【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)域配套的成熟和產(chǎn)品的升級，吸引了國內(nèi) 自住客戶 ，約占 30% ?受新政影響，傳統(tǒng)的 港澳臺客戶幾乎不能購買 ?500強(qiáng)企業(yè)內(nèi)的中高層管理者，預(yù)算在 5000美金 /月以上 ?普通外資企業(yè)的中高層管理者，預(yù)算在 30006000美金 /月 ?國外使館內(nèi)的高級官員，預(yù)算在 50006000美金 /月，普通官員，預(yù)算在 20224000美金 /月 ?國際學(xué)校的老師，預(yù)算在 1500美金 /月左右 ?自住客戶，充分依賴中央別墅區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，臵業(yè)帶有一定的投資性 與機(jī)場、 CBD的快速聯(lián)系，別墅生活配套齊全是中央別墅區(qū)的兩大存在條件 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中央別墅區(qū)兩大存在條件將不斷加強(qiáng)，其他區(qū)域無法撼動其優(yōu)勢地位 存在條件 中央別墅區(qū) 亞北、京昌 高速南區(qū) 第二機(jī)場區(qū)（武清） 交通便利性 與機(jī)場的快速聯(lián)系 現(xiàn)狀 ：交通距離短； 未來 ：天然優(yōu)勢不會改變 現(xiàn)狀 ：無直達(dá)快速路，交通時(shí)間長； 未來 ：機(jī)場北線快速路將縮短交通時(shí)間； 現(xiàn)狀 ：機(jī)場高速帶來較短的交通時(shí)間 未來 ：優(yōu)勢不會變化 第二機(jī)場建成將為區(qū)域來帶機(jī)會，但時(shí)間難以預(yù)期 與 CBD的快速聯(lián)系 現(xiàn)狀 ：機(jī)場高速、京順路形成快速交通聯(lián)系； 未來 ：機(jī)場輕軌、順義輕軌形成區(qū)域與 CBD的快速捷運(yùn)系統(tǒng)。 現(xiàn)狀 ：無直達(dá)快速路，繞行京承高速、京昌高速 未來 ：地鐵 5號線 現(xiàn)狀 ：機(jī)場高速實(shí)現(xiàn)快速交通聯(lián)系 未來 ：區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)規(guī)劃會提高交通便利性 別墅生活配套 國際學(xué)校 現(xiàn)狀 ： ISB、京西等國際學(xué)校聚集； 未來 ：德威、英國學(xué)校等大型國際學(xué)校進(jìn)駐； 現(xiàn)狀 ：無國際學(xué)校； 未來 ：無規(guī)劃 現(xiàn)狀 ：無國際學(xué)校 未來 ：無規(guī)劃 生活廣場 現(xiàn)狀 ：日祥廣場成熟的生活配套； 未來 ：歐陸廣場、溫榆廣場規(guī)模性出現(xiàn)，完善區(qū)域生活配套。 現(xiàn)狀 ：無區(qū)域級集中生活配套； 未來 ：無明確規(guī)劃，需要時(shí)間養(yǎng)成。 現(xiàn)狀 ：無區(qū)域級集中生活配套； 未來 ：無明確規(guī)劃，需要時(shí)間養(yǎng)成。 存在條件不變或加強(qiáng) 存在條件尚不完全具備，對規(guī)劃實(shí)現(xiàn)時(shí)間的依賴性強(qiáng)，需要較長時(shí)間達(dá)到中央別墅區(qū)目前水平 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)會 1問題分解 問題分解： ？ ？ ，以滿足傳統(tǒng)客戶需求？ —— 自身存在條件優(yōu)勢明顯，其他區(qū)域不可替代 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 . 46 . 57 . 50123456782022年 2022年 2022年外籍人口數(shù)（萬人） 北京外籍人口數(shù)量比例 類別 北京（ 2022年） 現(xiàn)有總?cè)丝跀?shù) 1530萬 常住外籍人口數(shù) 常住外籍人口占城市總?cè)丝诒壤? % （資料來源：北京市人民政府外事辦公室） ? 目前北京擁有外國駐華使館 147個(gè)，國際組織駐華代表處 18個(gè)；外國駐京新聞機(jī)構(gòu) 251家，港澳駐京新聞機(jī)構(gòu) 14家；外資企業(yè)逾 20220家； ?近年來，北京市常住外籍人口數(shù)量逐年提高，平均 年增長率高達(dá) %； ?關(guān)于國際大都市外籍人口比例，存在著 5%、 8%、 15%、 20%共 4種不同研究結(jié)論。北京目前外籍人口比例 僅為 %，即使以最低的 5%計(jì)算，尚有 近 70萬 外籍人口數(shù)量差距，因此北京尚有較樂觀的外籍人士增長預(yù)期。 北京常住外籍人口數(shù)量逐年攀升 —— 國際大都市外籍人口的比例最低標(biāo)準(zhǔn)為 5% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)會 1問題分解 問題分解： ？ ？ ，以滿足傳統(tǒng)客戶需求？ —— 自身存在條件優(yōu)勢明顯，其他區(qū)域不可替代 —— 常住 外籍人口數(shù)逐年增加保證區(qū)域租賃市場需求旺盛 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 長島瀾橋 香江花園 大湖山莊 觀唐 卓錦萬代 香江板塊 麗高王府 麗斯花園 麗京花園 麗嘉花園 美林香檳 優(yōu)山美地 龍灣 歐陸苑 萊蒙湖 名都園 裕京花園 天竺板塊 孫河板塊 在售尚未入住項(xiàng)目 05年后入住項(xiàng)目 05年前入住項(xiàng)目 航 道 區(qū)域各板塊租賃市場表現(xiàn)反映航道影響 項(xiàng)目 單位面積租金（美金 /月 /平米） 出租率 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊拼 公寓 香江花園 21 —— 18 —— 14 95% 大湖山莊 26 —— —— —— —— 95% 長島瀾橋 28 20 16 —— —— 95% 卓錦萬代 20 —— 13 —— —— —— 觀唐 25 —— —— —— —— —— 項(xiàng)目 單位面積租金（美金 /月 /平米） 出租率 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊拼 公寓 麗京花園 12 —— 11 —— 13 85% 麗斯花園 18 13 —— —— —— 90% 麗高王府 24 —— —— 15 11 80% 美林香檳 —— 16 11 6 —— 75% 麗嘉花園 21 —— —— —— —— —— 項(xiàng)目 0 單位面積租金（美金 /月 /平米） 出租率 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊拼 公寓 裕京花園 17 —— —— —— —— 95% 萊蒙湖 19 —— 12 —— —— 90% 歐陸苑 20 17 —— —— —— 95% 名都園 15 —— 11 —— 12 85% 優(yōu)山美地 23 21 20 —— —— 95% 龍灣 20 —— —— —— —— —— 綜合比較各板塊項(xiàng)目租金水平與出租率，航道對客戶住所選擇存在一定程度的影響。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 傳統(tǒng)投資客價(jià)值關(guān)注與本體劣勢對位 本體劣勢 無景觀資源 地塊不規(guī)則 周邊環(huán)境差 受航道影響 純投資客購房時(shí)會精打細(xì)算，滾動式計(jì)算 投資回報(bào)率 ，關(guān)注產(chǎn)品是否符合 外國人的居住方式 ，如：挑空、開放式西廚等，希望能提供 菜單式裝修 ，方便快速實(shí)現(xiàn)出租。 —— 棕櫚灘銷售總監(jiān) 丁娜 投資別墅的預(yù)算在 300600萬之間，因?yàn)檫@個(gè)區(qū)間的房子 租客量大 ，選擇投資中央別墅區(qū)，是因?yàn)槭桂^的位置不變，外籍租客 客源有保證 。 —— 名都園投資業(yè)主 卞亮 別墅投資置業(yè)因素選擇與排序： 租賃市場表現(xiàn) 未來升值 產(chǎn)品總價(jià) 對機(jī)場航道噪音等影響不敏感 ，因?yàn)殚L期在香港生活，對此已很習(xí)慣。 —— 名都園投資業(yè)主 劉先生 投資客 首要考慮 投資回報(bào)率 ，戶型、舒適度不作為重要衡量指標(biāo)， 不以自己感覺是否舒適為依據(jù) 。 —— 龍灣銷售代表 王晶 投資客關(guān)注 投資回報(bào)率 物業(yè)升值潛力 吸引大量租客 符合租客需求 傳統(tǒng)投資客主要關(guān)注價(jià)值點(diǎn)，依賴于區(qū)域平臺優(yōu)勢和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，對景觀、環(huán)境、航道等本體劣勢無明顯關(guān)注 區(qū)域平臺優(yōu)勢 依賴產(chǎn)品設(shè)計(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 外籍租賃客戶價(jià)值關(guān)注與本體劣勢對位 外籍租客在選擇住所時(shí)，首先考慮 孩子上學(xué)方便 ，其次是考慮自己 上班交通方便 ，最后才是要選擇一個(gè) 居住使用方便 的房子。 外籍租客 知道區(qū)域有航道影響 ，但由于其他需求強(qiáng)烈，如孩子上學(xué)，他們也 只能接受 。 —— 涉外租賃經(jīng)紀(jì) 趙欣 萊蒙湖之前較受客戶歡迎，但惡性殺人事件影響嚴(yán)重，租客對社區(qū)的 安全性 產(chǎn)生質(zhì)疑，紛紛搬出社區(qū)，嚴(yán)重影響了租賃。 —— 資深業(yè)內(nèi)經(jīng)紀(jì) 張曉菲 有些外籍租客因?yàn)轭A(yù)算有限制， 必須接受雙拼、聯(lián)排 ，而且有小部分客戶，因公司政策允許而選擇住便宜的房子，把省下的租金留作自用。 多數(shù)租客喜歡住在 與本國環(huán)境相仿 的社區(qū)，因此純粹的 歐美建筑風(fēng)格 很受歡迎，中式風(fēng)格受眾群體相對較小。 —— 百富行銷售經(jīng)理 王娣 現(xiàn)住雙拼別墅中，認(rèn)為在三面享有更大空間的雙拼產(chǎn)品會比邊間距小的獨(dú)棟產(chǎn)品更好，條件是 雙拼中間的墻要非常隔音 。 —— 麗晶花園瑞典籍女租客 本體劣勢 無景觀資源 地塊不規(guī)則 周邊環(huán)境差 受航道影響 外籍租賃客戶主要關(guān)注價(jià)值點(diǎn)，依賴于區(qū)域平臺優(yōu)勢、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念和設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)以及后期管理，對景觀、環(huán)境、航道等因素關(guān)注層面較低 外籍租客關(guān)注 國際學(xué)校 交通成本 社區(qū)安全 社區(qū)風(fēng)格 產(chǎn)品功能設(shè)計(jì) 依賴產(chǎn)品設(shè)計(jì) 理念和設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) 以及后期管理 區(qū)域平臺優(yōu)勢 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 傳統(tǒng)自住客戶價(jià)值關(guān)注與本體劣勢對位 很多傳統(tǒng)投資客長期在區(qū)域內(nèi)居住，習(xí)慣這里的 國際化居住氛圍 ，其中大部分客戶住所相對穩(wěn)定，小部分客戶看好區(qū)域內(nèi)物業(yè)的 投資價(jià)值 而 不斷換遷 ，將原有物業(yè)出租。 —— 資深業(yè)內(nèi)經(jīng)紀(jì) 張曉菲 現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)的自住客一般會在一個(gè)地方住 35年后考慮換房 ，原因多與孩子上學(xué)變化 有關(guān)。 —— 涉外租賃經(jīng)紀(jì) 趙欣 有部分自住客戶已經(jīng)在區(qū)域內(nèi)居住很長時(shí)間， 對 居住舒適度 要求很高，認(rèn)可本項(xiàng)目產(chǎn)品類型和設(shè)計(jì)，認(rèn)為能體現(xiàn) 身份感 。 —— 棕櫚灘銷售總監(jiān) 丁娜 本項(xiàng)目自住客中有一部分屬于區(qū)域原有客戶， 升級居住物業(yè) ，這類客戶在 獨(dú)棟 的產(chǎn)品類型中較多，追求 更加舒適 的生活空間 。 —— 卓錦萬代銷售代表 許丹 本體劣勢 無景觀資源 地塊不規(guī)則 周邊環(huán)境差 受航道影響 自住客關(guān)注 物業(yè)投資性 國際學(xué)校 國際化氛圍 產(chǎn)品類型（獨(dú)棟） 產(chǎn)品舒適性 本項(xiàng)目難以滿足 區(qū)域平臺優(yōu)勢 傳統(tǒng)自住客戶對于獨(dú)棟的產(chǎn)品類型和產(chǎn)品舒適性的要求是本項(xiàng)目難以滿足的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 傳統(tǒng)客戶與本體劣勢對位總結(jié) 傳統(tǒng)投資客關(guān)注 投資回報(bào)率 物業(yè)升值潛力 吸引大量租客 符合租客需求 外籍租客關(guān)注 國際學(xué)校 交通成本 社區(qū)安全 社區(qū)風(fēng)格 產(chǎn)品功能設(shè)計(jì) 傳統(tǒng)自住客關(guān)注 物業(yè)投資性 國際學(xué)校 國際化氛圍 產(chǎn)品類型（獨(dú)棟） 產(chǎn)品舒適性 本體劣勢 受航道影響 無景觀資源 地塊不規(guī)則 周邊環(huán)境差 區(qū)域平臺優(yōu)勢 產(chǎn)品設(shè)計(jì)和理念 后期管理 航道影響 可以解決 難以滿足 可以規(guī)避 關(guān)注度較低 影響程度有限 可以解決 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)會 1問題分解 問題分解： ？ ？ ，以滿足傳統(tǒng)客戶需求？ —— 自身存在條件優(yōu)勢明顯，其他區(qū)域不可替代 —— 常住 外籍人口數(shù)逐年增加保證區(qū)域租賃市場需求旺盛 —— 可以通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念和設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，滿足大部分傳統(tǒng)客戶的主要價(jià)值關(guān)注點(diǎn)，以達(dá)到規(guī)避本體劣勢的目的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)會 1：區(qū)域平臺優(yōu)勢吸引傳統(tǒng)客戶 機(jī)會 2：自身城市化進(jìn)程吸引非主流客戶 機(jī)會 3：城市距離優(yōu)勢吸引 “ 新鮮 ” 客戶 本項(xiàng)目所面對機(jī)會 吸引傳統(tǒng)投資客、外籍租客，傳統(tǒng)自主客受 項(xiàng)目條件限制導(dǎo)致流失 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)會 2問題分解 問題分解： ？ ？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 借鑒成熟國際居住區(qū)案例 —— 上海 .碧云 ?地理位臵 ： 碧云國際社區(qū)位于浦東金橋開發(fā)區(qū)西部，是上海市內(nèi) 距離浦東機(jī)場最近的居住區(qū) ； ?規(guī)劃： 整個(gè)社區(qū)的占地面積占地約 4平方公里 ， 正在開發(fā) 100多萬平米 的房地產(chǎn)項(xiàng)目 ， 4平方公里的國際社區(qū)； ?城區(qū)功能： 作為浦東、金橋、張江涉外商務(wù)