【文章內(nèi)容簡介】 際、華泰證券所在地。但由于市場原因加上地區(qū)交通的問題，一些中高檔寫字樓的銷售情況并不理想。目前，新街口寫字樓的發(fā)展重心在大行宮地區(qū)，以在建的長安國際中心、國際貴都、日月大廈為前導(dǎo)，長發(fā)大廈、方正律師大廈都即將推出，加上德基大廈以及剛剛由長發(fā)地產(chǎn)拍賣所取得的利濟巷地塊，配合中山東路改造、總統(tǒng)府改造、南京市圖書館建設(shè)、江寧織造府建設(shè)，在短時間之內(nèi)積聚了非常大的人氣。在將來的一段時間內(nèi)大行宮板塊必將是新的寫字樓熱點地區(qū)。初步估計，2003年僅該區(qū)域就有60萬平方米以上的寫字樓市場投放量。1．4鼓樓、山西路地區(qū)寫字樓市場情況鼓樓山西路地區(qū)有不少原有的中高檔寫字樓，但隨著時間的改變，這些寫字樓在硬件配置和功能定位上都不再適應(yīng)使用者的要求，在租售價格上占有很大的劣勢，但同樣也因為低價格的優(yōu)勢形成了良好的出租形勢。隨著曙光電影院和鼓樓百貨商店地塊的拆遷，該地區(qū)作為南京曾經(jīng)的商業(yè)副中心的地位已經(jīng)結(jié)束。目前，該地區(qū)的寫字樓重心已經(jīng)從原有的鼓樓北側(cè)地區(qū)轉(zhuǎn)移到山西路周邊地區(qū)，在銷的金山大廈、宏圖大廈以及即將建設(shè)的蘇寧銀河大廈在樓盤形象和檔次上都有所提高，雖然目前該地區(qū)的優(yōu)勢沒有在樓盤的銷售價格上得到最終體現(xiàn)，該地區(qū)的高檔寫字樓還是存在著良好的發(fā)展空間。1．5珠江路和廣州路地區(qū)寫字樓市場情況珠江路和廣州路地區(qū)的寫字樓市場近年來非?；钴S，隨著珠江路科技一條街的大規(guī)模改造整治，廣州路高?？萍紙@區(qū)的逐漸興起，使該地區(qū)充分具備了商務(wù)辦公的氣氛。新世界中心的建設(shè)，以龐大的體量和超高的配套引起了業(yè)內(nèi)外的關(guān)注。由于珠江路沿浮橋——太平橋地塊的全面拆遷重新建設(shè)，配合沿線的城市改造，政府建設(shè)新的珠江路的思路已經(jīng)開始實施，由于珠江路電子一條街在南京經(jīng)濟格局中的重要性，珠江路沿線面臨的大發(fā)展形勢是可以預(yù)見的。該地區(qū)的行業(yè)特性會要求新的辦公用房的出現(xiàn)，目前在售的谷陽世紀大廈、太平商務(wù)大廈、星漢成賢大廈以及處于前期階段的新雄獅大廈正在逐步完善該地區(qū)的辦公樓形態(tài)，隨著珠江路沿線的建設(shè)成型和改造效果顯現(xiàn)，預(yù)計珠江路地區(qū)辦公樓明年會有新的發(fā)展。2．南京市寫字樓前景預(yù)測2．1市場投放量統(tǒng)計2．1．1原有地塊統(tǒng)計南京置地廣場，洪武北路青石街，甲級寫字樓，目前處在宣傳階段；君臨國際（暫未推出），中山路和廣州路交界處，目前高檔公寓部分在銷，甲級寫字樓預(yù)計9月份推出；同仁大廈，中山路和廣州路交界處，該地塊最近為南京新百購得，推出時間不詳；長發(fā)利濟巷項目和方正律師大廈暫時沒有推出的計劃，預(yù)計要到今年底推出；南京國際商城，中央路江蘇展覽館對面，目前處在前期階段；新雄獅國際大廈，珠江路雄獅電子城旁，目前處于前期階段；2．1．2今年的辦公樓土地投放情況南京市鼓樓區(qū)中山北路279號，用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公、交通；碑亭巷鄧府巷地塊，用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公、二類居?。还臉菑V場西北角地塊，占地面積28745平方米，用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公、金融、交通綜合用地；河西新城區(qū)中心商務(wù)H地塊，用地性質(zhì)：商務(wù)、辦公；2．1．3即將推出市場的地塊長江路長江南北貨商店地塊：面積42000平方米，中山路中段科巷地塊：面積8000平方米，中山東路和長白街交匯處內(nèi)橋地塊：面積16700平方米，洪武北路和白下路交匯處東南角小松濤巷地塊：面積13300平方米，太平南路西側(cè)玄武門地塊：面積24000平方米，江蘇展覽館地鐵站邊小粉橋地塊：面積3200平方米，廣州路、珠江路交接處西北側(cè)新街口地塊：面積5500平方米，東方商城南側(cè)和上海、北京不同，南京的寫字樓主要以銷售為主，包括商貿(mào)、金鷹、華泰、隆盛、華威等，由于競爭激烈，供給較大而需求有限，價格上不去。眾多的辦公樓都可以賣，而且希望盡快賣，根據(jù)未來南京這幾年寫字樓的發(fā)展，從山西路的銀河廣場、南京國際商城（40萬平方米），鼓樓AA2地塊（南京國際金融中心，據(jù)報道是南京第一高樓，25個億20萬平方米），大行宮、長江路地塊約50萬平方米，新街口地區(qū)未來約30萬平方米，河西十大標志性商業(yè)建筑約60萬平方米，預(yù)計未來3－5年將有200萬平方米價值近120個億的寫字樓投放市場。2．2供求情況分析，，一季度非住宅（含辦公、綜合、商業(yè)用房）合同銷售352件。本次調(diào)查共查詢將近20家各類樓盤的價格和銷售情況，基本保持平穩(wěn)的狀態(tài)，去除各盤因自身的區(qū)域優(yōu)勢、工程進度和銷售樓層變化產(chǎn)生的價格波動，今年以來，南京辦公樓市場的價格走勢呈平穩(wěn)略有上升的形勢，漲幅在1２％左右。由于在銷的各樓盤具體銷售情況和剩余面積均為估算值，而且對具體樓盤沒有直接的參考價值，因此在市場宏觀情況沒有大波動的情況下，主要以新增樓盤量作為市場宏觀走勢的參考?？傮w上來說，中短期內(nèi)市場的需求和價格情況不會發(fā)生大的變化。3．南京市寫字樓市場特征3．1南京市的寫字樓市場比較平淡，其原因和市場投放量過大及產(chǎn)品形式單一有很大關(guān)系。在南京，上一輪房地產(chǎn)熱主要是寫字樓唱主角，特別是投資。1992年以前主要是住宅投資唱主角，1992年以后，寫字樓投資在房地產(chǎn)投資中所占的比例逐漸上升。1993年為44%，1997年已經(jīng)上升到58%。這與房地產(chǎn)市場的不規(guī)范、舊的住房制度不健全等因素的存在有關(guān)。因為投資主要進入寫字樓市場，住宅市場沒有啟動，所以寫字樓市場出現(xiàn)供給過剩。1998年以后，政府加快了住房制度改革，住宅投資的比重逐步上升。1999年底舊的住房制度結(jié)束，住宅市場開始啟動。1998年到2001年，南京的寫字樓處于沉寂狀態(tài)，住宅市場唱主角。2000年，南京寫字樓投資已經(jīng)下降到24%。3．2從南京市的寫字樓銷售狀況來看，存在著明顯的冷熱不均的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計，2002年的新街口寫字樓市場中，少量的高檔樓盤如金鷹國際商城，以絕佳的地理位置，優(yōu)良的配套設(shè)施，長久不衰地占據(jù)了南京的高端市場；而同在新街口區(qū)域的其他樓盤，有的由于交通問題，雖然形象定位和配套設(shè)施等達到較高標準，仍然只能保持不溫不火的銷售局面，如商貿(mào)廣場和華泰證券大廈；還有的是依靠降低價格并且重新進行形象包裝在市場上沖開一條血路，保證了銷售的進度，如金輪大廈；還有一些樓盤索性改頭換面，以商住或住宅的形式出現(xiàn)，重新進行市場定位，借著良好的地理條件在熱漲的住宅市場上占領(lǐng)了一席之地，如東方名苑和天安國際。3．3寫字樓產(chǎn)品趨向于多元化從黃埔大廈的“新銳科技園”的寫字樓概念推出以后，在很長一段時間內(nèi)，南京市的寫字樓市場沒有出現(xiàn)過成功的新型定位和營銷概念，一度只能靠光輝燦爛的建筑外形、港臺影星的形象代言乃至表面商住宣傳、實際住宅定位的形式來吸引客戶，一些體積龐大的綜合性寫字樓如福鑫國際大廈、新世界中心更是由于功能冗雜、定位不明，在銷售上一度陷入困境。進入2003年，南京的寫字樓市場更加細化，產(chǎn)品更加個性化。市場不再是簡單的需要寫字樓或者商住樓，新經(jīng)濟時代隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展、第三產(chǎn)業(yè)的壯大，需求也會更加多樣。雖然現(xiàn)在的一些諸如酒店式商務(wù)公寓、不睡眠寫字樓、SOHU、SOLO、SHOPPINGMALL、綠色商住樓的概念還未被廣泛地接受，但從南京市場上最近出現(xiàn)的律師大廈這種專業(yè)產(chǎn)品形式來看，未來的南京寫字樓市場必然是一個多元化、專業(yè)化的市場。3．4隨著寫字樓地區(qū)市場的發(fā)展和城市改造的進程，一些新的寫字樓板塊逐漸在市場上出現(xiàn)。河西商務(wù)區(qū)的逐漸建設(shè)對于寫字樓的市場也會產(chǎn)生變化，根據(jù)市政規(guī)劃的發(fā)展，仙西、河西地區(qū)作為將來的副城區(qū)，政府對當?shù)厣虅?wù)市場的發(fā)展有著大力的扶持，尤其是河西地區(qū)，在將來的一段時間內(nèi)，在寫字樓市場上會有一個比較大的突破?！　〗衲昴瓿跻詠?，河西新區(qū)的多項標志性建筑已經(jīng)開始進行規(guī)劃論證，表明河西新城建設(shè)已經(jīng)進入了實施階段；同時，政府部門也加大了該地區(qū)的土地投放力度，今年河西中心區(qū)已經(jīng)有多處住宅和辦公樓性質(zhì)土地進入市場，隨著奧體中心的建設(shè)，河西地區(qū)尤其是奧體新城作為政府重點發(fā)展的地區(qū)，必然會受到更多的政策導(dǎo)向和扶持，新城商務(wù)區(qū)將是南京辦公樓市場的一個新的重心。3．5住宅房價上漲會逐漸會使一部分自用型消費者需求轉(zhuǎn)向。南京不缺乏做生意開公司者，但是，出于節(jié)省費用等多種考慮，相當一部分企業(yè)寧愿選擇到小區(qū)里租房子開公司設(shè)辦事處，也不愿意多花錢到寫字樓辦公。這就使得新街口這樣的區(qū)位有些商住樓的價格每平方米才能銷到6000元；有些寫字樓的日租金每平方米只有1元，相當于倉儲價。隨著市區(qū)房價的不斷上漲，新建住宅小區(qū)的后期管理和配套費用的增加，高檔住宅和專業(yè)寫字樓之間的性價比優(yōu)勢正在逐漸消失，一部分自用型的購房者會更加樂于挑選形象和功能都非常完善的專業(yè)性寫字樓。3．6高風(fēng)險的住宅市場會逐漸使一部分投資者關(guān)注寫字樓市場的發(fā)展。隨著住宅市場的價格逐漸走高，越來越多的投資者感受到住宅市場的投資壓力。相反，由于現(xiàn)在住宅和辦公樓的價格倒掛，使很多的投資者發(fā)現(xiàn)新的投資渠道，從目前的南京市場來看，由于受到政府部門的宏觀調(diào)控，辦公樓市場的投資風(fēng)險相對較小，雖然在