【文章內(nèi)容簡介】 低品質(zhì)低價格 低品質(zhì)高價格 7000 9000 11000 13000元 /m2 價格 I領(lǐng)海 海世界 心海伽藍(lán) 海語東園 倚天閣 價格定位 —— 片區(qū)樓盤價格分布 東海岸 （非別墅） 本報告是嚴(yán)格保密的。 52 確定本項目可比實例 產(chǎn)品 品牌 外部 萬科東海岸 100 100 100 海語東園 本項目 90 80 70 90 100 120 ?海語東園與本項目地塊相鄰，而且各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及其類似 ?萬科東海岸是片區(qū)內(nèi)最大的居住類項目，產(chǎn)品線與本項目有很大的可比性。 本報告是嚴(yán)格保密的。 53 通過比準(zhǔn)價格得出初步價格定位 上限 下限 8500元 /m2 7200元 /m2 本項目初步價格定位 項目 各項指標(biāo)權(quán)重 各項指標(biāo)打分 得分 售價 外部資源 品牌 產(chǎn)品 外部資源 品牌 產(chǎn)品 萬科東海岸 100 100 100 100 8500 海語東園 90 70 80 84 7140 本項目 90 100 120 98 8500 本報告是嚴(yán)格保密的。 54 The end Thanks！ 本報告是嚴(yán)格保密的。 55 SPR—— 滿足多種使用功能 滿足多種功能，可以自由組合搭配，即插即用。 本報告是嚴(yán)格保密的。 56 SPR —— “PARTY 這東西” 陳逸飛的唯美派對、孫孟晉的搖滾、謝暉的足球派對、衛(wèi)慧的寫家派對、爾東強(qiáng)的唐裝派對 ……在霓虹閃爍的暗夜里，在各種名目的包裝下，派對們粉墨登場。 派對的實質(zhì)，不過是一群拉幫結(jié)伙扎堆取樂。在以前，這種東西通常被冠以聯(lián)歡會、茶話會、聯(lián)誼會等名稱，現(xiàn)在這些詞都已經(jīng)帶上了懷舊的色彩。同樣內(nèi)容通通被改成為一個音譯詞：派對?；蛘吒静蛔g，人們說“ PARTY”, 努力地發(fā)著輕飄飄的鼻音，美式的。 評論家吳亮說：“交際是一群熟悉的人加一群陌生的人，一群男人加一群女人，一群搞藝術(shù)的人加一群愛藝術(shù)的人，一群風(fēng)雅的人加一群附庸風(fēng)雅的人，一群忙里偷閑的人加一群游手好閑的人?！? —— 仿佛就是對派對惟妙惟肖的素描 《 新周刊 》 本報告是嚴(yán)格保密的。 57 SPR—— 結(jié)社、圈子 本報告是嚴(yán)格保密的。 58 SPR—— 第三空間給自己 家庭 —— 生活之所，公司 —— 工作之所， 第三空間 (Third Place)—— 精神棲息之所 第三空間在哪里？它是城市人居的一次物質(zhì)提升和精神備份，它是容納個性，品質(zhì)、精神流向和成就感的溫室，它是真真正正的差異化生存。第二套房的門檻并非每個人都跨的過，第三空間的憧憬卻常駐在每個人心中 ? 靈魂不僅住在身體里，靈魂也需要一個物理空間，個人的喜好，趣味與追求才得以像植物一樣靜靜生長 本報告是嚴(yán)格保密的。 59 優(yōu) ?階層的 SPR—— 游戲人家 職業(yè)經(jīng)理人的客廳 小時候總喜歡擺弄積木，東拼西接，模仿成人的世界構(gòu)筑自己的小天地。今天，我們所謂的“游戲居家”就是要創(chuàng)造一種自由、靈動、多變的生活形態(tài)。 本報告是嚴(yán)格保密的。 60 優(yōu) ?階層的 SPR—— 非常色人家 盧卡和芳登是意大利設(shè)計行業(yè)的一對驕子，年輕的他們已小有成就，令人艷羨。他們在效外擁有有所被朋友們稱為“色彩花園”的房子，空間不大，但因為色彩的濃郁而顯得獨(dú)特別致。 本報告是嚴(yán)格保密的。 61 優(yōu) ?階層的 SPR—— 生活就是大廚房 當(dāng)廚房不再只是滿足溫飽的場所，而成為一種生活方式之后，我們也許需要一個更大的廚房，不僅可以燒菜做飯，還可以娛樂、休閑、聚會，幻想在誘人香氛中，一些纏綿的故事即將發(fā)生 …… 本報告是嚴(yán)格保密的。 62 優(yōu) ?階層的 SPR—— 家的中心就是床 家的中心就是床，還可以辦公，可以早餐，或許，衛(wèi)浴也在客廳里，家是一門生活的藝術(shù)。 本報告是嚴(yán)格保密的。 63 優(yōu) ?階層的 SPR—— 浴房 本報告是嚴(yán)格保密的。 64 設(shè)計思路探討 本報告是嚴(yán)格保密的。 65 物業(yè)形態(tài)初探 ? 以各項指標(biāo)做滿計 ? 住宅單層面積共計3500m2,其中 1/3為 5層， 2/3為 6層。 ? 商業(yè)部分可做層高 6米，位于住宅下部。 24M 本報告是嚴(yán)格保密的。 66 產(chǎn)品定位 —— 空間組合 戶型 面積 （ M2） 比例 （％） 三房兩廳 100 50 兩房一廳 80 40 單房 40 10 基本空間 組合空間 3+1 2+1 3 2 1 本報告是嚴(yán)格保密的。 67 戶型設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)間形式劃分，可以打通組合，形成更多產(chǎn)品形式 本報告是嚴(yán)格保密的。 68 α— room （生活魔方） 大空間無限分隔的戶型設(shè)計 從傳統(tǒng)的 menu plan模式 —— 大空間平面（ free plan）模式 本報告是嚴(yán)格保密的。 69 + = + = + = or or 以單元模數(shù)的一個“ menu plan”（居住菜單） 單一的組合模式 —— 具有可變性住宅（ flex housing）模式 …… BoxLiving的平面組合形式 本報告是嚴(yán)格保密的。 70 物業(yè)形態(tài)建議 ? 最大化的層高 ? 地下室作為核增面積，提供特別體驗空間 ? 商業(yè)部分做兩層，位于其中一棟住宅下部。 ? 屋頂作為泛會所，或降低層高，樓層中間做架空層 24M 住宅 商業(yè) 地下室 本報告是嚴(yán)格保密的。 71 soho—— 空 間 隨 人 而 定 本報告是嚴(yán)格保密的。 72 精神圖騰 ? 公共會客廳 臨內(nèi)環(huán)路設(shè)臵一棟獨(dú)立建筑，極具象征性的，標(biāo)志性的，是愛玩、玩的起的人的精神圖騰。 ? 內(nèi)含商業(yè)面積 本報告是嚴(yán)格保密的。 73 特異體驗的場所 ? 經(jīng)過這扇門，通往另一個世界 本報告是嚴(yán)格保密的。 74 少不了的藝術(shù) 本報告是嚴(yán)格保密的。 75 別墅級地下空間 本報告是嚴(yán)格保密的。 76 迷你高爾夫果嶺 別人建在綠茵曠野、山林幽谷間，優(yōu)品 ?藝墅也可建于房前屋后庭院內(nèi)、公共空間上。 “ 和而不同”的公共空間 本報告是嚴(yán)格保密的。 77 超尺度泳池 本報告是嚴(yán)格保密的。 78 大梅沙市場調(diào)查數(shù)據(jù) PartI 來大梅沙的交通工具50%36%14%私家車公交車公司的車對于大梅沙自然環(huán)境的看法50%33%17%較好一般較差參觀過的大梅沙樓盤有44%11%17%17%11%萬科東海岸海語東園I 領(lǐng)海倚天閣心海伽藍(lán)了解樓盤的途徑25%33%17%8%17%電視廣告廣告牌路過樓梯條幅朋友介紹? 調(diào)查時間：2023年 7月 24日 ? 調(diào)查地點(diǎn)：大梅沙（包括海景酒店住客及萬科東海岸看樓者） ? 樣本總數(shù)： 35份 ? 有效樣本數(shù)：34份 Back 本報告是嚴(yán)格保密的。 79 大梅沙市場調(diào)查數(shù)據(jù)－樓盤 是否考慮購買濱海樓盤30%30%40%不會暫時不會會能夠接受的濱海樓盤的單價（帶精裝修）67%22%11%70008000元80009000元900010000元能夠接受的濱海樓盤的總價45%44%11%4 0 5 0 萬元6 0 8 0 萬元8 0 1 0 0 萬元購買濱海樓盤的用途25%8%25%42%休閑度假投資家人養(yǎng)老度假兼投資本報告是嚴(yán)格保密的。 80 大梅沙市場調(diào)查數(shù)據(jù)－配套 對未來小區(qū)配套的需求15%17%20%18%6%12%9%3% 超市2 4 小時便利店銀行酒吧美容中心藥店學(xué)校美發(fā)中心希望未來小區(qū)擁有的設(shè)施32%21%26%5%5%11%健身房室內(nèi)泳池室外泳池麻將室桌球室商務(wù)中心了解樓盤信息的方式28%24%6%24%18%電視報紙網(wǎng)絡(luò)朋友介紹看樓團(tuán)（展會）期望物業(yè)管理能夠提供的服務(wù)9%17%14%18%5%5%14%18%洗衣服務(wù)送餐服務(wù)委托租賃服務(wù)代叫的士服務(wù)叫醒服務(wù)送花服務(wù)任何緊急服務(wù)清掃服務(wù)本報告是嚴(yán)格保密的。 81 大梅沙市場調(diào)查數(shù)據(jù)－背景資料 平均月收入50%25%25%30005000元50007000元700010000元現(xiàn)居住地38%49%13%福田羅湖內(nèi)地現(xiàn)工作地37%25%25%13%福田羅湖鹽田本地內(nèi)地經(jīng)常閱讀的報紙25%6%38%19%6%6%南方都市報晶報深圳特區(qū)報深圳商報深圳晚報香港商報本報告是嚴(yán)格保密的。 82 大梅沙市場調(diào)查數(shù)據(jù) PartII ? 調(diào)查時間：2023年 7月 30日 ? 調(diào)查對象：銀行職員等高端客戶 ? 樣本總數(shù)： 10份 ? 有效樣本數(shù)：10份 來大梅沙的交通工具64%18%18%私家車公交車公司的車希望大梅沙成為38%44%6%6%6%旅游度假區(qū)公共沙灘，天然浴場高尚居住區(qū)商務(wù)會議中心商業(yè)游憩區(qū)對大梅沙自然環(huán)境的看法20%70%10%較好一般較差參觀過的大梅沙的樓盤有66%17%17%萬科東海岸海語東園i 領(lǐng)海本報告是嚴(yán)格保密的。 83 大梅沙市場調(diào)查數(shù)據(jù)－樓盤 會否考慮購買濱海樓盤33%67%不會暫時不會能夠接受的濱海樓盤單價（帶精裝修）60%40%70008000元80009000元能夠接受的濱海樓盤總價50%20%20%10%4 0 5 0 萬元6 0 8 0 萬元8 0 1 0 0 萬元1 0 0 萬元以上購買濱海樓盤的用途27%9%9%55%休閑度假投資家人養(yǎng)老度假兼投資本報告是嚴(yán)格保密的。 84 大梅沙市場調(diào)查數(shù)據(jù)－配套 對未來小區(qū)配套的需求14%15%16%13%8%15%6%13% 超市2 4 小時便利店銀行酒吧美容中心藥店學(xué)校美發(fā)中心希望未來小區(qū)擁有的設(shè)施25%9%22%16%13%9%6%健身房室內(nèi)泳池室外泳池麻將室桌球室保齡球館商務(wù)中心了解樓盤信息的途徑24%19%24%28%5%電視報紙網(wǎng)絡(luò)朋友介紹看樓團(tuán)（展會）期望物業(yè)提供的服務(wù)12%15%6%12%8%4%8%12%17%6%洗衣服務(wù)送餐服務(wù)委托租賃服務(wù)代叫的士服務(wù)叫醒服務(wù)商務(wù)代辦服務(wù)送花服務(wù)任何緊急服務(wù)清掃服務(wù)會議中心服務(wù)本報告是嚴(yán)格保密的。 85 大梅沙市場調(diào)查數(shù)據(jù)－背景資料