【正文】 、咖啡文化區(qū)）、雕塑噴泉等結(jié)合小區(qū)中心景觀區(qū)進行巧妙布置，形成休閑、運動、交流等人性化的空間和設(shè)施遍布于小區(qū)庭院、花園平臺的每一角落，創(chuàng)造一種開放、鄰里間融洽的生活方式。會所功能配置會所是居住區(qū)居民的公共活動空間。健身、休閑、娛樂、購物、餐飲、服務(wù)、交流是它的主要功能，比如乒乓球、健身房等用于健身，棋牌室等用于娛樂，咖啡廳、閱覽室等用于休閑，又如小型超市等購物設(shè)施，應(yīng)急醫(yī)療、托幼、洗衣等服務(wù)設(shè)施，這些設(shè)施需要考慮，同時也需要加以取舍（下文有述）。會所除了硬件，還有重要的軟件部分，那就是提供方便人際交流的各種活動。住戶在會所可以會客，可以聽講座，參加聯(lián)誼會、舞會，舉辦書法、插花、烹飪等比賽，以增進住戶之間的友誼，營造良好的鄰里關(guān)系和住區(qū)文化。我們可以把會所看作家庭生活的延伸，甚至是住戶的公共客廳，也可視為生活品質(zhì)的保證、個人及社區(qū)身份的象征。目前大多數(shù)會所微利或不盈利，同時也因為本案會所規(guī)模所限，那些占地面積太大、利用率不高或投資太大的項目應(yīng)予舍棄。因此，我司建議本項目會所館內(nèi)可配置以下設(shè)施：健身房、閱覽室、棋牌室、托兒所、醫(yī)務(wù)室，其他一些具有會所功能的設(shè)施如便利店、餐飲、咖啡廳、酒吧、茶吧、美容美發(fā)、KTV等，可以安排在本案商鋪中推出，租賃或出售均可。七、物業(yè)管理建議物業(yè)管理水平是反映樓盤檔次、居住品味的一項重要因素。隨著房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費者對物業(yè)管理的重視程度將會越來越高。本項目初步定位為中高檔樓盤，相應(yīng)品質(zhì)的物業(yè)管理也是必不可少的。同時，這也是本項目區(qū)別于目前上饒市場上眾多小區(qū)缺乏統(tǒng)一的、專業(yè)的、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理的現(xiàn)狀，增強項目的競爭力，為后期銷售創(chuàng)造有利條件。（一）智能化設(shè)施小區(qū)既要注意與周邊環(huán)境融合,又要保證自身的相對圍合和安全。在安防技術(shù)的使用和設(shè)置配置上，應(yīng)堅持高標(biāo)準(zhǔn)，以保障業(yè)主的安全。本項目在安全防范體系上應(yīng)盡可能導(dǎo)入智能化系統(tǒng)，以防為主，快速反應(yīng)，建議如下：A、大門：實行封閉式管理，入口設(shè)可視對講門禁系統(tǒng)和車輛管理系統(tǒng)，對所有訪客車輛進行登記；入口處設(shè)門禁系統(tǒng)與監(jiān)控中心、每戶可視對講系統(tǒng)相聯(lián)，訪客若需進入園區(qū)，保安應(yīng)安排訪客與業(yè)主通過可視對講系統(tǒng)進行聯(lián)系，征得業(yè)主同意后，方可準(zhǔn)許進入。車輛管理：大門口設(shè)車輛識別系統(tǒng)，對業(yè)主車輛發(fā)放磁卡，進出小區(qū)時車輛先經(jīng)識別系統(tǒng)識別，確認業(yè)主車輛身份后自動開閘放行。訪客車由保安進行聯(lián)系業(yè)主和登記，確認無誤后再開閘放行。B、戶內(nèi)安防設(shè)施： 可視對講系統(tǒng)和大門門禁系統(tǒng)相聯(lián)，對訪客的到來進行管理，在訪客呼叫時便可通過室內(nèi)熒屏看清來人長相及身份，以確定是否與其對話及是否接待事宜。C、家庭報警系統(tǒng)：每戶人家設(shè)緊急呼叫系統(tǒng)，無須另行布線，可共用可視對講線路。內(nèi)容包括：煤氣泄漏、火警、非法闖入及緊急求助等。業(yè)主入住后安裝，緊急情況一旦觸發(fā)，便在監(jiān)控中心顯示，由保安及時處理異常情況。D、園區(qū)周邊及道路：園區(qū)周邊及園區(qū)關(guān)鍵部位設(shè)保安電子巡更管理。園區(qū)圍墻大門入口處及主要道路安裝攝像監(jiān)控，主動紅外報警系統(tǒng)與攝像監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動。在會所內(nèi)設(shè)監(jiān)控中心，值班人員24小時通過監(jiān)控中心的監(jiān)控器對園區(qū)內(nèi)的道路、圍墻及大門入口等重要方位進行監(jiān)視。E、設(shè)計電表、水表、燃氣表三表遠程收費系統(tǒng)，并與中心會所的信息中心聯(lián)網(wǎng)，以減少因收費給住戶造成的干擾。（以上智能化設(shè)施需綜合考慮成本及當(dāng)?shù)貤l件等因素，決定是否配置）（二）物業(yè)管理的服務(wù)可選項目 A、公共服務(wù)252。 小區(qū)保安；252。 公共區(qū)域保潔；252。 一般公共設(shè)施的維護保養(yǎng)；252。 專業(yè)養(yǎng)護園區(qū)綠色公共空間；252。 水電、電視、電話等費用代收代繳。 B、 代理服務(wù)252。 清潔服務(wù)；252。 報修熱線；252。 票務(wù)代理；252。 郵政服務(wù)；252。 代叫計程車；252。 車輛的維護保養(yǎng)；介紹保姆鐘點工等家政服務(wù)。 第四部分 項目營銷推廣策略我們堅持：精確訴求，整合營銷當(dāng)前的饒城的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始重視樓盤的推廣，紛紛引進外地實力專業(yè)的營銷策劃公司進行全方位的包裝和推廣。因此，饒城的整體營銷水平已較前幾年有較大的提高。針對目前這種客觀事實，在項目全新上市推廣前，必須給樓盤賦予獨特的概念，并以單一、精準(zhǔn)的主題訴求，突出項目的唯一性、舒適性，以及真正能滿足品質(zhì)居住要求的差異性，同時配合實效的市場推廣，“以巧奪人”，對饒城人進行一種居住觀念的引導(dǎo)和引爆，挖掘他們潛在的購買欲望，實現(xiàn)強勢銷售。一、市場推廣策略（一）品牌形象包裝策略品牌形象包裝的兩個重要要素：案名和主打廣告語。通常一個具有個性化的案名和一句富有感染力的主打廣告語能對樓盤的推廣起到非常重要的促進作用。案名建議建議一：翠映康庭詮 釋： ◎ “翠”，表示綠色，是樓盤最明顯特征——從地面到空中的立體式綠化，形成高綠化率的點睛式描述，表現(xiàn)出一種健康的居住環(huán)境； ◎ “映”，是一種擬人化的手法，將樓盤“靈”性的氣質(zhì)生動地表現(xiàn)出來，非常具有感染力； ◎ “康”即健康，表明直陳樓盤打造營造健康住宅社區(qū)的用意； ◎ “翠映康庭”聯(lián)起來有“綠色環(huán)境映射健康家庭”的表面意思，更擁有“綠色是健康的居家環(huán)境，綠色環(huán)境帶給我們健康家庭”的深刻內(nèi)涵和喻意。而且發(fā)音清脆、有力，有氣勢而不乏高雅之韻味。主要訴求點及主打廣告語建議（1）主要訴求點提煉■ 地 段直通市區(qū)第一盤：項目區(qū)塊有著“上饒城西，上海浦東”之美譽，在政府強有力的政策扶持與傾斜下，巨大的升值潛力與發(fā)展空間不言而喻。而項目作為上饒市向西拓展的橋頭堡，第一個高品質(zhì)樓盤，東望市政務(wù)新區(qū)，西近縣政府必然得到更多的關(guān)注，受人追捧。■ 建筑規(guī)劃細心規(guī)劃，打造靈性樓盤：國際知名建筑大師與知名設(shè)計院聯(lián)袂打造，達到人性化與實用性的完美結(jié)合。◎ 項目整個園區(qū)采取“西高東低、北高南低”的布局，小高層、多層及疊拼由北向南布置，讓更多的住宅單位可以看到小區(qū)內(nèi)外的景觀。◎ 建筑布局上的差異性，使建筑的天際線錯落有致，創(chuàng)造出具有層次變化的建筑群體效果?！? 精心設(shè)計的步行系統(tǒng)使得步行的過程充滿著愉悅和樂趣，真正有一種步移景異的感覺。步行系統(tǒng)的美觀性、趣味性和多樣性使人與人之間的交往更和諧，居住氛圍更優(yōu)雅?！? 建筑單體建筑外墻的主色調(diào)柔和明快，有著強烈的現(xiàn)代感和獨特的視覺效果；外墻采用高檔面磚與石材相組合，典雅而高貴；大弧線的觀景陽臺，增加建筑動感和韻律?！? 園林景觀環(huán)境設(shè)計突出大尺度效果，形成綠地景觀、水景、園景和建筑之間在空間尺度上的相互呼應(yīng)。充分利用園區(qū)中心綠地、屋頂綠化、樓幢間綠化環(huán)藝的優(yōu)勢，并與靈性的人造水景結(jié)合起來，形成有水、有景、有小品的多重景致的小區(qū)，整體達到“外松內(nèi)緊、步移景異”的特點?！? 戶型設(shè)計多品種、多類型的戶型，總有一款適合您。戶型的朝向、通風(fēng)和景觀做到均衡有致。明廚、明衛(wèi)、明廳，兼顧舒適性、適應(yīng)性、經(jīng)濟性、安全性和整體性。 在戶型設(shè)計中也不忘記體現(xiàn)健康生態(tài)。陽光房、空中花園、屋頂花園，觀景陽臺……，讓您處處見綠。干濕分離的室內(nèi)布局；臥室、客廳動靜分區(qū)，布局合理；獨立陽光餐廳，與廚房緊密相連；主臥室獨立衛(wèi)生間，保證主人生活私密性；南北八角窗設(shè)計，180度觀景全視野；衛(wèi)生間、客廳、大廚房、走入式衣柜相互兼顧，方便實用；獨立巧妙的玄關(guān)處理。大弧線的觀景陽臺，增加建筑動感?！? 生活配套外部配套：上饒國際家具城、四星級的京都大酒店、縣政府府前廣場、規(guī)劃中的實驗學(xué)校、市政務(wù)新區(qū)等。內(nèi)部配套：生活超市、健身房、閱覽室、棋牌室、托兒所、醫(yī)務(wù)室?！? 智能化有線（數(shù)字）電視、寬帶網(wǎng)、全自動抄表和管線檢測系統(tǒng)、紅外線保安監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講門禁系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)等。（具體根據(jù)最終規(guī)劃文本再做調(diào)整）■ 物業(yè)管理專業(yè)的、星級的、溫馨的物業(yè)管理服務(wù)使您生活方便、清潔衛(wèi)生、安全無憂……■ 社區(qū)文化圍合式的社區(qū)環(huán)境，營造大家庭式的居住氛圍。泛會所、中心景觀公園，提供廣泛的公共交流平臺。豐富的社區(qū)組織活動，打造和諧的鄰里生活……（2）主打廣告語建議 綜合上文對項目訴求點的提煉，建議項目宣傳主打廣告語為：翠映康庭，演繹純翠本位生活圍繞“健康住宅”及“社區(qū)文化”，逐步、漸進地展現(xiàn)樓盤特色：─→突出項目（下文以“翠映康庭”代替）在地段環(huán)境、景觀環(huán)境、建筑品質(zhì)、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢；─→宣揚社區(qū)豐富多彩的社區(qū)生活和社區(qū)文化；─→把本案具有的，而本地房地產(chǎn)樓盤所缺乏的訴求點反復(fù)展現(xiàn)在受眾面前。輔助廣告語：翠映康庭，映出生活真我翠映康庭，我的健康生活翠映康庭，感受本位生活真色彩（二）媒介運用策略媒體特性分析◎ 報紙：面廣，讀者文化層次高，廣告訴求的細節(jié)容易交待清楚，系房地產(chǎn)廣告的理想載體，但若經(jīng)?？莿t費用較高。◎ 電視：面廣，視覺形象具體，但播放時間短，復(fù)雜的訴求點不易表述清楚，費用高，可作為房地產(chǎn)廣告推廣的輔助載體?！?戶外廣告（含車身、橫幅或彩旗）：持續(xù)時間長，易讓人記憶，宣傳效果較好，被廣泛使用，費用高低取決于地段?！?印刷品（含樓書、海報、單張或折頁）：是消費者仔細了解房產(chǎn)品的資料，是房地產(chǎn)推廣必不可少的載體?！?廣播：接觸面小于報紙和電視，較復(fù)雜的訴求點不易表述清楚，但費用便宜，有車族容易收聽到，故也可作為房地產(chǎn)廣告推廣的輔助載體之一。媒體選擇宣傳是樓盤推廣的一個重要手段，選擇合適的宣傳媒體，不僅可以起到很好的宣傳效果，促進項目形象建立與銷售業(yè)績的提升。根據(jù)上文對媒體特性的分析并結(jié)合我們對市場的了解，建議采用立體式、組合式的宣傳策略：以報紙廣告、戶外廣告、印刷品為主，電視、廣播等其他媒體為輔。（三）推廣主題定位策略前期推廣（預(yù)熱期與第一次強銷期）翠映康庭，倡導(dǎo)純翠本位生活（1） 推廣定位A、文化引導(dǎo)、形象導(dǎo)入：※ 饒城人快節(jié)奏中的情節(jié)本位生活?！? 新都市主義——本位生活（健康、宜居、安全）浪潮的到來?！? 閑適的翠映康庭精彩生活情調(diào)。B、區(qū)位炒作：河?xùn)|是市政務(wù)新區(qū)，河西就是我家※ 直通市區(qū)第一盤，三清山大道10分鐘到達市中心?！? 今日城西，明日浦東。新中心，新生活?！?與兩個中心相連：東邊與市政務(wù)新區(qū)隔河相望，西邊近鄰縣城中心區(qū)域?！?輻射工業(yè)園區(qū)：西邊工業(yè)園區(qū)迅速壯大，巨大的城市購買力。（2）推廣目的※ 正式啟動項目宣傳（開始優(yōu)惠認購登記），擴大樓盤知名度?！? 為建立樓盤品牌作鋪墊，營造銷售氣氛?！? 公開發(fā)售，一炮打響，為整體銷售開好頭。（3）執(zhí)行策略※ 現(xiàn)場促銷活動，送小禮品、折扣、管理費等?！? 完善樓盤的現(xiàn)場包裝及基礎(chǔ)銷售資料（樓書、價目表、單張等）的準(zhǔn)備。※ 通過良好的現(xiàn)場形象，體現(xiàn)發(fā)展商對房子品質(zhì)的要求，建立“物超所值”的印象。通過良好的現(xiàn)場包裝，分散消費者對項目不利因素的注意力，將視線集中于樓盤本身。中期推廣（調(diào)整期與第二次強銷期）（1） 推廣定位A、品牌建立、情感訴求：感受本位生活真色彩——健康、宜居、安全※ 尊重環(huán)境：傾力打造綠色住家空間；※ 尊重感情：創(chuàng)造人與人交流空間；※ 尊重人性：創(chuàng)造舒適居住空間；※ 尊重安全：專業(yè)化、智能物業(yè)管理，安心、放心、省心；※ 尊重教育：為子女健康成長創(chuàng)造一切便利條件（可與當(dāng)?shù)乇容^知名的學(xué)校實行聯(lián)動）。　?。◤囊?guī)劃、環(huán)境、配套、戶型、教育等多方面著手充分展表現(xiàn)出項目的驕人品質(zhì)）（2）推廣目的※ 張揚鮮明的品牌主張，迅速傳達銷售信息?！? 產(chǎn)生一定的品牌知名度，吸引首批公開客戶。（3）執(zhí)行策略※ 以最能直接傳達信息、具有持久宣傳效果的戶外廣告為主，配合以快速反應(yīng)的報紙媒體、電視、銷售資料等展開高密度強攻態(tài)勢?！?進行一些針對性強有聲勢的公關(guān)、促銷活動，力爭使翠映康庭成為饒城市民關(guān)注的焦點。后期推廣（持續(xù)期）（1） 推廣定位：A、市場形象的進一步強化，品牌提升、強勢促銷、公關(guān)互動。 翠映康庭，新都市主義生活情節(jié)※ 盡情展現(xiàn)翠映康庭的居住理念，創(chuàng)造精彩生活新思潮。※ 倡導(dǎo)健康、宜居、安全的居家概念，創(chuàng)造和諧本位居住空間?！? 繁忙背后，盡顯悠然生活尊寵。B、在這一階段，要加大對小高層住宅推廣：由于區(qū)域內(nèi)居民對小高層住宅認同度不高，故在推廣活動中需要更有新意。廣告創(chuàng)意一：這里，星星可以數(shù)得更清楚（常娥離我們更近）目的：突出小高層住宅在景觀視野上的優(yōu)勢，吸引潛在客戶的目光，誘發(fā)其購買的興趣和沖動。廣告創(chuàng)意二：這里，我們呼吸的空氣更清新目的：突出小高層住宅空氣好，粉塵少的優(yōu)勢。（2）推廣目的※ 進一步強化產(chǎn)品特性，增強品牌知名度，并結(jié)合SP促銷及公關(guān)活動的組織，維持項目暢銷勢頭?！? 期間結(jié)合新物業(yè)（小高層）的推出，針對性地重點宣傳，聚集銷售能量，再創(chuàng)佳績?！? 通過品牌知名度的提升，提升前期業(yè)主的自豪感，期以形成良好口碑，帶動人脈銷售業(yè)績的提升。（3）執(zhí)行策略※ 適當(dāng)減少廣告投放量，策略性的低頻率持續(xù)性宣傳，維持項目在市民中的關(guān)注度及影響力。※ 進行一些針對性強有聲勢的公關(guān)、促銷活動，帶動人脈營銷，力爭使翠映康庭持續(xù)熱銷。（四）總公司及項目設(shè)計標(biāo)志應(yīng)用草案二、營銷策略（一）營銷推廣前的思考根據(jù)以往經(jīng)驗，我們認為本案的營銷推廣應(yīng)該遵循以下原則：前期蓄勢要充分——高臺蓄水，概念傳播無論是板塊的啟動還是本案概念的傳播推廣都需要較長的時間進行。因此，我們應(yīng)該在正式推廣銷售之前進行充分的蓄勢和市場預(yù)熱。這一階段，我們需要做好以下工作：◆ 通過對來訪客戶的分析，來檢驗?zāi)繕?biāo)消費群市場定位是否合理而準(zhǔn)確，同時了解其抗性和