【正文】 、咖啡文化區(qū)）、雕塑?chē)娙冉Y(jié)合小區(qū)中心景觀(guān)區(qū)進(jìn)行巧妙布置，形成休閑、運(yùn)動(dòng)、交流等人性化的空間和設(shè)施遍布于小區(qū)庭院、花園平臺(tái)的每一角落，創(chuàng)造一種開(kāi)放、鄰里間融洽的生活方式。會(huì)所功能配置會(huì)所是居住區(qū)居民的公共活動(dòng)空間。健身、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、服務(wù)、交流是它的主要功能，比如乒乓球、健身房等用于健身，棋牌室等用于娛樂(lè)，咖啡廳、閱覽室等用于休閑，又如小型超市等購(gòu)物設(shè)施，應(yīng)急醫(yī)療、托幼、洗衣等服務(wù)設(shè)施，這些設(shè)施需要考慮，同時(shí)也需要加以取舍（下文有述）。會(huì)所除了硬件，還有重要的軟件部分，那就是提供方便人際交流的各種活動(dòng)。住戶(hù)在會(huì)所可以會(huì)客，可以聽(tīng)講座，參加聯(lián)誼會(huì)、舞會(huì)，舉辦書(shū)法、插花、烹飪等比賽，以增進(jìn)住戶(hù)之間的友誼，營(yíng)造良好的鄰里關(guān)系和住區(qū)文化。我們可以把會(huì)所看作家庭生活的延伸，甚至是住戶(hù)的公共客廳，也可視為生活品質(zhì)的保證、個(gè)人及社區(qū)身份的象征。目前大多數(shù)會(huì)所微利或不盈利，同時(shí)也因?yàn)楸景笗?huì)所規(guī)模所限，那些占地面積太大、利用率不高或投資太大的項(xiàng)目應(yīng)予舍棄。因此，我司建議本項(xiàng)目會(huì)所館內(nèi)可配置以下設(shè)施：健身房、閱覽室、棋牌室、托兒所、醫(yī)務(wù)室，其他一些具有會(huì)所功能的設(shè)施如便利店、餐飲、咖啡廳、酒吧、茶吧、美容美發(fā)、KTV等，可以安排在本案商鋪中推出，租賃或出售均可。七、物業(yè)管理建議物業(yè)管理水平是反映樓盤(pán)檔次、居住品味的一項(xiàng)重要因素。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的重視程度將會(huì)越來(lái)越高。本項(xiàng)目初步定位為中高檔樓盤(pán)，相應(yīng)品質(zhì)的物業(yè)管理也是必不可少的。同時(shí)，這也是本項(xiàng)目區(qū)別于目前上饒市場(chǎng)上眾多小區(qū)缺乏統(tǒng)一的、專(zhuān)業(yè)的、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理的現(xiàn)狀，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，為后期銷(xiāo)售創(chuàng)造有利條件。（一）智能化設(shè)施小區(qū)既要注意與周邊環(huán)境融合,又要保證自身的相對(duì)圍合和安全。在安防技術(shù)的使用和設(shè)置配置上，應(yīng)堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)，以保障業(yè)主的安全。本項(xiàng)目在安全防范體系上應(yīng)盡可能導(dǎo)入智能化系統(tǒng)，以防為主，快速反應(yīng)，建議如下：A、大門(mén)：實(shí)行封閉式管理，入口設(shè)可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)和車(chē)輛管理系統(tǒng)，對(duì)所有訪(fǎng)客車(chē)輛進(jìn)行登記；入口處設(shè)門(mén)禁系統(tǒng)與監(jiān)控中心、每戶(hù)可視對(duì)講系統(tǒng)相聯(lián)，訪(fǎng)客若需進(jìn)入園區(qū)，保安應(yīng)安排訪(fǎng)客與業(yè)主通過(guò)可視對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)系，征得業(yè)主同意后，方可準(zhǔn)許進(jìn)入。車(chē)輛管理：大門(mén)口設(shè)車(chē)輛識(shí)別系統(tǒng)，對(duì)業(yè)主車(chē)輛發(fā)放磁卡，進(jìn)出小區(qū)時(shí)車(chē)輛先經(jīng)識(shí)別系統(tǒng)識(shí)別，確認(rèn)業(yè)主車(chē)輛身份后自動(dòng)開(kāi)閘放行。訪(fǎng)客車(chē)由保安進(jìn)行聯(lián)系業(yè)主和登記，確認(rèn)無(wú)誤后再開(kāi)閘放行。B、戶(hù)內(nèi)安防設(shè)施： 可視對(duì)講系統(tǒng)和大門(mén)門(mén)禁系統(tǒng)相聯(lián)，對(duì)訪(fǎng)客的到來(lái)進(jìn)行管理，在訪(fǎng)客呼叫時(shí)便可通過(guò)室內(nèi)熒屏看清來(lái)人長(zhǎng)相及身份，以確定是否與其對(duì)話(huà)及是否接待事宜。C、家庭報(bào)警系統(tǒng)：每戶(hù)人家設(shè)緊急呼叫系統(tǒng)，無(wú)須另行布線(xiàn)，可共用可視對(duì)講線(xiàn)路。內(nèi)容包括：煤氣泄漏、火警、非法闖入及緊急求助等。業(yè)主入住后安裝，緊急情況一旦觸發(fā)，便在監(jiān)控中心顯示，由保安及時(shí)處理異常情況。D、園區(qū)周邊及道路：園區(qū)周邊及園區(qū)關(guān)鍵部位設(shè)保安電子巡更管理。園區(qū)圍墻大門(mén)入口處及主要道路安裝攝像監(jiān)控，主動(dòng)紅外報(bào)警系統(tǒng)與攝像監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)。在會(huì)所內(nèi)設(shè)監(jiān)控中心，值班人員24小時(shí)通過(guò)監(jiān)控中心的監(jiān)控器對(duì)園區(qū)內(nèi)的道路、圍墻及大門(mén)入口等重要方位進(jìn)行監(jiān)視。E、設(shè)計(jì)電表、水表、燃?xì)獗砣磉h(yuǎn)程收費(fèi)系統(tǒng)，并與中心會(huì)所的信息中心聯(lián)網(wǎng)，以減少因收費(fèi)給住戶(hù)造成的干擾。（以上智能化設(shè)施需綜合考慮成本及當(dāng)?shù)貤l件等因素，決定是否配置）（二）物業(yè)管理的服務(wù)可選項(xiàng)目 A、公共服務(wù)252。 小區(qū)保安；252。 公共區(qū)域保潔；252。 一般公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)；252。 專(zhuān)業(yè)養(yǎng)護(hù)園區(qū)綠色公共空間；252。 水電、電視、電話(huà)等費(fèi)用代收代繳。 B、 代理服務(wù)252。 清潔服務(wù)；252。 報(bào)修熱線(xiàn)；252。 票務(wù)代理；252。 郵政服務(wù)；252。 代叫計(jì)程車(chē)；252。 車(chē)輛的維護(hù)保養(yǎng)；介紹保姆鐘點(diǎn)工等家政服務(wù)。 第四部分 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略我們堅(jiān)持：精確訴求，整合營(yíng)銷(xiāo)當(dāng)前的饒城的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始重視樓盤(pán)的推廣，紛紛引進(jìn)外地實(shí)力專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃公司進(jìn)行全方位的包裝和推廣。因此，饒城的整體營(yíng)銷(xiāo)水平已較前幾年有較大的提高。針對(duì)目前這種客觀(guān)事實(shí)，在項(xiàng)目全新上市推廣前，必須給樓盤(pán)賦予獨(dú)特的概念，并以單一、精準(zhǔn)的主題訴求，突出項(xiàng)目的唯一性、舒適性，以及真正能滿(mǎn)足品質(zhì)居住要求的差異性，同時(shí)配合實(shí)效的市場(chǎng)推廣，“以巧奪人”，對(duì)饒城人進(jìn)行一種居住觀(guān)念的引導(dǎo)和引爆，挖掘他們潛在的購(gòu)買(mǎi)欲望，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售。一、市場(chǎng)推廣策略（一）品牌形象包裝策略品牌形象包裝的兩個(gè)重要要素：案名和主打廣告語(yǔ)。通常一個(gè)具有個(gè)性化的案名和一句富有感染力的主打廣告語(yǔ)能對(duì)樓盤(pán)的推廣起到非常重要的促進(jìn)作用。案名建議建議一：翠映康庭詮 釋?zhuān)?◎ “翠”，表示綠色，是樓盤(pán)最明顯特征——從地面到空中的立體式綠化，形成高綠化率的點(diǎn)睛式描述，表現(xiàn)出一種健康的居住環(huán)境； ◎ “映”，是一種擬人化的手法，將樓盤(pán)“靈”性的氣質(zhì)生動(dòng)地表現(xiàn)出來(lái)，非常具有感染力； ◎ “康”即健康，表明直陳樓盤(pán)打造營(yíng)造健康住宅社區(qū)的用意； ◎ “翠映康庭”聯(lián)起來(lái)有“綠色環(huán)境映射健康家庭”的表面意思，更擁有“綠色是健康的居家環(huán)境，綠色環(huán)境帶給我們健康家庭”的深刻內(nèi)涵和喻意。而且發(fā)音清脆、有力，有氣勢(shì)而不乏高雅之韻味。主要訴求點(diǎn)及主打廣告語(yǔ)建議（1）主要訴求點(diǎn)提煉■ 地 段直通市區(qū)第一盤(pán)：項(xiàng)目區(qū)塊有著“上饒城西，上海浦東”之美譽(yù)，在政府強(qiáng)有力的政策扶持與傾斜下，巨大的升值潛力與發(fā)展空間不言而喻。而項(xiàng)目作為上饒市向西拓展的橋頭堡，第一個(gè)高品質(zhì)樓盤(pán)，東望市政務(wù)新區(qū)，西近縣政府必然得到更多的關(guān)注，受人追捧。■ 建筑規(guī)劃細(xì)心規(guī)劃，打造靈性樓盤(pán)：國(guó)際知名建筑大師與知名設(shè)計(jì)院聯(lián)袂打造，達(dá)到人性化與實(shí)用性的完美結(jié)合?！?項(xiàng)目整個(gè)園區(qū)采取“西高東低、北高南低”的布局，小高層、多層及疊拼由北向南布置，讓更多的住宅單位可以看到小區(qū)內(nèi)外的景觀(guān)。◎ 建筑布局上的差異性，使建筑的天際線(xiàn)錯(cuò)落有致，創(chuàng)造出具有層次變化的建筑群體效果?！? 精心設(shè)計(jì)的步行系統(tǒng)使得步行的過(guò)程充滿(mǎn)著愉悅和樂(lè)趣，真正有一種步移景異的感覺(jué)。步行系統(tǒng)的美觀(guān)性、趣味性和多樣性使人與人之間的交往更和諧，居住氛圍更優(yōu)雅?！? 建筑單體建筑外墻的主色調(diào)柔和明快，有著強(qiáng)烈的現(xiàn)代感和獨(dú)特的視覺(jué)效果；外墻采用高檔面磚與石材相組合，典雅而高貴；大弧線(xiàn)的觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)，增加建筑動(dòng)感和韻律?！? 園林景觀(guān)環(huán)境設(shè)計(jì)突出大尺度效果，形成綠地景觀(guān)、水景、園景和建筑之間在空間尺度上的相互呼應(yīng)。充分利用園區(qū)中心綠地、屋頂綠化、樓幢間綠化環(huán)藝的優(yōu)勢(shì)，并與靈性的人造水景結(jié)合起來(lái)，形成有水、有景、有小品的多重景致的小區(qū)，整體達(dá)到“外松內(nèi)緊、步移景異”的特點(diǎn)?！? 戶(hù)型設(shè)計(jì)多品種、多類(lèi)型的戶(hù)型，總有一款適合您。戶(hù)型的朝向、通風(fēng)和景觀(guān)做到均衡有致。明廚、明衛(wèi)、明廳，兼顧舒適性、適應(yīng)性、經(jīng)濟(jì)性、安全性和整體性。 在戶(hù)型設(shè)計(jì)中也不忘記體現(xiàn)健康生態(tài)。陽(yáng)光房、空中花園、屋頂花園，觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)……，讓您處處見(jiàn)綠。干濕分離的室內(nèi)布局；臥室、客廳動(dòng)靜分區(qū)，布局合理；獨(dú)立陽(yáng)光餐廳，與廚房緊密相連；主臥室獨(dú)立衛(wèi)生間，保證主人生活私密性；南北八角窗設(shè)計(jì)，180度觀(guān)景全視野；衛(wèi)生間、客廳、大廚房、走入式衣柜相互兼顧，方便實(shí)用；獨(dú)立巧妙的玄關(guān)處理。大弧線(xiàn)的觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)，增加建筑動(dòng)感。■ 生活配套外部配套：上饒國(guó)際家具城、四星級(jí)的京都大酒店、縣政府府前廣場(chǎng)、規(guī)劃中的實(shí)驗(yàn)學(xué)校、市政務(wù)新區(qū)等。內(nèi)部配套：生活超市、健身房、閱覽室、棋牌室、托兒所、醫(yī)務(wù)室?！? 智能化有線(xiàn)（數(shù)字）電視、寬帶網(wǎng)、全自動(dòng)抄表和管線(xiàn)檢測(cè)系統(tǒng)、紅外線(xiàn)保安監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)、車(chē)輛管理系統(tǒng)等。（具體根據(jù)最終規(guī)劃文本再做調(diào)整）■ 物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的、星級(jí)的、溫馨的物業(yè)管理服務(wù)使您生活方便、清潔衛(wèi)生、安全無(wú)憂(yōu)……■ 社區(qū)文化圍合式的社區(qū)環(huán)境，營(yíng)造大家庭式的居住氛圍。泛會(huì)所、中心景觀(guān)公園，提供廣泛的公共交流平臺(tái)。豐富的社區(qū)組織活動(dòng)，打造和諧的鄰里生活……（2）主打廣告語(yǔ)建議 綜合上文對(duì)項(xiàng)目訴求點(diǎn)的提煉，建議項(xiàng)目宣傳主打廣告語(yǔ)為：翠映康庭，演繹純翠本位生活圍繞“健康住宅”及“社區(qū)文化”，逐步、漸進(jìn)地展現(xiàn)樓盤(pán)特色：─→突出項(xiàng)目（下文以“翠映康庭”代替）在地段環(huán)境、景觀(guān)環(huán)境、建筑品質(zhì)、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢(shì)；─→宣揚(yáng)社區(qū)豐富多彩的社區(qū)生活和社區(qū)文化；─→把本案具有的，而本地房地產(chǎn)樓盤(pán)所缺乏的訴求點(diǎn)反復(fù)展現(xiàn)在受眾面前。輔助廣告語(yǔ)：翠映康庭，映出生活真我翠映康庭，我的健康生活翠映康庭，感受本位生活真色彩（二）媒介運(yùn)用策略媒體特性分析◎ 報(bào)紙：面廣，讀者文化層次高，廣告訴求的細(xì)節(jié)容易交待清楚，系房地產(chǎn)廣告的理想載體，但若經(jīng)?？莿t費(fèi)用較高?！?電視：面廣，視覺(jué)形象具體，但播放時(shí)間短，復(fù)雜的訴求點(diǎn)不易表述清楚，費(fèi)用高，可作為房地產(chǎn)廣告推廣的輔助載體?！?戶(hù)外廣告（含車(chē)身、橫幅或彩旗）：持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，易讓人記憶，宣傳效果較好，被廣泛使用，費(fèi)用高低取決于地段?！?印刷品（含樓書(shū)、海報(bào)、單張或折頁(yè)）：是消費(fèi)者仔細(xì)了解房產(chǎn)品的資料，是房地產(chǎn)推廣必不可少的載體?！?廣播：接觸面小于報(bào)紙和電視，較復(fù)雜的訴求點(diǎn)不易表述清楚，但費(fèi)用便宜，有車(chē)族容易收聽(tīng)到，故也可作為房地產(chǎn)廣告推廣的輔助載體之一。媒體選擇宣傳是樓盤(pán)推廣的一個(gè)重要手段，選擇合適的宣傳媒體，不僅可以起到很好的宣傳效果，促進(jìn)項(xiàng)目形象建立與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提升。根據(jù)上文對(duì)媒體特性的分析并結(jié)合我們對(duì)市場(chǎng)的了解，建議采用立體式、組合式的宣傳策略：以報(bào)紙廣告、戶(hù)外廣告、印刷品為主，電視、廣播等其他媒體為輔。（三）推廣主題定位策略前期推廣（預(yù)熱期與第一次強(qiáng)銷(xiāo)期）翠映康庭，倡導(dǎo)純翠本位生活（1） 推廣定位A、文化引導(dǎo)、形象導(dǎo)入：※ 饒城人快節(jié)奏中的情節(jié)本位生活。※ 新都市主義——本位生活（健康、宜居、安全）浪潮的到來(lái)?！? 閑適的翠映康庭精彩生活情調(diào)。B、區(qū)位炒作：河?xùn)|是市政務(wù)新區(qū)，河西就是我家※ 直通市區(qū)第一盤(pán)，三清山大道10分鐘到達(dá)市中心?！? 今日城西，明日浦東。新中心，新生活。※ 與兩個(gè)中心相連：東邊與市政務(wù)新區(qū)隔河相望，西邊近鄰縣城中心區(qū)域?！?輻射工業(yè)園區(qū)：西邊工業(yè)園區(qū)迅速壯大，巨大的城市購(gòu)買(mǎi)力。（2）推廣目的※ 正式啟動(dòng)項(xiàng)目宣傳（開(kāi)始優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)登記），擴(kuò)大樓盤(pán)知名度。※ 為建立樓盤(pán)品牌作鋪墊，營(yíng)造銷(xiāo)售氣氛。※ 公開(kāi)發(fā)售，一炮打響，為整體銷(xiāo)售開(kāi)好頭。（3）執(zhí)行策略※ 現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)，送小禮品、折扣、管理費(fèi)等?！? 完善樓盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)包裝及基礎(chǔ)銷(xiāo)售資料（樓書(shū)、價(jià)目表、單張等）的準(zhǔn)備?！? 通過(guò)良好的現(xiàn)場(chǎng)形象，體現(xiàn)發(fā)展商對(duì)房子品質(zhì)的要求，建立“物超所值”的印象。通過(guò)良好的現(xiàn)場(chǎng)包裝，分散消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目不利因素的注意力，將視線(xiàn)集中于樓盤(pán)本身。中期推廣（調(diào)整期與第二次強(qiáng)銷(xiāo)期）（1） 推廣定位A、品牌建立、情感訴求：感受本位生活真色彩——健康、宜居、安全※ 尊重環(huán)境：傾力打造綠色住家空間；※ 尊重感情：創(chuàng)造人與人交流空間；※ 尊重人性：創(chuàng)造舒適居住空間；※ 尊重安全：專(zhuān)業(yè)化、智能物業(yè)管理，安心、放心、省心；※ 尊重教育：為子女健康成長(zhǎng)創(chuàng)造一切便利條件（可與當(dāng)?shù)乇容^知名的學(xué)校實(shí)行聯(lián)動(dòng)）。　?。◤囊?guī)劃、環(huán)境、配套、戶(hù)型、教育等多方面著手充分展表現(xiàn)出項(xiàng)目的驕人品質(zhì)）（2）推廣目的※ 張揚(yáng)鮮明的品牌主張，迅速傳達(dá)銷(xiāo)售信息?！? 產(chǎn)生一定的品牌知名度，吸引首批公開(kāi)客戶(hù)。（3）執(zhí)行策略※ 以最能直接傳達(dá)信息、具有持久宣傳效果的戶(hù)外廣告為主，配合以快速反應(yīng)的報(bào)紙媒體、電視、銷(xiāo)售資料等展開(kāi)高密度強(qiáng)攻態(tài)勢(shì)?！?進(jìn)行一些針對(duì)性強(qiáng)有聲勢(shì)的公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)，力爭(zhēng)使翠映康庭成為饒城市民關(guān)注的焦點(diǎn)。后期推廣（持續(xù)期）（1） 推廣定位：A、市場(chǎng)形象的進(jìn)一步強(qiáng)化，品牌提升、強(qiáng)勢(shì)促銷(xiāo)、公關(guān)互動(dòng)。 翠映康庭，新都市主義生活情節(jié)※ 盡情展現(xiàn)翠映康庭的居住理念，創(chuàng)造精彩生活新思潮。※ 倡導(dǎo)健康、宜居、安全的居家概念，創(chuàng)造和諧本位居住空間?！? 繁忙背后，盡顯悠然生活尊寵。B、在這一階段，要加大對(duì)小高層住宅推廣：由于區(qū)域內(nèi)居民對(duì)小高層住宅認(rèn)同度不高，故在推廣活動(dòng)中需要更有新意。廣告創(chuàng)意一：這里，星星可以數(shù)得更清楚（常娥離我們更近）目的：突出小高層住宅在景觀(guān)視野上的優(yōu)勢(shì)，吸引潛在客戶(hù)的目光，誘發(fā)其購(gòu)買(mǎi)的興趣和沖動(dòng)。廣告創(chuàng)意二：這里，我們呼吸的空氣更清新目的：突出小高層住宅空氣好，粉塵少的優(yōu)勢(shì)。（2）推廣目的※ 進(jìn)一步強(qiáng)化產(chǎn)品特性，增強(qiáng)品牌知名度，并結(jié)合SP促銷(xiāo)及公關(guān)活動(dòng)的組織，維持項(xiàng)目暢銷(xiāo)勢(shì)頭?！? 期間結(jié)合新物業(yè)（小高層）的推出，針對(duì)性地重點(diǎn)宣傳，聚集銷(xiāo)售能量，再創(chuàng)佳績(jī)?！? 通過(guò)品牌知名度的提升，提升前期業(yè)主的自豪感，期以形成良好口碑，帶動(dòng)人脈銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提升。（3）執(zhí)行策略※ 適當(dāng)減少?gòu)V告投放量，策略性的低頻率持續(xù)性宣傳，維持項(xiàng)目在市民中的關(guān)注度及影響力。※ 進(jìn)行一些針對(duì)性強(qiáng)有聲勢(shì)的公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)，帶動(dòng)人脈營(yíng)銷(xiāo)，力爭(zhēng)使翠映康庭持續(xù)熱銷(xiāo)。（四）總公司及項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)志應(yīng)用草案二、營(yíng)銷(xiāo)策略（一）營(yíng)銷(xiāo)推廣前的思考根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為本案的營(yíng)銷(xiāo)推廣應(yīng)該遵循以下原則：前期蓄勢(shì)要充分——高臺(tái)蓄水，概念傳播無(wú)論是板塊的啟動(dòng)還是本案概念的傳播推廣都需要較長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行。因此，我們應(yīng)該在正式推廣銷(xiāo)售之前進(jìn)行充分的蓄勢(shì)和市場(chǎng)預(yù)熱。這一階段，我們需要做好以下工作：◆ 通過(guò)對(duì)來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)的分析，來(lái)檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)消費(fèi)群市場(chǎng)定位是否合理而準(zhǔn)確，同時(shí)了解其抗性和