【文章內(nèi)容簡介】 2600—（三房）25—38萬85%結(jié)構(gòu)體3F錢塘人家多層：2450高層；3150—（三房）（四房）25—30萬47萬50%結(jié)構(gòu)體3F，開挖。京惠花園300080—110（三房）24—33萬40%現(xiàn)房南肖埠小區(qū)320090—110（三房）29—35萬80%現(xiàn)房廣利慶春苑345085—110（三房）29—38萬80%現(xiàn)房市調(diào)總表B：城西區(qū)域案名價格（RMB/M2）主力面積（M2）主力總價（RMB）銷售率進(jìn)度公開日期湖畔蓮花港275090—130（三房）—30%打樁頤景園310090—130（三房）28—40萬40%結(jié)構(gòu)體3F南都德加公寓3250165—210（四房）54—68萬70%結(jié)構(gòu)體5F桂花城3200120—160（三房）—40%打樁新金都城市花園290099—150（三房）—現(xiàn)房95%期房50%現(xiàn)房結(jié)構(gòu)體5F金成迦南公寓255080—100（二房）—60%準(zhǔn)現(xiàn)房98年底古蕩嘉綠苑2700100—130（三房）27—35萬35%結(jié)構(gòu)體6F金成迦南別墅3350180—300—100萬準(zhǔn)現(xiàn)房98年底世紀(jì)西溪別墅4550179—35581—160萬60%現(xiàn)房98市調(diào)總表C：城北區(qū)域案名價格（RMB/M2）主力面積（M2）主力總價（RMB）銷售率進(jìn)度公開日期方大綠洲花園4150101—12642—52萬39%結(jié)構(gòu)體1F平凡里城市公寓340066—12322—42萬55%外裝修東方豪園4500125—14056—63萬60%準(zhǔn)現(xiàn)房廣利流水苑330085—10428—34萬40%結(jié)構(gòu)體3F和平城市公寓340090—12431—42萬60%外裝修中河花園390095—13737—53萬40%封頂水星閣4400110—13548—59萬76%現(xiàn)房國際花園520013770萬80%現(xiàn)房青莎苑350012644萬30%結(jié)構(gòu)體7F白蕩海人家多層：3050小高層：375012045萬多層70%小高層20%封頂市調(diào)總表D：城中區(qū)域案名價格（RMB/M2）主力面積（M2）主力總價（RMB）銷售率進(jìn)度公開日期中大鳳棲花園多層：4600小高層：4700多層86—109小高層132—14839—50萬62—70萬50%封頂東河家園5900124—12773—75萬20%結(jié)構(gòu)體1F—6F萬景都市公寓430010244萬8%打樁雙牛大廈550027—5715—31萬50%空地萬安城市花園西苑多層：6500小高層：5800多層126—134小高層15082—87萬87萬40%結(jié)構(gòu)體6F新華小區(qū)高層440089—11739—52萬85%現(xiàn)房97年底米蘭公寓多層：4600小高層：4700多層95—109小高層100—12944—50萬47—61萬40%現(xiàn)房定安苑510090—100（三房）46—51萬82%準(zhǔn)現(xiàn)房，二期打樁。國都公寓5700120—170（四房）68—100萬50%一期準(zhǔn)現(xiàn)房，二期結(jié)構(gòu)體7F—8F，三期打樁。獅虎橋公寓520084—100（三房）44—52萬7%封頂延齡苑555098—11254—62萬46%封頂屏風(fēng)苑440082—90（二房）36—40萬80%現(xiàn)房好資料盡在 免費下載資料房產(chǎn)資料網(wǎng) 地產(chǎn)人的百科全書市場機(jī)會綜合以上市場分析，可以發(fā)現(xiàn)杭州的房地產(chǎn)市場正在不斷走向成熟，隨著散戶市場的逐漸形成，房地產(chǎn)個案市場的格局也漸漸清晰起來。盡管市場競爭激烈，但那些在前期策劃、市場細(xì)分、項目定位和形象推廣方面的工作做的比較成功的樓盤往往能成為區(qū)域內(nèi)的明星個案。從政策方面來說，雖然由于福利分房政策的變化結(jié)束了團(tuán)購的歷史，但銀行利率的不斷降低，購房入戶政策的放寬和按揭比例的加大等政策無不表明政府對私人購房的積極鼓勵態(tài)度。從區(qū)位來說，本案所處的城西蔣村開發(fā)區(qū)已成為杭州新建住宅小區(qū)最為集中的區(qū)域，并已成為一般市民購房的首選區(qū)域。尤其本案的體量較大，相對來說，小區(qū)開發(fā)的優(yōu)點是具備一定的規(guī)模效應(yīng)，社區(qū)概念給客戶相當(dāng)大的認(rèn)同感，也有利于開發(fā)商的品牌建設(shè)。第二部分 項目分析項目概況1. 1開發(fā)商杭州華立房地產(chǎn)開發(fā)公司1. 2項目地點本案地處杭州古墩路、文一路，屬蔣村商住開發(fā)區(qū)，蔣村商住開發(fā)區(qū)位于杭州城西，東接高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，西臨西溪文化旅游區(qū)，南靠西湖風(fēng)景區(qū)，是目前杭州最大的綜合住宅新區(qū)。本案占地面積約15萬平方米，規(guī)劃總建筑面積近20萬平方米，其中住宅建筑面積約17萬平方米，商業(yè)公建面積約3萬平方米。住宅建筑類型包括集合別墅、多層公寓、部分小高層公寓和一定規(guī)模的沿街商業(yè)設(shè)施。小區(qū)被規(guī)劃路劃分成南北兩塊，南側(cè)為項目一、二期，北側(cè)為項目三期及四期。一期計劃開發(fā)A組團(tuán)和B組團(tuán)，二期開發(fā)C組團(tuán)。其中，B組團(tuán)和C組團(tuán)以集合別墅為主，A組團(tuán)以多層公寓為主。 A組團(tuán)和B組團(tuán)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積：約60000平方米總建筑面積：約60000平方米總戶數(shù)：486戶建筑密度：約33%綠化率：39%集合別墅建筑面積與套數(shù)：約10000平方米，共66套，%集合別墅戶室比與面積控制：140平方米150平方米 30套 %160平方米170平方米 32套 %190平方米200平方米 4套 占集合別墅總套數(shù)的6%多層公寓建筑面積與套數(shù)：約43000平方米，共420套，%多層公寓戶室比與面積控制：50平方米60平方米 24套 %80平方米90平方米 132套 %90平方米110平方米 96套 %110平方米130平方米 168套 占多層公寓總套數(shù)的40%建筑類型分析2．1各建筑類型的比較根據(jù)開發(fā)商提供的資料，本案土地成本為70萬/畝，折算成樓面價，土地成本為656元/平方米。各容積率情況下的土地樓面價比較。為簡化分析過程， ，，分別分析如下：類型別墅集合別墅多層公寓小高層公寓容積率土地成本1750 1167 808 656 配套費用500 500 500 500 管理費用200 240 270 300 建安成本1000 900 800 1300 成本小計3451 2808 2379 2758 一般市場價格4200 3500 2700 3000 利潤空間749 692 321 242 注：以上分析暫不考慮銷售情況，如空置率，去化速度等因素的變化，僅基于各類型物業(yè)的成本變化與相應(yīng)的利潤空間的變化而言。從單位投資回報來看，別墅或集合別墅是一種較好的選擇，但針對一塊特定的基地來說，絕對利潤數(shù)與總投資也應(yīng)作為分析的一個元素。類型別墅集合別墅多層公寓小高層公寓可建面積（平方米）90000135000195000240000總投資（萬元）31050378904636566150總利潤空間（萬元）6750936062855850 注：以上總投資暫不考慮投資滾動。相對而言，別墅與集合別墅的總投資成本較低，小高層的總投資最大，而從另一方面來說，以特定面積的基地而言，別墅的可建面積最小，小高層的可建面積最大。由市場情況分析，可知城西目前的住宅小區(qū)以多層為主，且較多小區(qū)以多層結(jié)合少量別墅或小高層為主。，對本案來說小高層的方案并不合理。本案體量較大，總占地面積約15萬平方米，所在區(qū)域城西也并不適合一個大型別墅區(qū)的形成。集合別墅作為一種介于別墅和低密度低層（四層以下）之間的一種建筑形態(tài)，目前在杭州尚無開發(fā)先例，具備引起轟動的條件。僅從A組團(tuán)和B組團(tuán)的情況來看，集合別墅66套，多層420套，%，%，%，集合別墅比例略顯低，從整個總體規(guī)劃來看，這一現(xiàn)象則更為嚴(yán)重一些，一期的建筑類型之間的比例表現(xiàn)出本案仍和城西現(xiàn)有的一些住宅小區(qū)相類似，小區(qū)以多層公寓為主，雖然引進(jìn)一定比例的集合別墅作為一種在杭州屬于全新形態(tài)的建筑作為試探進(jìn)入市場，但與一般住宅區(qū)內(nèi)的別墅或小高層一樣，小區(qū)內(nèi)的集合別墅只能作為少量補充，盡管可能會取得相當(dāng)不錯的銷售業(yè)績，但決定本案成敗的關(guān)鍵，仍是占總比例70%左右的多層公寓的銷售情況。而這就與本案以集合別墅為主要產(chǎn)品訴求的營銷主線有一些矛盾，有鑒于此，建議加大投入銷售的集合別墅數(shù)量，本案A組團(tuán)B組團(tuán)的集合別墅雖所占比例不大，但二期、三期的設(shè)計方案仍有相當(dāng)大的可調(diào)整性，在銷售初期將集合別墅作為本案的重要特點加以宣傳推廣后，相信其66套的總量在短時間內(nèi)即可被市場消化，因此建議應(yīng)抓緊時間完成C組團(tuán)的方案調(diào)整工作，以期在B組團(tuán)集合別墅完成銷售后迅速進(jìn)入銷售期。而本案的多層組團(tuán)除了在自身環(huán)境、房型、立面等方面加以強化外，與集合別墅組團(tuán)共享小區(qū)環(huán)境也可作為本案多層組團(tuán)的一個賣點。項目研判本案所在的蔣村開發(fā)區(qū)位于杭州市區(qū)西側(cè)，是杭州新建住宅區(qū)最為集中的區(qū)域，目前，該地區(qū)已開發(fā)或正在開發(fā)的面積超過200萬平方米，建筑面積約170萬平方米，在人氣和配套上都達(dá)到了一定的規(guī)模。尤其經(jīng)過近兩年的發(fā)展，隨著開發(fā)環(huán)境的日益成熟，杭州市民對城西的熟悉度和認(rèn)同感也不斷增強。15萬平方米占地面積的樓盤在城西屬較大規(guī)模的項目，在全市范圍來看也并不多見，盡管分期開發(fā)弱化了這一優(yōu)勢，但經(jīng)整體規(guī)劃的小區(qū)在總體規(guī)模上仍比一般中小型樓盤有相當(dāng)大的優(yōu)勢，以同等比例的廣告費用來說，也有更大的推廣方面的投入，在知名度，品牌推廣等方面也較一般規(guī)模的樓盤有更大的操作空間。浙江華立房地產(chǎn)開發(fā)公司依托華立集團(tuán)的雄厚實力，在較早時候即參與了杭州房地產(chǎn)市場的開發(fā)建設(shè)，已投資興建的項目包括華立金頂苑、金薩克公寓、金麒麟公寓、金田花園等，其“金”字招牌在杭州市場已建立了一定的品牌基礎(chǔ)。集合別墅具一些只有別墅才有的特質(zhì)，如私家花園、停車庫、獨門獨戶等，同時與別墅相比，集合別墅占地面積小，用地經(jīng)濟(jì)，在價格上也有一定的優(yōu)勢差距，且其150平方米170平方米的面積較一般別墅而言更加適應(yīng)一般家庭，本案的集合別墅中的室內(nèi)停車庫，—，近20平方米的南向大露臺等特點甚至連一般別墅都很難具備。從杭州范圍來說，集合別墅這種建筑形式本案為首創(chuàng)，其部分別墅的特性與接近于公寓的價格及較好的面積控制，相信會在杭州市場會獲得相當(dāng)大的反響。本案被東西向的規(guī)劃道路（12米紅線寬度，7米機(jī)動車道寬度）分割為南北兩塊，道路兩側(cè)均為2層高的商業(yè)設(shè)施，總建筑面積約2萬平方米，商業(yè)設(shè)施沿街設(shè)置，有利于該街道商業(yè)氣氛的形成，加之結(jié)合道路兩側(cè)人行道及小區(qū)建筑后退產(chǎn)生的空間以及部分小型廣場及景觀綠化設(shè)施進(jìn)一步豐富了街道的空間變化。本案在方案設(shè)計階段雖經(jīng)多次修改，數(shù)易其稿，但因總體結(jié)構(gòu)確定過于倉促，給下一階段的設(shè)計工作帶來了很多極難彌補的局限，從目前得到的經(jīng)修改后的方案來看，原方案中存在的組團(tuán)混亂，不利于分期實施和房型設(shè)計不盡合理等問題得到了一定程度的改善，但在某些方面仍存在一些問題未能得到有效解決。A. 小區(qū)地標(biāo)式建筑物或景觀仍未形成。而一旦形成這樣的一個建筑物或景觀，如社區(qū)會所結(jié)合中庭綠化，或是較大體量的跨街騎樓等，無疑將對小區(qū)形象的推廣和品質(zhì)的訴求產(chǎn)生非常積極的影響。B. 平面布置過于規(guī)整，行列式布置比較明顯，在B組團(tuán)，這一現(xiàn)象更為明顯，給小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的營造帶來一定困難。C. 集中綠化用地偏小，小區(qū)雖規(guī)模較大卻無一占地面積較大的綠化用地作為小區(qū)重點，現(xiàn)方案的建筑密度過大，給小區(qū)的綠化和景觀建設(shè)帶來很大局限。如單純考慮容積率平衡，將會給銷售帶來相當(dāng)大的難度，尤其是一期，成功的壓力很大，在這樣的情況下，適當(dāng)降低建筑容量，增加小區(qū)景觀品質(zhì)，提高物業(yè)競爭能力應(yīng)是操作的基本原則。D. 部分組團(tuán)系統(tǒng)的安排結(jié)構(gòu)不清晰，小高層、多層和集合別墅安排混雜，且本案中A、B、C組團(tuán)的多層和集合別墅主力總價相差近一倍，不同的產(chǎn)品定位混雜，使項目安排更顯不合理。E. 道路線形設(shè)計不盡合理的問題仍未能得到根本改善。尤其是組團(tuán)級道路，四通八達(dá)，不利于小區(qū)組團(tuán)的形成。F. 小區(qū)出入口過多，增加管理問題，相應(yīng)降低小區(qū)封閉性。A. 本案以新現(xiàn)代主義作為開發(fā)與推廣主題，在集合別墅與公寓的立面處理上應(yīng)依照該風(fēng)格作為總體的處理原則。B. 色彩上以灰綠色作為主題色，結(jié)合深淺與鈦白，灰色的背景色作一些處理，墻面