護(hù)，使得中心城區(qū)的舊城改造、城市建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)都較為慎重。正因?yàn)楦黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，地產(chǎn)業(yè)得到長足的發(fā)展 。外貿(mào)進(jìn)出口總計(jì)達(dá) 26226 萬美元，增長 %，其中進(jìn)口 9739 萬美元，增長 %，出口 16488 萬美元，增長%。 招商引資 對(duì)招商引資的簽約項(xiàng)目全面實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)跟蹤負(fù)責(zé)制、積極參與“中國 —— 東盟貿(mào)易區(qū)高層論壇”、第七屆中國投資貿(mào)易洽談會(huì)。 非公有制發(fā)展 隨著非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的不斷改善，經(jīng)濟(jì)總量有較大的增長，效益不斷提高。 除三金、燕京和客車集團(tuán)外，排在前 10 名的還有天和藥業(yè)、銀海紡織、三花股份、漓江無線電廠、桂林娃哈哈、福達(dá)汽車配件、龍勝滑石礦等企業(yè)，這些企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中，始終如一創(chuàng)新，不斷加大新產(chǎn)品和市場(chǎng)的開發(fā)力度， 增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭力。鼓勵(lì)發(fā)展旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，適時(shí)啟動(dòng)環(huán)城市旅游度假帶建設(shè)；新推出一批特色鮮明的景區(qū)景點(diǎn)和主題旅游城鎮(zhèn)，繼續(xù)培育發(fā)展優(yōu)秀旅游縣，發(fā)展農(nóng)村旅游業(yè)，擴(kuò)大城鄉(xiāng)旅游交流與合作，擴(kuò)大旅游經(jīng)濟(jì)覆蓋率。金融運(yùn)行平穩(wěn)，年末金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，增長 %，貸款余額 億元，增長%，金融行業(yè)對(duì)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持力度加大。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效，三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展確立新格局，結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)效應(yīng)日漸突出。全縣由廣西主電網(wǎng)供電，建有 20xx0KVA 變電站兩座，生產(chǎn)生活用水充足，除黃沙、渡頭兩鄉(xiāng) 駐地分別通鄉(xiāng)鎮(zhèn)四級(jí)公路、國防公路外，其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地都通柏油路，全縣已實(shí)現(xiàn)村村通程控電話，社會(huì)配套設(shè)施齊全。建縣始于漢代元鼎六年（公元前 111 年），距今已兩千余年。其中市區(qū)面積 565 平方公里。山水鳳凰城市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 目 錄 前言???????????????? ?????????????? .3 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告????????????? ?????????? .4 （一） 桂林市與臨桂縣概況 ????????????? ??????? .5 （二）桂林房地產(chǎn)的現(xiàn)狀特點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì)?????? ?????????? 11 宏觀狀況????????????????? ??????????? .11 市場(chǎng)狀況???????????????? ???????????? .15 A、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)?????????? ?????? ???????????? .16 1）住宅物業(yè)?????????????????? ?????????? .16 2）別墅???????????????? ?????????????? .32 3）商業(yè)物業(yè)???????????? ???????????????? 42 B、營銷策劃????????????????? ??????????? 50 C、房地產(chǎn)廣告媒體調(diào)查?????????? ????????????? 59 D、 消費(fèi)者訪談?wù){(diào)查???????????????? ???????? ..64 （三）總結(jié)??? ??????????? ???????????? 第二部分：項(xiàng)目市場(chǎng)分析與建議???????? ??????????? 69 （一）項(xiàng)目背景???????????????? ?????????? 70 （二）項(xiàng)目 SWOT 分析???????????????????????? .70 （三）項(xiàng)目消費(fèi)群的定位??????????????? ???????? 74 （四）市場(chǎng)支撐點(diǎn)???? ????????????? ????????? 76 （五）本司對(duì)本項(xiàng)目的初步建議????????? ??????????? 79 前 言 為了 開發(fā)桂林山水鳳凰城 ,本司于 20xx年 2月 19日至 2月 26派出了由策劃部經(jīng)理陳宗力為領(lǐng)隊(duì)，成員包括有市場(chǎng)調(diào)研專家、經(jīng)濟(jì)師、建筑師、營銷策劃及銷售專業(yè)人員組成的 9 人調(diào)查組，對(duì)桂林市以及臨桂縣的地理經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)開發(fā)狀況做了詳細(xì)的調(diào)查研究。 第一部分：市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 （一）桂林市與臨桂縣概況 一、 桂林市地理環(huán)境 桂林是世界著名的風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，地處南嶺山系西南部，廣西壯族自治區(qū)東北部，行政區(qū)劃 5 個(gè)城區(qū)和 12 個(gè)縣，行政區(qū)域總面積 27809 平方公里。 臨桂縣位于廣西東北部、桂林市西郊，距桂林市中心 6 公里。臨桂陸空交通優(yōu)勢(shì)十分突出，境內(nèi)桂林兩江國際機(jī)場(chǎng)、湘桂鐵路、桂海高速公路、機(jī)場(chǎng)專用公路、廣州至成都 321 國道、桂林至浮石 20171 省道等交匯于縣城，形成東通廣東，北上湖南，西達(dá)四川，南至北海、湛江的交通網(wǎng)絡(luò)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，較上年增長 %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，較 上年增長 %；財(cái)政收入 億元，較上年增長 %。財(cái)政改革不斷深化，按屬地劃分稅收權(quán)屬為主要內(nèi)容的城市財(cái)政體制改革進(jìn) 展順利。 政府利用 20xx 年 10 月中國 —— 東盟博覽