【正文】 全程營銷 市場背景導(dǎo)入 ～ 經(jīng)濟(jì)危機(jī)下的寧波房地產(chǎn)行業(yè)； ～ 住宅、寫字樓等細(xì)分市場發(fā)展極度不平衡； ～ 焦點(diǎn)區(qū)域，逆市樓盤集中地： ～ 領(lǐng)跑領(lǐng)域，同質(zhì)化 …… 第一部分 住宅市場分析 市場環(huán)境 ? 市場概況 ? 市場趨勢 市場概況 整體市場表現(xiàn) —— 市四區(qū)成交套數(shù)大幅縮水，房價縮水較為明顯 20222022年 市四區(qū)住宅成交套數(shù)（套 ）050010001500202225003000一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月2022 2022單位：套 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 2022 1345 525 1332 1388 2259 2433 2398 2403 1385 682 1708 1240 2022 604 199 843 702 570 891 615 777 835 746 537 1155 ? 2022年對中國的經(jīng)濟(jì)來說，是多災(zāi)多難的一年。美國次級貸引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)也影響到中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 對于寧波的房地產(chǎn)市場來說，同樣深處這個大環(huán)境中，自然也無法避免。2022年的寧波房地產(chǎn)市場可謂大起大落。銷售成交上，全年市四區(qū)共成交新房22865套，總成交面積 ，總交易金額 ,成交均價為 9713元 /平米 .住宅銷售總面積 （包含部分住宅附帶商業(yè)及車位）?？偨灰捉痤~ ,成交均價為 9901元 /平米。從成交物業(yè)類型總量上看， 08年住宅成交量占新增住宅供應(yīng)量的 %。 （數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)交易中心） 商品房供應(yīng)趨勢對比分析 —— 從 07年的供不應(yīng)求到 08年的供過于求，去化放緩 單位：萬平米 （數(shù)據(jù)來源：容創(chuàng)機(jī)構(gòu)研展部） 新增供應(yīng) 住宅銷售量 市場存量 2022 2022 2022 20222022年 市四區(qū)住宅供銷情況分析050100150200250300350新增供應(yīng)（萬方） 銷售量（萬方） 市場存量（萬方）2022 2022 2022? 2022年全年，市大四區(qū) (含江北北區(qū) /高新區(qū) )共有 59個樓盤項目推盤或加推上市銷售，總推出面積 ，其中推盤量最大的為鄞州區(qū)和高新區(qū)，為 平米和 ，分別占到推盤總量的50%和 15%，海曙仍然較少，為 ，僅占總量的 2%，海曙推盤量在總推盤量中的比例繼續(xù)減小；物業(yè)類型上，住宅占據(jù)大部分，達(dá) ，占總量的 %，商業(yè)、辦公僅占 4%和 %，辦公物業(yè)所占比例有所上升，新增 ；住宅類物業(yè)中，別墅和單身公寓也都有一定的放量，全面共推出別墅（含類別墅） 1011套 萬平米，單身公寓 4725套 ，分別占住宅類物業(yè)總推盤面積的 11%和 12%；開盤時間上，多數(shù)樓盤集中在 12月入市，區(qū)域分布仍以鄞州、高新區(qū)和江東為主。 市場供應(yīng) 房價漲幅放緩，出現(xiàn)震蕩走勢， 部分江東區(qū)域項目和郊區(qū)樓盤出現(xiàn)價格回調(diào) ?今年，各月成交量呈“ W”型曲線分布，全年市場持續(xù)低迷，成交量降至寧波歷史上的最低點(diǎn)。臨近年底政府的宏觀調(diào)控方向開始轉(zhuǎn)變，各種救市消息出現(xiàn)，寧波住宅市場出現(xiàn)了一波小陽春。包括江南一品等幾個 12月份開盤的住宅項目出現(xiàn)暖風(fēng)洋洋的感覺，成交套數(shù)有所提升。 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 2022 4819 4034 4331 5449 5770 5014 5224 4650 4620 6565 6306 5936 2022 5811 5977 5753 5207 5559 5772 5861 5966 5831 5665 5602 5896 2022 5789 5911 6205 6197 6239 6563 6759 6990 7549 7163 7692 7662 2022 7532 7932 9011 8955 9635 8869 9864 10336 9763 9065 7923 10430 20222022年 市六區(qū)住宅成交均價（元/平 米 ）020224000600080001000012022一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月2022 2022 2022 2022 （數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)交易中心） 房價分析 日期 項目名稱 調(diào)整內(nèi)容 效果評估 0891 金色水岸 66/6870銷售價格由 11000元調(diào)整至8800元 開盤一周 227套房源售罄 08923 盛世天城 一期 10500元 /M2 （高層住宅） 直調(diào)至二期 8000元 /M2 （精裝公寓） 開盤一周首批推出 17銷售率達(dá)到83% 08920 都市麗灣 加精裝修但銷售價格等同于區(qū)域格蘭春 天價格且最高優(yōu)惠達(dá)到 1000元 /M2 開盤一周首批推出 223套房源 銷售率達(dá)到 50％ 08924 明天廣場 總價 22萬起直調(diào)至 18萬起（優(yōu)惠后） 開盤一周首批推出 99套房源售罄 08927 上上城 以低于周邊項目紫郡近 1000元 /M2入市 且最高優(yōu)惠達(dá)到 500元 /M2 開盤一周首批推出 368套房源 銷售率達(dá)到 30％ 08107 榮安和院 3樓精裝 1500元 /M2，銷售價格與前期物業(yè)持平且最高優(yōu)惠達(dá)到 500元 /M2 開盤兩天 3樓銷售率達(dá)到 66％ 081013 玫瑰公寓 銷售價格每平米下降 35004500元 /M2 帶動項目后期銷售速率 ? 從降價的一系列項目看，大多是位于 07年價格有突飛猛進(jìn)的板塊，或本身曾有大的價格升幅，其中最令人矚目的是萬科青年置業(yè)計劃，該活動日后已經(jīng)成為 08年樓市回調(diào)的標(biāo)志性事件。 寧波樓盤主要的價格調(diào)整案例 營銷事件 退房風(fēng)波 ? 2022年 9月 1日，萬科金色水岸二期推出青年置業(yè)計劃后，9月 4日晚一期 3040名業(yè)聚集金色水岸售樓部對開發(fā)商提出質(zhì)疑 ,并要求退房 . ? 2022年 9月 23日，盛世天城一期 28位業(yè)主代表遞交 業(yè)主維權(quán)書 ,10月 5日 100多名業(yè)主聚集開發(fā)商公司強(qiáng)烈要求退房，10月 7日 100多名業(yè)主聚集售樓部要求退房 .開發(fā)商因此成立律師團(tuán)針對業(yè)主提出的問題與其交涉。 以萬科為代表的鄞州區(qū)樓盤紛紛跳水， 寧波住宅只漲不跌的歷史告破 營銷事件 ? 從走勢來看， 05年 5月至 05年 9月的走勢，與 08年 9月至 08年 12月的走勢十分相像 ? 實際上， 05年 5月 “ 國八條 ” 出臺前后的寧波樓市走勢與 08年 9月金融危機(jī)及萬科全國領(lǐng)跌所產(chǎn)生對消費(fèi)者消費(fèi)信心的走勢非常相似。 ?06年 4月之后房價進(jìn)入上升通道，并持續(xù)三個月以上為結(jié)束標(biāo)志，整個價格調(diào)整至 05年 5月開始，持續(xù)了 11個月 市場折線顯示房價波動已至谷底， 2022年初開始價量回升 整固期 恢復(fù)期 平穩(wěn)發(fā)展期 快速發(fā)展期 房價走勢 眾多開發(fā)商受資金壓力影響及看淡短期市場行為， 2022年土地大量流拍 0408年寧波市四區(qū)土地市場供需表 04年 05年 06年 07年 08年 掛牌數(shù) (幅 ) 49 47 97 61 61 成交數(shù)（幅） 49 37 86 61 52 供求比 掛牌土地 3918 2766 7376 2080 3678 成交土地 ? 08年市四區(qū)推出 61幅共計 3678畝土地，成交 52幅共計 。同比 07年成交土地增加 ,成交土地增加以非住宅類商用性質(zhì)為主。從供需比角度看， 08年同比 07年回落 15%，需要特別指出 08年流拍的 9幅土地，其中有 8幅土地是在 8月以后。從成交價格看：僅原隆興公司地塊、北郊路以西地塊、原供銷社職工中等專業(yè)學(xué)校地塊、東錢湖磚瓦廠地塊共計四幅地塊高于起拍價成交。眾多開發(fā)商受資金壓力影響及看淡短期市場行為，導(dǎo)致以緊缺型供應(yīng)為主的寧波土地市場 08年供求比環(huán)比低于近五年均值 5%。 （數(shù)據(jù)來源：容創(chuàng)寧波機(jī)構(gòu)） 土地市場 住宅用地供應(yīng)依然稀缺， 商業(yè)用地成為供地主力 使用性質(zhì) 地塊數(shù) 量 占地面積萬 （㎡） 總建面積（萬㎡） 樓面價 (元 /㎡ ) 住宅 15 2604 商用 26 1563 商住 /綜合 10 2686 ? 從各類用地的購置情況看，住宅用地 15幅，供應(yīng)土地面積占到 %，總占地面積達(dá)到了 ，可建設(shè)住宅 米，樓面價為 2604元 /㎡ 。 ? 商務(wù)辦公用地：購置量較大，市場關(guān)注度低，多數(shù)地塊以底價成交。 08年共購置商務(wù)辦公地塊 26幅，供應(yīng)面積達(dá)到了 平米，總建筑面積達(dá)到了 。樓盤均價為 1563元 /㎡ 。以“樓宇經(jīng)濟(jì)”模式發(fā)展為設(shè)想政府行為，將主導(dǎo)寧波未來寫字樓市場以政府背景企業(yè)開發(fā)為主，開發(fā)商為輔的發(fā)展趨勢。 ? 還有 10幅住宅、商業(yè)混合的綜合用地，占地 ，建筑面積 ，樓盤均價達(dá)到了 2686元 /㎡ 。 （數(shù)據(jù)來源：容創(chuàng)機(jī)構(gòu)研展部） 土地市場 鄞州區(qū)土地存量最大， 高新區(qū)、東部新城成新貴 區(qū)域 占地面積（㎡） 總建面積（㎡） 樓面價（元 /㎡ ） 高新 區(qū) 117231 425951 2263 東部新城 87958 227422 1821 鄞州區(qū) 982319 1644823 1544 江東區(qū) 3456 4147 6640 海曙區(qū) 32440 69788 10079 江北區(qū) 619100 707210 2976 2022寧波市分區(qū)域土地購置情況 江東區(qū)： 共購置 1幅地塊，土地面積 3456平方米，總建筑面積 4147平方米，購置土地面積只占市四區(qū)的萬分之三，充分反映出市區(qū)內(nèi)地塊緊缺的現(xiàn)狀。市中心土地資源稀缺，區(qū)域優(yōu)勢又無比優(yōu)越，土地推出往往成為市場競爭的對象，價格每每攀升。 其中高新區(qū)有一定土地成交，總建筑面積為40多萬平方米。對當(dāng)前市場影響較小。 （數(shù)據(jù)來源：容創(chuàng)寧波機(jī)構(gòu)研展部） 土地總結(jié) 宏觀背景 以“保增長”擴(kuò)大內(nèi)需的出發(fā)點(diǎn)，利用放寬稅收政策及 行業(yè)振興為契機(jī)，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展． 央行歷次調(diào)整利率時間一覽 調(diào)整時間 調(diào)整內(nèi)容 (一年期 ) 調(diào)整時間 調(diào)整內(nèi)容 (一年期 ) 081127 存貸款基準(zhǔn)利率下 調(diào) % 081223 存款基準(zhǔn)利率下調(diào) % 081030 存款基準(zhǔn)利率下調(diào) % 081015 貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) % 08916 貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) % 兩大理由和背景： 擴(kuò)大內(nèi)需： 全球金融海嘯已波及中國實體經(jīng)濟(jì)，保增長成為決策層需要考慮的首要問題，在出口疲軟、投資萎縮的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為一個突破口和一種可能，而房地產(chǎn)對于上下游產(chǎn)業(yè)的拉動效應(yīng)無疑是明顯的。 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險： 土地流拍，固定資產(chǎn)投資減少，企業(yè)倒閉，失業(yè)率增加，財政收入和稅收銳減，這是政府所不樂見的。 《 關(guān)于加強(qiáng)住房保障促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見 》 （下簡稱 《 意見 》 ），共包括了 26條政策措施。以改善民生、解決中低收入家庭住房困難為重點(diǎn)，加大住房保障實施力度，適度擴(kuò)大保障范圍，鼓勵改善型購房，促進(jìn)住房消費(fèi)，引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。 國務(wù)院總理溫家寶 17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。近期國家采取擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的政策措施，并且房地產(chǎn)業(yè)被列為十個經(jīng)濟(jì)振興產(chǎn)業(yè)之一，已對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。 2022年房地產(chǎn)市場預(yù)測 本項目后續(xù)將經(jīng)歷 0 10年銷售期，二期高層主要將經(jīng)歷市場的整固期到恢復(fù)期 2022年寧波市場進(jìn)入恢復(fù)期 ，“走量 amp?；噩F(xiàn)”是最大的主題 市場進(jìn)入恢復(fù)期，趨于平穩(wěn) : 策略： 挖掘剛性需求，追求價值與速度平衡點(diǎn) 適當(dāng)控制恢復(fù)期的開發(fā)節(jié)奏，多產(chǎn)品線組合 恢復(fù)期的取勝關(guān)鍵： 特點(diǎn)：價格和速度難以兼得 2022年房地產(chǎn)市場預(yù)測 2022年底江南一品推出高層，以 9800的價格入市，推出 839套 ，開盤銷售 534套 ，銷售率 63%。進(jìn)入 2022年，銷售愈發(fā)理想，目前已提價 500元以上。 2022年底錦繡東城推出高層，以 8800的價格入市，推出 460套 ，開盤銷售 350套 ，銷售率 76%。 進(jìn)入 2022年，銷售非常理想，目前也已提價數(shù)百元。 項目名稱 江南一品 發(fā)展商 寧波興普房產(chǎn)有限公司 項目位置 北靠江南路，東鄰金家河，西連楊木碶路，南接新暉路 類型 /規(guī)模 總建 38萬平方米 ,別墅 /高層 /寫字樓 /公寓 推銷套數(shù) 二期 939套 .推出 839套已銷售 534套 開盤時間 一期 06年 10月 28日 ,二期 08年 12月 9日 均價 9882元 /平米 優(yōu)惠活動