【正文】 理也是今年開發(fā)商調整和轉變的一大特征。目前住宅樓盤 規(guī)模普遍偏小，產品同質化情況嚴重，小區(qū)環(huán)境差，樓盤配套設施嚴重不足，缺乏真正意義上的精品。 l 沒有注重整體形象，沒有把項目作為一個整體加以包裝和推廣。 l 桂林的開發(fā)商普遍以賣完商鋪為最終目標，缺乏延續(xù)性的服務，招商工作并沒有落實到實處。調查結果表明，超過半數以上的商鋪業(yè)主表示選擇現(xiàn)在所經營的商鋪是由于該商場（鋪）優(yōu)越的地理位置；有不少商業(yè)投資者還認為，市政規(guī)劃、交通狀況、治安狀況、噪音污染等周邊環(huán)境因素也是其投資時要考慮的重要因素；此外，商場 （鋪）自身的各項軟、硬件配套措施，如發(fā)展商的實力、商場（鋪）的內部購物環(huán)境、鋪位分割、柜臺擺放以及商場（鋪）的物業(yè)管理等，都是投資時需要考慮的因素。 B、商場商鋪比較： 項目 地址 月租 (元 /㎡ ) 售價 (元 /㎡ ) 出租率 % 南方大廈 解放西路 2 號 70 15000 20 文化大廈 解放東路 137 號 60－ 70 10000 40 大世界 秀峰區(qū)桂林市十字街 50－ 70 11000 60 康美大廈 秀峰區(qū)中山中路 33 號 20－ 80 7000 50 八桂大廈 秀峰區(qū)中心廣場正對面 70－ 80 15000 90 l 步行街商鋪比較： 項目 地址 月租 (元 /㎡ ) 售價 (元 /㎡ ) 出租率 % 小香 港 中山中路中心廣場地下層 100－ 150 15000 90 正陽步行街 正陽路 200－ 400 26000 95 流行港 苗圃路 28 號 在售 20xx0 在售 天下桂林 機場高速公路和榕山路交界處 20－ 30 2700 起 20 l 管理費用：管理費用方面，收費標準一般為 7 元 /㎡ 30 元 /㎡ ,跨度比較大。有相當部分的桂林市區(qū)人購買臨桂別墅的目的是希望它升值，但由于交通與配套的不完善，使入住率非常低。但有部分滯銷。而臨桂的一些別墅盤會用較大的面積做環(huán)境氛圍的營造，通過水道、花園、廣場等大面積公共環(huán)境來提升小區(qū)整體品位； 物業(yè)管理 目前交付使用的別墅盤不多，但從發(fā)展商的營銷宣傳來看，物業(yè)管理并不是他們比拼的要點。 競爭因數 桂林目前的別墅的競爭主要在“硬件”上，沒有體現(xiàn)產品的附加值。 產品建筑設計 項目名稱 建筑特色 綠化率 容積率 配套設施 裝修標準 漓江華府 歐式 清水房 江岸美廬 歐式 % 會所、 清水房 麒麟灣 歐式 70% 會所、網球場、村巴、便利店、社區(qū)幼兒園、社區(qū)保健站、泳池、 清水房 九里香堤 歐式 % 會所、網球場、羽毛球、籃球、 足球、高爾夫練習場、泳池、 清水房 龍聚山莊 徽派中式古建筑 50% 會所、游泳池、運動場 清水房 金山龍谷 英式、美式、法式、羅馬式 53% 會所、游泳池 清水房 藍洲灣別墅 歐式 45% 會所、商鋪 清水房 漓江奧林苑 歐式 62% 會所、保健中心、排球場、網球場、足球場、幼兒園 清水房 分析與判斷： 建筑風格 以歐式風格為主，個別盤有中式風格的（龍聚山莊） 生活配套 除少數市內盤外，其余的都有一定自身生活配套。層高一般有 3 米。 消費群體以桂林市區(qū)本地客戶為主，存在相當數量 的下屬縣區(qū)前來置業(yè)的客戶，也有部分市外、省外，甚至海外客戶前來置業(yè)。 居住理念 發(fā)展商與消費者對居住理念仍處于實用型為主，但市場上已有部分產品開始走向高檔享受型。他們特別強調物業(yè)管理的保安功能，已經采用了紅外線防盜系統(tǒng)、指膜識別，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、家居安防報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等一些先進的安全系統(tǒng)，另外 在小區(qū)智能化也有小區(qū)應用了背景音樂和水電表自動抄錄系統(tǒng)等。 內部環(huán)境 各樓盤園林綠化率 相差較大，從 28％－ 62％，如恒祥花園綠化率為 ％，金水灣綠化率為 35％；許多樓盤內部環(huán)境大多只有簡單園林綠化，比較粗糙，沒有相對應的主題綠化。 裝修 當地的交樓標準普遍采用清水房，通過對客戶的深入訪談，他們普遍不認同豪華裝修的交樓標準，認為自己裝修會比較有個性，不會雷同。如七彩 建筑風格 桂林地區(qū)的建筑多采用歐美風格與當地建筑風格的簡單組合，他們一方面追求時下流行的通透式歐美建筑風格，另一方面又不肯完全放棄當地的中式建筑風格，使一些建筑有一種“土洋結合”的感覺，整體感覺尚處于簡單模仿階段，并未形成自己的風格。面積分布一房約 30－ 50 ㎡，二房約 70－ 90 ㎡，三房 100－ 120 ㎡，四房約 140－ 160 ㎡；市區(qū)邊緣和郊區(qū)樓盤房型面積較大，沒有單房套型，其他相同套型的戶型面積對比市區(qū)盤的戶型約大 15％左右。套內空間設計較為豐富有平層、錯層、復式等。 規(guī)模、戶型和面積比較 項目名稱 總戶數 總占地面積（ m2） 總建筑面積（ m2） 戶型 面積（ m2) 金水灣花園 608 54000 98180 洋房、別墅 2 2： 8286 / 3 2： 113120 / 4 2： 145 時代花園 1300 153000 198420 洋房、別墅 2 2： 80 / 3 2： 116 金源太陽城 622 75183 洋房、別墅 1 1： 4455/2 2： 8085/3 2： 110130 /4 2： 140 米蘭春天 350 / / 洋房、復式 單間： 35/2 2： 7981/3 2： 92112/4 2： 123136 / 復式： 135 恒利花園 350 27000 28668 洋房、 3 2： 118 / 2 2： 92 金世紀豪庭 57 / 58000 洋房、電梯洋房、 3 2： 131178 / 2 1： 104 彰泰利好時代 132 4500 40000 酒店式公寓 單間： 2527 先鋒天地 192 5000 35000 電梯洋房 單間： 28 / 1 1： 3645 七彩小康城 1240 90004 10924 電梯和多層洋房 3 2 2： 105135/11： 40/2 2： 5680/復式： 140175 金馬大廈 530 4280 30000 12~14 層電梯洋房 1 1： 4050 / 3 2：80110 羅馬花園 720 23000 70000 洋房、電梯洋房 1 1： 6870 / 2 1： 77117 / 3 2： 77149 恒祥花園 360 22500 56000 電梯洋房 4 2： 165220 / 3 2：130141 金色嘉苑 720 27840 45000 洋房 2 2： 90100 / 3 3： 100120 / 4 2： 140180/5 2： 200260 富庭苑 252 11000 300000 洋房 3 2： 豐澤園 / 30000 / 洋房 1 1： 3845 / 2 1： 6575/3 2： 78114 / 4 2： 130150 安廈世紀城 2870 368000 4600002 獨立別墅、聯(lián)排、多層 4 2： 149 分析與判斷： 樓盤規(guī)模 樓盤規(guī)模不大，占地面積多數在 1 萬㎡到 10 萬㎡之間，僅安廈世紀城的規(guī)模較大（占地 368000m2），但是非純粹洋房小區(qū)。 二、市場狀況 本公司對桂林地區(qū)房地產市場的 33 個樓盤進行的詳細的調研，其中包括純別墅盤 8 個，別墅與洋房組合 4 個，純洋房盤 18 個及商鋪 3 個。 西部是桂林市政府規(guī)劃的重點發(fā)展方向，《國務院關于桂林市城市總體規(guī)劃的批復》中明確指出：“城市建設主要 是向西發(fā)展，適度發(fā)展東部地區(qū)組團，控制向北擴大。故對此兩區(qū)不作過多論述。對自然景觀的保護，使得中心城區(qū)的舊城改造、城市建設及房地產開發(fā)都較為慎重。正因為各項經濟穩(wěn)定發(fā)展，地產業(yè)得到長足的發(fā)展 。外貿進出口總計達 26226 萬美元，增長 %，其中進口 9739 萬美元，增長 %，出口 16488 萬美元，增長%。 招商引資 對招商引資的簽約項目全面實行領導跟蹤負責制、積極參與“中國 —— 東盟貿易區(qū)高層論壇”、第七屆中國投資貿易洽談會。 非公有制發(fā)展 隨著非公有制經濟發(fā)展環(huán)境的不斷改善，經濟總量有較大的增長，效益不斷提高。 除三金、燕京和客車集團外，排在前 10 名的還有天和藥業(yè)、銀海紡織、三花股份、漓江無線電廠、桂林娃哈哈、福達汽車配件、龍勝滑石礦等企業(yè)，這些企業(yè)在市場經濟的大潮中，始終如一創(chuàng)新，不斷加大新產品和市場的開發(fā)力度， 增強企業(yè)的競爭力。鼓勵發(fā)展旅游地產項目，適時啟動環(huán)城市旅游度假帶建設；新推出一批特色鮮明的景區(qū)景點和主題旅游城鎮(zhèn)，繼續(xù)培育發(fā)展優(yōu)秀旅游縣，發(fā)展農村旅游業(yè)，擴大城鄉(xiāng)旅游交流與合作，擴大旅游經濟覆蓋率。金融運行平穩(wěn)，年末金融機構存款余額 億元，增長 %，貸款余額 億元，增長%，金融行業(yè)對我市經濟發(fā)展的支持力度加大。經濟結構調整初見成效，三次產業(yè)發(fā)展確立新格局，結構優(yōu)化對經濟增長的拉動效應日漸突出。全縣由廣西主電網供電，建有 20xx0KVA 變電站兩座，生產生活用水充足，除黃沙、渡頭兩鄉(xiāng) 駐地分別通鄉(xiāng)鎮(zhèn)四級公路、國防公路外，其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地都通柏油路，全縣已實現(xiàn)村村通程控電話，社會配套設施齊全。建縣始于漢代元鼎六年（公元前 111 年），距今已兩千余年。其中市區(qū)面積 565 平方公里。山水鳳凰城市場調研報告 目 錄 前言???????????????? ?????????????? .3 第一部分 市場調查報告????????????? ?????????? .4 （一） 桂林市與臨桂縣概況 ????????????? ??????? .5 （二）桂林房地產的現(xiàn)狀特點與發(fā)展趨勢?????? ?????????? 11 宏觀狀況????????????????? ??????????? .11 市場狀況???????????????? ???????????? .15 A、產品結構?????????? ?????? ???????????? .16 1）住宅物業(yè)?????????????????? ?????????? .16 2）別墅???????????????? ?????????????? .32 3）商業(yè)物業(yè)???????????? ???????????????? 42 B、營銷策劃????????????????? ??????????? 50 C、房地產廣告媒體調查?????????? ????????????? 59 D、 消費者訪談調查???????????????? ???????? ..64 （三）總結??? ??????????? ???????????? 第二部分：項目市場分析與建議???????? ??????????? 69 （一）項目背景???????????????? ?????????? 70 （二）項目 SWOT 分析???????????????????????? .70 （三）項目消費群的定位??????????????? ???????? 74 （四）市場支撐點???? ????????????? ????????? 76 （五）本司對本項目的初步建議????????? ??????????? 79 前 言 為了 開發(fā)桂林山水鳳凰城 ,本司于 20xx年 2月 19日至 2月 26派出了由策劃部經理陳宗力為領隊，成員包括有市場調研專家、經濟師、建筑師、營銷策劃及銷售專業(yè)人員組成的 9 人調查組，對桂林市以及臨桂縣的地理經濟環(huán)境、房地產開發(fā)狀況做了詳細的調查研究。 第一部分：市場調查報告 （一）桂林市與臨桂縣概況 一、 桂林市地理環(huán)境 桂林是世界著名的風景旅游城市和歷史文化名城，地處南嶺山系西南部，廣西壯族自治區(qū)東北部，行政區(qū)劃 5 個城區(qū)和 12 個縣，行政區(qū)域總面積 27809 平方公里。 臨桂縣位于廣西東北部、桂林市西郊，距桂林市中心 6 公里。臨桂陸空交通優(yōu)勢十分突出，境內桂林兩江國際機場、湘桂鐵路、桂海高速公路、機場專用公路、廣州至成都 321 國道、桂林至浮石 20171 省道等交匯于縣城，形成東通廣東，北上湖南，西達四川，南至北海、湛江的交通網絡。據初步統(tǒng)計，全年完成國內生產總值 億元，較上年增長 %；全社會固定資產投資 億元，較 上年增長 %；財政收入 億元，較上年增長 %。財政改革不斷深化，按屬地劃分稅收權屬為主要內容的城市財政體制改革進 展順利。 政府利用 20xx 年 10 月中國 —— 東盟博覽