【正文】 中遠(yuǎn)期的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)定位：爭(zhēng)取過(guò)境游客的進(jìn)入，擴(kuò)大項(xiàng)目的客源吸引范圍。三、項(xiàng)目定位分析——尋找項(xiàng)目真正的靈魂（一）項(xiàng)目名稱(chēng)確定河泉灣“海泉灣”作為有代表性和一定知名度的溫泉項(xiàng)目，已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)具備不錯(cuò)的品牌影響力和吸引力，但是本項(xiàng)目不能繼續(xù)沿用此名，以借用目前已有品牌基礎(chǔ)，因?yàn)檠嘟紲厝?xiàng)目跟“?！贝畈簧先魏侮P(guān)系，如果硬叫“海泉灣”，就顯得太過(guò)牽強(qiáng)了，反倒不利于項(xiàng)目品牌的傳播。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可能會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目組經(jīng)過(guò)分析討論認(rèn)為，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可能會(huì)面臨以下3個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。很顯然，旅游資源的知名度和其市場(chǎng)吸引半徑呈明顯的正相關(guān)關(guān)系。由于觀賞價(jià)值、歷史文化價(jià)值、珍惜程度等方面的欠缺，這種自然環(huán)境本身的旅游吸引力仍然有限，因此該項(xiàng)目將來(lái)的主要任務(wù)是進(jìn)行休閑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和休閑設(shè)施的配置。項(xiàng)目組成員經(jīng)過(guò)討論認(rèn)為，該項(xiàng)目所在地仍然有以下一些旅游資源優(yōu)勢(shì)可供挖掘。燕郊溫泉休閑度假項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，在發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)層面具有較深遠(yuǎn)與前瞻性意義，一方面可使旅游開(kāi)發(fā)帶動(dòng)規(guī)劃區(qū)的新農(nóng)村建設(shè)，吸引城市游客，獲得理想的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。（二）環(huán)境背景——從區(qū)位優(yōu)勢(shì)到市場(chǎng)機(jī)會(huì)燕郊地理位置得天獨(dú)厚，位于環(huán)京津、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈核心，與北京僅一河之隔，距北京市中心天安門(mén)30公里，距空港首都機(jī)場(chǎng)25公里，距海港天津港120公里，可承東啟西、經(jīng)緯南北，提供融入京津、俯仰全國(guó)、接軌世界的絕佳平臺(tái)。（一）時(shí)代背景——從旅游規(guī)劃到休閑規(guī)劃進(jìn)入21世紀(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)發(fā)展氣勢(shì)如虹、風(fēng)流盡顯。從了解旅游消費(fèi)者的動(dòng)機(jī)入手，滿足其需求和習(xí)慣。因此，從戰(zhàn)略把控、贏利模式、策劃定位、規(guī)劃布局、精細(xì)化管理等重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵點(diǎn)。特別說(shuō)明：本建議書(shū)僅為我院專(zhuān)家考察項(xiàng)目后形成的初步思路，并不代表項(xiàng)目組進(jìn)入該項(xiàng)目后經(jīng)過(guò)詳細(xì)考察與系統(tǒng)分析得出的正式方案。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)清形勢(shì)與掌握自己企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)行有目的地投資和多元化。其次，本項(xiàng)目要考慮到在政府層面的影響力和示范效應(yīng)。（一）旅游資源條件分析旅游資源賦存狀況分析本項(xiàng)目的溫泉資源與北京周邊的老牌溫泉項(xiàng)目比起來(lái)，先天優(yōu)勢(shì)不很明顯，出了近鄰潮白河以外，并不具備其他方面的景觀吸引力。旅游資源開(kāi)發(fā)定位綜上所述，該項(xiàng)目所擁有的觀光旅游資源相對(duì)有限，但其所處的環(huán)境具有優(yōu)美、自然、純潔、寧?kù)o、祥和的特點(diǎn)。根據(jù)以上分析發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)是市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目距離北京僅半小時(shí)車(chē)程。歷史淵源往往給游客的參觀訪問(wèn)提供了一個(gè)由頭，然而從古遺址、歷史事實(shí)、逸聞趣事、神話傳說(shuō)等方面考慮，項(xiàng)目所在地缺乏一定的歷史淵源，不能給游客的參觀訪問(wèn)提供一個(gè)很好的由頭。（3）市場(chǎng)探索的風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目屬于依托環(huán)境，凝練主題，設(shè)計(jì)休閑娛樂(lè)產(chǎn)品，配套休閑娛樂(lè)設(shè)施的項(xiàng)目類(lèi)型，在這種情況下，把握市場(chǎng)需求特征，設(shè)計(jì)適銷(xiāo)對(duì)路的旅游產(chǎn)品時(shí)項(xiàng)目能否取得成功的關(guān)鍵，因此對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的主題定位至關(guān)重要。因此，北京市普通游客以及商務(wù)、公務(wù)人員是該項(xiàng)目的主要消費(fèi)者群體。同時(shí)，將太空植物、有機(jī)綠色農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)莊等產(chǎn)品作為賣(mài)點(diǎn)，前期投入不大，但是能夠起到很好的帶動(dòng)效應(yīng)。以上不同主題風(fēng)格的概念可以結(jié)合企業(yè)招商計(jì)劃及資金流的狀況來(lái)分期分區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)，中端的消費(fèi)主題與高尚人群的消費(fèi)區(qū)域在規(guī)劃中要區(qū)別規(guī)劃，但并不影響整個(gè)項(xiàng)目的品牌形象的建設(shè)。（三）開(kāi)發(fā)思路——休閑旅游產(chǎn)業(yè)綜合體 開(kāi)發(fā)思路概述“旅游帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)返哺旅游”的良性循環(huán)模式，最終打造以溫泉為主題的休閑旅游產(chǎn)業(yè)綜合體。第二，目前2000畝地重點(diǎn)開(kāi)始做景觀的改造及營(yíng)造主題概念環(huán)境，先完成彰顯主題的標(biāo)志性景觀建設(shè)及部分就地取材的、低成本景觀改造，包括景觀分區(qū)域建設(shè)、主入口規(guī)劃、基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施及節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)。（二）主要產(chǎn)品設(shè)計(jì)景觀大道小區(qū)定位“陽(yáng)光自然休閑新區(qū)”重點(diǎn)產(chǎn)品包括： （1） 入口標(biāo)志性景觀大門(mén) （2） 風(fēng)情廣場(chǎng)與實(shí)景演藝舞臺(tái)（3） 溫泉養(yǎng)生長(zhǎng)廊（4） 七星級(jí)會(huì)所式度假酒店（5） 會(huì)議中心濱河戶外休閑地帶 重點(diǎn)產(chǎn)品包括 （1） 景觀高爾夫練習(xí)場(chǎng)（2） 豪華漂浮垂釣?zāi)疚荩?） 馬球場(chǎng)練習(xí)場(chǎng)鄉(xiāng)村田園蘭桂坊 享受田園鄉(xiāng)土氣息，回歸純樸、自然、和諧的鄉(xiāng)野，與城鎮(zhèn)酒吧的完美結(jié)合。綠野仙蹤養(yǎng)生園（1）藥材泉：硫磺泉、當(dāng)歸泉等 果物泉：檸檬泉、咖啡泉等名之湯：名草湯、名花湯等 （2）香草香薰養(yǎng)生 （3）瑜伽養(yǎng)生生態(tài)莊園將現(xiàn)有可利用農(nóng)田全部改造成為景觀農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)、有機(jī)農(nóng)業(yè)，為城市休閑群體提供可體驗(yàn)的空間與服務(wù)，同時(shí)將種植、采摘、加工等全部轉(zhuǎn)換成為旅