【文章內(nèi)容簡介】 中高檔大型或連鎖商戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 214 休閑娛樂類細化定位 休閑娛樂類業(yè)態(tài)主要與餐飲類構(gòu)成餐飲娛樂休閑一條街，主要為 滿足亦莊區(qū)域目前對于休閑娛樂場所的需求，增加亦莊新城居住的舒適性，為周邊人群服務(wù)。休閑娛樂類主要包括 KTV、洗浴保健、美容美體等，針對本項目具體情況及休閑娛樂類商業(yè)的特性，我司建議本項目此類業(yè)態(tài)定位 總體量約為 10000 平方米 。（餐飲娛樂休閑街中未來可能有部分作為企業(yè)辦公使用，在此不另作計算） 215 特色商業(yè)細化定位 特色類商業(yè)業(yè)態(tài)不僅能滿足消費者對某類消費的特殊需求，還可以為消費觀念較為新穎、接受能力強的消費群體提供良好的消費場所和消費環(huán)境。特色商業(yè)應(yīng)包含精品家居家飾、書吧、音像影像店、辦公用品超 市、汽車服務(wù)中心、口腔醫(yī)院、大型體檢中心、教育培訓(xùn)基地、銀行、個性服裝服飾店、精品店、兒童攝影等眾多內(nèi)容。 結(jié)合本項目實際情況、目標(biāo)客戶群的 數(shù)量等多方面考量后， 我司認為此類業(yè)態(tài)體量約為 25,000 平方米。 216 配套商業(yè)細化定位 配套商業(yè)主要為滿足項目周邊及項目自身居住人群的基本生活需求，增強人們的便利度與舒適感，為居住人群服務(wù)?；A(chǔ)配套商業(yè)應(yīng)包含小型便利店、藥店、水站（配送中心）、寵物醫(yī)院、家政服務(wù)機構(gòu)、洗衣店、房屋中介機構(gòu)、沖印店、美容美發(fā)店等內(nèi)容；針對本項目具體情況及基礎(chǔ)配套商業(yè)的特性，我司建議 本項目商業(yè)配套定位總體量約為 5000 平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)物業(yè)體量總結(jié) 以上我司對本項目商業(yè)物業(yè)的市場定位進行了較為詳細的闡述，根據(jù)所定各類業(yè)態(tài)經(jīng)營面積，我司通過以下表格計算出整體商業(yè)物業(yè)體量： 商業(yè)業(yè)態(tài) 體量（平方米） 超市 15,00020,000 家電專業(yè)賣場 5,000 餐飲 8,00020,000 休閑、娛樂（辦公） 10,000 基礎(chǔ)商業(yè)配套 5,000 特色商業(yè) 25,000 合計（約） 80,000 綜上，可以看出，本項目商業(yè)部分整體體量共約 80,000 平方米（其中超市部分主 體位于地下，在后期使用容積率計算總建筑面積時不計入此部分面積）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 22 酒店部分細化定位 根據(jù)前期我司對于亦莊區(qū)域及其周邊酒店類物業(yè)的調(diào)研結(jié)果，我司認為亦莊區(qū)域?qū)τ诰频觐愇飿I(yè)具備較大需求，本項目設(shè)置一個星級酒店具備較大可行性?？紤]到本項目對于銷售回款的要求，我司建議該酒店可規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)式酒店，如此既能滿足該區(qū)域的需求，又可減少回款壓力?？紤]到大多高檔酒店式管理公司不愿接手產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀，我司建議本項目酒店可規(guī)劃為經(jīng)濟型酒店，星級檔次以三星級左右為宜。 根據(jù)我司調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前區(qū)域內(nèi)酒店普遍是配套設(shè)施陳舊， 缺乏，沒有創(chuàng)新。很難給客人以很強的吸引力。針對本項目區(qū)域內(nèi)酒店類客戶群主要是以商務(wù)旅客為主的特點，本項目作為新建的酒店類物業(yè)，一定要更好的考慮到該部分客戶群的需求，以更完備的硬件設(shè)施和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)去吸引該部分消費者。例如，在客房內(nèi)加入小部分辦公區(qū)域，包括電腦、打印機、傳真機、寬帶接口等商務(wù)辦公配套，更好的為商務(wù)旅客服務(wù)。所以我司建議本酒店可定位為“新穎、特色、配套齊全”的商務(wù)型酒店。 221 酒店類物業(yè)消費者定位 亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)由于其獨特的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，優(yōu)良的地理位置，良好的政策，吸引了大量的外資 企業(yè)和國內(nèi)的大中型企業(yè)的入住。形成了頗具規(guī)模的工業(yè)園區(qū)。且由于地處郊縣，旅游業(yè)比較落后。結(jié)合我司調(diào)研總結(jié)，初步將本項目酒店類物業(yè)的主要客戶確定為商務(wù)型旅客。他們主要是周邊工業(yè)園區(qū)內(nèi)各種大中型企業(yè)和外資企業(yè)的商務(wù)客人，及各種大中型會議的與會人員。根據(jù)對該區(qū)域酒店類物業(yè)的調(diào)研分析，我司初步預(yù)測該區(qū)域的商務(wù)客人和與會人員的比例約為 8： 2。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 222 區(qū)域內(nèi)酒店物業(yè)規(guī)模可行性分析： ? 客房定位和面積配比 在我司對本項目酒店物業(yè)客房設(shè)置中，共計規(guī)劃約 300 間不同檔次客房，內(nèi)部有標(biāo)準(zhǔn)間、高級間、商務(wù)間、商務(wù)套房、豪華套 房等。在客房面積的規(guī)劃中我司建議，商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間客房 使用面積 約為 35 平方米。此面積在同類酒店、同類客房中屬于大面積客房，可以在里面配套部分商務(wù)辦公設(shè)施（例如辦公區(qū)域的打印機、傳真機、電腦等），有助于更好的吸引商務(wù)旅客，也可以更好的提高本酒店物業(yè)之宣傳賣點與市場競爭力。 按照建設(shè) 300 間客房，平均每間客房建筑面積為 50 平方米計算，則總體客房面積為 15000 平方米。 ? 餐飲區(qū)的定位和面積配比 餐飲是酒店中不可缺少的配套設(shè)施，酒店內(nèi)配套餐飲應(yīng)俱備檔次高、面積寬敞等基本功能，由于其檔次高，餐飲內(nèi)部臺間距也不同于大眾性餐飲。 在我司對酒店餐飲配套調(diào)研中所得，酒店餐飲配套檔次越高其臺間距也就越大，面積也就相對寬敞。我司對本酒店物業(yè)中共計規(guī)劃不少于 4 個不同菜系的餐飲配套，其中另規(guī)劃一處風(fēng)格新穎、格調(diào)高雅的茶餐廳或者咖啡廳，茶吧等?？傮w上 餐飲面積占用應(yīng)在 2500— 3500 平方米左右。 ? 會議室定位和面積配比 在商務(wù)型酒店的內(nèi)部配套中會議室是不可缺少的，更有許多酒店以“會議型酒店”為經(jīng)營主題。而本酒店物業(yè)因其特殊的地理位置及特殊的區(qū)域環(huán)境，區(qū)域內(nèi)企業(yè)數(shù)量眾多，對會議室需求較大，所以內(nèi)部會議配套設(shè)施應(yīng)在重要考慮范圍之列，在對本項目酒店物業(yè)規(guī)劃中我司提出本酒店應(yīng)定位為“商務(wù)型、會議功能齊全”的大型商務(wù)型酒店物業(yè)。在會議設(shè)施上 我司規(guī)劃了一個 5001000 平方米左右 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 的大型多功能會議室，以及多個功能配套齊全的中小型會議室，以此來滿足不同商務(wù)的需求。 ? 其他配套設(shè)施面積配比 娛樂、健身等： 由于娛樂與健身在酒店物業(yè)中所占比例較小，而且在其周邊也將會有部分此類業(yè)態(tài)的規(guī)劃，因此在面積分割上我司規(guī)劃在 1500 平方米左右 。 任何一項商業(yè)物業(yè)除其主體所需，還應(yīng)有其它多項相關(guān)所需公用配套，酒店也不無例外，如：酒店大堂、酒店停車場、員工辦公室、員工食堂、員工更衣室、酒 店建設(shè)所需管道及配電等一系列相關(guān)配套設(shè)施。 ? 員工辦公室及食堂： 此部分所需面積是按照酒店配比員工人數(shù)而定，根據(jù)本酒店要求， 我司建議其辦公及食堂所需面積應(yīng)在 1500— 3000 平方米之間。 ? 酒店庫房： 酒店的庫房一般是指存儲各類經(jīng)營、生活、辦公及各種退下酒店用品等組成。在此面積所需上，各酒店不同，基本上按照酒店的大小及檔次而定，在 2021— 4000平方米之間。 在此面積規(guī)劃上，我司初步預(yù)計需要 3500 平方米左右。 酒店類物業(yè)規(guī)模體量總計： 在上述各項酒店配套設(shè)施中，共計需要面積約為 30000 平方米左右，其中（客房） 15000+（餐飲） 3000+（會議室） 2500+（娛樂、健身） 1500+（員工辦公室及食堂） 2021+（庫房） 3500+（其他） 2500=30000 平方米左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 23 公寓類物業(yè)細化定位 231公寓類物業(yè)檔次及形象定位 ? 高品質(zhì) 本項目定位高品質(zhì)是指檔次上的提升?？陀^地講，在建筑密度上，本項目公寓類物業(yè)與開發(fā)區(qū)已建樓盤項目存在一定的劣勢，由于開發(fā)區(qū)公寓類物業(yè)開發(fā)用地的稀缺，加之本項目地塊的交通、配套、區(qū)位綜合指數(shù)較高，因此，在物業(yè)品質(zhì)上需要一定程度的提升，包括建筑形式；包括外立面的整體視覺感受；包括 高品質(zhì)的物業(yè)管理；包括硬件設(shè)施品牌等等。公寓物業(yè)綜合指數(shù)上去了，才能彌補建筑密度上的劣勢。同時，品質(zhì)高于本區(qū)域其它競爭樓盤，這也加大了本項目的競爭力度。 ? 高性價比 由于本項目的區(qū)位價值較高，雖然土地成本可能略高于區(qū)域內(nèi)已建成項目，但物業(yè)的高品質(zhì)是毋庸置疑的，因此，突出本項目的區(qū)位優(yōu)勢，凸現(xiàn)物業(yè)的高性價比，深入挖掘這一賣點。 232公寓類物業(yè)的物業(yè)規(guī)模及戶型定位 本項目占地面積約 30 萬平方米，按平均容積率 3 計算，總建筑面積約 90 萬平方米。由于市場方面對于公寓類物業(yè)的需求較大，公寓的開發(fā)將容易被市 場消化。因此，我司在確定了項目商業(yè)物業(yè)、酒店物業(yè)的規(guī)模后，利用 反推法 確定公寓類物業(yè)的規(guī)模為： 90 萬㎡（總建面 ） ㎡（商業(yè)） 3 萬㎡（酒店） = 萬平方米。 注：商業(yè)部分面積 =8 萬 ㎡ 萬 ㎡地下超市面積 = 萬㎡ （地下面積不計入容積率） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 由于本項目的特殊性，公寓類物業(yè)在 規(guī)劃與實際最終營銷策略上有所不同 ，下面從規(guī)劃和最終營銷兩個角度，對戶型、面積的分配比例進行闡述： ? 規(guī)劃方案 根據(jù)開發(fā)區(qū)管委會要求，假設(shè)本項目目標(biāo)客戶定位于為開發(fā)區(qū)藍領(lǐng)及部分高層服務(wù)，那么本項目的公寓類物業(yè)大體分為三 種類型：小戶型（含酒店式公寓）、中等戶型和大戶型，根據(jù)調(diào)研可知，這三類物業(yè)面積的比例大約應(yīng)為 4： 3： 3，具體規(guī)模如下圖表所示： 公寓類物業(yè) 萬㎡ 小戶型 【約 萬㎡】 4060 ㎡ 中等戶型 【約 萬㎡】 60100 ㎡ 大戶型 【約 萬㎡】 100139 ㎡ 普通小戶型 【約 萬㎡】 酒店式公寓 【約 萬 ㎡】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 營銷方案簡析 開發(fā)區(qū)目前生活區(qū)內(nèi)擁有樓盤 28 個，物業(yè)檔次以中高