【正文】 林景觀環(huán)境設(shè)計(jì)突出大尺度效果，形成綠地景觀、水景、園景和建筑之間在空間尺度上的相互呼應(yīng)。大弧線的觀景陽臺，增加建筑動感?！?電視：面廣，視覺形象具體，但播放時間短，復(fù)雜的訴求點(diǎn)不易表述清楚，費(fèi)用高，可作為房地產(chǎn)廣告推廣的輔助載體?！? 閑適的翠映康庭精彩生活情調(diào)?！? 公開發(fā)售，一炮打響，為整體銷售開好頭。（3）執(zhí)行策略※ 以最能直接傳達(dá)信息、具有持久宣傳效果的戶外廣告為主，配合以快速反應(yīng)的報紙媒體、電視、銷售資料等展開高密度強(qiáng)攻態(tài)勢。廣告創(chuàng)意二：這里，我們呼吸的空氣更清新目的：突出小高層住宅空氣好，粉塵少的優(yōu)勢。這一階段，我們需要做好以下工作：◆ 通過對來訪客戶的分析，來檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)消費(fèi)群市場定位是否合理而準(zhǔn)確，同時了解其抗性和購買阻。※ 期間結(jié)合新物業(yè)（小高層）的推出，針對性地重點(diǎn)宣傳，聚集銷售能量，再創(chuàng)佳績。后期推廣（持續(xù)期）（1） 推廣定位：A、市場形象的進(jìn)一步強(qiáng)化，品牌提升、強(qiáng)勢促銷、公關(guān)互動?！? 完善樓盤的現(xiàn)場包裝及基礎(chǔ)銷售資料（樓書、價目表、單張等）的準(zhǔn)備?！? 今日城西，明日浦東?！?印刷品（含樓書、海報、單張或折頁）：是消費(fèi)者仔細(xì)了解房產(chǎn)品的資料，是房地產(chǎn)推廣必不可少的載體。內(nèi)部配套：生活超市、健身房、閱覽室、棋牌室、托兒所、醫(yī)務(wù)室?！? 戶型設(shè)計(jì)多品種、多類型的戶型，總有一款適合您?！? 建筑規(guī)劃細(xì)心規(guī)劃，打造靈性樓盤：國際知名建筑大師與知名設(shè)計(jì)院聯(lián)袂打造，達(dá)到人性化與實(shí)用性的完美結(jié)合。因此，饒城的整體營銷水平已較前幾年有較大的提高。 B、 代理服務(wù)252。在會所內(nèi)設(shè)監(jiān)控中心，值班人員24小時通過監(jiān)控中心的監(jiān)控器對園區(qū)內(nèi)的道路、圍墻及大門入口等重要方位進(jìn)行監(jiān)視。車輛管理：大門口設(shè)車輛識別系統(tǒng)，對業(yè)主車輛發(fā)放磁卡，進(jìn)出小區(qū)時車輛先經(jīng)識別系統(tǒng)識別，確認(rèn)業(yè)主車輛身份后自動開閘放行。因此，我司建議本項(xiàng)目會所館內(nèi)可配置以下設(shè)施：健身房、閱覽室、棋牌室、托兒所、醫(yī)務(wù)室，其他一些具有會所功能的設(shè)施如便利店、餐飲、咖啡廳、酒吧、茶吧、美容美發(fā)、KTV等，可以安排在本案商鋪中推出，租賃或出售均可。我司結(jié)合了以上兩個方案的優(yōu)點(diǎn)，把中心花園設(shè)計(jì)得比較靠近主入口，這樣，會所的效果和優(yōu)勢得以最大限度的發(fā)揮。針對項(xiàng)目總平，建議做調(diào)整，將天際線和環(huán)境、景觀均好充分考慮，對未來項(xiàng)目賣點(diǎn)進(jìn)行全面闡釋，前期做好產(chǎn)品定位，未來進(jìn)入“產(chǎn)品營銷”階段方能有備無患。 入戶口的設(shè)計(jì)應(yīng)注意內(nèi)外過渡空間的設(shè)置；廚房和餐廳應(yīng)考慮相對獨(dú)立的空間設(shè)計(jì)，并考慮工作（陽臺）的設(shè)計(jì)；應(yīng)充分考慮室內(nèi)儲物空間的設(shè)置；陽臺設(shè)計(jì)應(yīng)注意作為建筑符號的新穎性及與功能性的結(jié)合；在大戶型設(shè)計(jì)時應(yīng)考慮其在功能上的配置和區(qū)別（中空高廳，陽光室，空中/屋頂花園，主人空間完整的功能、動線與面積需求）；大戶型與小戶型在入戶門的尺度和材料上應(yīng)有所區(qū)別；1空調(diào)室外機(jī)和室內(nèi)機(jī)位的設(shè)置；1室內(nèi)所有窗戶的設(shè)計(jì)形成、分割形式和開啟方式，應(yīng)注重形式與功能的結(jié)合。因此我們建議，充分利用本案中心綠地、屋頂綠化、樓宇間綠化環(huán)藝的優(yōu)勢，并與靈性的人造水景結(jié)合起來，形成有水、有景、有小品的多重景致的小區(qū)，整體達(dá)到“外松內(nèi)緊、步移景異”的特點(diǎn)。同時，商業(yè)街功能從社區(qū)基本生活配套出發(fā)，延伸至對外服務(wù)周邊項(xiàng)目人群，做成小型專業(yè)市場，如特色餐飲、美食、娛樂等。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：187?！静町愋浴客ㄟ^項(xiàng)目產(chǎn)品定位，在設(shè)計(jì)過程中充分考慮項(xiàng)目競爭環(huán)境，設(shè)計(jì)出明晰的產(chǎn)品差異性特征,形成獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。外部環(huán)境資源是我們主觀無法改變的，一方面要考慮在銷售階段購房者的心態(tài)，同時也應(yīng)注意周邊競爭因素的變化，而本案的城市公共綠地和市政道路建設(shè)應(yīng)將其與本案的環(huán)境設(shè)計(jì)與商業(yè)設(shè)計(jì)同步思考，這是在項(xiàng)目規(guī)劃過程中必須慎重考慮的。（二）空間布局根據(jù)基地現(xiàn)狀，在設(shè)計(jì)中充分考慮基礎(chǔ)地質(zhì)條件與周邊自然景觀環(huán)境，把住宅融入環(huán)境中，處處體現(xiàn)健康、宜居、安全原則和以人為本的開發(fā)理念，使之成為區(qū)域內(nèi)具有鮮明個性的中檔住宅小區(qū)；從社區(qū)的品質(zhì)和定位而言，需要盡可能地拓展居住的景觀環(huán)境空間；重視平面規(guī)劃，形成建筑布局上的差異性，創(chuàng)造出具有層次變化的建筑群體效果；利用地塊的先決條件，在環(huán)境設(shè)計(jì)突出大跨度的視覺效果，形成綠地景觀、水景、園景和建筑之間，外景與內(nèi)景之間在空間尺度上的相互呼應(yīng)；完備、合理、實(shí)用的公建配套，創(chuàng)造出成本有效控制、符合市場價位的景觀房產(chǎn)。其他，比如投資客戶等，其特征： ◎ 有一定的閑錢在手中，沒有合適的投資渠道；◎ 縣、市兩地房價差距較大，看好本項(xiàng)目所處區(qū)塊的升值前景和發(fā)展空間；◎ 對產(chǎn)品品質(zhì)的注重程度一般要低于自住型客戶。但當(dāng)前基礎(chǔ)環(huán)境包括市政配套建設(shè)、人氣及認(rèn)可度均顯不足，以及自身地形、地貌、地質(zhì)條件復(fù)雜，是項(xiàng)目發(fā)展的主要問題。項(xiàng)目周邊連接道路盡早貫通，既可以有效的延續(xù)了三清山西大道特別是項(xiàng)目地塊對面上饒國際家具城的人流及人氣，營造“可居可商”的氛圍，同時將使周邊小區(qū)居民與本項(xiàng)目建成后社區(qū)業(yè)主的生活、購物、學(xué)習(xí)、出行和安全帶來更大的便利和好處。通過對項(xiàng)目地塊環(huán)境的深入分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目地塊開發(fā)在操作上有一定的難度，但同時更具有相當(dāng)大的投資前景。 縣政府鼓勵開發(fā)商打造精品樓盤，制定和出臺了一系列獎勵政策，不僅極大的樹立了開發(fā)商打造品質(zhì)樓盤的信心，也強(qiáng)有力地刺激了上饒縣城西板塊商品房消費(fèi)市場，吸引更多獎金投入到城西。上饒房地產(chǎn)市場正處于相對快速穩(wěn)定發(fā)展的階段，城市擴(kuò)張性發(fā)展戰(zhàn)略讓房地產(chǎn)行業(yè)有了更多、更好的發(fā)展時間和空間?！? 房地產(chǎn)開發(fā)政策逐步完善，為商品房開發(fā)帶來更多市場契機(jī)?！? 區(qū)域商品房銷售形勢良好?！? 商品房價格穩(wěn)定提升。按照政府規(guī)劃，城西的發(fā)展在未來幾年內(nèi)要實(shí)現(xiàn)“五個中心、五個功能區(qū)”。上饒市中心城市規(guī)劃是“一主中心、三副中心和五片區(qū)”的總體空間結(jié)構(gòu)，受信江水域流向和滬瑞高速走向的因素制約，未來城市規(guī)劃擴(kuò)展的主導(dǎo)方向是西南向和東北向。（三）上饒城市發(fā)展規(guī)劃——城西區(qū)域中心發(fā)展城西是指市區(qū)的櫧溪河以西部分，主要包含旭日綜合片區(qū)（上饒縣城）和產(chǎn)業(yè)新城片區(qū)（上饒經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）。人口自然增長及居住狀況帶動住房需求增加◆ 上饒市、縣城區(qū)規(guī)模均不大，人口較其他同類型城市少，隨著國家城鎮(zhèn)化步伐的加快，市區(qū)和縣城的基建必將成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮點(diǎn)。同時，良好的金融環(huán)境房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、銷售提供了大量的資金支持，帶動行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。據(jù)測算，%，%、%、%；，%，%。上饒市城區(qū)是全國13個空氣、水質(zhì)量最優(yōu)的城市之一。境內(nèi)交通便利，浙贛鐵路穿境而過，皖贛鐵路、橫南鐵路縱橫交錯；滬瑞高速、3206國道及七條出省公路貫穿東西南北。精準(zhǔn)的市場調(diào)研是成功策劃的基礎(chǔ)，只有準(zhǔn)確地把握住市場的脈搏，才能使項(xiàng)目的運(yùn)作始終沿著一個正確的方向進(jìn)行。前 言有幸與貴司合作，參與貴司開發(fā)的“翠映康庭”（暫定名）項(xiàng)目全程營銷策劃工作。 第一部分　市場調(diào)研我們相信：善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前，我們必須清楚地知道我們所面對的是個什么樣的市場，并對市場環(huán)境有著充分的了解和認(rèn)識，在項(xiàng)目前期階段就努力地將項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險降到最低。◆ 交通狀況上饒市是“江浙沿?！边M(jìn)入內(nèi)地的必經(jīng)咽喉，有著“牙閩、控皖、襟淮、面浙”的優(yōu)越地理位置，自古享有“豫章第一門戶”、“四省通衢”之美譽(yù)。已探明的礦產(chǎn)達(dá)70余種，金、銀、銅、鉛、鋅、鈮鉭儲量均居全省之首，德興銅礦是亞洲最大的銅礦。（二）城市社會經(jīng)濟(jì)概況經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行勢頭穩(wěn)定◆ 2006年第一季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，表明上饒市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了良好開局。財政收入實(shí)現(xiàn)歷史突破，預(yù)示著上饒市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，為城市固定資產(chǎn)投資和市政建設(shè)提供了保障和可能，間接地為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了更大的空間。工業(yè)快速增長直接拉動城市經(jīng)濟(jì)增長，有效穩(wěn)定與提高了當(dāng)?shù)鼐用駥ψ》肯M(fèi)的購買力，更喚醒了他們對居所環(huán)境的更高要求，更多的舒適度和享受感，要求居所滿足基礎(chǔ)可居住的基本功能的同時，更要體現(xiàn)主人的身份、社會地位和價值，從而增加了更多二次或多次置業(yè)的可能，有效增加了市場對新增商品房的需求量。如此，帶動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也使得城市人口急劇膨脹，此部分增加人群的住房需求量是目前上饒縣城的房地產(chǎn)開發(fā)量所遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足的，為新增開發(fā)商品房提供了有利的契機(jī)。作為與主中心區(qū)共同構(gòu)筑上饒城市主體核心的城西，有著強(qiáng)勁的后發(fā)優(yōu)勢。再次，城西的綜合配套服務(wù)將是對經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的有力支持。2005年，%；，%；。隨著市、縣兩域的逐步融合，城市人口還將大幅度增長，市政務(wù)新區(qū)的西遷更將縣城置于未來的市中心位置，這必將為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來一個較大的發(fā)展空間。今年1月16日，上饒縣出臺了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)縣城房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見（試行）》，規(guī)定從1月16日起至2007年6月30日止，凡在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)購買符合政府指導(dǎo)價的新建商品住房，購房戶可按不同購房價格分別享受每平方米30元至60元的政府購房補(bǔ)貼。發(fā) 展 契 機(jī)作為內(nèi)地與長三角地區(qū)聯(lián)結(jié)的橋頭堡，上饒市是重要交通樞紐，交通便利、經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，并不斷得到周邊縣市的關(guān)注，目前已有大量企業(yè)進(jìn)入上饒旭日工業(yè)園，為上饒房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展提供了支撐。本案扼政務(wù)新區(qū)通往城西的咽喉，地段優(yōu)勢彰顯無疑。準(zhǔn)確的分析房地產(chǎn)項(xiàng)目地塊的特征，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期工作中一個非常重要的環(huán)節(jié)。項(xiàng)目周邊相關(guān)路網(wǎng)工程建設(shè)工作滯后時間過長，將會對項(xiàng)目后續(xù)的推廣銷售帶來較大的銷售阻力，影響項(xiàng)目銷售進(jìn)展和資金回籠速度，必然增加項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會成本，減少項(xiàng)目開發(fā)投資利潤空間。三、項(xiàng)目地塊開發(fā)啟示根據(jù)上文的分析，總體評介：本項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢和機(jī)會點(diǎn)都非常明顯，城市的建設(shè)發(fā)展規(guī)劃帶給項(xiàng)目無限的可操作想象空間。 城區(qū)主要購買人群，為項(xiàng)目未來的輔助購房人群，其特征： ◎ 年齡在25—40歲之間的中低收入者：經(jīng)濟(jì)條件有限，選擇在縣城買房是為了降低購房成本支出； ◎ 部分中老年人：喜歡安逸的生活，到縣城買房追求一個安靜的環(huán)境，而將城里的房子出售或留給子女，再次置業(yè)；◎ 外地到上饒打工者：為了生活的進(jìn)一步安定，但限于城區(qū)房價相對較高，到縣城買房可以減少住房成本。一、總體規(guī)劃思路（一）基本思路以人為本，從功能配置與視覺體驗(yàn)(重點(diǎn)是綠化與建筑外立面)兩個層面提升樓盤整體品質(zhì)；以環(huán)境為本，樹立環(huán)境先行的觀念，將建筑與環(huán)境同步、協(xié)調(diào)地考慮；利用地塊的地緣優(yōu)勢，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目規(guī)劃的整體性、多樣性和均好性；重視戶型的合理性和經(jīng)濟(jì)性，特別要注意上饒居民居住消費(fèi)的特點(diǎn)和需求；在嚴(yán)格控制成本的前提下，規(guī)劃設(shè)計(jì)出“新、靈”個性的住宅產(chǎn)品。其次是區(qū)內(nèi)的步行系統(tǒng)和車行系統(tǒng)，步行系統(tǒng)應(yīng)依據(jù)景觀的原則來進(jìn)行配置，而車行系統(tǒng)應(yīng)考慮方便和低干擾（人車分流），營造一種易于出入、安全、尺度令人感覺舒適的環(huán)境?！揪眯浴吭诮?jīng)濟(jì)指標(biāo)的限制范圍內(nèi)，在每一個銷售單位上體現(xiàn)均好性的原則，即每一個銷售單位均可通過價格的杠桿體現(xiàn)其利益點(diǎn)，從而保障項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)利潤最大化。鼓勵步行的環(huán)境在現(xiàn)代社區(qū)環(huán)境中，步行系統(tǒng)不僅僅是一個簡單的交通問題，同時更重要的是步行的過程是令人愉快，充滿趣味的過程，各種不同級別的道路在考慮其功能的前提下，應(yīng)將審美性與變化的趣味性作為設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，營造多樣性以吸引人們，促進(jìn)人與人之間的交往，有效呈現(xiàn)和諧的人文居住氛圍。增強(qiáng)配套建筑的價值本案的配套用房如會所建議與商業(yè)街結(jié)合考慮，其部分配套既可對內(nèi)服務(wù)（如健身房、球類運(yùn)動室等）又可對外營業(yè)，從而提升其商業(yè)價值。因此，靈活動運(yùn)用各種可以表現(xiàn)出“健康”特質(zhì)的元素和手法，是項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)與實(shí)際施工建設(shè)中所應(yīng)該考慮的一個重要環(huán)節(jié)。盡量做到明廚、明衛(wèi)（干濕分離）、明廳，同時兼顧舒適性、適應(yīng)性、經(jīng)濟(jì)性、安全性和整體性。各種操作建議可針對操作進(jìn)程逐步優(yōu)化，以期建設(shè)出適銷對路的房產(chǎn)品。優(yōu)點(diǎn)是使會所具有的休閑娛樂功能與景觀帶的閑適氛圍相互協(xié)調(diào)。目前大多數(shù)會所微利或不盈利，同時也因?yàn)楸景笗?guī)模所限，那些占地面積太大、利用率不高或投資太大的項(xiàng)目應(yīng)予舍棄。本項(xiàng)目在安全防范體系上應(yīng)盡可能導(dǎo)入智能化系統(tǒng)，以防為主，快速反應(yīng)，建議如下：A、大門：實(shí)行封閉式管理，入口設(shè)可視對講門禁系統(tǒng)和車輛管理系統(tǒng)，對所有訪客車輛進(jìn)行登記；入口處設(shè)門禁系統(tǒng)與監(jiān)控中心、每戶可視對講系統(tǒng)相聯(lián)，訪客若需進(jìn)入園區(qū)，保安應(yīng)安排訪客與業(yè)主通過可視對講系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)系，征得業(yè)主同意后，方可準(zhǔn)許進(jìn)入。園區(qū)圍墻大門入口處及主要道路安裝攝像監(jiān)控，主動紅外報警系統(tǒng)與攝像監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動。 水電、電視、電話等費(fèi)用代收代繳。 第四部分 項(xiàng)目營銷推廣策略我們堅(jiān)持：精確訴求，整合營銷當(dāng)前的饒城的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始重視樓盤的推廣，紛紛引進(jìn)外地實(shí)力專業(yè)的營銷策劃公司進(jìn)行全方位的包裝和推廣。而項(xiàng)目作為上饒市向西拓展的橋頭堡，第一個高品質(zhì)樓盤，東望市政務(wù)新區(qū)，西近縣政府必然得到更多的關(guān)注，受人追捧。充分利用園區(qū)中心綠地、屋頂綠化、樓幢間綠化環(huán)藝的優(yōu)勢，并與靈性的人造水景結(jié)合起來，形成有水、有景、有小品的多重景致的小區(qū)，整體達(dá)到“外松內(nèi)緊、步移景異”的特點(diǎn)?！? 生活配套外部配套：上饒國際家具城、四星級的京都大酒店、縣政府府前廣場、規(guī)劃中的實(shí)驗(yàn)學(xué)校、市政務(wù)新區(qū)等?！?戶外廣告（含車身、橫幅或彩旗）：持續(xù)時間長，易讓人記憶，宣傳效果較好，被廣泛使用，費(fèi)用高低取決于地段。B、區(qū)位炒作：河?xùn)|是市政務(wù)新區(qū)，河西就是我家※ 直通市區(qū)第一盤，三清山大道10分鐘到達(dá)市中心。（3）執(zhí)行策略※ 現(xiàn)場促銷活動，送小禮品、折扣、管理費(fèi)等?！?進(jìn)行一些針對性強(qiáng)有聲勢的公關(guān)、促銷活動，力爭使翠映康庭成為饒城市民關(guān)注的焦點(diǎn)。（2）推廣目的※ 進(jìn)一步強(qiáng)化產(chǎn)品特性，增強(qiáng)品牌知名度，并結(jié)合SP促銷及公關(guān)活動的組織，維持項(xiàng)目暢