【正文】 因此，我們應(yīng)該在正式推廣銷售之前進(jìn)行充分的蓄勢(shì)和市場(chǎng)預(yù)熱?！? 通過(guò)品牌知名度的提升，提升前期業(yè)主的自豪感，期以形成良好口碑，帶動(dòng)人脈銷售業(yè)績(jī)的提升。廣告創(chuàng)意一：這里，星星可以數(shù)得更清楚（常娥離我們更近）目的：突出小高層住宅在景觀視野上的優(yōu)勢(shì)，吸引潛在客戶的目光，誘發(fā)其購(gòu)買的興趣和沖動(dòng)。 翠映康庭，新都市主義生活情節(jié)※ 盡情展現(xiàn)翠映康庭的居住理念，創(chuàng)造精彩生活新思潮?！? 產(chǎn)生一定的品牌知名度，吸引首批公開(kāi)客戶?！? 通過(guò)良好的現(xiàn)場(chǎng)形象，體現(xiàn)發(fā)展商對(duì)房子品質(zhì)的要求，建立“物超所值”的印象?！? 為建立樓盤品牌作鋪墊，營(yíng)造銷售氣氛。新中心，新生活?！? 新都市主義——本位生活（健康、宜居、安全）浪潮的到來(lái)。◎ 廣播：接觸面小于報(bào)紙和電視，較復(fù)雜的訴求點(diǎn)不易表述清楚，但費(fèi)用便宜，有車族容易收聽(tīng)到，故也可作為房地產(chǎn)廣告推廣的輔助載體之一。輔助廣告語(yǔ)：翠映康庭，映出生活真我翠映康庭，我的健康生活翠映康庭，感受本位生活真色彩（二）媒介運(yùn)用策略媒體特性分析◎ 報(bào)紙：面廣，讀者文化層次高，廣告訴求的細(xì)節(jié)容易交待清楚，系房地產(chǎn)廣告的理想載體，但若經(jīng)?？莿t費(fèi)用較高?！? 智能化有線（數(shù)字）電視、寬帶網(wǎng)、全自動(dòng)抄表和管線檢測(cè)系統(tǒng)、紅外線保安監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講門禁系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)等。干濕分離的室內(nèi)布局；臥室、客廳動(dòng)靜分區(qū)，布局合理；獨(dú)立陽(yáng)光餐廳，與廚房緊密相連；主臥室獨(dú)立衛(wèi)生間，保證主人生活私密性；南北八角窗設(shè)計(jì)，180度觀景全視野；衛(wèi)生間、客廳、大廚房、走入式衣柜相互兼顧，方便實(shí)用；獨(dú)立巧妙的玄關(guān)處理。戶型的朝向、通風(fēng)和景觀做到均衡有致。■ 建筑單體建筑外墻的主色調(diào)柔和明快，有著強(qiáng)烈的現(xiàn)代感和獨(dú)特的視覺(jué)效果；外墻采用高檔面磚與石材相組合，典雅而高貴；大弧線的觀景陽(yáng)臺(tái)，增加建筑動(dòng)感和韻律。◎ 項(xiàng)目整個(gè)園區(qū)采取“西高東低、北高南低”的布局，小高層、多層及疊拼由北向南布置，讓更多的住宅單位可以看到小區(qū)內(nèi)外的景觀。而且發(fā)音清脆、有力，有氣勢(shì)而不乏高雅之韻味。針對(duì)目前這種客觀事實(shí)，在項(xiàng)目全新上市推廣前，必須給樓盤賦予獨(dú)特的概念，并以單一、精準(zhǔn)的主題訴求，突出項(xiàng)目的唯一性、舒適性，以及真正能滿足品質(zhì)居住要求的差異性，同時(shí)配合實(shí)效的市場(chǎng)推廣，“以巧奪人”，對(duì)饒城人進(jìn)行一種居住觀念的引導(dǎo)和引爆，挖掘他們潛在的購(gòu)買欲望，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)銷售。 代叫計(jì)程車；252。 清潔服務(wù)；252。 一般公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)；252。E、設(shè)計(jì)電表、水表、燃?xì)獗砣磉h(yuǎn)程收費(fèi)系統(tǒng)，并與中心會(huì)所的信息中心聯(lián)網(wǎng)，以減少因收費(fèi)給住戶造成的干擾。業(yè)主入住后安裝，緊急情況一旦觸發(fā)，便在監(jiān)控中心顯示，由保安及時(shí)處理異常情況。訪客車由保安進(jìn)行聯(lián)系業(yè)主和登記，確認(rèn)無(wú)誤后再開(kāi)閘放行。（一）智能化設(shè)施小區(qū)既要注意與周邊環(huán)境融合,又要保證自身的相對(duì)圍合和安全。七、物業(yè)管理建議物業(yè)管理水平是反映樓盤檔次、居住品味的一項(xiàng)重要因素。住戶在會(huì)所可以會(huì)客，可以聽(tīng)講座，參加聯(lián)誼會(huì)、舞會(huì)，舉辦書法、插花、烹飪等比賽，以增進(jìn)住戶之間的友誼，營(yíng)造良好的鄰里關(guān)系和住區(qū)文化。（三）會(huì)所功能會(huì)所配置的總體設(shè)想從項(xiàng)目“健康、宜居、安全”的市場(chǎng)形象出發(fā)，建議采用“泛會(huì)所”的方式，把會(huì)所的部分設(shè)施諸如健康跑道、運(yùn)動(dòng)器械、休閑空間（如茶、咖啡文化區(qū)）、雕塑噴泉等結(jié)合小區(qū)中心景觀區(qū)進(jìn)行巧妙布置，形成休閑、運(yùn)動(dòng)、交流等人性化的空間和設(shè)施遍布于小區(qū)庭院、花園平臺(tái)的每一角落，創(chuàng)造一種開(kāi)放、鄰里間融洽的生活方式。其優(yōu)點(diǎn)是一方面可以把商鋪的功能與會(huì)所相互滲透，另一方面是便于管理。針對(duì)產(chǎn)品風(fēng)格和環(huán)境設(shè)計(jì)，主要從引導(dǎo)和提升區(qū)域市場(chǎng)反響方面入手，戶型設(shè)計(jì)則是根據(jù)居住的舒適度與實(shí)用度出發(fā)而建議，供項(xiàng)目設(shè)計(jì)參考使用。面積： ㎡戶型： 422評(píng)介：入戶門處理獨(dú)到巧妙；戶型格局方正，布局合理；主客分離，動(dòng)靜分區(qū)，衛(wèi)生間干濕分離；主人臥室設(shè)獨(dú)立衣帽間、主衛(wèi)、轉(zhuǎn)角飄窗；戶型觀景陽(yáng)臺(tái)，豐富了建筑立面效果。（二）戶型參考圖面積： 90㎡戶型： 222評(píng)介：設(shè)計(jì)緊湊，空間利用率極高，客廳與餐廳南北連通，通透明亮；雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，主臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間，保證主人休息空間的私密性。園區(qū)按景觀位置的不同，相應(yīng)安排不同檔次的戶型，如臨中心綠地的組團(tuán)安排140平方米以上的大戶型。同時(shí)，在成本可控的前提下選擇性使用“綠色建材”，讓“健康住宅”盡可能名符其實(shí)。此外，“健康住宅，和諧生活”的項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位必須在產(chǎn)品的風(fēng)格和環(huán)境的設(shè)計(jì)中給予充分的表達(dá)，因此我們通過(guò)以下幾方面來(lái)表達(dá)和體現(xiàn)本案的主題概念：在產(chǎn)品上我們建議以現(xiàn)代的建筑語(yǔ)言來(lái)詮釋這種主題和理念，由于項(xiàng)目打造的是健康環(huán)保社區(qū)，通過(guò)相對(duì)明快的色調(diào)（如淡雅的色為主）、敦厚的體形和精致的細(xì)節(jié)來(lái)充分表達(dá)這一主題。（具體日后再根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)詳細(xì)制定）三、建筑風(fēng)格建議本案的建筑風(fēng)格、外觀、色彩、應(yīng)既要融城市于一體，又要美觀大方，獨(dú)樹(shù)一幟，依靠建筑形體的變化和色彩配置，創(chuàng)造出獨(dú)特的視覺(jué)感受，最終達(dá)到醒目而和諧的建筑效果。 適合交流的平臺(tái)；187。 界限：創(chuàng)造園區(qū)的空間層次；187。外松內(nèi)緊合理布局1）外松，表示給受眾的外部感受能帶來(lái)和諧的感覺(jué)，設(shè)立于三清山西大道的主入口兩側(cè)設(shè)立高層，略有高度落差和通透感受，彰顯出建筑的宏偉氣派；同時(shí)要求主通道盡量設(shè)計(jì)寬敞些，能夠表現(xiàn)出松弛大氣的感覺(jué)。產(chǎn)品市場(chǎng)定位的經(jīng)濟(jì)性、均好性、差異性工作原則反映在具體的工作層面上具有不同的表現(xiàn)形式，同時(shí)三者間存在互補(bǔ)的機(jī)制,在整體運(yùn)作過(guò)程中將根據(jù)具體的問(wèn)題給予不同的解決方案。（二）規(guī)劃總平面說(shuō)明規(guī)劃總平說(shuō)明依據(jù)本項(xiàng)目批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和土地成本，項(xiàng)目規(guī)劃滿足了以下三大原則：【經(jīng)濟(jì)性】在不突破規(guī)定容積率的前提下，有效規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上滿足投資方對(duì)銷售目標(biāo)、利潤(rùn)目標(biāo)以及資金回籠速度的要求。同時(shí)，項(xiàng)目四周建筑的輪廓與天際線不僅影響到城市的景觀，更直接地影響小區(qū)內(nèi)部環(huán)境品質(zhì)。 中心景觀營(yíng)造187。（三）社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮以下各方面因素：187。根據(jù)調(diào)查：當(dāng)前饒城居民已經(jīng)明顯地表露出對(duì)高品質(zhì)樓盤的偏好，因此在做產(chǎn)品的時(shí)候，我們一定要做到精雕細(xì)琢，從細(xì)微出發(fā)，緊緊抓住饒城居民的購(gòu)房心理，打造出讓居民滿意，在市場(chǎng)上適銷對(duì)路的精品住宅產(chǎn)品。（三）項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位產(chǎn)品形象定位不是開(kāi)發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個(gè)什么形象，而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)，購(gòu)房者消費(fèi)心理、消費(fèi)追求、向往的，在消費(fèi)者“心里”的定位?！靶隆薄滤悸?新產(chǎn)品：綠化先行的開(kāi)發(fā)思路 / 新型業(yè)態(tài)、新潮戶型、新穎建筑外觀的新產(chǎn)品“靈”——精巧布局、精致小品、精細(xì)配套、人車分流……打造“靈”性樓盤◎ 關(guān)于樓盤推廣：營(yíng)銷推廣上“巧”字當(dāng)先，突破常規(guī)，巧做文章，以“奇”奪人，以“巧”制勝。在此情況下，我們只能以不變應(yīng)萬(wàn)變，做好產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后通過(guò)日后的宣傳與推廣，引導(dǎo)市場(chǎng)，讓客戶認(rèn)可本項(xiàng)目，購(gòu)買本項(xiàng)目產(chǎn)品。（三）機(jī)會(huì)點(diǎn)分析——Opportunities項(xiàng)目地塊所屬區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將迅速提升市民對(duì)區(qū)塊的關(guān)注度，提升區(qū)域人氣；上饒市政務(wù)新區(qū)的建設(shè)和開(kāi)發(fā)以及“住在城西”等理念的產(chǎn)生，將為本區(qū)塊帶來(lái)絕對(duì)利好因素；上饒縣“以科學(xué)規(guī)劃為先導(dǎo)，以融入市區(qū)為取向”的城市建設(shè)發(fā)展思路，將有利于本項(xiàng)目最短時(shí)間內(nèi)融入市區(qū)和擴(kuò)大項(xiàng)目的購(gòu)買群體；開(kāi)發(fā)商“先做景觀后做房”的開(kāi)發(fā)理念將大大增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心；項(xiàng)目規(guī)劃方案尚未確定，留有更多的調(diào)整空間；政府支付，區(qū)域內(nèi)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的出臺(tái)，增加了區(qū)域內(nèi)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)力；根據(jù)初步推算，當(dāng)本案正式入市時(shí)，目前市場(chǎng)上樓盤僅有少數(shù)還有少量房源與本案競(jìng)爭(zhēng)，提高迅速突破市場(chǎng)的機(jī)會(huì)?！冀ㄗh〗貴司應(yīng)敦促政府盡早將該道路貫通，未來(lái)將有效促進(jìn)工程施工和項(xiàng)目銷售。目前上饒縣連接市中心區(qū)的惟義路、鳳凰大道、三清山大道、濱江西路四條主要通道均在改造和興建中，年內(nèi)按計(jì)劃將全部完工，長(zhǎng)期以來(lái)影響和制約縣城發(fā)展的交通“瓶頸”將得到徹底解決，實(shí)現(xiàn)城西與中心區(qū)時(shí)空和心理的零距離對(duì)接，縣城和市中心完全融為一體指日可待。一、項(xiàng)目地塊概況項(xiàng)目地塊位于上饒市西部，距上饒縣政府1公里，距離上饒市新政務(wù)區(qū)僅2公里。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，我們深入了解市場(chǎng)環(huán)境的同時(shí)，更應(yīng)該對(duì)自己有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。 本案周邊現(xiàn)有配套相對(duì)缺乏，且要形成成熟的居住條件，并得到饒城市民的認(rèn)可需要一段不短的時(shí)間。在上饒市行政中心區(qū)10平方公里的規(guī)劃中，有近4平方公里屬縣城規(guī)劃范圍。上饒市縣融合勢(shì)在必行，旭日工業(yè)園區(qū)的成熟運(yùn)作、政府西遷為城西的房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了契機(jī)，城西也成為了被看好的潛在發(fā)展區(qū)域。國(guó)際花園樓盤位置：慶豐路與樟樹(shù)路交界處開(kāi) 發(fā) 商：上饒萬(wàn)嘉實(shí)業(yè)有限公司銷售電話：0793—8261111樓盤規(guī)模：總占地面積32336㎡（48畝），總建筑面積約80000㎡，容積率：綠 化 率：%業(yè)態(tài)配比：10幢小高層，1幢多層，共550套，一期開(kāi)出192套主力面積：三房14144平方米（72套）；四房165平方米（110套）銷售時(shí)間：2005年5月18日開(kāi)始銷售，一期已交付；多層95%左右，小高層約80%銷售價(jià)格：小高層起價(jià)1380元/㎡、均價(jià)1700元/㎡、最高2100～2200元/㎡（復(fù)式）；商鋪面積40余平方米，一層7000元/㎡，二層2000元/㎡物管費(fèi)用：㎡/月優(yōu)惠措施：95—97折客戶群體：私營(yíng)業(yè)主，公務(wù)員，少量投資客樓盤評(píng)價(jià)：樓盤以中心水景為主，建筑分布合理，循環(huán)式道路，各功能區(qū)分明顯。自03年開(kāi)始，上饒的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向貨幣化，商品房銷售量逐年猛增，多層次的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系逐步完善，人民群眾的投資觀念也隨之發(fā)生了巨大的變化。城鎮(zhèn)居民進(jìn)城置業(yè)、公務(wù)員的多次加薪、人口的穩(wěn)定增長(zhǎng)、進(jìn)城務(wù)工人員的逐年增多，都將持續(xù)有效刺激住房消費(fèi)。2006年一季度，全縣商品房銷售面積較上年同比增長(zhǎng)42%，%。隨著市、縣城市化水平的迅速擴(kuò)張，市、縣區(qū)域人口必將快速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)三四年內(nèi)，縣城人口將超過(guò)12萬(wàn)人，巨大的住房需求量推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)快速發(fā)展。多層住宅最高價(jià)達(dá)到1800元/平方米，排屋別墅類住宅的推盤量也逐漸提高，其中疊排類住宅價(jià)格達(dá)到2800元/平方米，聯(lián)排的價(jià)格最高達(dá)到3400元/平方米，商鋪的最高價(jià)已達(dá)到10000元/平方米。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（一）上饒市城區(qū)房地產(chǎn)概況◆ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)。“五個(gè)中心”，即工業(yè)制造中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)中心、教育文化中心、商貿(mào)居住中心、娛樂(lè)休閑中心。按照“十一五”規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，未來(lái)園區(qū)工業(yè)占全市工業(yè)比重將達(dá)到80%，而作為“經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)”的上饒經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已被列為全省重點(diǎn)發(fā)展的五大省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，必將吸引人流、物流、資金流、信息流向城西匯聚。東北向發(fā)展是以上饒火車站東遷為契機(jī)，其規(guī)劃的主要功能為居住與物流產(chǎn)業(yè)，但目前的基礎(chǔ)設(shè)施和配套功能很不完善，且受饒北河隔斷，發(fā)展空間有限；西南向的發(fā)展則是以旭日綜合片區(qū)和產(chǎn)業(yè)新城片區(qū)為主的城西，城西與市主中心區(qū)同屬一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸，沿信江緊密相聯(lián)，與中心區(qū)形成一江相連、一河兩岸、近相呼應(yīng)、聯(lián)動(dòng)發(fā)展的格局。江西省委、省政府把上饒市作為全省區(qū)域發(fā)展的四個(gè)重點(diǎn)城市之一。其中旭日綜合片區(qū)屬中心城區(qū)規(guī)劃范圍，東與市中心區(qū)隔河相望，西鄰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，其主要規(guī)劃功能為行政、商貿(mào)、居住，以及為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)提供城市綜合配套服務(wù)。城市化進(jìn)程的加快產(chǎn)帶來(lái)行業(yè)利好隨著上饒市政府的西進(jìn)，縣城基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，上饒商貿(mào)大市場(chǎng)、旭日廣場(chǎng)、贛東北游樂(lè)城的投入使用，樟樹(shù)路、光學(xué)路、上分路、三清大道的拓寬，特別是市縣光學(xué)路的接通、鳳凰大橋的落成使用，為上饒市、縣兩區(qū)域的融合和發(fā)展帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)和希望。統(tǒng)計(jì)顯示:2004年末，其中市區(qū)（信州區(qū)）總?cè)丝诩s75000人，（縣城約6萬(wàn)人），人口自然增長(zhǎng)率為7. 95‰。實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值157億元，%。工業(yè)生產(chǎn)拉動(dòng)住房消費(fèi)區(qū)域工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用明顯，繼續(xù)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。其中。市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2815元，%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入837元，%。同時(shí)在1700多年的歷史長(zhǎng)河中，這片神奇的土地名人輩出，養(yǎng)育了中國(guó)三大圣母之一的陶母、著名理學(xué)家朱熹、晉代著名軍事家陶侃、“中國(guó)鐵道之父——詹天佑”，無(wú)產(chǎn)階級(jí)革命家方志敏等名士賢哲，也是畫家閻立本、“茶圣”陸羽、名臣范仲淹、詞人辛棄疾等人的久居之地。一個(gè)城市只有擁有了自己賴以生存和發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)蓬勃發(fā)展，從而帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與城市化水平提升。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，地理優(yōu)勢(shì)將不僅為上饒的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)極大的利好，而且將使上饒經(jīng)濟(jì)與沿海和內(nèi)地的聯(lián)系日益緊密，成為上饒經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。景婺黃、景婺常高速公路以及國(guó)家規(guī)劃建設(shè)的三條高速公路都經(jīng)過(guò)上饒。行政區(qū)面積22791平方公里，人口660萬(wàn)。近期我司組建了“翠映康庭”項(xiàng)目的市調(diào)小組，對(duì)上饒市及上饒縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了較為全面的調(diào)研。而房地產(chǎn)市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的、多變的，包括國(guó)家政策面、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)作、消費(fèi)者的心理等方面的變化。自合作之日起，我司積極開(kāi)展項(xiàng)目前期策劃工作，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，并對(duì)項(xiàng)目所在地上饒縣及上饒市主城區(qū)的樓市做了初步的市場(chǎng)調(diào)查。根據(jù)以往的專業(yè)策劃經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)觸覺(jué)，我司結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)和發(fā)展前景，提交本項(xiàng)目全案策劃報(bào)告（包含市場(chǎng)調(diào)研、地塊分析、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷推廣等），供貴公司決策。故各階段具體工作需隨機(jī)應(yīng)變，即在實(shí)踐操作中根據(jù)市場(chǎng)變化情況靈活加以調(diào)整。通過(guò)對(duì)本次調(diào)研數(shù)據(jù)的整理，以及我司通過(guò)其他渠道對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)資訊的收集，形成以下分析和研判。上饒憑借其自身地理位置優(yōu)勢(shì)和政府政策的強(qiáng)大支持，借著政府西遷和市域、縣域融合的東風(fēng)，趁著城市化進(jìn)程加快和住宅消費(fèi)需要有效增長(zhǎng)的大好形勢(shì)，極大地催生了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為喚醒居民置業(yè)投資意識(shí)打下了良好的基礎(chǔ)。目前，上饒至武夷山、衢州、景德鎮(zhèn)、南昌和杭州五個(gè)機(jī)場(chǎng)均可在13小