【正文】 %，小高層約45%銷售人員：銷售人員服務(wù)態(tài)度較好，但專業(yè)素質(zhì)一般優(yōu)惠措施：首創(chuàng)“零首付購房”，且曾經(jīng)實行“精裝修成品房（裝修標準：200元/㎡，另算）的促銷推廣策略，但市場反應平淡，已取消樓盤評價：該盤是上饒縣規(guī)模較大的樓盤，地理位置、內(nèi)部規(guī)劃、環(huán)境都較好，是縣內(nèi)品質(zhì)最高的樓盤之一樓盤備注：銷售時間與本案基本不形成沖突，但會消化現(xiàn)有的客源■ 嘉禾雅居樓盤位置：樟樹路上分路路口，縣政府西對面開 發(fā) 商：上饒遠宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售電話：0793—8888889 8899999樓盤規(guī)模：總建筑面積約85000㎡業(yè)態(tài)配比：2幢小高層，22幢多層面積范圍：85～150㎡，其中主力戶型為三房兩廳，面積130㎡左右銷售時間：分兩期開發(fā)，現(xiàn)已進入現(xiàn)房銷售階段，銷售價格：多層均價1180元/㎡，最高1300元/㎡，頂層送閣（最低處2m）樓價1360元/㎡銷售進度：多層約90%，小高層約60%銷售人員：服務(wù)態(tài)度較好，銷售專業(yè)素質(zhì)也較好樓盤評價：該盤屬現(xiàn)代簡約型住宅，地理位置較好，是未來縣城甚至城西中心樓盤備注：銷售時間與本案基本不形成沖突，但會消化掉現(xiàn)有的客源■ 錦繡年華——（一期：北歐國際﹠二期：左岸）樓盤位置：上饒市旭日工業(yè)園區(qū)武夷山大道開 發(fā) 商：上饒市鑫達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理：深圳市華振地產(chǎn)顧問銷售電話：0793—7086666 7052222樓盤規(guī)模：總占地面積100000㎡（150畝），總建筑面積約160000㎡，容積率：業(yè)態(tài)組成：由多層和小高層組成，多層占絕大多數(shù)面積范圍：90～160㎡，主力面積125～145㎡，三房兩廳銷售時間：一期05年下半年，銷售價格：一期余房（復式樓120㎡+80㎡）1180元/㎡銷售進度：一期多層60%（為二期“左岸”做銷控）銷售人員：服務(wù)態(tài)度好，專業(yè)素質(zhì)較好，對客戶的追蹤等細節(jié)工作做得非常到位，但是現(xiàn)場接待稍顯怠慢優(yōu)惠措施：首付10%，普通998折，部分房源最高可打92折；二期選房VIP卡3000元，可優(yōu)惠7000元樓盤評價：以北歐風情為宣傳點，超大社區(qū)花園（約有1萬方），但沒有利用好景觀優(yōu)勢，戶型設(shè)計一般，地段比較偏，有看房專車樓盤備注：后期銷售與本案形成競爭■ 綠野春天樓盤位置：鳳凰大道上分路路口開 發(fā) 商：上饒宏城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售電話：0793—8448844業(yè)態(tài)配比：共48幢，由多層、小高層和樓中樓組成面積范圍：90～280㎡主力面積：130㎡，三房兩廳銷售價格：多層均價1150元/㎡，最高1350元/㎡，樓中樓均價1350元/㎡銷售進度：普通住宅已基本售完，剩少量大戶型、樓中樓和小高層；多層約95%銷售人員：服務(wù)態(tài)度較差，專業(yè)素質(zhì)較差優(yōu)惠措施：買樓中樓送車庫（10余平方米），小高層1～樓盤評價：戶型設(shè)計比較好，銷售價格相對較低樓盤備注：銷售時間上與本案基本不形成沖突■ 蝶景園樓盤位置：鳳凰東大道中段開 發(fā) 商：上饒友邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售電話：0793—8451666 8451999全案代理：潤土不動產(chǎn)策略機構(gòu)建筑面積：120000㎡業(yè)態(tài)配比：7幢小高層，20幢多層，共700余戶面積范圍：90～220㎡主力面積：125～140㎡，三房兩廳銷售時間：分兩期開發(fā)，200多戶已基本售完，二期目前未正式公開銷售銷售價格：多層均價1200元/㎡，是上饒縣銷售價格最高的樓盤之一銷售進度：一期只剩少量大戶型，二期已內(nèi)部認購部分房源，銷售價格漲幅較快；二期多層90%，小高層約40%銷售人員：服務(wù)態(tài)度好，整體素質(zhì)較高樓盤評價：地段具有較大的升值潛力，上饒縣首個采用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和有園內(nèi)游泳池的社區(qū)樓盤備注：其后期的銷售與本案形成競爭■ 東方家園樓盤位置：三清山大道，上饒國際家具城對面開 發(fā) 商：江西福昌實業(yè)發(fā)有限公司銷售電話：0793—8443999營銷代理：上海智帝策劃事業(yè)機構(gòu)占地面積：79920㎡（120畝）樓盤評價：由于其前期定位的定制式別墅未能成功通過審批，該項目的規(guī)劃將重新設(shè)計，但是其總公司在三清山大道北側(cè)，也就是該項目路對面，有一個極大規(guī)模的家具城在建，前期已投入使用并形成品牌優(yōu)勢。當然，該項目與本案最終的搏弈取決于各自的規(guī)劃定位、后期的營銷推廣等樓盤備注：由于該項目的位置和本案僅數(shù)百米之隔，其銷售與本案將形成直接競爭（二）上饒市區(qū)樓盤資料■ 帶湖花城樓盤位置：三清山大道開 發(fā) 商：江西江灣房產(chǎn)銷售電話：0793—8296666 占地面積：571428㎡（858畝），其中一期91908㎡（138畝）；業(yè)態(tài)配比：10幢小高層、21幢多層、7幢疊排、17幢聯(lián)排主力面積：130～150㎡，三房兩廳銷售時間：06年5月開盤銷售價格：多層均價1700元/㎡，小高層均價2200元/㎡，疊排均價2800元/㎡，排屋均價3200元/㎡銷售進度：銷售情況較好，多層80%，小高層50%，疊排60%，聯(lián)排70%銷售人員：銷售人員服務(wù)態(tài)度較好，專業(yè)素質(zhì)較好，對客戶的追蹤等細節(jié)工作做得非常到位；優(yōu)惠措施：樓盤評價：規(guī)模大，內(nèi)部規(guī)劃、環(huán)境等較好，戶型面積偏大，是上饒市品質(zhì)較高的樓盤之一樓盤備注：該項目與本案同在三清山大道上，該項目在老城區(qū)，而本案在新區(qū)西部，后期銷售與本案形成競爭■ 萬嘉國際花園樓盤位置：慶豐路與樟樹路交界處開 發(fā) 商：上饒萬嘉實業(yè)有限公司銷售電話：0793—8261111樓盤規(guī)模：總占地面積32336㎡（48畝），總建筑面積約80000㎡，容積率：綠 化 率：%業(yè)態(tài)配比：10幢小高層，1幢多層，共550套，一期開出192套主力面積：三房14144平方米（72套）；四房165平方米（110套）銷售時間：2005年5月18日開始銷售，一期已交付；多層95%左右，小高層約80%銷售價格：小高層起價1380元/㎡、均價1700元/㎡、最高2100～2200元/㎡（復式）；商鋪面積40余平方米，一層7000元/㎡，二層2000元/㎡物管費用：㎡/月優(yōu)惠措施：95—97折客戶群體：私營業(yè)主，公務(wù)員，少量投資客樓盤評價：樓盤以中心水景為主，建筑分布合理，循環(huán)式道路，各功能區(qū)分明顯。一梯兩戶，每戶三面采光，部分錯層樓盤備注：二期的后期銷售與本案形成競爭■ 福達家園樓盤位置：三清山大道（原北環(huán)路）開 發(fā) 商：江西福達房產(chǎn)銷售電話：0793—7021888 7021699建筑面積：約100000㎡綠 化 率：35%業(yè)態(tài)配比：13幢多層，共360戶面積范圍：多層80～160㎡，復式170～230㎡；主力面積：126㎡，三房兩廳銷售時間：分三期，一期為北面一長排多層，00年開盤，已交付；二期1～10樓，05年2月開盤，已交付；銷售價格：均價1480元/平方米銷售進度：一期售完，二期余少量尾房；樓盤評價：中式建筑風格，內(nèi)部裝飾比較粗劣；銷售備注：銷售時間與本案基本不形成沖突；■ 鳳凰星城樓盤位置：北環(huán)路南，市交警支隊對面開 發(fā) 商：江西鳳凰建業(yè)有限公司銷售電話：0793—8250111 8262211營銷策劃：上海雀起占地面積：34,775㎡（52畝）建筑面積：56,115㎡容 積 率：綠 化 率：40%業(yè)態(tài)配比：5幢小高層，12幢多層，共350戶主力面積：小高層130～140㎡，多層110～120㎡，三房兩廳銷售時間：06年5月20開盤，07年5月交付；多層15%，小高層不到10%銷售價格：多層均價1550元/㎡，小高層均價1800元/㎡，小高層最低1600元/㎡，小高層最高2100元/㎡樓盤評價：地理位置較好，靠近政務(wù)新區(qū)，樓盤品質(zhì)等各方面均做得較好，價格相對較高樓盤備注：銷售時間與本案基本不形成沖突；06年7月1日全面漲價30元/㎡■ 月泉花城樓盤位置：光學路1號（鳳凰大道）開 發(fā) 商：上饒國光房產(chǎn)銷售電話：0793—8259000 8259111占地面積：100000㎡（150畝）建筑面積：160000㎡容 積 率：綠 化 率：40%業(yè)態(tài)配比：共49幢，一期18幢多層；二期近19～31幢，4幢小高層（約150戶），共1000余戶面積范圍：80～200㎡主力面積：多層105～110㎡，小高層130㎡，三房兩廳銷售時間：分三期，一期04年11月開盤，已售磐交付；二期06年7月18日開盤銷售價格：多層開盤時1400元/㎡，現(xiàn)價1600元/㎡，最高1720元/㎡；小高層均價1750元/㎡銷售進度：一期基本售完，二期開始預定優(yōu)惠措施：，樓盤備注：后期銷售與本案形成一定競爭■ 現(xiàn)代城樓盤位置：五三大道延伸段開 發(fā) 商：江西立天唐人房產(chǎn)銷售電話：0793—8226666建筑面積：130000㎡業(yè)態(tài)配比：排層50套，二房多層50套，其余為三房，1000多戶面積范圍：84～375㎡主力面積：125～135㎡，三房兩廳銷售時間：03年～05年初銷售價格：多層開盤1100～1400元/㎡、收盤均價1500元/㎡；排屋開盤均價2000元/㎡、收盤價2800～2900元/㎡；銷售進度：已售磐客戶群體：生意人士、投資者、工薪階層■ 現(xiàn)代城二期（國際公館）樓盤位置：五三大道延伸段開 發(fā) 商：江西立天唐人房產(chǎn)銷售電話：0793—8226666建筑面積：150,000㎡業(yè)態(tài)配比：小高層最多，多層次之，少量排屋和別墅，共1000余戶面積范圍：多層90～190㎡，排屋復式樓200～300㎡；主力面積：120～150㎡，三房兩廳銷售價格：復式樓2100元/㎡，高層2400元/㎡，聯(lián)排約120萬/套；多層100%，小高層30%，聯(lián)排基本售磬，高層尚未公開銷售樓盤評價：園區(qū)內(nèi)環(huán)境較好，周邊生活配套較為齊全，城區(qū)高品質(zhì)樓盤之一，銷售業(yè)績不錯，多層僅剩少量房源，小高層銷售率不足50%備 注：多層9月份即可交房，土地使用權(quán)為50年（三）饒城房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景展望發(fā) 展 現(xiàn) 狀 目前上饒整體房價水平不高，城西（含上饒縣城）均價約1050元/㎡，與市區(qū)（約1600元/㎡）差距明顯，城西房價未來上升空間較大；品質(zhì)好的小區(qū)更受居民認可，售價相對較高但去化較為迅速，比如帶湖花城、現(xiàn)代城、陽光花城、蝶景園等；中套戶型銷售形勢最好，目前100～140㎡的戶型比較熱銷，面積偏大的戶型存在著較大的銷售阻力；市場上現(xiàn)有樓盤戶型面積一般以中大戶型為主，140平米以上的戶型比例相對較高；消費者更喜歡多層住宅，小高層住宅的銷售相對多層來說并不太樂觀，普遍去化率在50%左右；居民對購房的地段或區(qū)域性愿望要求比較強烈，目前市區(qū)大多數(shù)特別是年齡較大的居民普遍不愿到縣城置業(yè)居住。發(fā) 展 契 機作為內(nèi)地與長三角地區(qū)聯(lián)結(jié)的橋頭堡，上饒市是重要交通樞紐，交通便利、經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，并不斷得到周邊縣市的關(guān)注，目前已有大量企業(yè)進入上饒旭日工業(yè)園，為上饒房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展提供了支撐。上饒房地產(chǎn)市場正處于相對快速穩(wěn)定發(fā)展的階段，城市擴張性發(fā)展戰(zhàn)略讓房地產(chǎn)行業(yè)有了更多、更好的發(fā)展時間和空間。上饒市縣融合勢在必行，旭日工業(yè)園區(qū)的成熟運作、政府西遷為城西的房產(chǎn)市場發(fā)展提供了契機，城西也成為了被看好的潛在發(fā)展區(qū)域。居民對住房環(huán)境要求的提升，為開發(fā)高品質(zhì)住宅樓盤指明了方向，也符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律。小 結(jié)：城西——饒城房地產(chǎn)開發(fā)的新熱土 目前饒城經(jīng)濟正處于一個相對高速的發(fā)展階段，隨著開放型經(jīng)濟的進一步融入長三角經(jīng)濟圈，人們的生活水平和購買力會得到大幅度加強，有利于饒城房地產(chǎn)項目的開發(fā)和銷售。 城市西進帶動城西（包括上饒縣城）房地產(chǎn)發(fā)展。在上饒市行政中心區(qū)10平方公里的規(guī)劃中，有近4平方公里屬縣城規(guī)劃范圍。隨著連接市中心區(qū)四條主要通道完工，縣城和市中心將完全融為一體。本案扼政務(wù)新區(qū)通往城西的咽喉，地段優(yōu)勢彰顯無疑。 縣政府鼓勵開發(fā)商打造精品樓盤，制定和出臺了一系列獎勵政策，不僅極大的樹立了開發(fā)商打造品質(zhì)樓盤的信心，也強有力地刺激了上饒縣城西板塊商品房消費市場，吸引更多獎金投入到城西。 本案周邊現(xiàn)有配套相對缺乏，且要形成成熟的居住條件，并得到饒城市民的認可需要一段不短的時間。 本案地質(zhì)條件不明，根據(jù)現(xiàn)有的資料來看，項目開發(fā)的地下成本相對較高，降低了本案在縣城范圍內(nèi)的價格競爭優(yōu)勢。綜上所述，困難與機遇并存，建議本項目推盤應扎實做好相關(guān)營銷推廣工作，步步為營，將項目各個亮點、賣點、興奮點進行有效展示和傳遞。 第二部分 項目地塊分析我們相信：認識自己與了解對手同樣重要知彼也要知已，方能百戰(zhàn)不殆。在房地產(chǎn)項目開發(fā)前，我們深入了解市場環(huán)境的同時，更應該對自己有一個清醒的認識。只有對市場和地塊特征都有著透徹的了解與認識后，才能有針對性地規(guī)劃、設(shè)計出更符合市場、更能發(fā)揮地塊最大經(jīng)濟效益的方案與產(chǎn)品。準確的分析房地產(chǎn)項目地塊的特征，是房地產(chǎn)項目開發(fā)前期工作中一個非常重要的環(huán)節(jié)。通過對項目地塊環(huán)境的深入分析，我司認為本項目地塊開發(fā)在操作上有一定的難度，但同時更具有相當大的投資前景。一、項目地塊概況項目地塊位于上饒市西部，距上饒縣政府1公里，距離上饒市新政務(wù)區(qū)僅2公里。東依規(guī)劃經(jīng)四路、南靠規(guī)劃路樟樹路、西接規(guī)劃城北路、北面臨三清山大道和上饒國際家具城。項目距上饒市主城區(qū)僅需10分鐘車程。（一）地塊基本技術(shù)經(jīng)濟指標基本經(jīng)濟技術(shù)指標名稱指標數(shù)據(jù)總用地面積㎡建筑占地面積≦11687㎡總建筑面積≦㎡容 積 率≦綠 地