北京重興家園項目定位及調研報告(編輯修改稿)
2025-05-11 02:44 本頁面
【文章內容簡介】 主216。 各類商業(yè)配套店，如銀行、證券、旅行社等n 集團客戶 針對此種客戶尤其是知名大企業(yè)的引進，比如大型百貨，一般所占的商場面積較大，對本項目的商業(yè)氛圍提升十分有利，因此積極尋找這類客戶是本項目提升商業(yè)價值的一個重要途徑。餐飲方面：檔次中高檔、品種多樣化，以滿足區(qū)域內企業(yè)及住宅消費客群。由于區(qū)域內中高檔餐飲供應量較少，同時企業(yè)商務宴請的實際需求很大，將檔次定位為中高檔品牌餐飲是符合市場需求的，在餐飲業(yè)態(tài)中引入中西式快餐、西餐簡餐、茶餐廳、咖啡屋、飲品屋（含茶類飲品）、冷飲等餐飲業(yè)態(tài)，這些餐飲業(yè)態(tài)具有一定的商務特色，可以為企業(yè)商務洽談、員工休息提供良好的服務和氛圍，提高本項目整體品質。商務配套方面：立足于本項目寫字樓及其它寫字樓及企業(yè)需求引進為商務辦公人員提供商務辦公、基本生活、工作需求的商業(yè)內容，如銀行、小型超市、彩擴中心，面積不宜過大，以方便為主。銀行設在一層，其他沒有特殊要求的可以設在其他樓層。超市業(yè)態(tài)的引入：精品超市服務于商務辦公人群，提供便利服務通過我司的調研發(fā)現，寫字樓內的小型超市不僅給商務辦工人群提供了方便，同時為商業(yè)帶來大量有效消費人群，有助于提高商業(yè)人氣，增加購物氛圍。本次定位沒有將大型超市業(yè)態(tài)引入本項目，建議在商業(yè)一層設立精品超市，例如屈臣氏。經市場調研大型超市在區(qū)域內已經存在，例如沃爾瑪超市。同時大型超市的引入往往對于寫字樓品質是有反面影響的，本項目寫字樓定位品質較高，超市不利于本項目的寫字樓的發(fā)展。綜上所述，對于本項目商業(yè)業(yè)態(tài)的引入，其餐飲體量應占據主導，商務配套其次但也是必須引入的，未將常見的精品店購物形式引入本項目，其原因是目前區(qū)域內的市場消費情況不適合，市場消化能力差，大體量引入精品店形式風險較大，但不排除未來隨著居住人群的增加以及消費習慣的改變而引入精品店，但這種發(fā)展需要一個長期的過程，時間越長風險越大，所以本司對于精品店形式的引入持保守態(tài)度。我司建議業(yè)態(tài)參考品牌如下：品牌餐飲黎昌海鮮、大連海鮮、富華肥牛、三千里燒烤、渝信、九頭鳥、湘鄂情、漁公漁婆精品超市法寶、華普金融機構建設銀行、工商銀行、農業(yè)銀行、北京銀行以中高檔為主，中高檔商品和中檔商品為輔。各檔次商品比例大致如下：圖表：經營檔次比例圖綜上所述，本商業(yè)區(qū)經營商戶包括知名集團客戶和零散商戶，商戶總體為中高檔。經營商戶的定位是項目進行招商的前提，同時，帶有租約的商鋪對投資者有極大的吸引力，這也為商鋪后期的銷售打下了基礎。投資客戶是本項目的購買者，也是開發(fā)商獲得利潤的主要來源。從前期的市場調研分析來看，目前北京商業(yè)物業(yè)的投資市場較為活躍，將成為未來房地產投資的熱點。本項目擁有地理位置及交通上的優(yōu)勢，同時區(qū)域內缺乏相應商業(yè)物業(yè)而周邊人群消費潛力巨大，商鋪經營前景樂觀，是投資者的重要信心保障，結合本項目的特點，其投資客戶的定位包括以下幾類：A、經營型 這類投資者購買商鋪的主要目的是自己經營，一般為大型品牌商家，其資金實力雄厚，對商鋪品質、經營前景和性價比比較關注，對商鋪面積分割、店面裝修及經營管理模式有較嚴格的要求。此類型客戶一般所占比例較少。B、短線投資型 一般為專業(yè)的房地產投資者，主要看重項目的短期效益，待項目升值后再轉手。這類投資者非常理性，一般在項目的前期就開始關注，對項目的發(fā)展前景有自己的判斷和分析，其選擇購買的時機一般會在項目剛入市之際，商鋪的價值增長空間是決定其購買的重要因素。C、長期投資型 這部分人有一定閑散資金，由于銀行利率的降低，買房是為了使資金能夠保值和增值，從中賺取租金回報，是本商鋪的主要購買群體。這部分人一般對產品的認識不夠深，對投資回報的預期非常關注，因此，在針對這些人群的推廣中，應著重商鋪投資回報的訴求。本項目針對的投資客戶主要是經營型和長期投資型A、私營企業(yè)主 近幾年，北京市商業(yè)市場較為活躍，部分私營企業(yè)主，尤其是沿海一帶資金較為充裕的私營企業(yè)主，由于他們一般有過租賃商鋪的經驗，對商鋪的經營比較熟悉，對商業(yè)市場有一定的把握，他們比較看好商業(yè)物業(yè)的投資，是本項目商鋪投資的主要客戶。B、企事業(yè)單位高層管理人士 包括公司總經理、部門經理、證券、銀行工作人員和政府公務員等富裕階層。這些人有一定存款，收入比較穩(wěn)定，其投資意向非常強。但這部分人的資金不是很充裕，由于商鋪投資額較大，門檻較高，對于這部分人來說，最大限度的申請銀行按揭是降低其投資門檻、促其購買的有效途徑。C、外籍人士 北京作為中國的首都，是外籍人士積聚的主要場所。這部分人有歐美、港臺、東南亞等人士。其中尤其是來華經商的人士，他們來華時間比較長，對北京商業(yè)市場比較熟悉，對北京的投資市場比較看好，他們很有可能購買商鋪出租或自己經營。D、體育界、傳媒界、演藝界等名人 這部分人以中青年為主，其收入非常高，對投資行業(yè)尤其是房地產投資不熟悉，其投資意向大多受周邊人士的影響或由專門的經紀人代理。從目前房地產投資者的比例來看，此類人
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