【文章內(nèi)容簡介】 文化交匯的的新型高等院校區(qū) ?核心區(qū)高端人才密集，人群年輕有活力，人口層次相對簡單 ?外圍綜合發(fā)展區(qū)人整體素質(zhì)優(yōu)于其它區(qū)域 區(qū)域與產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ?形成一個快速發(fā)展的 新特區(qū) ?核心區(qū)以低密度筑為主體，周邊區(qū)域以高密度的建筑為主，人口密集，土地價值快速拉升 ?成為加速深港兩地融合與發(fā)展的推進(jìn)器 ?深港兩地高端產(chǎn)業(yè)聚集，并逐漸形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈 城市環(huán)境與配套 ?片區(qū)環(huán)境干凈、整潔，安寧； ?市政配套設(shè)施的逐步完善； ?大量的公共交通為使整個片區(qū)與城市的聯(lián)系性更緊密； 核心區(qū)：參照深圳大學(xué)城容量 ?深圳大學(xué)城面積 2平方公里，最大學(xué)生容量約 10000人左右 ?河套 A區(qū) ，最人口容量約 4000— 5000人 左右 周邊區(qū)域：參照南山科技園人口容量 ?南山科技園面積 ，人口容量約 20萬人（含就業(yè)人口 )，每平方公里約 17000人左右 ?河套 BC區(qū)共 ，最大人口容量 49130人左右 人口容量 河套區(qū)未來預(yù)計常住人口約 53000人左右 未來河套區(qū)域常住人口預(yù)測（含就業(yè)人口） 地塊區(qū)域特點總結(jié)： ?在項目策略制定中，要充分發(fā)揮優(yōu)勢，并通過有效手段化劣勢為機會。 ?對口岸人流的利用，想辦法留住人消費，留住人居??； ?河套的開發(fā)是項目營銷重點，對未來區(qū)域的定義將深遠(yuǎn)的影響項目的市場價值 小結(jié)： 通過宏觀分析明確了項目策略制定的大方針。 通過區(qū)域分析，我們明確了項目策略制定的依據(jù)和條件。 住宅 難點：如何提升價值 車位 商業(yè) 難點：如何操作 萬事開頭難，我們就從最難的商業(yè)開始，因為： 商業(yè)的成功才是項目真正的成功，而住宅只是價格高低的問題。 項目所處的位臵和特點決定，商業(yè)的成功是直接推動住宅價值提升關(guān)鍵。也是可挖掘住宅價值的“金礦”。 宏觀環(huán)境分析 商業(yè)操作策略 住宅操作策略 車位操作策略 地塊區(qū)域特點 ◎ 口岸商業(yè)分析 福田口岸，重點研究分析 —— 金地名津 皇崗口岸，重點項目分析 —— 皇御苑 項目商業(yè)物業(yè)分析 商業(yè)操作策略 隨著福田口岸的開通，區(qū)域內(nèi)圍繞兩個口岸形成了兩個相對獨立的地區(qū) 福田口岸 皇崗口岸 口岸商業(yè)分析： 口岸商業(yè)分析：福田口岸商業(yè) 福田口岸商業(yè)主要指 :福田聯(lián)檢站周邊及金地名津、港田 花園 、裕亨大廈周邊商業(yè)，約 93000平方米的商業(yè)體量。 福田口岸汽車站 福田口岸聯(lián)檢站 商業(yè)街 面積（㎡） 海悅?cè)A城 7000 皇盛花園 3500 裕亨花園 3000 港田花園 48000 金地名津 31000（待招商） 周邊商業(yè)面積分布： 福田口岸商業(yè)分析：多為低檔社區(qū)消費，餐飲娛樂業(yè)體量大 潤家燒味茶餐廳 肯德基 建行貨幣兌換點 三級地鋪 皇盛休閑會所 小區(qū)生活超市 沙縣小吃店 發(fā)廊 德方大酒樓 金地名津商業(yè) 180㎡ 280㎡ 30㎡ 20㎡ 40㎡ 60㎡ 2500㎡ 31000㎡ 48000㎡ 業(yè)態(tài) 輻射人群 典型場所 經(jīng)營現(xiàn)狀 超市 社區(qū)生活配套 周邊居住人群 裕亨超市 服務(wù)周邊三個社區(qū)生活 各種小食店 社區(qū)生活配套 周邊居住人群 川粵酒店 較差 餐飲、娛樂設(shè)施 KTV\洗浴 \娛樂城 港人和周邊 水立方 德方酒樓 一般 福田口岸商業(yè)分析：商業(yè)租金在 300500元 /平方米月，商鋪空臵率達(dá)到 25% 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 租金（元 /月．㎡） 肯德基 280 320 代理機構(gòu) 2530 350 士多店 20 450 小餐飲 6080 400 超市 6090 200 金地名津 30000 150 面積 (平方米 ) 200 43 租金 (元 /月 ) 90000 25000 60000 基本商業(yè)租金： 空臵鋪面租金： 商業(yè)人流調(diào)查 時間段 人流量 9:009:30 25 11:0011:30 45 4:004:30 50 該人流調(diào)查為定點定時調(diào)查 福田口岸代表項目 :金地名津，建面 31000平方米，占區(qū)域商業(yè)面積 34%，成為該區(qū)域較為集中商業(yè)裙樓 項目基本情況： 商業(yè)總面積： 31000平方米 商業(yè)分布：圍繞項目一周呈逗號狀 商業(yè)裙樓： 3層 群樓層高： 1F： ； 2F：5米； 3F： 目前招商狀態(tài)：已經(jīng)招進(jìn)一大型商業(yè)百貨公司，但具體商家尚未公布 采用游廊式的內(nèi)部商業(yè)街，與二層商業(yè)通過電梯與廊橋形成環(huán)繞人流動線 商業(yè)展開面較小，出入通道僅有 40米寬，影響該商業(yè)的發(fā)展 ① ① 為項目小區(qū)主入口以及商業(yè)主入口 寬為 40米左右。 沿河步行街 皇崗口岸商業(yè)： 福田南路 百合路 皇御苑 學(xué)校 廊橋花園 深港一號 皇姿發(fā)廊 小商店 711便利店 游戲廳 紅樹林休閑中心 陶源酒樓 茶餐廳 鴻興休閑中心 尊皇休閑中心 便利小店、餐飲 理發(fā)店 米蘿咖啡廳 皇御商城 皇御苑超市 經(jīng)典會所 廊橋 主要以皇城旗下的皇御苑、皇城廣場底商為主，商業(yè)業(yè)態(tài)為社區(qū)生活配套型和以休閑消費為主的商業(yè) 皇御苑商業(yè)與福田南路的關(guān)系： 距離福田南路 28米，間隔距離較大，有利于商業(yè)改造 斷面示意圖： 圍墻 福田南車行道 市政綠化帶 喬木 花池 機動車道 停車位 P 雙黃線 機動車道 小區(qū)綠化 人行道 小區(qū)商業(yè) 平面示意圖： 福田南路 市政綠化帶 花池 花池 花池 花池 花池 花池 花池 花池 機動車道 機動車道 小區(qū)商業(yè)人行街 小區(qū)綠化 小區(qū)綠化 車庫出入口 小區(qū)商業(yè)步行街 6米 7米 皇崗口岸商業(yè)：大部分以街鋪為主，業(yè)態(tài)以社區(qū)商業(yè)及餐飲為主；皇城廣場主要以休閑娛樂和港式餐飲為主 樓層 物業(yè)業(yè)態(tài) 1F內(nèi)鋪及皇城商場 小服裝店、鞋包及精品小店 1F外鋪 銀行、花店、餐飲、地鋪 2f 皇御苑超市、米蘿咖啡廳 3F 經(jīng)典會所 皇御苑商業(yè)業(yè)態(tài)： 皇城廣場商業(yè)業(yè)態(tài)： 樓層 業(yè)態(tài) 1F 茶餐廳、超市便利店 2f 休閑娛樂會所、酒樓 3F 空置 4F 空置 區(qū)域 樓層 形態(tài) 業(yè)態(tài) 名稱 面積 (㎡ ) 皇御苑 A棟 一樓 外鋪 便利店 美廉多便利店 20 711便利店 15 餐飲 腸粉王 40 燒臘餐廳 100 膳豆師 8 永和涼茶 10 地鋪 中原地產(chǎn) 20 信譽家 18 美聯(lián)物業(yè) 20 雜貨店 上州屋 40 柯達(dá)照相館 8 老友記影像店 75 JNJ理發(fā)店 30 內(nèi)鋪 雜貨店 伊麗姬理發(fā)店 50 正宗干洗 15 上海正宗干洗店 30 屈臣士 14 五金店 15 匯特便利 (2個 ) 70 港置地產(chǎn) 21 餐飲 一品軒 20 太清涼茶 20 羅記有口福 10 二樓 超市 皇御超市 2700 三樓 娛樂 經(jīng)典會所 2700 皇御苑商業(yè)業(yè)態(tài)明晰 名稱 面積 (㎡ ) 名稱 面積 (㎡ ) 名稱 面積 (㎡ ) 名稱 面積 (㎡ ) 寶寶皮具店 15 茶葉店 15 皮具店 15 文具 15 任麗紋繡美甲 15 美美照相 20 長樂皮具店 15 辦證 15 寶貝兒童裝 15 么么成人店 15 園緣服裝店 15 家居裝修 15 百晟家政服務(wù) 15 美甲屋 15 科信電腦 20 實驗室 15 創(chuàng)意屋 15 窗簾店 15 秀發(fā)美發(fā) 15 照相館 15 1043 30 FY美甲 20 BOBO美甲店 20 小白兔干洗店 8 風(fēng)瑞雅玉 30 白晟行家政 15 美之選 15 家福茶銘 30 大滿美容店 30 時尚女人服裝 15 美容生活觀 15 中港地產(chǎn) 15 細(xì)胞美容 20 電腦專營 8 小葉美甲 15 丹丹寵物店 30 千變美甲 15 佳雅時裝 30 口岸商店 15 五金店 15 外貿(mào)店 15 駕校 8 寶順商務(wù)中心 15 五金店 30 攝影 15 旅行社 15 逸璇雅畫廊 15 大姐餃子館 8 繡坊 15 銘興布藝 8 電腦維修 15 電腦維修 15 窗簾 15 強記金鎖 15 家政服務(wù) 15 家政 8 兒童服飾 15 110800% 15 電腦維修 20 燈具店 15 孕婦童裝 143 照相館 8 伊瀾美容 30 手制外貿(mào) 8 飾品店 15 佳茗院 15 備注：以上只統(tǒng)計目前在經(jīng)營的業(yè)態(tài)，空臵的除外 皇御商城業(yè)態(tài)明晰：服裝飾品占 30%，美容美甲占 20%，家居窗簾占 15%，其它站 15%，目前該商業(yè)城經(jīng)營慘淡，商業(yè)空臵率 19% 業(yè) 態(tài) 樓 層 店 名 面 積（㎡） 業(yè) 態(tài) 樓 層 店 名 面 積（㎡） 餐飲 一樓 老北方餃子店 45 娛樂 二樓 尊皇休閑中心 700 蘭州拉面 45 宏興休閑中心 700 紅茶館茶餐廳 300 御龍洲休閑中心 700 皇城牛肉店 650 紅樹林休閑中心 3300 新一代茶餐廳 300 百貨 一樓 天時文具店 45 尖東西餐廳 300 匯特便利店 45 東京茶餐廳 350 亮計商店 50 輕松一下糖水店 80 皇和商店 50 深港緣茶餐廳 80 美容美化 一樓 新創(chuàng)意美發(fā)沙龍 160 皇興腸粉王 200 皇御苑豪發(fā)廊 65 一、二樓 醉琴軒（ 12樓） 1600 二樓 M3美發(fā)店 65 二樓 陶源酒家 1500 其他 一樓 藝林照相、打字復(fù)印店 35 職工食堂 350 中國銀行 250 潮州打冷 65 社康中心 150 皇城廣場商業(yè)業(yè)態(tài)明晰 1%26%4%40%29%餐飲娛樂休閑銀行百貨超市其他業(yè)態(tài) 面積 比例 餐飲 160 % 娛樂休閑 3610 % 銀行 580 % 百貨超市 5400 % 其他 4000 % 業(yè)態(tài) 面積 比例 餐飲 3000 % 娛樂休閑 6000 % 其他 15000 % 皇御苑商業(yè)業(yè)態(tài)分析： 皇御苑商業(yè)業(yè)態(tài)分布 皇城廣場商業(yè)業(yè)態(tài)組合： 目前經(jīng)營物業(yè) 皇城廣場業(yè)態(tài)分布調(diào)查29%57%14%餐飲娛樂休閑其他皇御苑商業(yè)主要以神武配套性商業(yè)為主，消費檔次較低，其中 40%百貨購物業(yè)和 26%娛樂消費業(yè)，占主導(dǎo)；皇城廣場則是以港式餐飲和休閑娛樂為主導(dǎo)，占整個商業(yè)的 86% 皇崗口岸商業(yè)：該區(qū)域商業(yè)氛圍較弱，經(jīng)營情況較差，租金較低，商業(yè)空臵率較高。 皇御苑商業(yè)經(jīng)營狀態(tài)： 皇城廣場商業(yè)經(jīng)營狀態(tài)： 項 目 樓 層 租金 (元 /㎡ ) 空置率 皇城廣場 一樓 150280 15% 二樓 7080 20% 三樓 空置 100% 四樓 空置 100% 區(qū)域 樓層 租金 (元 /㎡ ) 空置率 皇御苑 一樓外鋪 280 10% 一樓內(nèi)鋪 4060 18% 二樓 3850 % 三樓 40 52% 福田口岸商業(yè)結(jié)論 ?區(qū)域商業(yè)體量約 93000平方米，除個別餐飲娛樂業(yè)外，多為中低檔社區(qū)消費； ?區(qū)域商業(yè)街鋪租金水平 200300元 /平方米月，空鋪目前租金叫價 300500元 /平方米月不等，有價無市，商鋪空臵率 25%； ?休閑娛樂綜合商業(yè)租金 4050元 /平方米 〃 月，主要有兩家大型水會構(gòu)成（水立方、德方水會），其商業(yè)體量占片區(qū)總體量 50%； ?三級地鋪超過 9家，交易較為活躍。 皇崗口岸商業(yè)結(jié)論 ?區(qū)域目前商業(yè)體量約 56000平方米，在建 3000平方米，未建 22500平方米， 基本均為皇城旗下物業(yè)； ?區(qū)域商業(yè)形態(tài)構(gòu)成主要以街鋪和商業(yè)城為主，街鋪租金水平 150300元 /平方米月，內(nèi)鋪租金水平 4060元 /平方米月不等，總體空臵率 %，主要以集中型商業(yè)為主； ?區(qū)域商業(yè)以半封閉形式經(jīng)營，對外界人流有阻擋作用； ?業(yè)態(tài)：低檔娛樂休閑 +中檔餐飲 +社區(qū)配套型商業(yè)；皇御商城經(jīng)營小百貨類，商家經(jīng)營慘淡，三級地鋪較多，交易較活躍。 休閑娛樂餐飲 針對港人消費 休閑娛樂類商業(yè)經(jīng)營面積較大。以水立方為代表，采用專車接送安排餐飲等方式，主要吸引港客，且經(jīng)營情況良好。港式茶餐廳生存力強，生意不錯！ 口岸商業(yè)分析小結(jié)： 口岸商業(yè)特征： 租金高，空臵率高； 充分說明商鋪的產(chǎn)權(quán)所有人對商鋪租賃抱有較高期望值，而且很有信心。 曾經(jīng)火爆一時 如今日趨冷落 在口岸區(qū)域商業(yè)發(fā)