【文章內容簡介】 率≧38%建筑密度≦%（二）其他相關資料“上饒的城西，上海的浦東”項目位于上饒城西，上饒縣東部。目前上饒縣連接市中心區(qū)的惟義路、鳳凰大道、三清山大道、濱江西路四條主要通道均在改造和興建中，年內按計劃將全部完工，長期以來影響和制約縣城發(fā)展的交通“瓶頸”將得到徹底解決，實現(xiàn)城西與中心區(qū)時空和心理的零距離對接，縣城和市中心完全融為一體指日可待。周邊基礎配套建設滯后項目地塊直接相鄰的規(guī)劃中道路（包括經四路、城北路、樟樹路）的滯后開通，不可避免地會對項目地塊的規(guī)劃設計（包括不同形態(tài)物業(yè)位置分布、管線布置等）、小區(qū)建設帶來負面影響。項目周邊相關路網工程建設工作滯后時間過長，將會對項目后續(xù)的推廣銷售帶來較大的銷售阻力，影響項目銷售進展和資金回籠速度，必然增加項目開發(fā)的機會成本，減少項目開發(fā)投資利潤空間。項目周邊連接道路盡早貫通，既可以有效的延續(xù)了三清山西大道特別是項目地塊對面上饒國際家具城的人流及人氣，營造“可居可商”的氛圍，同時將使周邊小區(qū)居民與本項目建成后社區(qū)業(yè)主的生活、購物、學習、出行和安全帶來更大的便利和好處。〖建議〗貴司應敦促政府盡早將該道路貫通，未來將有效促進工程施工和項目銷售。地形、地貌、地質情況復雜項目地塊的地形地貌條件十分復雜，沿地塊南面及西南角與三清山大道地面有十幾米的落差，根據四周道路規(guī)劃，項目回填土工程非常大，加上前期回填部分增加了地下地質條件復雜性，這些都將導致項目前期投入成本偏高，壓縮項目投資利潤空間。二、項目地塊SWOT分析 （一）優(yōu)勢分析——strengths項目地塊目前地名為：“三清山西大道8號”，東望櫧溪河，地處上饒城西第一站，其地位優(yōu)勢較為明顯，項目未來的地緣價值及商業(yè)價值將會在一定程度上得到提升；項目地塊位于上饒市城東，上饒縣東部，近鄰市政務新區(qū)（規(guī)劃中）縣政府，是政府重點打造區(qū)域，倍受關注，有“上饒的城西，上海的浦東”之說；上饒市政府為改善城市規(guī)劃面貌，增加政府財政收入，目前正在極力打造“住在城西”的新型居住理念，而且還出臺了政府購房補貼等政策，受到了廣大市民的關注；項目地塊距上饒市主城區(qū)僅10分鐘車程，絕對路程相對較小，且已開通至市中心城區(qū)的公交路線；縣、市房地產價格差距較大，與上饒市主城區(qū)樓盤相比具有較大的價格優(yōu)勢；專業(yè)營銷策劃公司全程跟進，讓項目地塊規(guī)劃產品最大限度上適應市場需求，保障地塊投資收益。 （二）劣勢分析——Weaknesses項目是開發(fā)商初次界入房地產行業(yè)的開山之作，缺乏知名度與品牌形象和實際的樓盤開發(fā)經驗；項目地塊周邊住宅樓盤的開發(fā)尚未形成氣候，還未被大部分消費者認可，特別是上饒市城區(qū)居民；項目地塊所屬區(qū)塊現(xiàn)階段的交通、配套尚不成熟、完善，生活便利度不同；項目地塊地貌起伏不一，南北落差較大，土地平整費用（高低落差大，回填土方量多）成本較高，且建設地質條件較差，項目地下工程成本將高于市縣其他同類樓盤；項目地塊東西兩端市政道路工程尚未啟動，影響市縣居民前期對本項目的認可度。（三）機會點分析——Opportunities項目地塊所屬區(qū)域內房地產項目的開發(fā)將迅速提升市民對區(qū)塊的關注度，提升區(qū)域人氣；上饒市政務新區(qū)的建設和開發(fā)以及“住在城西”等理念的產生，將為本區(qū)塊帶來絕對利好因素；上饒縣“以科學規(guī)劃為先導，以融入市區(qū)為取向”的城市建設發(fā)展思路，將有利于本項目最短時間內融入市區(qū)和擴大項目的購買群體；開發(fā)商“先做景觀后做房”的開發(fā)理念將大大增強客戶購買信心；項目規(guī)劃方案尚未確定，留有更多的調整空間；政府支付，區(qū)域內購房優(yōu)惠政策的出臺，增加了區(qū)域內樓盤的競爭力；根據初步推算，當本案正式入市時，目前市場上樓盤僅有少數還有少量房源與本案競爭，提高迅速突破市場的機會。（四）威脅點分析——Threats國家新的房地產調控政策出臺后，全國房地產行業(yè)進一步的發(fā)展趨勢尚不明確，政府的舉措是一個不確定因素，將會直接影響整個市場的走向；銀行房貸利率和貸款門檻的提高直接增加購房者的付款壓力，影響購房者的購房心理；購房者“買現(xiàn)房”心理和對“小高層”認可度不高，購房觀念需進一步引導；上饒縣的低價位小規(guī)模樓盤數量眾多，將給本案的銷售帶來巨大壓力；目前項目周邊生活配套條件落后，將會直接影響客戶對項目的關注程度和認可度；項目開發(fā)成本較高，而未來樓市價格預期相對較低，項目可觀效益偏低。三、項目地塊開發(fā)啟示根據上文的分析，總體評介：本項目地塊的優(yōu)勢和機會點都非常明顯，城市的建設發(fā)展規(guī)劃帶給項目無限的可操作想象空間。但當前基礎環(huán)境包括市政配套建設、人氣及認可度均顯不足，以及自身地形、地貌、地質條件復雜，是項目發(fā)展的主要問題。在此情況下，我們只能以不變應萬變，做好產品規(guī)劃設計，然后通過日后的宣傳與推廣，引導市場，讓客戶認可本項目，購買本項目產品。（一）樓盤開發(fā)檔次建議綜合市場環(huán)境與項目地塊自身條件，建議項目定位為中檔樓盤，理由如下： 項目地塊處于縣城與市主城區(qū)的中間地帶，周邊市政基礎配套設施欠缺乏，不具備打造高端樓盤的條件； 項目地塊周邊自然景觀資源缺乏，純粹打造高端住宅，投入成本高，而樓盤預期售價不高，開發(fā)商項目開發(fā)利潤無法得到保證； 根據調查顯示，饒城居民偏好品質較好的樓盤，同時隨著競爭對手品質的提升，低品質樓盤將逐漸失去市場，很難去化； 項目地塊（地形、地貌和地質）條件復雜，回填土方大，地下工程成本高，做低檔樓盤同樣無法保障開發(fā)商項目開發(fā)利潤； 項目建成后總體體量（不高于65500㎡），規(guī)模小，適合建造中低檔樓盤； 低成本打造具有“個性色彩”的中檔樓盤，使得中樓樓盤具有高品質之感，提升項目的性價比，減少銷售阻力，實現(xiàn)銷售，保障開發(fā)商獲得一定的開發(fā)利潤。〖開發(fā)建議〗◎ 關于開發(fā)成本：嚴格成本控制，保障用最少的投資做出最好的產品?！? 關于樓盤品質：掌握“新、靈”原則，并力求產品差異，挖掘產品賣點，重塑區(qū)域（主要指上饒縣）房產價值標準，打造物有所值或物超所值的產品?！靶隆薄滤悸?新產品：綠化先行的開發(fā)思路 / 新型業(yè)態(tài)、新潮戶型、新穎建筑外觀的新產品“靈”——精巧布局、精致小品、精細配套、人車分流……打造“靈”性樓盤◎ 關于樓盤推廣：營銷推廣上“巧”字當先，突破常規(guī)，巧做文章，以“奇”奪人，以“巧”制勝。（二）目標客戶群定位 根據對市場樓盤銷售客戶信息的分析，以及對市、縣居民的直接走訪，建議本項目主要目標客戶群體初步定位為：縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，是項目未來主要購房人群，其特征：◎ 年齡范圍更廣，主要集中在23—55歲之間； ◎ 購房客戶性質分布：工業(yè)園區(qū)職員、拆遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城居民、縣城老居住區(qū)居民等；◎ 這類人群購房目的呈現(xiàn)多樣化，有改善現(xiàn)有的居住環(huán)境型的、有為了工作方便的、有在城里安家落戶型的等。 城區(qū)主要購買人群，為項目未來的輔助購房人群，其特征： ◎ 年齡在25—40歲之間的中低收入者：經濟條件有限，選擇在縣城買房是為了降低購房成本支出； ◎ 部分中老年人：喜歡安逸的生活，到縣城買房追求一個安靜的環(huán)境，而將城里的房子出售或留給子女，再次置業(yè)；◎ 外地到上饒打工者：為了生活的進一步安定，但限于城區(qū)房價相對較高，到縣城買房可以減少住房成本。其他，比如投資客戶等，其特征： ◎ 有一定的閑錢在手中，沒有合適的投資渠道；◎ 縣、市兩地房價差距較大，看好本項目所處區(qū)塊的升值前景和發(fā)展空間；◎ 對產品品質的注重程度一般要低于自住型客戶。（三）項目市場形象定位產品形象定位不是開發(fā)商為自己產品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應消費趨勢，購房者消費心理、消費追求、向往的，在消費者“心里”的定位。在消費者心里樹立起的產品形象，讓消費者喜歡、認同并追求，并與消費者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主，有一張尊貴的“名片”。根據前面所述之產品檔次定位，建議將本項目的市場形象確定為：——環(huán)境取勝，打造健康住宅——戶型取勝，打造宜居住宅——物業(yè)取勝，打造安全住宅從“健康、宜居、安全”等真實居住感受層面直接訴求，讓消費者真實感覺到樓盤個性化的特征，更能打動、說服消費者購買本樓盤物業(yè)。 第三部分 產品定位我們深信：好的產品，就是成功的一半產品營銷時代，產品品質好壞與否決定樓盤整體營銷成敗。根據調查：當前饒城居民已經明顯地表露出對高品質樓盤的偏好，因此在做產品的時候，我們一定要做到精雕細琢，從細微出發(fā)，緊緊抓住饒城居民的購房心理，打造出讓居民滿意，在市場上適銷對路的精品住宅產品。根據項目的市場形象定位以及成本控制要求，努力打造出“健康、宜居、安全”的品質居住環(huán)境，成功塑造出具有鮮明個性特色的產品，打動消費者，并使之產生購買欲望。一、總體規(guī)劃思路（一）基本思路以人為本，從功能配置與視覺體驗(重點是綠化與建筑外立面)兩個層面提升樓盤整體品質；以環(huán)境為本，樹立環(huán)境先行的觀念，將建筑與環(huán)境同步、協(xié)調地考慮；利用地塊的地緣優(yōu)勢，強調項目規(guī)劃的整體性、多樣性和均好性；重視戶型的合理性和經濟性，特別要注意上饒居民居住消費的特點和需求；在嚴格控制成本的前提下，規(guī)劃設計出“新、靈”個性的住宅產品。（二）空間布局根據基地現(xiàn)狀，在設計中充分考慮基礎地質條件與周邊自然景觀環(huán)境，把住宅融入環(huán)境中，處處體現(xiàn)健康、宜居、安全原則和以人為本的開發(fā)理念，使之成為區(qū)域內具有鮮明個性的中檔住宅小區(qū)；從社區(qū)的品質和定位而言，需要盡可能地拓展居住的景觀環(huán)境空間；重視平面規(guī)劃，形成建筑布局上的差異性，創(chuàng)造出具有層次變化的建筑群體效果；利用地塊的先決條件，在環(huán)境設計突出大跨度的視覺效果，形成綠地景觀、水景、園景和建筑之間，外景與內景之間在空間尺度上的相互呼應；完備、合理、實用的公建配套，創(chuàng)造出成本有效控制、符合市場價位的景觀房產。（三）社區(qū)的規(guī)劃設計社區(qū)的規(guī)劃設計應充分考慮以下各方面因素：187。 內部環(huán)境 187。 外部環(huán)境187。 步行系統(tǒng)，車行系統(tǒng)（區(qū)內動線關系）187。 中心景觀營造187。 社區(qū)的建筑輪廓、天際線與產品類型內部環(huán)境包括：多層與疊拼在區(qū)域中承遞進式的組合關系，多層與高層之間的自然過渡空間以及住宅與商業(yè)的分聯(lián)關系，這是營造社區(qū)居住特征的重要元素，也是項目差異性的重要指標。其次是區(qū)內的步行系統(tǒng)和車行系統(tǒng)，步行系統(tǒng)應依據景觀的原則來進行配置，而車行系統(tǒng)應考慮方便和低干擾（人車分流），營造一種易于出入、安全、尺度令人感覺舒適的環(huán)境。外部環(huán)境資源是我們主觀無法改變的，一方面要考慮在銷售階段購房者的心態(tài)，同時也應注意周邊競爭因素的變化，而本案的城市公共綠地和市政道路建設應將其與本案的環(huán)境設計與商業(yè)設計同步思考，這是在項目規(guī)劃過程中必須慎重考慮的。同時，項目四周建筑的輪廓與天際線不僅影響到城市的景觀，更直接地影響小區(qū)內部環(huán)境品質。從消費者對樓盤品質要求愛逐步提升的角度出發(fā)，項目環(huán)境品質應盡量向更高層次發(fā)展。二、項目總平規(guī)劃建議（一）規(guī)劃建議經濟效益可行性分析上饒市房地產項目開發(fā)成本序號費用項目名稱單位單價備注（收費依據）一、土地使用權取得費1土地出讓畝38萬土地出讓合同合計樓面成本285元/㎡二、前期工作費用2方案及擴初設計費m210市場價格3施工圖設計費m26市場價格4圖紙復曬裝訂費、效果圖費m21市場價格5監(jiān)理費m23市場價格6規(guī)劃設計費m23市場價格7市政道路管網施工圖設計費m21市場價格8園林綠化景觀設計費m210市場價格9自來水設計費m21市場價格10配電設計費m21市場價格11有線電視設計費m21市場價格12路燈設計費m21市場價格13臨時用電費用m21電力局收費標準14臨時用水費用m21自來水公司收費標準合計約為每平米40元(一)前期項目規(guī)費1城市基礎設施配m２28上饒市新民用建筑建設規(guī)費一覽表2白蟻防治費m２上饒市新民用建筑建設規(guī)費一覽表3發(fā)展新型墻體專項費用m２6上饒市新民用建筑建設規(guī)費一覽表4發(fā)展散裝水泥專項資金m２上饒市新民用建筑建設規(guī)費一覽表5公共消防設施配套費m２25上饒市公安消防支隊辦事指南6防空地下室易地建設費m２36上饒市人民防空辦公室辦事指南7公共部位維修基金m２15上饒市新民用建筑建設規(guī)費一覽表8地質勘探費m２2地質勘探大隊9放樣測繪費m２1市場價格10工程測量費m２1市場價格11水土設施補償m２1上饒市新民用建筑建設規(guī)費一覽表12建管站工程施工許可證等5工程直接費1%13招投標交易服務費項2中標合同‰合計約為每平米125元(二)其他前期費用1樁基工程m２50上饒市造價站參照上饒樁基工程一般造價合計約為每平米50元（實際費用將可能超出標準）三、項目土建成本(1)多層住宅m２400上饒市造價站質詢(2)疊 拼m２400上饒市造價站質詢(3)框架商鋪m２450上饒市造價站質詢(4)小高層m２700上饒市造價站質詢(5)會所等公