【正文】 時內(nèi)到達(dá)?！? 資源豐富素有“上乘富饒”之稱的上饒，全市有耕地607萬畝；；；；藥用植物達(dá)216種；野生動物300多種?！? 風(fēng)光旖旎、人杰地靈上饒四季分明，山環(huán)水繞，景色秀麗。憑借旅游資源方面的優(yōu)勢，上饒的旅游業(yè)正在崛起，旅游設(shè)施也不斷完善，旅游經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，直接促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高了居民置業(yè)、投資的能力。經(jīng)濟(jì)的快速增長與人民可支配收入的提高，為房地產(chǎn)市場的啟動和騰飛奠定了堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)?！? 據(jù)政府公報表明：,%,，增收額創(chuàng)歷史最高水平；其中：，%，總量居全省第4位，增速居第3位。2005年，全市完成全部工業(yè)增加值120億元，%，%。銷售收入過億元的工業(yè)企業(yè)33家，增加14家。人口自然增長數(shù)及由于城市擴(kuò)張帶來的城鎮(zhèn)人口增長，必然拉動對商品住宅市場需求量的增長。如此大規(guī)模的城市化運動，再加上旭日工業(yè)園區(qū)的建設(shè)使用，吸引了許多大企業(yè)前來落戶投資：如江西鳳凰光學(xué)儀器廠總投資近7億元、上饒客車廠總投資7億元、滬饒鞋都總投資3億元、諸暨鏈條廠總投資7億元等。同時，隨著與中心區(qū)相連接的三清大道、鳳凰大道、惟義路、濱江西路四條主要道路的貫通，“十一五”期間，城西將為區(qū)域中心城市提供巨大的發(fā)展空間、強大的產(chǎn)業(yè)支撐、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和功能配套，成為中心城區(qū)發(fā)展的重點區(qū)域。受長三角經(jīng)濟(jì)圈強勁的輻射帶動，上饒中心城市必將實現(xiàn)跨越式大發(fā)展，城市主體擴(kuò)張勢在必行，向西發(fā)展已成定局。老城搬遷和造城運動對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的刺激程度基本相當(dāng)，上饒如此大規(guī)模地向城西發(fā)展，必然促進(jìn)各行各業(yè)的飛速發(fā)展，不論經(jīng)濟(jì)發(fā)展通過何種方式實現(xiàn)，居民的居住問題始終是城市發(fā)展所要解決的首要問題。其次，上饒已形成規(guī)模的專業(yè)市場和現(xiàn)代物流業(yè)目前也主要分布在沿三清山大道的城西地段，并已顯現(xiàn)效益?！拔鍌€功能區(qū)”分別是：櫧溪生態(tài)區(qū)、東升景觀區(qū)、濱江親水區(qū)、惟義休閑區(qū)、羅橋新城區(qū)。2005年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長61%，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，銷售狀況良好?！? 2006年成為近幾年來市場放量最大的一年，雖然也受到國家宏調(diào)的影響，但是品質(zhì)和地段占優(yōu)的樓盤去化率幾乎沒有受到太大影響。2005年，新增綠地面積7200余平方米，新增道路硬化面積8000平方米。在市、縣商品房價格差的吸引下，有近20%的縣外居民來該縣購房置業(yè)?！? 購房政策傾斜，增加區(qū)域房地產(chǎn)樓盤競爭力。與此同時，政府徹底杜絕了私房的建設(shè)開發(fā)，為商品房的開發(fā)創(chuàng)造了良好的時機(jī)。一梯兩戶，每戶三面采光，部分錯層樓盤備注：二期的后期銷售與本案形成競爭■ 福達(dá)家園樓盤位置：三清山大道（原北環(huán)路）開 發(fā) 商：江西福達(dá)房產(chǎn)銷售電話：0793—7021888 7021699建筑面積：約100000㎡綠 化 率：35%業(yè)態(tài)配比：13幢多層，共360戶面積范圍：多層80～160㎡，復(fù)式170～230㎡；主力面積：126㎡，三房兩廳銷售時間：分三期，一期為北面一長排多層，00年開盤，已交付；二期1～10樓，05年2月開盤，已交付；銷售價格：均價1480元/平方米銷售進(jìn)度：一期售完，二期余少量尾房；樓盤評價：中式建筑風(fēng)格，內(nèi)部裝飾比較粗劣；銷售備注：銷售時間與本案基本不形成沖突；■ 鳳凰星城樓盤位置：北環(huán)路南，市交警支隊對面開 發(fā) 商：江西鳳凰建業(yè)有限公司銷售電話：0793—8250111 8262211營銷策劃：上海雀起占地面積：34,775㎡（52畝）建筑面積：56,115㎡容 積 率：綠 化 率：40%業(yè)態(tài)配比：5幢小高層，12幢多層，共350戶主力面積：小高層130～140㎡，多層110～120㎡，三房兩廳銷售時間：06年5月20開盤，07年5月交付；多層15%，小高層不到10%銷售價格：多層均價1550元/㎡，小高層均價1800元/㎡，小高層最低1600元/㎡，小高層最高2100元/㎡樓盤評價：地理位置較好，靠近政務(wù)新區(qū)，樓盤品質(zhì)等各方面均做得較好，價格相對較高樓盤備注：銷售時間與本案基本不形成沖突；06年7月1日全面漲價30元/㎡■ 月泉花城樓盤位置：光學(xué)路1號（鳳凰大道）開 發(fā) 商：上饒國光房產(chǎn)銷售電話：0793—8259000 8259111占地面積：100000㎡（150畝）建筑面積：160000㎡容 積 率：綠 化 率：40%業(yè)態(tài)配比：共49幢，一期18幢多層；二期近19～31幢，4幢小高層（約150戶），共1000余戶面積范圍：80～200㎡主力面積：多層105～110㎡，小高層130㎡，三房兩廳銷售時間：分三期，一期04年11月開盤，已售磐交付；二期06年7月18日開盤銷售價格：多層開盤時1400元/㎡，現(xiàn)價1600元/㎡，最高1720元/㎡；小高層均價1750元/㎡銷售進(jìn)度：一期基本售完，二期開始預(yù)定優(yōu)惠措施：，樓盤備注：后期銷售與本案形成一定競爭■ 現(xiàn)代城樓盤位置：五三大道延伸段開 發(fā) 商：江西立天唐人房產(chǎn)銷售電話：0793—8226666建筑面積：130000㎡業(yè)態(tài)配比：排層50套，二房多層50套，其余為三房，1000多戶面積范圍：84～375㎡主力面積：125～135㎡，三房兩廳銷售時間：03年～05年初銷售價格：多層開盤1100～1400元/㎡、收盤均價1500元/㎡；排屋開盤均價2000元/㎡、收盤價2800～2900元/㎡；銷售進(jìn)度：已售磐客戶群體：生意人士、投資者、工薪階層■ 現(xiàn)代城二期（國際公館）樓盤位置：五三大道延伸段開 發(fā) 商：江西立天唐人房產(chǎn)銷售電話：0793—8226666建筑面積：150,000㎡業(yè)態(tài)配比：小高層最多，多層次之，少量排屋和別墅，共1000余戶面積范圍：多層90～190㎡，排屋復(fù)式樓200～300㎡；主力面積：120～150㎡，三房兩廳銷售價格：復(fù)式樓2100元/㎡，高層2400元/㎡，聯(lián)排約120萬/套；多層100%，小高層30%，聯(lián)排基本售磬，高層尚未公開銷售樓盤評價：園區(qū)內(nèi)環(huán)境較好，周邊生活配套較為齊全，城區(qū)高品質(zhì)樓盤之一，銷售業(yè)績不錯，多層僅剩少量房源，小高層銷售率不足50%備 注：多層9月份即可交房，土地使用權(quán)為50年（三）饒城房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景展望發(fā) 展 現(xiàn) 狀 目前上饒整體房價水平不高，城西（含上饒縣城）均價約1050元/㎡，與市區(qū)（約1600元/㎡）差距明顯，城西房價未來上升空間較大；品質(zhì)好的小區(qū)更受居民認(rèn)可，售價相對較高但去化較為迅速，比如帶湖花城、現(xiàn)代城、陽光花城、蝶景園等；中套戶型銷售形勢最好，目前100～140㎡的戶型比較熱銷，面積偏大的戶型存在著較大的銷售阻力；市場上現(xiàn)有樓盤戶型面積一般以中大戶型為主，140平米以上的戶型比例相對較高；消費者更喜歡多層住宅，小高層住宅的銷售相對多層來說并不太樂觀，普遍去化率在50%左右；居民對購房的地段或區(qū)域性愿望要求比較強烈，目前市區(qū)大多數(shù)特別是年齡較大的居民普遍不愿到縣城置業(yè)居住。居民對住房環(huán)境要求的提升，為開發(fā)高品質(zhì)住宅樓盤指明了方向，也符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律。隨著連接市中心區(qū)四條主要通道完工，縣城和市中心將完全融為一體。 本案地質(zhì)條件不明，根據(jù)現(xiàn)有的資料來看，項目開發(fā)的地下成本相對較高，降低了本案在縣城范圍內(nèi)的價格競爭優(yōu)勢。只有對市場和地塊特征都有著透徹的了解與認(rèn)識后，才能有針對性地規(guī)劃、設(shè)計出更符合市場、更能發(fā)揮地塊最大經(jīng)濟(jì)效益的方案與產(chǎn)品。東依規(guī)劃經(jīng)四路、南靠規(guī)劃路樟樹路、西接規(guī)劃城北路、北面臨三清山大道和上饒國際家具城。周邊基礎(chǔ)配套建設(shè)滯后項目地塊直接相鄰的規(guī)劃中道路（包括經(jīng)四路、城北路、樟樹路）的滯后開通，不可避免地會對項目地塊的規(guī)劃設(shè)計（包括不同形態(tài)物業(yè)位置分布、管線布置等）、小區(qū)建設(shè)帶來負(fù)面影響。地形、地貌、地質(zhì)情況復(fù)雜項目地塊的地形地貌條件十分復(fù)雜，沿地塊南面及西南角與三清山大道地面有十幾米的落差，根據(jù)四周道路規(guī)劃，項目回填土工程非常大，加上前期回填部分增加了地下地質(zhì)條件復(fù)雜性，這些都將導(dǎo)致項目前期投入成本偏高，壓縮項目投資利潤空間。（四）威脅點分析——Threats國家新的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，全國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展趨勢尚不明確，政府的舉措是一個不確定因素，將會直接影響整個市場的走向；銀行房貸利率和貸款門檻的提高直接增加購房者的付款壓力，影響購房者的購房心理；購房者“買現(xiàn)房”心理和對“小高層”認(rèn)可度不高，購房觀念需進(jìn)一步引導(dǎo)；上饒縣的低價位小規(guī)模樓盤數(shù)量眾多，將給本案的銷售帶來巨大壓力；目前項目周邊生活配套條件落后，將會直接影響客戶對項目的關(guān)注程度和認(rèn)可度；項目開發(fā)成本較高，而未來樓市價格預(yù)期相對較低，項目可觀效益偏低。（一）樓盤開發(fā)檔次建議綜合市場環(huán)境與項目地塊自身條件，建議項目定位為中檔樓盤，理由如下： 項目地塊處于縣城與市主城區(qū)的中間地帶，周邊市政基礎(chǔ)配套設(shè)施欠缺乏，不具備打造高端樓盤的條件； 項目地塊周邊自然景觀資源缺乏，純粹打造高端住宅，投入成本高，而樓盤預(yù)期售價不高，開發(fā)商項目開發(fā)利潤無法得到保證； 根據(jù)調(diào)查顯示，饒城居民偏好品質(zhì)較好的樓盤，同時隨著競爭對手品質(zhì)的提升，低品質(zhì)樓盤將逐漸失去市場，很難去化； 項目地塊（地形、地貌和地質(zhì)）條件復(fù)雜，回填土方大，地下工程成本高，做低檔樓盤同樣無法保障開發(fā)商項目開發(fā)利潤； 項目建成后總體體量（不高于65500㎡），規(guī)模小，適合建造中低檔樓盤； 低成本打造具有“個性色彩”的中檔樓盤，使得中樓樓盤具有高品質(zhì)之感，提升項目的性價比，減少銷售阻力，實現(xiàn)銷售，保障開發(fā)商獲得一定的開發(fā)利潤。（二）目標(biāo)客戶群定位 根據(jù)對市場樓盤銷售客戶信息的分析，以及對市、縣居民的直接走訪，建議本項目主要目標(biāo)客戶群體初步定位為：縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，是項目未來主要購房人群，其特征：◎ 年齡范圍更廣，主要集中在23—55歲之間； ◎ 購房客戶性質(zhì)分布：工業(yè)園區(qū)職員、拆遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城居民、縣城老居住區(qū)居民等；◎ 這類人群購房目的呈現(xiàn)多樣化，有改善現(xiàn)有的居住環(huán)境型的、有為了工作方便的、有在城里安家落戶型的等。在消費者心里樹立起的產(chǎn)品形象，讓消費者喜歡、認(rèn)同并追求，并與消費者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主，有一張尊貴的“名片”。根據(jù)項目的市場形象定位以及成本控制要求，努力打造出“健康、宜居、安全”的品質(zhì)居住環(huán)境，成功塑造出具有鮮明個性特色的產(chǎn)品，打動消費者，并使之產(chǎn)生購買欲望。 內(nèi)部環(huán)境 187。 社區(qū)的建筑輪廓、天際線與產(chǎn)品類型內(nèi)部環(huán)境包括：多層與疊拼在區(qū)域中承遞進(jìn)式的組合關(guān)系，多層與高層之間的自然過渡空間以及住宅與商業(yè)的分聯(lián)關(guān)系，這是營造社區(qū)居住特征的重要元素，也是項目差異性的重要指標(biāo)。從消費者對樓盤品質(zhì)要求愛逐步提升的角度出發(fā)，項目環(huán)境品質(zhì)應(yīng)盡量向更高層次發(fā)展。同時，不同檔次產(chǎn)品合理搭配，對每一位消費者來說能夠符合他們的經(jīng)濟(jì)承受能力和口味。（三）項目總平規(guī)劃建議分而治之、相互滲透1）以“組團(tuán)形式”造社區(qū)，將本項目劃分為“L”型的沿街商鋪（東一層進(jìn)深10～12米內(nèi)，北二層進(jìn)深18～20米）及小高層組團(tuán)，和“呂”字型的多層（6層）組團(tuán)，疊拼（4+1）組團(tuán)和大面積的中心綠化花園及配套會所等。2）內(nèi)緊，高層采取點式布局，多層為板式，商鋪沿三清山西大道和東邊20M寬規(guī)劃路的合圍布局，既很好地將小區(qū)外的“鬧”與小區(qū)內(nèi)的“靜”相對隔離，又可以營造出安全、私密的居住空間。 容易辨路：某些記憶符號的設(shè)置；187。 植物的種植，應(yīng)強調(diào)季節(jié)變化的影響（植物的色彩變化），特別是高大喬木的配置。建議采用現(xiàn)代主義時尚設(shè)計風(fēng)格，細(xì)節(jié)建議如下：建筑群體線條流暢，盡可能使用柔和的線條，力求建筑群在整體上渾然一體；合理利用天際輪廓線，體現(xiàn)整個園區(qū)豐富、變換的層次。在環(huán)境上，我們認(rèn)為在住宅建設(shè)迅速發(fā)展的今天，各開發(fā)商都已認(rèn)識到環(huán)境景觀的重要性，但基本上都停留在形式的漂亮上，而忽視了對于人們居住最為重要的一點“健康”。四、戶型配比建議戶型設(shè)計的定位，是最終實現(xiàn)銷售的關(guān)鍵因素，首先對戶型研究是對面積的控制，鎖定銷售總價的概念，也即小高層內(nèi)主力戶型的銷售總價是多少？在多層公寓區(qū)主力戶型的面積和銷售總價，其次是對幾種主力戶型中空間功能要求的優(yōu)化設(shè)計。戶型的朝向、通風(fēng)和景觀盡量做到均衡。評介：簡明實用的戶型設(shè)計，分區(qū)明確，體現(xiàn)實用的居家生活；客廳與餐廳南北連通，通透明亮；衛(wèi)生間特設(shè)八角窗，通風(fēng)采光更佳。小 節(jié)對項目總平、產(chǎn)品風(fēng)格與環(huán)境設(shè)計、主力戶型及戶型分布的建議，是基于對上饒房地產(chǎn)市場調(diào)研等基礎(chǔ)上結(jié)合我司對區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測與理解，初步擬訂的。六、會所建議（一）會所規(guī)模本案規(guī)模約為65500 M2，其中沿街商業(yè)面積共計5800M2左右。方案二：可設(shè)置在小區(qū)中心景觀帶（或稱為中心花園）附近，即“中心會所”。會所功能配置會所是居住區(qū)居民的公共活動空間。我們可以把會所看作家庭生活的延伸，甚至是住戶的公共客廳，也可視為生活品質(zhì)的保證、個人及社區(qū)身份的象征。隨著房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費者對物業(yè)管理的重視程度將會越來越高。在安防技術(shù)的使用和設(shè)置配置上，應(yīng)堅持高標(biāo)準(zhǔn)，以保障業(yè)主的安全。B、戶內(nèi)安防設(shè)施： 可視對講系統(tǒng)和大門門禁系統(tǒng)相聯(lián)，對訪客的到來進(jìn)行管理，在訪客呼叫時便可通過室內(nèi)熒屏看清來人長相及身份，以確定是否與其對話及是否接待事宜。D、園區(qū)周邊及道路：園區(qū)周邊及園區(qū)關(guān)鍵部位設(shè)保安電子巡更管理。（以上智能化設(shè)施需綜合考慮成本及當(dāng)?shù)貤l件等因素，決定是否配置）（二）物業(yè)管理的服務(wù)可選項目 A、公共服務(wù)252。 專業(yè)養(yǎng)護(hù)園區(qū)綠色公共空間；252。 報修熱線；252。 車輛的維護(hù)保養(yǎng)；介紹保姆鐘點工等家政服務(wù)。一、市場推廣策略（一）品牌