【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 洋房 4100；高層 8200,小高層 8500 洋房 9300；高層 8600,小高層9000 洋房 %， 高層 %,小高層 % 津塘板塊 朝陽(yáng)綠茵 06年 3月 多層 4530 7000 % 大梅江板塊 水岸公館 1期 05年 11月 高層 6000 高層 9000 50% 水岸江南 07年 10月 07年 5月時(shí)預(yù)計(jì) 6月開盤價(jià) 7000 目前預(yù)計(jì)月底開盤價(jià) 9500 35% 海逸長(zhǎng)洲 1期 04年 8月； 3期西區(qū) 05年12月； 3期東區(qū) 06年 10月； 4期07年 5月 高層 6000 高層 11000 % 卡梅爾 別墅 05年 9月；領(lǐng)寓 06年 4月；高層 06年 7月 別墅 6300；高層 6500 別墅清盤時(shí) 13000，高層 9800 別墅 %，高層 % 洛卡小鎮(zhèn) 1期 05年 11月； 2期 06年 9月 29日 洋房 5350 洋房 8000 % 江勝天鵝湖 別墅 05年 10月；高層 07年 8月 05年別墅 1萬(wàn)； 高層 7800 別墅 ；高層 8200 別墅 80%；高層 % 華廈津典 1期： 05年 8月；２期 07年 6月 1期 6500。2期 8500 1期尾盤時(shí) 9300,2期 11000 1期 %,2期 % ?在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況 ?地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ ? 東南板塊當(dāng)前整體價(jià)格未達(dá)到較高水平，仍有上漲空間 ?金地格林世界開盤價(jià)屬當(dāng)時(shí)區(qū)域較高水平，前期營(yíng)銷主題不清，價(jià)格上漲乏力，后經(jīng)調(diào)整并加大宣傳，至 07年 9月底共售出 586套，銷售額 ，整體價(jià)格上漲 %，但綜合入市時(shí)間以及產(chǎn)品檔次來(lái)看，價(jià)格表現(xiàn)并不理想。 ? 津塘板塊升值預(yù)期最大，捂盤惜售現(xiàn)象明顯 ?格調(diào)竹境、米蘭新干線遲遲未開盤，朝陽(yáng)綠茵也推遲 3期的開盤時(shí)間，由于這一區(qū)域發(fā)展預(yù)期好且區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量較小，未來(lái)價(jià)格上升空間很大。 ? 梅江南板塊市場(chǎng)成熟，價(jià)格持續(xù)高位；后梅江板塊仍處發(fā)展期，但價(jià)格存在一定透支 區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 —— 價(jià)格分析 ?價(jià)格走勢(shì) ?地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 —— 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目名稱 占地 (萬(wàn)平米 ) 容積率 層數(shù) 層高 (米 ) 物業(yè)費(fèi) (元 /平米 .月 ) 配套 會(huì)所 車位配比 金地格林世界 38 1期、 2期洋房； 11層小高層；三期會(huì)有 18層高層 ，大部分 2萬(wàn)平米悠客商業(yè)街區(qū)，風(fēng)情會(huì)所，獨(dú)享花園入戶，直面 央景觀公園帶。 1個(gè) 4000平米會(huì)所 1: 紅磡領(lǐng)世郡 356（包括公園，包括富力桃園，新悅庭 ，） 別墅 ，洋房 ，高層 18層 小高層、高層 首期 建商業(yè)區(qū) —阿瑪瑞卡街、后期大型商業(yè)廣場(chǎng)。大型會(huì)所、游泳館。 1個(gè) 6000平米會(huì)所 1:1 ?東南板塊項(xiàng)目產(chǎn)品概況 項(xiàng)目名稱 占地 (萬(wàn)平米 ) 容積率 層數(shù) 層高 (米 ) 物業(yè)費(fèi) (元 /平米 .月 ) 配套 會(huì)所 車位配比 朝陽(yáng)綠茵 7層多層 底商、會(huì)所 未定 格調(diào)竹境 2632層高層和 2個(gè) 18層板式圍合 未定 未定 未定 米蘭新干線 ； 3 未定 配有幼兒園、小學(xué)、鄰里中心和預(yù)計(jì) 在 5層商業(yè)里設(shè)會(huì)所 1: ?津塘板塊項(xiàng)目產(chǎn)品概況 ?地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 —— 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目名稱 占地 (萬(wàn)平米 ) 容積率 層數(shù) 層高 (米 ) 物業(yè)費(fèi) (元 /平米 .月 ) 配套 會(huì)所 車位配比 華韻歐風(fēng) 12（ 洋房為 ，別墅 ） 56層洋房； 23層別墅 別墅高 ，表層 3；洋房 未定 2022平米商業(yè)會(huì)所 1個(gè) 2022平米會(huì)所 1： 世紀(jì)梧桐公寓 1825層高層； 1014層小高層 3 未定 馬場(chǎng)道會(huì)所， 1萬(wàn)平米商業(yè)配套 會(huì)所面積未 定 1： 1 江勝天鵝湖 18,30層高層； 35層聯(lián)排 3 未定 商業(yè)會(huì)所 1個(gè) 4500 1: 弘澤印象 25層的高層； 8層的小高 ,4層的洋房 未定 未定 藍(lán)調(diào)街區(qū)、上島咖啡、 華潤(rùn)超市、 未定 1： 1 華廈津典 50 總體為 1，2期為 1期 6層多層； 710層小高層； 2期小高層和 1 2 24高層， 4層商業(yè) ，包含4700平米運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所、藍(lán)調(diào)街區(qū)、上島咖啡、華潤(rùn)超市、河西中心小學(xué)、翔宇中學(xué) 4700平米運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所 1： 1 ?梅江板塊項(xiàng)目產(chǎn)品概況 1 ?地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 —— 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目名稱 占地 (萬(wàn)平米 ) 容積率 層數(shù) 層高 (米 ) 物業(yè)費(fèi)(元 /平米 .月 ) 配套 會(huì)所 車位配比 水岸公館 一期四棟 2 29層高層和圍合式 2層院落別墅，二期沿湖排布的 2 230層高層， 12層小高， 9層多層 2 二期 CORSO商業(yè)街區(qū)，52萬(wàn)平米湖面，南開翔宇、國(guó)際瑞金、水晶小學(xué) 1個(gè) 2022平米會(huì)所，松江國(guó)際俱樂部、松江高爾夫俱樂部 1： 1 水岸江南 18層、 32層高層 3 未定 水岸公館商業(yè)街、小區(qū) 幼兒園 未定 1： 1 海逸長(zhǎng)洲 24層、 26層、 28 平層 ，躍層 2萬(wàn)平米的商業(yè)， 3千平米的水上帆船俱樂部，診所，會(huì)所，雙語(yǔ)學(xué)校 1個(gè) 4500平米的會(huì)所 1： 1 卡梅爾 2層聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟 別墅； 32層高層 3 別墅 ，高層 2 松江國(guó)際俱樂部、高爾 夫俱樂部 1個(gè) 4000平米的會(huì)所 1： 1 梅江康城 ； 1期 1期 24層高層； 、 6層洋房 未定 萬(wàn)寧 800畝商務(wù)城 未定 1： 1 洛卡小鎮(zhèn) 20 1 45層洋房； 別墅 23層 3 未定 梅江醫(yī)院、二附屬、蒙 特利雙語(yǔ)幼兒園 1個(gè) 2022平米的會(huì)所 1： 1 ?梅江板塊項(xiàng)目產(chǎn)品概況 2 ?地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ ? 區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模較大，其中不乏紅磡領(lǐng)世郡、富力津門湖這樣的超級(jí)百萬(wàn)大盤。 ? 多數(shù)項(xiàng)目容積率在 ，對(duì)于城市住宅來(lái)說(shuō)，容積率水平適中，利于打造舒適的居住社區(qū)。 ? 項(xiàng)目的產(chǎn)品組合多為高層住宅與洋房、小高層住宅相結(jié)合的形式。采用高度換空間，以多出高價(jià)值產(chǎn)品的手法較多。 ? 大梅江板塊的項(xiàng)目，為增加舒適性，層高普遍達(dá)到 3米，亦出現(xiàn)數(shù)個(gè) 。 ? 目前區(qū)域內(nèi)精裝修項(xiàng)目只有水岸江南和即將入市的富力津門湖 〃 克拉公館，水岸江南裝修標(biāo)準(zhǔn)約1000～ 1200元 /平米，克拉公館裝修標(biāo)準(zhǔn)約 1500元 /平米左右。 ? 本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的車位配比基本接近 1:1，但是伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們生活水平提高，私車擁有量不斷增大，項(xiàng)目需在車位配比上加大比例。 ? 大規(guī)模社區(qū)設(shè)臵會(huì)所的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，會(huì)所面積較大，最小的在 2022平米，會(huì)所功能全面、體現(xiàn)了對(duì)客戶的關(guān)懷。 ? 物業(yè)費(fèi)水平，根據(jù)樓層高低，不帶電梯的住宅物業(yè)費(fèi)在 1元 /平米 .月之內(nèi)，帶電梯的住宅物業(yè)收費(fèi)略高，基本在 /平米 .月之間。 區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 —— 產(chǎn)品分析 ?區(qū)域產(chǎn)品概況 ?地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 —— 產(chǎn)品分析 ?東南板塊 項(xiàng)目戶型面積配比情況 項(xiàng)目名稱 戶型面積區(qū)間（平米） 戶型比例 金地格林世界 6985平米 1居室， 90108平米 2居室 134138平米 3居室， 160200平米 4居室 1居室 15%， 2居室 52%， 3居室 28% ， 4居室 5% 紅磡領(lǐng)世郡 4期： 1室， 2室， 110135平米 3室 4期： 1居 室 21%， 2居 室 42%， 3居 室 37% ?津塘板塊 項(xiàng)目戶型面積配比情況 項(xiàng)目名稱 戶型面積區(qū)間（平米） 戶型比例 朝陽(yáng)綠茵 100平米左右的 2室， 130平米左右 3室 2居室 55%， 3居室 40%左右 米蘭新干線 60120平米 85%90平米以下的小戶型 ?地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 —— 產(chǎn)品分析 ?梅江板塊 項(xiàng)目戶型面積配比情況 1 項(xiàng)目名稱 戶型面積區(qū)間（平米） 戶型比例 富力津門湖 4070平米的 1室， 220300平米 45室 一期暫定 500套比例目前未知 水岸公館 1期 :1室戶型 95平米， 4室戶型 195265平米， 5室為 260270平米； 2期： 2室戶型 105145平米， 3室戶型 135192平米， 4居 225平米，其他 260 2期 2居 室、 3居 室為主力戶型 ,比例在調(diào) 水岸江南 66平米 1室， 88平米 2室 1居室 50%， 2居室 50% 海逸長(zhǎng)洲 2期： 2室戶型 150平米， 3室戶型 130239平米， 4室戶型 210260平米， 180422平米特殊戶型產(chǎn)品； 4期： 1室戶型 69平米， 2室戶型 90平米， 3室戶型 140平米， 4室為 230平米； 5期規(guī)劃中。 2期： 2居室 8%， 3居室 57%， ， 4居室 19%，特殊戶型 16%； 4期： 1居室 5%， 2居室 6%， 3居室 % ， 4居室 44%； 5期規(guī)劃中。 卡梅爾 2室戶型 118平米； 3室戶型 150200平米； 4室戶型 205246平米； 280290雙拼別墅； 255265平米聯(lián)排別墅； 320332平米獨(dú)棟別墅 其中 3居室、 4居室為主力戶型， 3居室 45%，4居室 35% 梅江康城 1期： 2室戶型 8090平米， 3室戶型 120140平米 1期： 3居室占 75%， 2居室 25% ?地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 —— 產(chǎn)品分析 ?梅江板塊 項(xiàng)目戶型面積配比情況 2 項(xiàng)目名稱 戶型面積區(qū)間（平米） 戶型比例 洛卡小鎮(zhèn) 1室戶型 80平米左右； 2室戶型 100平米左右； 3室戶型 140150平米； 其中 3居室為主力戶型 華韻歐風(fēng) 1期： 2室戶型 8090平米；后期會(huì)有 140180平米 3室戶型 目前除 town house外洋房均為 2室戶型 世紀(jì)梧桐公寓 1期： 2室戶型 110120平米； 3室戶型 130140平米； 4室戶型 157平米左右； 其中 3居為主力戶型， 3居室 60%，并有 2居、 4居室 江勝天鵝湖 3室戶型 260270平米； 4室戶型 250300平米； 其中 4居為主力戶型占 65% 弘澤印象 1室戶型 75平米左右； 2室戶型 100平米左右； 3室戶型 130平米左右； 4室戶型 250平米左右； 其中 100平米的２居為主力戶型占 70% 華廈津典 2期： 1室戶型 70平米左右； 2室戶型 96120平米； 3室戶型 120140平米； 4室戶型 140160平米； 其中 2室戶型、 3室戶型為主力戶型共占 80% ?地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ ? 區(qū)域目前小戶型產(chǎn)品稀缺， 1居比例低，未來(lái)將明顯上升 目前多數(shù)項(xiàng)目以 2居、 3居為主，由于區(qū)域小戶型產(chǎn)品的稀缺，富力、松江、格調(diào)、紅磡等開發(fā)企業(yè)紛紛相應(yīng)推出小戶型產(chǎn)品，同時(shí)隨著 70/90政策效應(yīng)漸顯以及區(qū)域價(jià)格的上升，未來(lái) 1居數(shù)量將會(huì)明顯增長(zhǎng)。 ? 區(qū)域目前 2居多為 100135平米， 3居多為 120150平米，未來(lái)將相應(yīng)縮小 即將上市的水岸江南、富力津門湖克拉公館、格調(diào)竹境、領(lǐng)世深白等項(xiàng)目均為緊湊小戶型，其中 2室面積普遍小于 90平米。年底將入市的“領(lǐng)世深白”戶型以 8090平米的 2居、 ， 110130平米的 3居為主；而水岸公館新推戶型也相應(yīng)的在提高單價(jià)的同時(shí)調(diào)整產(chǎn)品戶型面積，產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間從原來(lái)的 150萬(wàn) 210萬(wàn)調(diào)整到目前的 95萬(wàn) 230萬(wàn)。 ? 戶型設(shè)計(jì)將更加經(jīng)濟(jì)化、緊湊化，以適應(yīng)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)、降低總價(jià)門檻 目前區(qū)域項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)與全市供給結(jié)構(gòu)基本一致，反映了目前的市場(chǎng)需求中大戶型占主導(dǎo)。 隨著房?jī)r(jià)上漲所導(dǎo)致的總價(jià)提升，大部分項(xiàng)目開始縮減戶型面積， 2居、 3居產(chǎn)品，同比先期組團(tuán)的產(chǎn)品面積，都有 1020平米左右的縮減。 區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 —— 產(chǎn)品分析 ?區(qū)域項(xiàng)目戶型面積配比情況 ?地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 東南板塊 該板塊購(gòu)房群體不乏學(xué)歷較高的高知階層，以自住和