【文章內容簡介】 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 嬉水池 水上 T臺 水岸階梯 腳踏船碼頭 房地產資料大全 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 10大生態(tài)住宅技術 室內新風系統(tǒng) 無菌衛(wèi)生間（同層后排水） 節(jié)能外圍護體系 室內隔聲技術體系 外遮陽技術體系 綠色建筑裝修材料 綠色能源照明體系 有機垃圾生化處理技術（垃圾分類回收） 公共道路系統(tǒng)無障礙設計 生態(tài)場地系統(tǒng)（滲透性鋪裝） 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 二、二期產品規(guī)劃建議 主要經濟技術指標 用地面積： 150134㎡ 地上總建面積： 157640㎡ 容積率： 建筑密度： ％ 小高層比重： 35％ 產品總體定位 融合多類產品的低密度高尚綜合住宅區(qū) 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 產品類別配比 ?小高層比重約 35% ?通過規(guī)劃情景洋房消化少部分小戶型住宅 ?通過小高層住宅（ 18層以內）消化大部分小戶型住宅 ?通過小高層建筑提高土地利用率，增加低層高端產品的總建數量。 方案一： 方案二： 小高層住宅（㎡） 聯排別墅（㎡） 類獨棟別墅（㎡） 56000 53000 48500 小高層住宅（㎡） 情景洋房（㎡） 聯排別墅（㎡） 類獨棟別墅（㎡） 56000 54000 27500 20220 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 4大濱水國際生活區(qū) 水映長島 印象威尼斯 盧瓦河谷 萊茵水郡 房地產資料大全 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 總平規(guī)劃建議 原則： ?產品類別區(qū)域劃分明確，優(yōu)勢資源向高端戶型傾斜 ?突出二期景觀資源優(yōu)勢，特別是水景資源。 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 水系 水系 水系 水系 水系 聯排別墅區(qū) 類獨棟別墅區(qū) 情景洋房區(qū) 小高層住宅區(qū) 方案一 ?以縱橫的水系突出本案的景觀特色，打造本案的最強賣點 ?以主要水系做為不同類別的產品區(qū)域劃分體系，形成相對獨立的產品組團 ?水系向別墅區(qū)內部滲透，水面可寬可窄，以蜿蜒細膩為型，細水長流為態(tài)，打造房前屋后水景觀。 ?小高層低層架空，以貫通景觀體系，形成完整而且氣勢不凡的集中景觀。 ?交通體系沿用原規(guī)劃方案 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 小高層住宅區(qū) 水系 水系 水系 水系 水系 聯排別墅區(qū) 類獨棟別墅區(qū) 合院式聯排別墅區(qū) 方案二 ?與方案一基本相同，主要是取消情景洋房而改成聯排別墅。 ?聯排別墅分成兩種類型，一種是傳統(tǒng)式聯排，一種是合院式聯排。 ?合院式聯排一個院落單元是六戶，后四戶是聯排，而前兩戶嚴格說是獨棟別墅（詳見戶型建議部分）。 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 戶型設計建議 ?戶型配比建議 方案一 方案二 ★ 注：情景洋房大部分面積控制在 90㎡ 以內。 小高層住宅 情景洋房 聯排別墅 類獨棟別墅 所占面積 56000㎡ 54000㎡ 27500㎡ 20220㎡ 比例 ％ ％ ％ ％ 戶型區(qū)間 90㎡ 以下 80～ 110㎡ 180～ 220㎡ 250㎡ 小高層住宅 聯排別墅 類獨棟別墅 所占面積 56000㎡ 53000㎡ 48500㎡ 比例 ％ ％ ％ 戶型區(qū)間 90㎡ 以下 180～ 220㎡ 250㎡ 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 ?設計意向提示 小高層小戶型住宅 ?戶型創(chuàng)新：本案有大量的小高層小套型住宅，面積均在 90㎡ 以內，對于一個定位偏高的大盤，此產品區(qū)間太過狹窄，如何突破政策的限制，使 90㎡ 的戶型，能夠延伸到 100㎡ 甚至更大，由兩房變成三房甚至小四房，以豐富產品類別，更加切合本案的定位，這將是本案小戶型住宅設計的重點。 ?概念創(chuàng)新：本案針對的客戶群應該是定位在一些高端白領年輕人，因此，除了戶型實際的品質保證外，還需增加一些意識形態(tài)、精神層面的內容，在概念上有所創(chuàng)新。 ?形態(tài)創(chuàng)新：同樣針對年輕人喜歡追趕時代浪潮的特點，在建筑形態(tài)上也需創(chuàng)新。 多層洋房 ?以生活意境為訴求 ——散發(fā)著絲絲小資的情懷，洋溢著濃濃的生活味道。 ?概念產品：引進“合院美墅”和“情景洋房”兩種產品，需在原有的基礎上變種優(yōu)化，賦予新的概念。 ?附加值贈送：在建筑成本允許的前提下，底層可送半地下室，頂層利用坡屋頂，贈送閣樓。 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 聯排別墅 ?寬景聯排別墅：由于聯排別墅的進深都比較大，可以盡量減少進深，把傳統(tǒng)的三進式壓縮成兩進式，打造寬景聯排別墅概念。 ?合院聯排別墅：把中式四合院概念引進聯排別墅設計中，形成合院式別墅形態(tài)。 類獨棟別墅 ?私密內庭院：有別于傳統(tǒng)的獨棟別墅，形態(tài)采用 L型或 F型，圍合形成中庭空間，創(chuàng)建私密庭院，并加大進深，增加獨棟別墅數量。 ?獨立的功能空間：利用建筑的條型線狀結構，充分劃分不同的功能區(qū)域，并使每個功能區(qū)域都能朝向內外景觀，通透敞亮，處處見景，私密獨立，互不干擾 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 ?戶型參考 / 小戶型公寓：利用 “ 偷面積 ” 手法突破 “ 70－ 90”政策的限制 方法 1： 兩房變三房 銷售面積 88㎡ ， 實際使用面積 96㎡ 銷售面積 89㎡ ，實際使用面積 100㎡ 陽臺一部分變成房間 陽臺變成房間 陽臺變成客廳的一部分 陽臺變成房間 房地產資料大全 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 方法 2： “ 偷面積 ” 結合子母房設計 兩居變三居 ， 銷售面積 88㎡ ， 實際使用面積 100㎡ ， 加子房 30㎡ ， 拼合后 ， 銷售面積 118㎡ ， 使用面積 130㎡ ， 四居 。 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 方法 3： 通過飄窗增加附送面積，使有限的面積得到延伸，由舒適型兩居向寬敞型兩居轉化。 銷售面積 80㎡ ， 實際使用面積 88㎡ 房地產資料大全 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 ?戶型參考 / 多層洋房 合院美墅： 以增進鄰里關系的 合院空間 為主打概念。 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 情景洋房： 以層層退臺，戶戶擁有私家花園為主打賣點。 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 情景洋房： 利用偷面積的手法，把房間變成陽臺的一部分，以便把面積控制在 100㎡ 左右，二層以上，可以采用類似的手法，把面積控制在 90㎡ 以內。 原有花園 原有客廳 敞開變成陽臺 改為客廳 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 聯排別墅： 滿足現代社會由于人際關系冷漠而急切需要傳統(tǒng)回歸的愿望 ， 以合院別墅為主打產品 。 聯排別墅 雙拼別墅 獨棟別墅 合院中庭 ?四重空間：核心天井－私家庭院－圍合庭院－社區(qū)中庭： ?錯層空間，豎向空間利用充分，空間關系富有情趣。 ?一個合院，多類產品融合。 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 寬景聯排： 拉大開間，減少進深，使每個房間都是明的，都是通透的。 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 類獨棟別墅： 絕對的私家庭院、獨立的功能空間、附送地下室及下沉式花園。 L型平面的私密庭院 F型平面的雙重庭院 下沉式花園 庭院深深的豪宅內涵 ，私密獨立的功能空間 注：圖示僅代表設計思路 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 建筑風格 —— 西班牙純水岸風情 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 多層洋房 小高層住宅 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 第四章 / 項目形象定位 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 形象魅力化體系 形象力 項目識別特性 產品力 商品利益支持點 利基訴求力 商品對客戶的利益基本點的訴求力 [要素 5]：產品魅力核心 [要素 6]：物質性的主導廣告語 [要素 7]：產品力的基本內容 [要素 1]：案名及 LOGO [要素 2]：行銷概念 [要素 3]：精神性的主導廣告語 [要素 4]：概念的由來與文化底蘊 [要素 8]：利益基本點的訴求 [要素 9]：價格及付款方式的設計 項目形象是打響產品認知戰(zhàn)的信息核心 ， 是塑造項目品牌的關鍵之一 。 形象包裝從 “ 形象力 ”“ 產品力 ”“ 利基訴求力 ” 三大力量著手 ！ 三力合一 ， 威力無窮 ！ 通過一系列科學 、 完整的包裝創(chuàng)造出唯一性 、 排他性 、 權威性的產品 ！ 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 形象力 [要素 1]案名及 LOGO 以 4大國際濱水生活區(qū)名作為項目的分期案名，總案名仍延續(xù)采用“麗水馨庭”，而分期案名則均采用“沿海 +分案名”的形式。 為保證視覺識別的一致性，在前期沿海 盧瓦河谷的標志基礎上進行調整，繼續(xù)延續(xù)其標志的形式。分期 LOGO保持原有的組合形式和基本形狀，只在圓圈內的圖案與應用的色調上進行適度的變化。 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 形象力 [要素 2]行銷概念 形象力 [要素 3]概念的由來與文化底蘊 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 翻開全球濱水高尚住宅名錄，紐約哈德遜河、倫敦泰晤士河、巴黎塞納河、香港淺水灣、上海黃埔江 …… 每一條天然河流都招惹上層社會競相追逐，世界貴族都不約而同將水景納入自己的生活版圖。 天然河景是上層居所的天然分界，得水者貴，濱水而居是財富、品位和升值潛力的象征。 沿海 麗水馨庭，于莘閔成熟別墅區(qū)內，坐擁三條天然河流，自然水資源豐富，珍稀價值無以復加！ 生態(tài)建墅，活水造園， 33萬平方米的別墅新市鎮(zhèn)，又是 33萬平方米的水上新市鎮(zhèn)。 2022，沿海 麗水馨庭將極致美麗的濱水生活呈獻給上海，洋溢著濃郁的國際名流生活氣息！ 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 產品力 [要素 5]產品魅力核心 產品力 [要素 6]物質性的主導廣告語 原生態(tài)濱水景觀 三條天然河流，縱橫交錯成水岸大格局，引水圈地，活水造園， 33萬平方米濱水家園風生水起。 以活水為引，形成內外循環(huán)的活水系統(tǒng)，水流的暢達回轉，水性的寧靜安逸，將水之魅力張揚盡致。 六大主題原生態(tài)水景，水以六種不同的形態(tài)，用最美麗的角度來點染自然，可以欣賞、把玩、親近。 四大濱水國際生活區(qū)，跨越大洋舶來法國、英國、美國的濱水情境，將水的居住遐想照映到現實。 濱水運動泛會所，流水在運動，人在運動，人與水相映流連，運動中的人是水岸上最美麗的風景線。 原生態(tài)活水造園，彰顯極致水魅力 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 形象力 [要素 4]精神性的主導廣告語 以濱水之名，讓知富精英聚居起來 知富階層，是大上海的中產者中的核心層，他們成熟、寬容、有著永不言敗的自信，是時代的中堅。 古人以 “ 上善若水 ” 形容君子的高尚德行，厚德載物，利萬物而不爭，正是新知富階層們的秉性所在。 關于水的浪漫情境，古今中外都有著傳奇、有著歌頌，有在水一方，有左岸香頌，有再別康橋 …… 濱水而居，是知富階層們夢寐以求的境界，在放下忙碌事業(yè)后，尋回心靈的沉靜與對自然的質樸眷戀。 他們的精神家園