【正文】 度方面的優(yōu)勢明顯。（2）人文底蘊歷史淵源缺乏人文底蘊常常也是一個旅游目的地吸引力的重要組成部分。（2）受市場同類產(chǎn)品競爭威脅的風險由于缺乏核心的觀光吸引物以及獨有的旅游休閑載體，項目很容易被別人模仿。旅游客源市場的到訪率受距離衰減規(guī)律的影響，基于此，以空間距離為標準，將該項目的潛在消費者群體分為燕郊等三河市民，北京的商務、公務人員、來自北京的普通游客、到北京旅游的外地游客以及遠距離地區(qū)人群這幾種類型，如下圖所示：基于項目所在地旅游資源的賦存條件，不同人群到訪該項目所在地的可能性，以及到訪的特點各不相同，如下圖所示。經(jīng)項目組人員頭腦風暴的發(fā)散思維后，總結歸納出如下幾種主題模式可供參考。 高尚休閑俱樂部模式我們認為高爾夫迷你練習場、馬球練習會所、私人小型快艇等高尚人群休閑消費項目的設置也是必要的，配合前面會所模式，可以形成該地區(qū)突出的高尚休閑娛樂的形象品牌。首先，“休閑”是一種生活理念、一種生活態(tài)度，尤其對于整天忙碌于工作，奔波于鋼筋水泥叢林中的人群來講；其次，“休閑”是一種體驗方式，把“休憩、閑暇”落實到項目的一切細節(jié)中去，便可以達到休閑度假的效果。因此，第一階段是立足區(qū)域開發(fā)做點做面，打造人氣效應；第二階段是立足品牌建設，提高項目附加值產(chǎn)品開發(fā)建設，以啟動周邊相關產(chǎn)業(yè)鏈；第三階段是立足產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)構建與模式擴展，完善運營模式與可持續(xù)發(fā)展模式。近期開發(fā)，將注重人氣板塊的打造與休閑景觀環(huán)境的提升，原則上不進行大體量項目的建設，為后期開發(fā)提供充分的環(huán)境支持，同時立足遠景規(guī)劃進行基礎服務設施與社區(qū)化配套的實施。預招商模式——在最初的規(guī)劃設計中，將未來的收益模式與總體構架清晰展現(xiàn)，以未來的經(jīng)營收益權吸引前期的項目投資者，通過節(jié)慶等可以獲取較大收益，同時相對于后期進入者來說又能夠保證較低的介入成本。六、中遠期發(fā)展藍圖（一）景區(qū)規(guī)劃（“1212”）◆ 一 街：風情商業(yè)街，休閑購物、娛樂、配套服務設施；◆ 兩 鎮(zhèn)：以花園洋房、小高層、聯(lián)排為主的低密度住宅社區(qū)，以雙拼、疊拼、獨棟別墅為主的高尚富人居住區(qū)、高級私人會所、溫泉養(yǎng)生長廊；◆ 一 城：娛樂新天地——嘉年華游樂城◆ 二組團：景觀與休閑農(nóng)業(yè)組團——舊村改造、田地、私人農(nóng)莊等游樂與郊野休閑組團——含營地、戶外拓展營等；（二）主要產(chǎn)品設計商業(yè)街（1）風情商業(yè)街、購物中心；（2）特色飲食街區(qū)、美食廣場、夜間大排檔；（3）大型娛樂MALL、風情演藝廣場、現(xiàn)代動感影城；露營拓展公園鐳戰(zhàn)拓展區(qū)、真人CS、戶外訓練營；河邊濕地公園大型游樂場、主題游樂園七、經(jīng)營模式初探——三區(qū)合一的組合模式三區(qū)合一是“景區(qū)+休閑區(qū)+社區(qū)”的組合模式，通過景區(qū)化發(fā)展帶動社區(qū)化完善，形成未來休閑景區(qū)與度假社區(qū)的完美結合。通過售樓處銷售內(nèi)部高端人群的認購活動氛圍的營造，可捆綁式的進行高尚休閑私人俱樂部會員銷售，降低項目開發(fā)成本費用，達到一石二鳥之效。讓“河泉灣”成為北京人及燕郊周邊人群“放心、夢想、品位、面子”的居住選擇。因此，在我們看來，燕郊溫泉項目不是4000余畝概念，而是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)動機下的啟動核，我們必須充分考慮本項目的外溢效應及未來區(qū)域業(yè)態(tài)與環(huán)境景觀的布局，為項目遠期發(fā)展與周邊環(huán)境價值提升預留充分的空間。主要的產(chǎn)品設計可以包括紅泥浴養(yǎng)生館、澳洲紅泥植物世界、紅泥雕塑景觀群、紅土陶DTY制作坊、各種泥療保健項目等。開發(fā)的方向定位項目的市場開發(fā)定位首先需要一個明確的方向和主題，然后針對不同類型的目標人群應有所側重。基于該項目近臨潮白河，同時利用“海泉灣”已經(jīng)打下的品牌基礎，我們將該項目命名為“河泉灣”，既叫得有理有據(jù)，同時有能借勢已有的品牌知名度和美譽度。（1）地產(chǎn)開發(fā)破壞原生態(tài)自然環(huán)境氛圍的風險 項目地塊總面積有限，如果不能對地產(chǎn)開發(fā)的密度、體量、風格、視覺效果等方面進行有效的控制，則有可能是使該項目開發(fā)變成一種城鎮(zhèn)化開發(fā)，那么項目的核心賣點——優(yōu)美而原生態(tài)的自然環(huán)境將不復存在。該項目地塊自然風光很一般，除了潮白河，沒有其他的自然景觀?；谝陨戏治觯擁椖克劳新糜钨Y源的開發(fā)方向應該是：利用溫泉和優(yōu)美的原生態(tài)自然環(huán)境，為游客提供休閑娛樂空間。（1）田園堆秀視野開闊的平原同茂翠的田園植被結合在一起構成了一幅逶迤秀美的田園畫卷，春有繽紛花開、夏有濃蔭生涼、秋嘗累累碩果、冬享暖陽映輝。另一方面在創(chuàng)建生態(tài)文明，實現(xiàn)地方經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展的道路上為燕郊地區(qū)開闊了眼光與思路。從六環(huán)到七環(huán)，從三河到“京東”，燕郊已在北京的國際化背景下被多次提到建設北京“新七環(huán)”規(guī)劃報告中。有精深見地與獨立思想、深諳領導與管理之道、專業(yè)精通的杰出經(jīng)營人才在這兩個