【文章內(nèi)容簡介】 ” 首席規(guī)劃 首席規(guī)劃 ——如何順應(yīng)市場(chǎng) ,如何實(shí)現(xiàn)城市標(biāo)桿、 城市坐標(biāo)等首席規(guī)劃方案。 首席產(chǎn)品 高附加產(chǎn)品贈(zèng)送 —— 利用贈(zèng)送 ,實(shí)現(xiàn)超高附加值 , 攤薄土地成本。 首席立面 貴族血統(tǒng)立面 ——實(shí)現(xiàn)貴族身份體現(xiàn)的同時(shí)， 傳承經(jīng)典人生 公共區(qū)域打造原則 —— 架空層、會(huì)所、入戶大 堂、電梯廳等公共區(qū)域。 其他產(chǎn)品原則 精神歸屬原則 ——利用精神堡壘及社區(qū)標(biāo)識(shí)物， 增強(qiáng)項(xiàng)目的記憶元素，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值 高科技應(yīng)用 ——利用各類高科技技術(shù)，實(shí)現(xiàn)品 質(zhì)再度升級(jí) 39 市場(chǎng)表現(xiàn) 客戶判斷 宏觀市場(chǎng) 凱德風(fēng)尚： 110140平米三房銷售最好，其次是 8790平米兩房 優(yōu)品道： 7080平米套二銷售最好 仁和春天大道： 110130平米套二銷售最好 三房需求最多，兩房其次； 110140平米 需求最多； 6285萬成交較多； 市場(chǎng)有向下的壓力，明年以走量產(chǎn)品為主 ? 按照客戶的需求和市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，三房居多、其次兩房、少量四房 ? 結(jié)合客戶的改善性需求和控制總價(jià)的原則，小 (115120)中 (120125)三房各設(shè)置 25%和 10%。 物業(yè)配比原則 通過上述三個(gè)維度進(jìn)行分析，確定戶型配比原則 ? 臨光華大道南側(cè)和東側(cè)地塊噪音和景觀有影響，設(shè)置兩房（ 6070，贈(zèng)送后 7590）或小套三（ 8589，贈(zèng)送后 100105）產(chǎn)品，各占比例 20%和 15%。 ? 在項(xiàng)目臨公園景觀較好位置設(shè)置大量 110160平米三房和四房，作為項(xiàng)目的標(biāo)桿產(chǎn)品（ 30%） 40 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 物業(yè)形態(tài) 戶型結(jié)構(gòu) 建筑面積 贈(zèng)送后戶型結(jié)構(gòu) 實(shí)得面積 贈(zèng)送比例 建筑面積比 套數(shù)比 總建筑面積比 花園洋房、疊拼別墅 三室兩廳雙衛(wèi) 110120 三室兩廳雙衛(wèi) 160170 41%45% 6% 69 30% 三室兩廳雙衛(wèi) 120130 三室兩廳雙衛(wèi) 140160 17%23% 12% 127 三室兩廳雙衛(wèi) 130140 三室兩廳雙衛(wèi) 180220 38%57% 8% 78 三室兩廳雙衛(wèi) 140160 四室兩廳三衛(wèi) 200280 43%75% 4% 35 電梯洋房 一室一廳單衛(wèi) 6070 兩室兩廳單衛(wèi) 7590 25%28% 20% 407 70% 兩室兩廳雙衛(wèi) 8589 三室兩廳雙衛(wèi) 100105 17%18% 15% 227 兩室兩廳雙衛(wèi) 8590 三室兩廳雙衛(wèi) 115120 33%35% 25% 378 三室兩廳雙衛(wèi) 100105 四室兩廳雙衛(wèi) 120125 19%20% 10% 129 總套數(shù) 1450 100% 物業(yè)形態(tài) 戶型結(jié)構(gòu) 建筑面積 贈(zèng)送后戶型結(jié)構(gòu) 實(shí)得面積 贈(zèng)送比例 建筑面積比 總建筑面積比 花園洋房、疊拼洋房 三室兩廳雙衛(wèi) 110120 三室兩廳雙衛(wèi) 160170 41%45% 4% 30% 三室兩廳雙衛(wèi) 120130 三室兩廳雙衛(wèi) 140160 17%23% 18% 三室兩廳雙衛(wèi) 130140 三室兩廳雙衛(wèi) 180220 38%57% 4% 三室兩廳雙衛(wèi) 140160 四室兩廳三衛(wèi) 200280 43%75% 4% 電梯洋房 一室一廳單衛(wèi) 6070 兩室兩廳單衛(wèi) 7084 13%17% 20% 70% 兩室兩廳雙衛(wèi) 8589 三室兩廳雙衛(wèi) 100105 13%17% 15% 兩室兩廳雙衛(wèi) 9099 三室兩廳雙衛(wèi) 115120 13%17% 25% 三室兩廳雙衛(wèi) 100105 四室兩廳雙衛(wèi) 120125 13%17% 10% 總數(shù) 100% 41 多物業(yè)組合 ? 因多物業(yè)組合形式，我們將在下面進(jìn)行分類闡述： 共分為四類： 1. 洋房產(chǎn)品 2. 電梯公寓 3. 獨(dú)立商業(yè) 4. 臨街商鋪 類洋房產(chǎn)品 備注：獨(dú)立商業(yè)和臨街商鋪單獨(dú)闡述 42 1. 洋房全部采用 8+1電梯洋房形式 2. 一層整個(gè)抬高，作為地下室層，并和景觀進(jìn)行互動(dòng)，最終形成層次感較強(qiáng)的主軸，同時(shí)能夠保證抬高后的一樓擁有私家花園，注意的是車流組織及采光問題，以及車庫與洋房的關(guān)系 3. 地下室層，用以分給 2F客戶，增加 2F附加值，可套車庫 1個(gè) 4. 地下室層采光采用高窗等形式處理，并與后花園連通處理 地下層 1～ 3層 4～ 7層 8層 產(chǎn)品規(guī)劃布局說明 —— 洋房 1 43 產(chǎn)品規(guī)劃布局說明 —— 洋房 2 2層全部可通向地下室層，實(shí)現(xiàn)高附加值贈(zèng)送（ 1層面積： 140160㎡ ，贈(zèng)送后為200280 ㎡ ）并配有前后花園 2層同樣在 1層的基礎(chǔ)上有平臺(tái)贈(zèng)送（ 2層面積：130140㎡ ，贈(zèng)送后為 180220 ㎡ ） 3層在 2層的基礎(chǔ)上，在贈(zèng)送平臺(tái)，可在背后伸展出去來實(shí)現(xiàn)（市政公園側(cè)）（面積：120130㎡ ，贈(zèng)送后為 140160 ㎡ ） 地下層 1～ 3層 4～ 7層 8層 空間創(chuàng)新研究 通過對(duì)弗萊明戈洋房產(chǎn)品的研究，市場(chǎng)接受度高的創(chuàng)新點(diǎn)，結(jié)合戶型分析 : ? 5米抬高形成采光好的半地下室，附屬于獨(dú)棟里四戶底層業(yè)主，同時(shí)一躍二能帶來別墅級(jí)別的享受，底 Town拼四戶設(shè)計(jì)使洋房利潤最大化，客戶接受度也高，一舉兩得。 ? 前后雙流線入戶，室內(nèi)交通流線明晰，天井及走廊恰到好處的設(shè)計(jì)使空間更立體豐富而不同一般的復(fù)式結(jié)構(gòu)戶型，三面采光將風(fēng)景引入室內(nèi)，主人房位于最私密風(fēng)景最佳處，同時(shí)將書房與主臥合為一體，使主臥實(shí)際使用面積和進(jìn)深更大，品質(zhì)很高 ? 平層通過底層退臺(tái)，盡量多的布置出見天見地的露臺(tái)，頂 Town戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)主次分明，整個(gè)頂層專屬私人享有，再次與龍湖強(qiáng)調(diào)的別墅級(jí)洋房理念契合 參考案例：龍湖 弗萊明戈 ① ③ 梯戶比 4梯 18戶 層 高 產(chǎn)權(quán)面積 88㎡ 實(shí)得面積 122㎡ 贈(zèng)送比例 % 贈(zèng)送處理方式 ① 報(bào)建時(shí)采用花池報(bào)建，全贈(zèng)送 ②空中搭建平臺(tái)全贈(zèng)送 ③入戶花園送板面積 產(chǎn)權(quán)處理方式 產(chǎn)權(quán)面積為 88㎡ ① 2層空間端頭均采用花池報(bào)建，全部贈(zèng)送，驗(yàn)收后，進(jìn)行工程內(nèi)部加強(qiáng)處理 參考案例：龍湖 海棠 ② 但據(jù)了解，項(xiàng)目總體贈(zèng)送面積不得超過 25% 46 參考戶型 參考戶型均為 2樓可下地下，其中一樓面積為 128平米，二樓面積 126平米，全部贈(zèng)送比例均在 75%左右 2. 贈(zèng)送地下室做法： ①花池報(bào)建 ②層高處理為小于 47 產(chǎn)品規(guī)劃布局說明 —— 洋房 3 47層面積： 120130㎡ ，贈(zèng)送后為 140160 ㎡ 如果需要，同樣可以采用向外延伸方式解決，最好是對(duì)這下面平臺(tái)縮緊部分，因?yàn)檫@樣不損失覆蓋率 地下層 1～ 3層 4～ 7層 8層 48 戶型四： 1. 戶型設(shè)計(jì)建議： 2. 面積： 120125平米變 140150平米 3. 套型： 3*2*2變 4*2*2 4. 功能：一主臥、 2次臥，客廳挑空轉(zhuǎn)換為可變空間 5. 客廳開間： 6. 主臥開間： 7. 可變空間：挑高 107變 141平米 參考戶型 49 產(chǎn)品規(guī)劃布局說明 —— 洋房 4 8層采用躍層設(shè)計(jì)，上躍 9層， （面積： 110120㎡ ，贈(zèng)送后為 160170 ㎡ ） 9層部分采用室內(nèi)上屋頂?shù)姆绞竭M(jìn)行贈(zèng)送，贈(zèng)送全私家感的屋頂花園（未考慮坡屋頂，同時(shí)需要落實(shí)抬高問題） 地下層 1～ 3層 4～ 7層 8層 50 多物業(yè)組合 ? 因多物業(yè)組合形式，我們將在下面進(jìn)行分類闡述： 共分為四類： 1. 洋房產(chǎn)品 2. 電梯公寓 3. 獨(dú)立商業(yè) 4. 臨街商鋪 電梯公寓 備注：獨(dú)立商業(yè)和臨街商鋪單獨(dú)闡述 51 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 物業(yè)形態(tài) 戶型結(jié)構(gòu) 建筑面積 贈(zèng)送后戶型結(jié)構(gòu) 實(shí)得面積 贈(zèng)送比例 建筑面積比 總建筑面積比 電梯洋房 一室一廳單衛(wèi) 6070 兩室兩廳單衛(wèi) 7084 13%17% 20% 70% 兩室兩廳雙衛(wèi) 8589 三室兩廳雙衛(wèi) 100105 13%17% 15% 兩室兩廳雙衛(wèi) 9099 三室兩廳雙衛(wèi) 110120 13%17% 25% 三室兩廳雙衛(wèi) 100105 四室兩廳雙衛(wèi) 120125 13%17% 10% 52 電梯公寓布局如左圖，第一臨近光華大道和元益花園均采用方向向東南方向偏的布局方式來處理，而兼容部分則采用南北向處理 采用 2梯 4戶和 2梯 3戶布局，大戶型朝向中庭景觀及市政公園位置，而較小戶型均在外圍 理由： 景觀資源最大化 朝向最優(yōu)化 錯(cuò)開后，立面視覺效果較為有層次 在能滿足條件的基礎(chǔ)上盡可能的采用梯戶比少的進(jìn)行組合，來提高品質(zhì) 電梯公寓分布圖 大面積 小面積 53 紅色區(qū)域?yàn)榉羌芸諈^(qū)域 均采用贈(zèng)送地下室的做法，實(shí)現(xiàn)一樓個(gè)別戶型高附加值 綠色區(qū)域 1樓則和洋房一樣采用抬高，然后 2樓贈(zèng)送地下室的做法 理由： 臨近光華大道，架空容易讓噪音進(jìn)入，因此不予架空處理 為挖掘 1樓戶型價(jià)值，提升其價(jià)格，采用贈(zèng)送 1樓地下室的辦法，贈(zèng)送局部地下室層 如果可能，也 2樓同樣可以下躍，但需要仔細(xì)考慮，避免影響 1樓或者影響建筑密度 電梯公寓說明 ——1樓 54 1. 層高挑高 ，無產(chǎn)權(quán)，交房時(shí)中間采用鋼筋混凝土板隔段分給上下層使用，為全贈(zèng)送面積 2. 層高挑高 ，無產(chǎn)權(quán)，分奇偶數(shù)層贈(zèng)送，為全贈(zèng)送面積 3. 以墻體使戶型中間隔段后將靠建筑外墻空間半封閉作陽臺(tái)報(bào)建，即半面積贈(zèng)送 4. 凸窗處理 (步入式 /可拆卸式 )，全面積贈(zèng)送 5. 采用結(jié)構(gòu)連板在空間內(nèi)豎向半封閉隔離， 空間靠建筑外墻面完全不封閉，無產(chǎn)權(quán)，贈(zèng)送全面積，結(jié)構(gòu)連板半封閉空間作陽臺(tái)報(bào)建，贈(zèng)送半面積 6. 對(duì)于部分房間，可直接按照花園或陽臺(tái)報(bào)建，按照半面積贈(zèng)送，最終由發(fā)展商統(tǒng)一封閉后實(shí)現(xiàn)贈(zèng)送空間 7. 通過空心吊頂將房間層高處理為 ，全面積贈(zèng)送，交房時(shí)將吊頂拆除，層高增加至標(biāo)準(zhǔn)層高 8. 通過底層 13層退臺(tái)實(shí)現(xiàn)部分戶型大面積露臺(tái)贈(zèng)送。 9. 建議本項(xiàng)目均可采用，但需要注意的是近期報(bào)建審查較嚴(yán)，因此在贈(zèng)送比例上僅做了 20%以下 ，如果能夠通過，建議贈(zèng)送比例可提高為 3040% 電梯戶型贈(zèng)送處理主要方式總結(jié) 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 55 參考戶型 —— 電梯 1 ? 戶型設(shè)計(jì)建議：（下圖） ? 面積： 8590平米變 100105平米 ? 套型： 2*2*1變 3*2*1 ? 功能：一主臥、一次臥，一