燕郊溫泉項(xiàng)目建議書(編輯修改稿)
2024-09-29 12:00 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 常常也是一個(gè)旅游目的地吸引力的重要組成部分。從聚落建筑、民俗風(fēng)情、宗教內(nèi)涵等方面考慮，項(xiàng)目所在地的人文底蘊(yùn)是欠缺的，這在一定程度上削弱了該項(xiàng)目所在地的旅游吸引力。歷史淵源往往給游客的參觀訪問提供了一個(gè)由頭，然而從古遺址、歷史事實(shí)、逸聞趣事、神話傳說等方面考慮，項(xiàng)目所在地缺乏一定的歷史淵源，不能給游客的參觀訪問提供一個(gè)很好的由頭。（3）項(xiàng)目地塊休閑容量偏小項(xiàng)目總占地約2000余畝，除去將來要做房地產(chǎn)開發(fā)的1000畝預(yù)留低，剩余可作為旅游休閑度假的有效容納空間較少，這會影響到項(xiàng)目地塊內(nèi)業(yè)態(tài)的多樣性組合設(shè)計(jì)與規(guī)模經(jīng)營。項(xiàng)目地塊較小的休閑容量，為休閑旅游活動的有效開展造成一定的難度。項(xiàng)目開發(fā)可能會面臨的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目組經(jīng)過分析討論認(rèn)為，該項(xiàng)目開發(fā)可能會面臨以下3個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。（1）地產(chǎn)開發(fā)破壞原生態(tài)自然環(huán)境氛圍的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目地塊總面積有限，如果不能對地產(chǎn)開發(fā)的密度、體量、風(fēng)格、視覺效果等方面進(jìn)行有效的控制，則有可能是使該項(xiàng)目開發(fā)變成一種城鎮(zhèn)化開發(fā)，那么項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)——優(yōu)美而原生態(tài)的自然環(huán)境將不復(fù)存在。如果變成一塊郊區(qū)的城市飛地，項(xiàng)目的核心魅力也將會喪失。（2）受市場同類產(chǎn)品競爭威脅的風(fēng)險(xiǎn)由于缺乏核心的觀光吸引物以及獨(dú)有的旅游休閑載體，項(xiàng)目很容易被別人模仿。同時(shí)，休閑產(chǎn)業(yè)的時(shí)尚性特別強(qiáng)，項(xiàng)目開發(fā)后極有可能會受到來自更時(shí)尚、更新潮的休閑產(chǎn)品的競爭，從而使項(xiàng)目的經(jīng)營面臨風(fēng)險(xiǎn)。（3）市場探索的風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目屬于依托環(huán)境，凝練主題，設(shè)計(jì)休閑娛樂產(chǎn)品，配套休閑娛樂設(shè)施的項(xiàng)目類型，在這種情況下，把握市場需求特征，設(shè)計(jì)適銷對路的旅游產(chǎn)品時(shí)項(xiàng)目能否取得成功的關(guān)鍵，因此對項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的主題定位至關(guān)重要。項(xiàng)目的主題定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場營銷均屬于一種市場探索過程，存在著一定的市場探索風(fēng)險(xiǎn)。為了在項(xiàng)目開發(fā)中避免各種風(fēng)險(xiǎn)，就需要對項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)的定位和精細(xì)化設(shè)計(jì)，并為將來項(xiàng)目的提升改造和內(nèi)容的擴(kuò)充預(yù)留空間。三、項(xiàng)目定位分析——尋找項(xiàng)目真正的靈魂（一）項(xiàng)目名稱確定河泉灣“海泉灣”作為有代表性和一定知名度的溫泉項(xiàng)目，已經(jīng)在全國范圍內(nèi)具備不錯(cuò)的品牌影響力和吸引力，但是本項(xiàng)目不能繼續(xù)沿用此名，以借用目前已有品牌基礎(chǔ)，因?yàn)檠嘟紲厝?xiàng)目跟“?！贝畈簧先魏侮P(guān)系，如果硬叫“海泉灣”，就顯得太過牽強(qiáng)了，反倒不利于項(xiàng)目品牌的傳播?；谠擁?xiàng)目近臨潮白河，同時(shí)利用“海泉灣”已經(jīng)打下的品牌基礎(chǔ)，我們將該項(xiàng)目命名為“河泉灣”，既叫得有理有據(jù)，同時(shí)有能借勢已有的品牌知名度和美譽(yù)度。（二）市場定位總體市場定位為了認(rèn)清誰最有可能成為該項(xiàng)目的消費(fèi)者，我們需要分析不同市場人群的旅游消費(fèi)特征。旅游客源市場的到訪率受距離衰減規(guī)律的影響，基于此，以空間距離為標(biāo)準(zhǔn)，將該項(xiàng)目的潛在消費(fèi)者群體分為燕郊等三河市民，北京的商務(wù)、公務(wù)人員、來自北京的普通游客、到北京旅游的外地游客以及遠(yuǎn)距離地區(qū)人群這幾種類型，如下圖所示：基于項(xiàng)目所在地旅游資源的賦存條件，不同人群到訪該項(xiàng)目所在地的可能性，以及到訪的特點(diǎn)各不相同，如下圖所示。北京商務(wù)公務(wù)人員根據(jù)上述分析，北京市商務(wù)、公務(wù)人員最有可能成為該項(xiàng)目的消費(fèi)者群體，其次是北京的普通游客和三河市民，再次是外地來北京旅游的游客，由于受旅游資源自身稟賦的限制，該項(xiàng)目吸引周邊地區(qū)和遠(yuǎn)距離地區(qū)的人群來此消費(fèi)尚存在一定的困難。因此，北京市普通游客以及商務(wù)、公務(wù)人員是該項(xiàng)目的主要消費(fèi)者群體。開發(fā)的分階段定位項(xiàng)目的市場開發(fā)應(yīng)分階段、分目標(biāo)進(jìn)行。市場開發(fā)過程主要?jiǎng)澐譃閮蓚€(gè)階段：近期（3年內(nèi)）和中遠(yuǎn)期（約4—10年之內(nèi)）。近期的市場開發(fā)定位：以北京和三河市居民為主要目標(biāo)人群，重視商務(wù)、公務(wù)客人的商務(wù)休閑需求；中遠(yuǎn)期的市場開發(fā)定位：爭取過境游客的進(jìn)入，擴(kuò)大項(xiàng)目的客源吸引范圍。開發(fā)的方向定位項(xiàng)目的市場開發(fā)定位首先需要一個(gè)明確的方向和主題，然后針對不同類型的目標(biāo)人群應(yīng)有所側(cè)重。（三）主題方案構(gòu)想 我們知道一個(gè)項(xiàng)目可以不限制在一個(gè)主題思路當(dāng)中，應(yīng)為多主題的方案整合，為項(xiàng)目未來發(fā)展預(yù)留有一定的規(guī)劃設(shè)計(jì)空間。經(jīng)項(xiàng)目組人員頭腦風(fēng)暴的發(fā)散思維后，總結(jié)歸納出如下幾種主題模式可供參考。山水生態(tài)養(yǎng)生模式充分結(jié)合地形地貌，引入溫泉SPA、森林浴場、天然氧吧、戶外瑜珈訓(xùn)練、花田芳香香薰養(yǎng)生理念，結(jié)合自然山水和原生態(tài)環(huán)境，構(gòu)筑多種方式的養(yǎng)生設(shè)施和藝術(shù)景觀小鎮(zhèn)；休閑農(nóng)業(yè)園模式圍繞核心項(xiàng)目提升農(nóng)業(yè)種植結(jié)構(gòu)，從景觀性、體驗(yàn)性、休閑性角度策劃產(chǎn)品，定位高新農(nóng)業(yè)示范、景觀農(nóng)業(yè)體驗(yàn)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)休閑的系列。同時(shí)，將太空植物、有機(jī)綠色農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)莊等產(chǎn)品作為賣點(diǎn)，前期投入不大，但是能夠起到很好的帶動效應(yīng)。鄉(xiāng)間綠色會都模式北京的九華山莊和怡生園會都等都是這個(gè)模式，重點(diǎn)拓展商務(wù)和政府公務(wù)會議、會展經(jīng)濟(jì)，圍繞
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1