【文章內(nèi)容簡介】 216。 優(yōu)惠幅度：一次性總價優(yōu)惠3000元，按揭總價優(yōu)惠2000元216。 車位價格：9萬元/個左右基本信息：216。 建筑面積：216。 綠地率：40%216。 開發(fā)商：滁州華欣置業(yè)股份有限公司216。 景觀設(shè)計：英國切爾斯藝術(shù)設(shè)計學(xué)院/瑞境（上海）景觀設(shè)計有限公司216。 規(guī)劃設(shè)計：北京威斯頓建筑設(shè)計有限公司216。 整合推廣：毓龍?zhí)脧V告（杭州）216。 建筑類型：純多層216。 規(guī)劃：行列式排布維也納春天總平圖產(chǎn)品：216。 建筑風(fēng)格：歐式園林216。 項目總棟數(shù)：12棟全框架純多層216。 項目總套數(shù)：498套216。 面積范圍：90—137平方米，其中90—98平方米2房2廳，112—123平方米3房2廳，136—137平方米4房2廳 外立面效果圖 小區(qū)景觀示意圖營銷：216。 開盤時間：2008年6月28日（二期）216。 銷售均價：預(yù)計4000元/平方米216。 推廣主題：珍品住宅 尊榮實(shí)現(xiàn)基本信息：216。 占地面積:（433畝）216。 建筑面積：29萬平方米216。 容積率：216。 綠地率：38%216。 開發(fā)商：新紀(jì)元（中國滁州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司216。 景觀設(shè)計：浙江金華城市規(guī)劃設(shè)計院216。 建筑設(shè)計：上海同濟(jì)大學(xué)同設(shè)建筑216。 物業(yè)公司：浙江現(xiàn)代百姓物業(yè)216。 物業(yè)費(fèi)：216。 建筑類型：多層、疊加、高層多層產(chǎn)品：216。 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代216。 在售棟數(shù)： 67782號樓216。 樓間距：1︰216。 面積范圍：97—120平方米，其中97平方米2房2廳，120平方米3房2廳山水人家實(shí)景圖景觀規(guī)劃：216。 采取“一環(huán)、兩軸、五區(qū)”的整體結(jié)構(gòu)框架，在山地形態(tài)和自然形態(tài)有機(jī)結(jié)合的基礎(chǔ)上，加以現(xiàn)代化公園式設(shè)計。216。 “一環(huán)”是指從四個主次入口進(jìn)入小區(qū)的環(huán)形車道。216。 “兩軸”分別為生態(tài)水系和人文色彩的文化廣場。水系自黑洼水庫引入，加以拓寬改造,自西向東斜向穿過整個小區(qū)，兩岸植以密林。216。 8000平方米的小區(qū)中心主題廣場，南北縱向分布，兩端分別是人工湖和湖心島，島上點(diǎn)綴景觀小品，人文色彩濃厚。另配有兩個水環(huán)，與雅致小品相纏繞。216。 根據(jù)自然地形，分為五個組團(tuán)。 山水人家內(nèi)部景觀實(shí)景圖小區(qū)配套：216。 3400平方米12班的雙語幼兒園。216。 設(shè)有大型會所，健身房、棋牌室、乒乓室、圖書室、閱覽室、多功能廳、老年青年活動中心。標(biāo)準(zhǔn)籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場。216。 2800平方米的商業(yè)區(qū)域。 小區(qū)幼兒園物業(yè)管理：216。 可視對講、閉路電視、紅外線監(jiān)控、電子巡更、寬帶入戶等。216。 24小時出入口管理、車輛的出入及停車管理。216。 園林的修剪綠化、小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)、環(huán)境衛(wèi)生、交通消防、各種家政及代收代訂服務(wù)。營銷：216。 首次開盤時間：2004年6月216。 最近開盤時間：2008年3月16日216。 推廣主題：傳奇的山、自然的水、滁州的景觀之宅216。 首期開盤均價：2900元/平方米左右216。 目前銷售價格：3800—4000元/平方米216。 銷售情況：目前銷售最后4棟多層，銷售4套216。 優(yōu)惠幅度：一次性付款優(yōu)惠2個點(diǎn)，找銷售經(jīng)理談可再優(yōu)惠1個點(diǎn) 山水人家大牌及圍擋基本信息：216。 占地面積:216。 建筑面積：5萬多平方米216。 容積率：216。 綠地率：40%216。 開發(fā)商：滁州市錦繡房地產(chǎn)216。 景觀設(shè)計：同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計研究院216。 建筑設(shè)計：上海工程勘察設(shè)計有限公司216。 營銷策劃：上海紀(jì)田房地產(chǎn)銷售有限公司216。 物業(yè)公司：工聯(lián)物業(yè)216。 物業(yè)費(fèi)：216。 建筑類型：9棟6層多層，1棟9層，2棟11層小高層216。 規(guī)劃：行列式排布產(chǎn)品：216。 建筑風(fēng)格：歐式216。 總棟數(shù)：12棟216。 總套數(shù)：480套216。 得房率：多層90%，小高層80%216。 面積范圍：94—127平方米，其中94—115平方米的2房2廳約占60%，117—127平方米的3房2廳約占40%216。 主力面積：100平方米2房2廳1衛(wèi)216。 車位配比：2︰1立面效果圖營銷：216。 開盤時間：2007年5月26日216。 交付時間：2008年6月30日216。 推廣主題：來自歐洲的生活藍(lán)本216。 營銷策略：低開高走，先迎合市場216。 首期開盤均價：2450元/平方米216。 尾盤銷售均價：3500元/平方米216。 銷售情況：銷售率達(dá)90%，目前剩余20套左右的127平方米的3房2廳2衛(wèi)216。 優(yōu)惠幅度：一次性98折216。 車位價格：只租不售，具體租金由物業(yè)確定錦繡園成交均價走勢圖（首次開盤至今）從上圖可以看出，216。 該項目從07年9月16日開始大幅漲價，直至07年底，%；08年，受全國房地產(chǎn)市場的影響，成交均價漲幅減緩。216。 從首次開盤至今，%，%。小結(jié)216。 從各項目的營銷策略來看，基本采取了低開高走的策略，先迎合市場，在贏得市場認(rèn)同和受到追捧后才調(diào)整策略，價格開始節(jié)節(jié)攀升，引領(lǐng)市場。216。 維也納春天由于先天的區(qū)位優(yōu)勢及優(yōu)越的教育資源（毗鄰省、市重點(diǎn)中小學(xué)——市二中、第二小學(xué)）而獲得購房者的青睞，而其產(chǎn)品及規(guī)劃方面并沒出彩之處，對本項目借鑒意義不大。216。 山水人家之所以成為區(qū)域的標(biāo)桿，銷售價格在同區(qū)域中最高，不僅因為其體量大，更多的在于其重視小區(qū)的綠化環(huán)境、產(chǎn)品形象（包括外立面）以及物業(yè)管理。建議：產(chǎn)品是銷售的基礎(chǔ)。為了實(shí)現(xiàn)預(yù)定的銷售價格，我們必須采取注重產(chǎn)品的創(chuàng)新和升級，注重小區(qū)的居住環(huán)境和物業(yè)管理，必須樹立項目的品質(zhì)形象，同時采取恰當(dāng)?shù)臓I銷策略。五、項目周邊區(qū)域二手房市場分析表：項目周邊二手住宅銷售價格表編號小區(qū)名稱樓層面積總價（萬元）單價（元/平方米）裝修標(biāo)準(zhǔn)10盛世華庭怡園2/63182毛坯3/6893236毛坯5/61243100毛坯1/6100303000毛坯11清流麗景/111503467毛坯6/6200（頂樓帶閣樓）713550毛坯1湖心雅苑5/695333474毛坯2/694323400期房5/694353723毛坯2錦繡園2/6343560毛坯4/61233480毛坯5/6123403250毛坯3/63476毛坯6山水人家1/696373854精裝5/6121413388毛坯2/61183373簡裝5/6110423818毛坯12銀花西區(qū)3/63600毛坯4/6922967精裝3/6823878簡裝13銀花東區(qū)6/61213182精裝小結(jié)： 216。 該區(qū)域次新房二手住宅銷售價格基本維持在34003600元/平方米。216。 本地塊對面小區(qū)——清流麗景，是滁州的一個高端小區(qū)，在當(dāng)?shù)赜兄鴺O好的口碑，“是當(dāng)?shù)馗蝗说木幼^(qū)”。由于該小區(qū)建成時間不長，小區(qū)景觀規(guī)劃好，物業(yè)管理優(yōu)良，產(chǎn)品做得有特色（在當(dāng)時滁州房地產(chǎn)市場中比較有新意），所以出現(xiàn)了一房難求的局面，二手房價達(dá)3600—3700元/平米。216。 盛世華庭由于該項目開發(fā)時間長，且前期銷售價格低，在加上區(qū)位、新房銷售價格等因素的影響，所以二手房價格在同區(qū)域中相對較低，基本維持在3100—3200元/平米。216。 山水人家二手房價格目前大約在3700—3800元/平方米，那些價格稍低的房源是由于山水人家首次開盤銷售價格低的緣故（06年山水人家銷售價格不到3000元/平米）。表：項目周邊二手住宅租賃價格表小區(qū)名稱建筑年代樓層面積（平方米）租賃價格（元/月）單價（元/平米/天）裝修程度銀花小區(qū)——2/545240簡裝——4/690700精裝錦繡園07年5/6100450毛坯盛世華庭07年3/6125500簡裝06年5/687380簡裝3/6130500簡裝2/6120800豪華裝成業(yè)家園07年2/687450簡裝4/6107500簡裝5/698450簡裝山水人家07年3/61241500豪華裝4/61281000精裝5/6100700簡裝五星家園07年2/14158600簡裝1/61241400豪華裝裕坤麗晶城06年5/6112600精裝小結(jié)：—（簡裝）。點(diǎn)評： 由于該區(qū)域二手房租賃價格很低，投資客以短期投資為主（即等待房價上漲，然后出售賺取差價）。六、項目周邊商業(yè)狀況（清流路至湖心路段）216。 該路段商業(yè)主要以清流麗景和銀花新村兩個小區(qū)的門面房為主。216。 該路段商業(yè)主要以滿足居民的基本生活需要為主，商業(yè)檔次整體較低。216。 商業(yè)業(yè)態(tài)主要以餐飲、便民店為主，還有少量的一些網(wǎng)吧、理發(fā)店、小型服飾店等。銀花新村沿街門面滁州市瑯邪勝林五金百貨經(jīng)營部新園餅屋傳好煙酒商行/煙花爆竹美麗家紡三諾家紡銀花糧油店聚香園中國工商銀行金六幅酒銀花批發(fā)部博愛商行名典服飾薄利干果店何世珍診所萬里鞋店盼盼文具銀花名煙名酒慧芳冷飲批發(fā)黃山茶莊真善美專業(yè)燙染青青干洗舒情發(fā)藝銀花五金百貨商場美菱百合鮮花香港園餅屋銀花新村內(nèi)街門面仁仁大藥房家樂福(內(nèi)衣/鞋襪)天寶超市連鎖店景山大米小太陽童裝龍騰房產(chǎn)電話超市/放心水站銀東社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站便民家電制冷維修服裝干洗鵬程中介名角沙宣美發(fā)設(shè)計銀花放心肉店銀花女子美容216。 該路段區(qū)域商業(yè)形象整體較差。216。 清流麗景小區(qū)由于建筑年代較晚、小區(qū)較新、物業(yè)管理相對完善等原因，小區(qū)門面房整體形象較好；216。 相對較老的小區(qū)——銀花新村，由于建筑年代較早，門面房形象相對較差；216。 而本項目同側(cè)路段的門面房形象差，基本都是些低矮的瓦房，整體形象需要提升。圖：清流麗景門面房圖：銀花新村沿街門面房圖：銀花新村內(nèi)街門面房圖：項目地塊同側(cè)路段門面房216。 清流麗景門面房：—；216。 銀花新村沿街門面房：（因為門面房面積較小，所以單方租金相對較高）；216。 銀花新村內(nèi)街門面房：—（因為門面房面積較小，所以單方租金相對較高）；216。 項目同側(cè)路段門面房：—（因為門面房面積較小，所以單方租金相對較高）。當(dāng)?shù)爻凶饨?jīng)營人比較重視整體租金，對單方租金基本沒什么概念。（豐樂南路至鳳陽路段）216。 和鳳陽路段類似，該路段商業(yè)依然以餐飲、便利、服飾店為主，商業(yè)檔次不高。216。 該區(qū)域由于周邊形成了較大規(guī)模的居住區(qū)，同時銀花大菜場就在該路段，所以聚集了較大的人流量，商業(yè)經(jīng)營狀況較好。該路段商業(yè)由于形成時間較早，具備了一定的規(guī)模。除個別門面外，其他門面由于受大菜場的影響，整體形象不高。圖：湖心東路（豐樂南路至鳳陽路段）門面房—1元/平方米/天。216。 由于山水人家為新建成的小區(qū)（已入住一部分，還有部分處于開工建設(shè)及銷售階段），所以沿街商業(yè)業(yè)態(tài)主要以裝飾、建材、廚衛(wèi)