【正文】 理也是今年開發(fā)商調(diào)整和轉(zhuǎn)變的一大特征。目前住宅樓盤 規(guī)模普遍偏小，產(chǎn)品同質(zhì)化情況嚴(yán)重，小區(qū)環(huán)境差，樓盤配套設(shè)施嚴(yán)重不足，缺乏真正意義上的精品。 l 沒有注重整體形象，沒有把項(xiàng)目作為一個(gè)整體加以包裝和推廣。 l 桂林的開發(fā)商普遍以賣完商鋪為最終目標(biāo)，缺乏延續(xù)性的服務(wù)，招商工作并沒有落實(shí)到實(shí)處。調(diào)查結(jié)果表明，超過半數(shù)以上的商鋪業(yè)主表示選擇現(xiàn)在所經(jīng)營的商鋪是由于該商場（鋪）優(yōu)越的地理位置；有不少商業(yè)投資者還認(rèn)為，市政規(guī)劃、交通狀況、治安狀況、噪音污染等周邊環(huán)境因素也是其投資時(shí)要考慮的重要因素；此外，商場 （鋪）自身的各項(xiàng)軟、硬件配套措施，如發(fā)展商的實(shí)力、商場（鋪）的內(nèi)部購物環(huán)境、鋪位分割、柜臺(tái)擺放以及商場（鋪）的物業(yè)管理等，都是投資時(shí)需要考慮的因素。 B、商場商鋪比較： 項(xiàng)目 地址 月租 (元 /㎡ ) 售價(jià) (元 /㎡ ) 出租率 % 南方大廈 解放西路 2 號 70 15000 20 文化大廈 解放東路 137 號 60－ 70 10000 40 大世界 秀峰區(qū)桂林市十字街 50－ 70 11000 60 康美大廈 秀峰區(qū)中山中路 33 號 20－ 80 7000 50 八桂大廈 秀峰區(qū)中心廣場正對面 70－ 80 15000 90 l 步行街商鋪比較： 項(xiàng)目 地址 月租 (元 /㎡ ) 售價(jià) (元 /㎡ ) 出租率 % 小香 港 中山中路中心廣場地下層 100－ 150 15000 90 正陽步行街 正陽路 200－ 400 26000 95 流行港 苗圃路 28 號 在售 20xx0 在售 天下桂林 機(jī)場高速公路和榕山路交界處 20－ 30 2700 起 20 l 管理費(fèi)用：管理費(fèi)用方面，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般為 7 元 /㎡ 30 元 /㎡ ,跨度比較大。有相當(dāng)部分的桂林市區(qū)人購買臨桂別墅的目的是希望它升值，但由于交通與配套的不完善，使入住率非常低。但有部分滯銷。而臨桂的一些別墅盤會(huì)用較大的面積做環(huán)境氛圍的營造，通過水道、花園、廣場等大面積公共環(huán)境來提升小區(qū)整體品位； 物業(yè)管理 目前交付使用的別墅盤不多，但從發(fā)展商的營銷宣傳來看，物業(yè)管理并不是他們比拼的要點(diǎn)。 競爭因數(shù) 桂林目前的別墅的競爭主要在“硬件”上，沒有體現(xiàn)產(chǎn)品的附加值。 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì) 項(xiàng)目名稱 建筑特色 綠化率 容積率 配套設(shè)施 裝修標(biāo)準(zhǔn) 漓江華府 歐式 清水房 江岸美廬 歐式 % 會(huì)所、 清水房 麒麟灣 歐式 70% 會(huì)所、網(wǎng)球場、村巴、便利店、社區(qū)幼兒園、社區(qū)保健站、泳池、 清水房 九里香堤 歐式 % 會(huì)所、網(wǎng)球場、羽毛球、籃球、 足球、高爾夫練習(xí)場、泳池、 清水房 龍聚山莊 徽派中式古建筑 50% 會(huì)所、游泳池、運(yùn)動(dòng)場 清水房 金山龍谷 英式、美式、法式、羅馬式 53% 會(huì)所、游泳池 清水房 藍(lán)洲灣別墅 歐式 45% 會(huì)所、商鋪 清水房 漓江奧林苑 歐式 62% 會(huì)所、保健中心、排球場、網(wǎng)球場、足球場、幼兒園 清水房 分析與判斷： 建筑風(fēng)格 以歐式風(fēng)格為主，個(gè)別盤有中式風(fēng)格的（龍聚山莊） 生活配套 除少數(shù)市內(nèi)盤外，其余的都有一定自身生活配套。層高一般有 3 米。 消費(fèi)群體以桂林市區(qū)本地客戶為主，存在相當(dāng)數(shù)量 的下屬縣區(qū)前來置業(yè)的客戶，也有部分市外、省外，甚至海外客戶前來置業(yè)。 居住理念 發(fā)展商與消費(fèi)者對居住理念仍處于實(shí)用型為主，但市場上已有部分產(chǎn)品開始走向高檔享受型。他們特別強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理的保安功能，已經(jīng)采用了紅外線防盜系統(tǒng)、指膜識(shí)別，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、家居安防報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等一些先進(jìn)的安全系統(tǒng)，另外 在小區(qū)智能化也有小區(qū)應(yīng)用了背景音樂和水電表自動(dòng)抄錄系統(tǒng)等。 內(nèi)部環(huán)境 各樓盤園林綠化率 相差較大，從 28％－ 62％，如恒祥花園綠化率為 ％，金水灣綠化率為 35％；許多樓盤內(nèi)部環(huán)境大多只有簡單園林綠化，比較粗糙，沒有相對應(yīng)的主題綠化。 裝修 當(dāng)?shù)氐慕粯菢?biāo)準(zhǔn)普遍采用清水房，通過對客戶的深入訪談，他們普遍不認(rèn)同豪華裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為自己裝修會(huì)比較有個(gè)性，不會(huì)雷同。如七彩 建筑風(fēng)格 桂林地區(qū)的建筑多采用歐美風(fēng)格與當(dāng)?shù)亟ㄖL(fēng)格的簡單組合，他們一方面追求時(shí)下流行的通透式歐美建筑風(fēng)格，另一方面又不肯完全放棄當(dāng)?shù)氐闹惺浇ㄖL(fēng)格，使一些建筑有一種“土洋結(jié)合”的感覺，整體感覺尚處于簡單模仿階段，并未形成自己的風(fēng)格。面積分布一房約 30－ 50 ㎡，二房約 70－ 90 ㎡，三房 100－ 120 ㎡，四房約 140－ 160 ㎡；市區(qū)邊緣和郊區(qū)樓盤房型面積較大，沒有單房套型，其他相同套型的戶型面積對比市區(qū)盤的戶型約大 15％左右。套內(nèi)空間設(shè)計(jì)較為豐富有平層、錯(cuò)層、復(fù)式等。 規(guī)模、戶型和面積比較 項(xiàng)目名稱 總戶數(shù) 總占地面積（ m2） 總建筑面積（ m2） 戶型 面積（ m2) 金水灣花園 608 54000 98180 洋房、別墅 2 2： 8286 / 3 2： 113120 / 4 2： 145 時(shí)代花園 1300 153000 198420 洋房、別墅 2 2： 80 / 3 2： 116 金源太陽城 622 75183 洋房、別墅 1 1： 4455/2 2： 8085/3 2： 110130 /4 2： 140 米蘭春天 350 / / 洋房、復(fù)式 單間： 35/2 2： 7981/3 2： 92112/4 2： 123136 / 復(fù)式： 135 恒利花園 350 27000 28668 洋房、 3 2： 118 / 2 2： 92 金世紀(jì)豪庭 57 / 58000 洋房、電梯洋房、 3 2： 131178 / 2 1： 104 彰泰利好時(shí)代 132 4500 40000 酒店式公寓 單間： 2527 先鋒天地 192 5000 35000 電梯洋房 單間： 28 / 1 1： 3645 七彩小康城 1240 90004 10924 電梯和多層洋房 3 2 2： 105135/11： 40/2 2： 5680/復(fù)式： 140175 金馬大廈 530 4280 30000 12~14 層電梯洋房 1 1： 4050 / 3 2：80110 羅馬花園 720 23000 70000 洋房、電梯洋房 1 1： 6870 / 2 1： 77117 / 3 2： 77149 恒祥花園 360 22500 56000 電梯洋房 4 2： 165220 / 3 2：130141 金色嘉苑 720 27840 45000 洋房 2 2： 90100 / 3 3： 100120 / 4 2： 140180/5 2： 200260 富庭苑 252 11000 300000 洋房 3 2： 豐澤園 / 30000 / 洋房 1 1： 3845 / 2 1： 6575/3 2： 78114 / 4 2： 130150 安廈世紀(jì)城 2870 368000 4600002 獨(dú)立別墅、聯(lián)排、多層 4 2： 149 分析與判斷： 樓盤規(guī)模 樓盤規(guī)模不大，占地面積多數(shù)在 1 萬㎡到 10 萬㎡之間，僅安廈世紀(jì)城的規(guī)模較大（占地 368000m2），但是非純粹洋房小區(qū)。 二、市場狀況 本公司對桂林地區(qū)房地產(chǎn)市場的 33 個(gè)樓盤進(jìn)行的詳細(xì)的調(diào)研，其中包括純別墅盤 8 個(gè)，別墅與洋房組合 4 個(gè)，純洋房盤 18 個(gè)及商鋪 3 個(gè)。 西部是桂林市政府規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展方向，《國務(wù)院關(guān)于桂林市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》中明確指出：“城市建設(shè)主要 是向西發(fā)展，適度發(fā)展東部地區(qū)組團(tuán)，控制向北擴(kuò)大。故對此兩區(qū)不作過多論述。對自然景觀的保護(hù)，使得中心城區(qū)的舊城改造、城市建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)都較為慎重。正因?yàn)楦黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，地產(chǎn)業(yè)得到長足的發(fā)展 。外貿(mào)進(jìn)出口總計(jì)達(dá) 26226 萬美元，增長 %，其中進(jìn)口 9739 萬美元，增長 %，出口 16488 萬美元，增長%。 招商引資 對招商引資的簽約項(xiàng)目全面實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)跟蹤負(fù)責(zé)制、積極參與“中國 —— 東盟貿(mào)易區(qū)高層論壇”、第七屆中國投資貿(mào)易洽談會(huì)。 非公有制發(fā)展 隨著非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的不斷改善，經(jīng)濟(jì)總量有較大的增長，效益不斷提高。 除三金、燕京和客車集團(tuán)外，排在前 10 名的還有天和藥業(yè)、銀海紡織、三花股份、漓江無線電廠、桂林娃哈哈、福達(dá)汽車配件、龍勝滑石礦等企業(yè)，這些企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)的大潮中，始終如一創(chuàng)新，不斷加大新產(chǎn)品和市場的開發(fā)力度， 增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。鼓勵(lì)發(fā)展旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，適時(shí)啟動(dòng)環(huán)城市旅游度假帶建設(shè)；新推出一批特色鮮明的景區(qū)景點(diǎn)和主題旅游城鎮(zhèn)，繼續(xù)培育發(fā)展優(yōu)秀旅游縣，發(fā)展農(nóng)村旅游業(yè)，擴(kuò)大城鄉(xiāng)旅游交流與合作，擴(kuò)大旅游經(jīng)濟(jì)覆蓋率。金融運(yùn)行平穩(wěn)，年末金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，增長 %，貸款余額 億元，增長%，金融行業(yè)對我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持力度加大。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效，三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展確立新格局，結(jié)構(gòu)優(yōu)化對經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)效應(yīng)日漸突出。全縣由廣西主電網(wǎng)供電，建有 20xx0KVA 變電站兩座，生產(chǎn)生活用水充足，除黃沙、渡頭兩鄉(xiāng) 駐地分別通鄉(xiāng)鎮(zhèn)四級公路、國防公路外，其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地都通柏油路，全縣已實(shí)現(xiàn)村村通程控電話，社會(huì)配套設(shè)施齊全。建縣始于漢代元鼎六年（公元前 111 年），距今已兩千余年。其中市區(qū)面積 565 平方公里。山水鳳凰城市場調(diào)研報(bào)告 目 錄 前言???????????????? ?????????????? .3 第一部分 市場調(diào)查報(bào)告????????????? ?????????? .4 （一） 桂林市與臨桂縣概況 ????????????? ??????? .5 （二）桂林房地產(chǎn)的現(xiàn)狀特點(diǎn)與發(fā)展趨勢?????? ?????????? 11 宏觀狀況????????????????? ??????????? .11 市場狀況???????????????? ???????????? .15 A、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)?????????? ?????? ???????????? .16 1）住宅物業(yè)?????????????????? ?????????? .16 2）別墅???????????????? ?????????????? .32 3）商業(yè)物業(yè)???????????? ???????????????? 42 B、營銷策劃????????????????? ??????????? 50 C、房地產(chǎn)廣告媒體調(diào)查?????????? ????????????? 59 D、 消費(fèi)者訪談?wù){(diào)查???????????????? ???????? ..64 （三）總結(jié)??? ??????????? ???????????? 第二部分：項(xiàng)目市場分析與建議???????? ??????????? 69 （一）項(xiàng)目背景???????????????? ?????????? 70 （二）項(xiàng)目 SWOT 分析???????????????????????? .70 （三）項(xiàng)目消費(fèi)群的定位??????????????? ???????? 74 （四）市場支撐點(diǎn)???? ????????????? ????????? 76 （五）本司對本項(xiàng)目的初步建議????????? ??????????? 79 前 言 為了 開發(fā)桂林山水鳳凰城 ,本司于 20xx年 2月 19日至 2月 26派出了由策劃部經(jīng)理陳宗力為領(lǐng)隊(duì)，成員包括有市場調(diào)研專家、經(jīng)濟(jì)師、建筑師、營銷策劃及銷售專業(yè)人員組成的 9 人調(diào)查組，對桂林市以及臨桂縣的地理經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)開發(fā)狀況做了詳細(xì)的調(diào)查研究。 第一部分：市場調(diào)查報(bào)告 （一）桂林市與臨桂縣概況 一、 桂林市地理環(huán)境 桂林是世界著名的風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，地處南嶺山系西南部，廣西壯族自治區(qū)東北部，行政區(qū)劃 5 個(gè)城區(qū)和 12 個(gè)縣，行政區(qū)域總面積 27809 平方公里。 臨桂縣位于廣西東北部、桂林市西郊，距桂林市中心 6 公里。臨桂陸空交通優(yōu)勢十分突出，境內(nèi)桂林兩江國際機(jī)場、湘桂鐵路、桂海高速公路、機(jī)場專用公路、廣州至成都 321 國道、桂林至浮石 20171 省道等交匯于縣城，形成東通廣東，北上湖南，西達(dá)四川，南至北海、湛江的交通網(wǎng)絡(luò)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，較上年增長 %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，較 上年增長 %；財(cái)政收入 億元，較上年增長 %。財(cái)政改革不斷深化，按屬地劃分稅收權(quán)屬為主要內(nèi)容的城市財(cái)政體制改革進(jìn) 展順利。 政府利用 20xx 年 10 月中國 —— 東盟博覽