重慶項目市場定位報告(編輯修改稿)
2025-08-16 07:06 本頁面
【文章內容簡介】 無“鋼筋水泥森林”淹沒之苦。地塊悠久的歷史文化和濃厚的人文底蘊將提升項目的文化內涵及綜合品質。項目臨江而建，距嘉陵江最近，不會有建筑遮掩，是永恒的“絕版江景”。項目劣勢分析朝干路目前缺乏公交線路，故出門乘車須步行幾分鐘，稍顯不便。項目地塊目前的認知度不夠，凝聚人氣具有先天不足的遺憾。江邊船只汽笛聲和公路汽車會對項目造成較大的噪音污染。地塊周邊破舊建筑物較多，視覺效果差，有損項目整體的檔次與形象。二碼頭江岸邊垃圾眾多，臟、亂、差現象嚴重，為一大隱患嘉陵江高駕濱江路之下面破敗不堪，環(huán)境惡劣，讓人不忍目睹。項目戶型面積設置以及跨度太小，戶型面積可供選擇的余地不大。項目機會分析項目位于重慶最具號召力的“永遠的”渝中，對于具有濃厚“渝中情結”重慶人來講，具有與生俱來的影響力。重慶及渝中區(qū)正以有效的房地產促進措施，項目開發(fā)環(huán)境大好?！百p江景、品生活”已成為房地產消費的一種時尚與潮流，面向市場的江景樓盤得到市民的極大認同，東和灣恰逢其時。千廝門地區(qū)城市面貌較差，正進行舊城改造，東和灣將有望成為該地的標志性建筑或“舊貌換新顏”的代表。渝中區(qū)、解放碑、朝天門沿嘉陵江濱江地塊資源的稀缺性使東和灣地塊更顯珍貴，更有開發(fā)潛力。隨著市政配套的成熟，消費能力的增強，東和灣將更加“奇貨可居”。項目威脅分析，若遇嘉陵江洪水發(fā)作，有被淹之嫌。周邊居民生活條件較差，個人素質堪憂，與本項目的檔次格格不入。區(qū)域內不少高檔江景樓盤的開發(fā)對本項目造成極大的競爭壓力。千廝門屬下半城，其臟、亂、差現象在不少市民心中已產生一定的負面影響。政府對渝中區(qū)高層住宅密度及容積率等指標要素政策的變化，在投資回報率不變的情況下，會對東和灣的開發(fā)帶來一定難度。項目二期開發(fā)涉及30余戶拆遷安置，若處理不當會滋生一些不必要的是非。嘉陵江水質目前不佳，若繼續(xù)受到污染，江景優(yōu)勢將大打折扣。項目戶型配比、布局設計、通風采光、層高設計等人性化尚待提高。項目與小區(qū)的部分硬件優(yōu)勢如容積率、綠化、園林等是不可比擬的。室內停車位僅124個,而總戶數為512戶,停車位偏少。東和灣項目定位分析項目總體定位 根據重慶市政規(guī)劃和瑞爾特市場實態(tài)調研結論，結合東和灣的特征，瑞爾特項目組認為東和灣的總體定位應是：“重慶中心商務區(qū)的中高檔精品水岸住宅，具有濃厚的特色文化底蘊，提供星級酒店的物業(yè)管理服務，讓消費者以尊榮享受的心理感受”。該項目定位為中高檔主要是指價格而言，東和灣在推廣時以“高檔形象面市，價格為中高檔推出”給人以實惠的心理感受。如果東和灣申請涉外樓盤成功，項目可以定位“渝中區(qū)（中）高檔的精品國際水岸住宅”。東和物業(yè)集團的大力打造，物業(yè)管理引進酒店式服務理念，力圖讓該項目變?yōu)橛逯袇^(qū)舊城改造的“示范工程”和“形象工程”，力爭獲得政府的大力支持。并以此提升東和灣的區(qū)域形象與重慶東和物業(yè)（集團）的品牌價值，為公司可持續(xù)性經營開發(fā)盈利作好鋪墊。項目產品定位 鑒于東和灣項目設計方案已報批通過，不亦做太多改動。瑞爾特將站在市場營銷的角度在如下方面提出建議（僅供參考）建筑風格定位東和灣值得居住的現代高尚住宅社區(qū)，其建筑風格必須是經得起時間檢驗的，樓盤造型經典而又不失個性?？紤]到香格里拉的文化特征，建議項目整個建筑設計應簡略、明快、亮麗，尤其在外立面面色彩、窗戶及屋頂造型等方面下工夫，力圖體現作家詹姆斯希爾頓所描繪的香格里拉那“遙遠而美好的藍月亮夢境”。建議請專業(yè)的設計師對建筑外立面顏色、建筑造型和燈光進行設計。功能設計定位由于目前項目周邊的商業(yè)配套非常完善，東和灣作為商務中心區(qū)的一個高檔的高層物業(yè)，其功能選擇和布局一般考慮在項目會所里?？紤]到東和灣總戶數及居住總人口的數量，結合東和灣的總體定位，會所功能設置可選擇如下內容：（僅供參考選擇）商品供應系統(tǒng)：生活小超市餐飲服務系統(tǒng)：咖啡廳、特色餐飲、品牌連鎖快餐店。醫(yī)療服務系統(tǒng)：藥店、保健中心。郵政金融等服務系統(tǒng)：不考慮，但提供相關物管服務。文化教育系統(tǒng)：網上圖書館、閱覽室。市政服務系統(tǒng)：不考慮，但提供相關物管服務。休閑運動系統(tǒng)：游泳池、健身室、棋牌室、桌球室、乒乓球室。其 它環(huán)境設計定位該項目作為中高檔高層物業(yè)，其環(huán)藝景觀
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