燕郊溫泉項目建議書(編輯修改稿)
2025-09-29 12:00 本頁面
【文章內容簡介】 常常也是一個旅游目的地吸引力的重要組成部分。從聚落建筑、民俗風情、宗教內涵等方面考慮，項目所在地的人文底蘊是欠缺的，這在一定程度上削弱了該項目所在地的旅游吸引力。歷史淵源往往給游客的參觀訪問提供了一個由頭，然而從古遺址、歷史事實、逸聞趣事、神話傳說等方面考慮，項目所在地缺乏一定的歷史淵源，不能給游客的參觀訪問提供一個很好的由頭。（3）項目地塊休閑容量偏小項目總占地約2000余畝，除去將來要做房地產開發(fā)的1000畝預留低，剩余可作為旅游休閑度假的有效容納空間較少，這會影響到項目地塊內業(yè)態(tài)的多樣性組合設計與規(guī)模經(jīng)營。項目地塊較小的休閑容量，為休閑旅游活動的有效開展造成一定的難度。項目開發(fā)可能會面臨的風險 項目組經(jīng)過分析討論認為，該項目開發(fā)可能會面臨以下3個風險。（1）地產開發(fā)破壞原生態(tài)自然環(huán)境氛圍的風險 項目地塊總面積有限，如果不能對地產開發(fā)的密度、體量、風格、視覺效果等方面進行有效的控制，則有可能是使該項目開發(fā)變成一種城鎮(zhèn)化開發(fā)，那么項目的核心賣點——優(yōu)美而原生態(tài)的自然環(huán)境將不復存在。如果變成一塊郊區(qū)的城市飛地，項目的核心魅力也將會喪失。（2）受市場同類產品競爭威脅的風險由于缺乏核心的觀光吸引物以及獨有的旅游休閑載體，項目很容易被別人模仿。同時，休閑產業(yè)的時尚性特別強，項目開發(fā)后極有可能會受到來自更時尚、更新潮的休閑產品的競爭，從而使項目的經(jīng)營面臨風險。（3）市場探索的風險該項目屬于依托環(huán)境，凝練主題，設計休閑娛樂產品，配套休閑娛樂設施的項目類型，在這種情況下，把握市場需求特征，設計適銷對路的旅游產品時項目能否取得成功的關鍵，因此對項目進行準確的主題定位至關重要。項目的主題定位、產品設計、市場營銷均屬于一種市場探索過程，存在著一定的市場探索風險。為了在項目開發(fā)中避免各種風險，就需要對項目進行精準的定位和精細化設計，并為將來項目的提升改造和內容的擴充預留空間。三、項目定位分析——尋找項目真正的靈魂（一）項目名稱確定河泉灣“海泉灣”作為有代表性和一定知名度的溫泉項目，已經(jīng)在全國范圍內具備不錯的品牌影響力和吸引力，但是本項目不能繼續(xù)沿用此名，以借用目前已有品牌基礎，因為燕郊溫泉項目跟“?！贝畈簧先魏侮P系，如果硬叫“海泉灣”，就顯得太過牽強了，反倒不利于項目品牌的傳播?；谠擁椖拷R潮白河，同時利用“海泉灣”已經(jīng)打下的品牌基礎，我們將該項目命名為“河泉灣”，既叫得有理有據(jù)，同時有能借勢已有的品牌知名度和美譽度。（二）市場定位總體市場定位為了認清誰最有可能成為該項目的消費者，我們需要分析不同市場人群的旅游消費特征。旅游客源市場的到訪率受距離衰減規(guī)律的影響，基于此，以空間距離為標準，將該項目的潛在消費者群體分為燕郊等三河市民，北京的商務、公務人員、來自北京的普通游客、到北京旅游的外地游客以及遠距離地區(qū)人群這幾種類型，如下圖所示：基于項目所在地旅游資源的賦存條件，不同人群到訪該項目所在地的可能性，以及到訪的特點各不相同，如下圖所示。北京商務公務人員根據(jù)上述分析，北京市商務、公務人員最有可能成為該項目的消費者群體，其次是北京的普通游客和三河市民，再次是外地來北京旅游的游客，由于受旅游資源自身稟賦的限制，該項目吸引周邊地區(qū)和遠距離地區(qū)的人群來此消費尚存在一定的困難。因此，北京市普通游客以及商務、公務人員是該項目的主要消費者群體。開發(fā)的分階段定位項目的市場開發(fā)應分階段、分目標進行。市場開發(fā)過程主要劃分為兩個階段：近期（3年內）和中遠期（約4—10年之內）。近期的市場開發(fā)定位：以北京和三河市居民為主要目標人群，重視商務、公務客人的商務休閑需求；中遠期的市場開發(fā)定位：爭取過境游客的進入，擴大項目的客源吸引范圍。開發(fā)的方向定位項目的市場開發(fā)定位首先需要一個明確的方向和主題，然后針對不同類型的目標人群應有所側重。（三）主題方案構想 我們知道一個項目可以不限制在一個主題思路當中，應為多主題的方案整合，為項目未來發(fā)展預留有一定的規(guī)劃設計空間。經(jīng)項目組人員頭腦風暴的發(fā)散思維后，總結歸納出如下幾種主題模式可供參考。山水生態(tài)養(yǎng)生模式充分結合地形地貌，引入溫泉SPA、森林浴場、天然氧吧、戶外瑜珈訓練、花田芳香香薰養(yǎng)生理念，結合自然山水和原生態(tài)環(huán)境，構筑多種方式的養(yǎng)生設施和藝術景觀小鎮(zhèn)；休閑農業(yè)園模式圍繞核心項目提升農業(yè)種植結構，從景觀性、體驗性、休閑性角度策劃產品，定位高新農業(yè)示范、景觀農業(yè)體驗、創(chuàng)意農業(yè)休閑的系列。同時，將太空植物、有機綠色農業(yè)、設施農業(yè)、特色農莊等產品作為賣點，前期投入不大，但是能夠起到很好的帶動效應。鄉(xiāng)間綠色會都模式北京的九華山莊和怡生園會都等都是這個模式，重點拓展商務和政府公務會議、會展經(jīng)濟，圍繞
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