【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 歐溪谷 潮白人家 納丹堡 上上城 新圣得花園 星河皓月項(xiàng)目名稱 主力戶型分布 (平米 ) 建筑類型 裝修標(biāo)準(zhǔn) 1居 2居 3居 星河皓月 5780 80102 120168 板樓、塔樓、多層 毛坯、少 量精裝 美林灣 5863 7693 127150 板樓 (多層洋房、小高層、中高層、高 層景觀公寓 ) 毛坯 納丹堡 5090 90120 125150 板樓 ,高層 毛坯 威畢歐溪谷 4080 70110 120140 板塔結(jié)合、獨(dú)棟別墅、聯(lián)排、公寓 毛坯 新圣得花園 4160 6771 80120 板樓 ,高層，板樓 ,獨(dú)棟別墅 ,聯(lián)排別墅 毛坯 潮白人家 6098 112124 150 板樓、板塔結(jié)合 毛坯 歐逸麗庭 5080 83100 114118 板樓 毛坯 天洋城 4050 7085 100110 板樓 毛坯 上上城 4880 81116 122182 板樓、多層、小高層、高層 毛坯 華泰憶江南 5171 89130 138160 板樓、塔樓、板塔結(jié)合 毛坯 御景灣 5075 80120 120150 塔樓 毛坯 結(jié)論 1： 項(xiàng)目體量上，百萬(wàn)平米左右的大盤，市場(chǎng)供應(yīng)較大，后期持續(xù)供應(yīng)依然如此。以 50萬(wàn)平米左右體量為主，最大體量 400萬(wàn)平米。 結(jié)論 2： 市場(chǎng)主力戶型供應(yīng)上，主要為一居室： 4080平；二居室： 80120平；三居室：120150平。產(chǎn)品以中小戶型為主 :市場(chǎng)上85%的戶型集中在 50120平之間。 結(jié)論 3： 住宅項(xiàng)目容積率。目前燕郊市場(chǎng)住宅項(xiàng)目容積率普遍偏高， — ，建筑類型多為高層板樓或板塔結(jié)合產(chǎn)品。 結(jié)論 4： 建筑類型及交房標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)項(xiàng)目多為高層和多層的板樓，少數(shù)為塔板結(jié)合，潮白河區(qū)域開(kāi)發(fā)有少量別墅產(chǎn)品；交房基本上為毛坯標(biāo)準(zhǔn)，只有星河皓月項(xiàng)目有少量的精裝成品房供應(yīng)。 燕郊市場(chǎng)住宅產(chǎn)品調(diào)研結(jié)論 結(jié)論 5： 整體來(lái)講，燕郊房市因京而興，因交通而起，但是產(chǎn)品仍然處于待升級(jí)階段，在規(guī)劃布局、景觀、戶型以及產(chǎn)品細(xì)節(jié)上，尚有很大的發(fā)揮空間。 燕郊覽圖 上上城福成2區(qū) 燕郊市場(chǎng)住宅產(chǎn)品調(diào)研結(jié)論 燕郊商業(yè)板塊分布 項(xiàng)目 商業(yè)規(guī)模 功能規(guī)劃 現(xiàn)狀 上上城 商業(yè)規(guī)劃約 10萬(wàn)平米，私有會(huì)所 ，另有規(guī)劃酒店 裝飾、美容、酒吧、便利店等社區(qū)配 套；會(huì)所；酒店 社區(qū)配套部分開(kāi)張；后期陸續(xù)供應(yīng)招商 星河皓月 — 超市、便利店、診所等社區(qū)配套 部分營(yíng)業(yè)；后期陸續(xù)供應(yīng)招商 納丹堡 5萬(wàn)平米歐洲商業(yè)風(fēng)情街區(qū) ,，12萬(wàn)平米健康中心， 1萬(wàn)多平米運(yùn)動(dòng)休閑中心 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括中型超市、時(shí)尚賣場(chǎng)、娛樂(lè)中心、運(yùn)動(dòng)健身中心、特色餐飲等商業(yè)綜合體 尚未供應(yīng)，預(yù)計(jì) 08年末 09年初開(kāi)始供應(yīng) 美林灣 15000 潮白人家 60000 學(xué)校、醫(yī)院 天洋城 34萬(wàn) 十字社區(qū)商業(yè)街 尚處規(guī)劃中 威畢歐溪谷 7000 住宅底墑 尚未開(kāi)工 新圣得花園 — 歐逸麗庭 1800 社區(qū)配套 尚未招商 華泰憶江南 2400 社區(qū)配套 即將招商 御景灣 — 社區(qū)商業(yè)合計(jì) 逾 75萬(wàn)平 102國(guó)道商業(yè)帶 約 10萬(wàn)平米 主要業(yè)態(tài)為餐飲、休閑娛樂(lè)、小型旅館、汽配、電器城、房屋銷售、綜合市場(chǎng)等。分布很零散 已規(guī)模經(jīng)營(yíng) 迎賓路沿線 約 1萬(wàn)平米 通信、金融機(jī)構(gòu)、賓館 步行街 約 4萬(wàn)平米 休閑購(gòu)物、美容美發(fā)、餐飲 燕郊東部商區(qū) 約 40萬(wàn)平米 建材、家具專業(yè)市場(chǎng) 商圈合計(jì) 約 55萬(wàn)平 總計(jì) 約 130萬(wàn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：住宅項(xiàng)目推廣數(shù)據(jù)、實(shí)地考察 燕郊區(qū)域商業(yè)規(guī)模列表 結(jié)論 1： 從商業(yè)整體發(fā)展水平上看，燕郊商業(yè)目前仍處于一個(gè)初級(jí)水平，從某種程度上講，其商業(yè)從屬于通州商業(yè)核心的輻射范圍內(nèi)，主要表現(xiàn)在：由于暫時(shí)缺少高質(zhì)量人群的支撐，燕郊商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)單一，商業(yè)層次較低，規(guī)模少，分布零散，大宗商品的采購(gòu)和品位消費(fèi)依賴通州商業(yè)。 結(jié)論 2： 目前，燕郊的商業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在中低級(jí)餐飲、洗??；經(jīng)濟(jì)型休閑購(gòu)物；日常生活用品；簡(jiǎn)單家電供應(yīng)和建材、家具專業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域； 結(jié)論 3： 目前，住宅項(xiàng)目的配套商業(yè)供應(yīng)暫時(shí)不是主流，但是可以預(yù)見(jiàn)，隨著個(gè)項(xiàng)目的陸續(xù)開(kāi)發(fā)收工，新業(yè)主的陸續(xù)入住，社區(qū)配套商業(yè)將持續(xù)增量，會(huì)逐漸豐富燕郊商業(yè)業(yè)態(tài)，提升其商業(yè)水平。 燕郊區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研結(jié)論 80%15%5%北京溢出人群 燕郊及三河市收入好的群體、部委研究院職工投資客客群類別 主要消費(fèi)圈層 置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素 占比例 核心客戶 北京溢出人群 北京原著居民，隨著北京市場(chǎng)房?jī)r(jià)猛漲，被迫溢出； 進(jìn)京長(zhǎng)期謀職白領(lǐng)人群，積蓄不多，收入跟不上北京房?jī)r(jià)，年齡原因首次置業(yè)，被迫燕郊置業(yè) 7080% 重要客戶 燕郊、三河市收入較好的居民、部委研究單位的職工滿足家庭分裂，二次置業(yè)需求 約 15% 偶得客戶 投資客 部分看好燕郊樓市發(fā)展的投資客，目前尚不能占客群主流。 約 5% 燕郊及三河市 收入好的群體、部委研究院職工 燕郊客群主要來(lái)源 燕郊客戶置業(yè)趨向分析 √區(qū)域趨向 ： 有購(gòu)房意向的潛在購(gòu)房者中 8成來(lái)自北京市區(qū)及北京近郊，其中 7成為首次置業(yè)。 √購(gòu)房用途 ： 購(gòu)房最主要用途在于擁有自住，首次置業(yè)以滿足基本居住需求為主，多次置業(yè)用途多元化。 √居住品質(zhì) ： 住宅滿意度不容樂(lè)觀，近 7成不太滿意或滿意度一般；潛在購(gòu)房者對(duì)交通出行和小區(qū)環(huán)境較滿意，規(guī)劃設(shè)計(jì)和房屋品質(zhì)認(rèn)同度不高。 √決策因素： 交通、地段和價(jià)格對(duì)購(gòu)買決策起決定性作用，對(duì)商業(yè)、教育和醫(yī)療配套要求最高。 √產(chǎn)品特征 ： 50100平米需求大， 35005000元單價(jià)普遍可接受；首次置業(yè)需求 50100平米最集中，多次置業(yè)面積需求增加。 √支付趨向 ： 多數(shù)購(gòu)房者支付能力為首付款 10萬(wàn)以內(nèi)，月供 10002020元； 近期一居、兩居室需求旺盛，未來(lái)轉(zhuǎn)向大戶型趨勢(shì)不明顯； 首次置業(yè)總價(jià)承受能力較弱，多次置業(yè)承受力更強(qiáng)； 低收入家庭總價(jià)支付上限普遍低于 25萬(wàn)，家庭收入與總價(jià) 承受力關(guān)系密切。 ■ 北京溢出人群 ： 這部分人群要么曾長(zhǎng)期居住北京，要么曾接受過(guò)北京生活方式的熏陶，所以這部分人： (1)收入相對(duì)穩(wěn)定，一般處于中等收入水平；理財(cái)觀念較強(qiáng)，略顯小資情調(diào)，偶爾能夠接受一般性奢侈消費(fèi)； (2)居住環(huán)境追求經(jīng)濟(jì)型時(shí)尚，講究一定的品位情趣； (3)事業(yè)處于起步或上升期階段，區(qū)域主要在北京東部，由于便利的交通，選擇燕郊； (4)精神生活上，多數(shù)接受過(guò)較好的教育，思想相對(duì)開(kāi)放； (5)部分家庭有經(jīng)濟(jì)型私家車，但是出行一般以公車為主。 ■ 燕郊、三河市收入好的居民、部委研究院職工 ： 該部分人群長(zhǎng)期居住燕郊或三河市境內(nèi)，其主要特征： (1)在該區(qū)域主要以私營(yíng)企業(yè)、店鋪經(jīng)營(yíng)、部委所屬研究院職工、企事業(yè)職工或機(jī)關(guān)干部等為謀生手段或職業(yè)，相對(duì)收入水平較高且穩(wěn)定； (2)事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，家庭觀念較重，日常消費(fèi)相對(duì)理性；服飾消費(fèi)以國(guó)內(nèi)二線品牌為主 . ■ 投資客 ： 該部分人群身份比較復(fù)雜，因?yàn)檠嘟继厥獾牡乩韰^(qū)域和近年來(lái)火爆的樓市形勢(shì)，看好燕郊未來(lái)樓市發(fā)展的房產(chǎn)投資者： (1)個(gè)人具有一定的財(cái)產(chǎn)實(shí)力； (2)具有很強(qiáng)的投資意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)承受力； (3)目前據(jù)推斷，尚不能構(gòu)成市場(chǎng)的主力客群。 燕郊客群特征分析 住宅 商業(yè) 企業(yè)缺乏品牌效應(yīng) 產(chǎn)品品類單一 品質(zhì)待升級(jí) 目標(biāo)客群層次不高 業(yè)態(tài)單一 商業(yè)層次低 規(guī)模小，分布零散 未形成明顯的商圈 相互作用 亟待升級(jí) 燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) （二）大廠房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析與研判 ■ 河北省大廠回族自治縣地處京畿，位于潮白河?xùn)|岸，與北京僅一河之隔，是全國(guó)距北京最近的一個(gè)少數(shù)民族自治縣，全縣轄兩鎮(zhèn)三鄉(xiāng)，人口 ，幅員面積 176平方公里。 全縣畜牧產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，農(nóng)民自古就有牛羊販運(yùn)、養(yǎng)殖、屠宰、加工傳統(tǒng)，近年來(lái)已建成華安、福喜、福華、萬(wàn)福盛等投資額在 1000萬(wàn)元以上的龍頭企業(yè) 11家，畜牧業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值已突破 10億元。 ■ 夏墊鎮(zhèn)位于大廠回族自治縣北部，西距北京 40公里，南距天津、東距唐山均120公里，京秦電氣化鐵路和 102國(guó)道橫穿全境，屬環(huán)京津都市圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈腹地，是離北京最近的少數(shù)民族聚居鎮(zhèn)。 夏墊鎮(zhèn)轄 30個(gè)行政村，總?cè)丝?3萬(wàn)人，其中，回族村 11個(gè)，回族人口 1． 1萬(wàn)人，占全鎮(zhèn)人口的 36． 6%。行政區(qū)劃面積 41． 18平方公里，鎮(zhèn)區(qū)面積 2． 4平方公里，耕地面積 4． 3萬(wàn)畝。 大廠縣（夏墊鎮(zhèn)）概況 07年大廠房地產(chǎn)銷售均價(jià)不高，竣工面積較小 07年大廠縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成情況 由于大廠樓盤建筑產(chǎn)品較為雷同，大多以普通多層住宅為主，若按照 07年全年房地產(chǎn)的銷售面積和銷售額來(lái)粗略計(jì)算，則大廠 07年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售均價(jià)約為 1858元 /㎡ ，與燕郊存在較大的差距。 同時(shí)，由于 07年市場(chǎng)的波動(dòng)，大廠的房屋竣工面積較小，由此說(shuō)明一些工程存在未按正常的施工進(jìn)度建設(shè)，而處于停頓或延后之中的現(xiàn)象。 從 2020年人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，相對(duì)于廊坊其他縣市人口來(lái)說(shuō)，大廠縣基數(shù)則較小，總?cè)丝趦H為 114858，非農(nóng)業(yè)人口為 30759，約占 %。 0 7 年廊坊主要縣市人口結(jié)構(gòu)0100000202000300000400000500000600000700000霸州市 永清縣 三河市 大廠縣 香河縣 固安縣 文安縣 大城縣總?cè)丝诜寝r(nóng)業(yè)大廠城市化水平較低，村鎮(zhèn)人口以自建房為主 大廠縣農(nóng)民人均收入、人均生活費(fèi)支出逐步增長(zhǎng) 大廠縣城鎮(zhèn)居民人均收支逐年提高 市場(chǎng)分析對(duì)本案的啟示 啟示 1： 燕郊雖可稱為京東地產(chǎn)的 “ 晴雨表 ” ，但受通州房?jī)r(jià)的影響較大，并要遠(yuǎn)低于通州的房?jī)r(jià)，存在將近 2020元 /平的價(jià)格梯度。而從目前的樓市來(lái)看，大廠（夏墊鎮(zhèn)）的房?jī)r(jià)必定要受到燕郊的影響。 啟示 2： 從總體上看，燕郊與通州別墅類住宅產(chǎn)品品質(zhì)并不高，市場(chǎng)消化速度也一般，因此本案的產(chǎn)品設(shè)定并不需以高端產(chǎn)品沖擊市場(chǎng)，否則市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。 啟示 3： 燕郊與通州的主要客群為北京主動(dòng)、被動(dòng)郊區(qū)化以及地緣性的客戶，其中燕郊的購(gòu)房者以價(jià)格因素驅(qū)動(dòng)為主，通州則以價(jià)格與交通的綜合因素為主。而從這個(gè)意義上看，本案客群更注重產(chǎn)品價(jià)格與品質(zhì)，應(yīng)進(jìn)一步提升項(xiàng)目性價(jià)比，拓寬客戶面。 啟示 4： 由于城區(qū)發(fā)展所限，通州的市政配套以及商業(yè)資源要遠(yuǎn)優(yōu)于燕郊，而本案相關(guān)配套的不完善更是其短板之所在。因此本案也需要一定面積的商業(yè)規(guī)劃，但是所處區(qū)域的消費(fèi)水平以及商業(yè)輻射力有限，本案商業(yè)面積的規(guī)劃則只能適量，以滿足社區(qū)的商業(yè)需求，定位不宜高。 注：通州市