【正文】 可以減少住房成本。根據前面所述之產品檔次定位，建議將本項目的市場形象確定為：——環(huán)境取勝，打造健康住宅——戶型取勝，打造宜居住宅——物業(yè)取勝，打造安全住宅從“健康、宜居、安全”等真實居住感受層面直接訴求，讓消費者真實感覺到樓盤個性化的特征，更能打動、說服消費者購買本樓盤物業(yè)。一、總體規(guī)劃思路（一）基本思路以人為本，從功能配置與視覺體驗(重點是綠化與建筑外立面)兩個層面提升樓盤整體品質；以環(huán)境為本，樹立環(huán)境先行的觀念，將建筑與環(huán)境同步、協調地考慮；利用地塊的地緣優(yōu)勢，強調項目規(guī)劃的整體性、多樣性和均好性；重視戶型的合理性和經濟性，特別要注意上饒居民居住消費的特點和需求；在嚴格控制成本的前提下，規(guī)劃設計出“新、靈”個性的住宅產品。 外部環(huán)境187。其次是區(qū)內的步行系統和車行系統，步行系統應依據景觀的原則來進行配置，而車行系統應考慮方便和低干擾（人車分流），營造一種易于出入、安全、尺度令人感覺舒適的環(huán)境。二、項目總平規(guī)劃建議（一）規(guī)劃建議經濟效益可行性分析上饒市房地產項目開發(fā)成本序號費用項目名稱單位單價備注（收費依據）一、土地使用權取得費1土地出讓畝38萬土地出讓合同合計樓面成本285元/㎡二、前期工作費用2方案及擴初設計費m210市場價格3施工圖設計費m26市場價格4圖紙復曬裝訂費、效果圖費m21市場價格5監(jiān)理費m23市場價格6規(guī)劃設計費m23市場價格7市政道路管網施工圖設計費m21市場價格8園林綠化景觀設計費m210市場價格9自來水設計費m21市場價格10配電設計費m21市場價格11有線電視設計費m21市場價格12路燈設計費m21市場價格13臨時用電費用m21電力局收費標準14臨時用水費用m21自來水公司收費標準合計約為每平米40元(一)前期項目規(guī)費1城市基礎設施配m２28上饒市新民用建筑建設規(guī)費一覽表2白蟻防治費m２上饒市新民用建筑建設規(guī)費一覽表3發(fā)展新型墻體專項費用m２6上饒市新民用建筑建設規(guī)費一覽表4發(fā)展散裝水泥專項資金m２上饒市新民用建筑建設規(guī)費一覽表5公共消防設施配套費m２25上饒市公安消防支隊辦事指南6防空地下室易地建設費m２36上饒市人民防空辦公室辦事指南7公共部位維修基金m２15上饒市新民用建筑建設規(guī)費一覽表8地質勘探費m２2地質勘探大隊9放樣測繪費m２1市場價格10工程測量費m２1市場價格11水土設施補償m２1上饒市新民用建筑建設規(guī)費一覽表12建管站工程施工許可證等5工程直接費1%13招投標交易服務費項2中標合同‰合計約為每平米125元(二)其他前期費用1樁基工程m２50上饒市造價站參照上饒樁基工程一般造價合計約為每平米50元（實際費用將可能超出標準）三、項目土建成本(1)多層住宅m２400上饒市造價站質詢(2)疊 拼m２400上饒市造價站質詢(3)框架商鋪m２450上饒市造價站質詢(4)小高層m２700上饒市造價站質詢(5)會所等公建用房m２500上饒市造價站質詢1水電安裝工程m２30上饒市造價站質詢(1)鋁合金門窗安裝m２50上饒市造價站質詢(2)外墻涂料工程m220市場價格(3)通體面轉m215市場價格(4)進戶防盜門安裝戶600市場價格2商鋪防盜門戶2000市場價格四、附屬工程費1供電設備費用m210電力公司標準2自來水外管網安裝m２5自來水公司3有線電視安裝m２5市場價格4路燈安裝m２2市場價格5園林綠化景觀道路m２20上饒市造價站質詢6消防設施及安裝m２1上饒市造價站質詢7安保技防工程m２10上饒市造價站質詢8前期物業(yè)管理費m22一般物業(yè)公司收費標準9電 梯臺—基本配置25萬元/臺合計約為每平米55元（不含電梯）五、項目間接投資費用1不可預見費元工程直接投資的3%開發(fā)成本估算標準2財務費用元貸款金額利率年限銀行利息標準3管理費用元工程直接投資的3%開發(fā)成本估算標準4營銷費用元銷售收入的3%開發(fā)成本估算標準合計約為每平米150元六、項目稅費1營 業(yè) 稅%稅收標準2企業(yè)所得稅銷售凈收益的33%稅收標準合計約為每平米150元項目經濟指標測算方案設計為：多層、小高層、疊拼組合產品類型產品比例面積銷售率建安成本單 價預計總價多 層%42160100%18,972,000120050,592,小高層%10000100%8,000,000135013,500,疊 拼%7040100%3,379,200180012,672,北商業(yè)%4200100%2,100,000250010,500,東商業(yè)%1600100%800,00020003,200,會 所%500100%240,0000—車 庫戶數35%～40%4000100%900,00015006,000,自行車庫多層1:13000100%1,200,0008002,400,合 計100%65500—14,519,200—98,864,經 濟 測 算前期費用—25,603,907——稅 金10,505,126建 安—14,519,200——稅后利潤10,168,341配 套—7,130,000——實際投資額78,190,534間接投資—9,865,426——投資回報率%備 注：◎ 以上經濟測算是建立在土地單位成本為38萬元/畝的基礎上?！揪眯浴吭诮洕笜说南拗品秶鷥龋诿恳粋€銷售單位上體現均好性的原則，即每一個銷售單位均可通過價格的杠桿體現其利益點，從而保障項目最終實現利潤最大化。2）分而治之的概念是每個組團形成自己的特色，相互滲透指彼此并不孤立，能和諧享受、分享小區(qū)內外的景觀。鼓勵步行的環(huán)境在現代社區(qū)環(huán)境中，步行系統不僅僅是一個簡單的交通問題，同時更重要的是步行的過程是令人愉快，充滿趣味的過程，各種不同級別的道路在考慮其功能的前提下，應將審美性與變化的趣味性作為設計的重點，營造多樣性以吸引人們，促進人與人之間的交往，有效呈現和諧的人文居住氛圍。 安全性：在基本人車分流的大前提下兼顧可達性；187。增強配套建筑的價值本案的配套用房如會所建議與商業(yè)街結合考慮，其部分配套既可對內服務（如健身房、球類運動室等）又可對外營業(yè)，從而提升其商業(yè)價值。其色彩應追求與環(huán)境融合，以柔和明快為主色調，不宜采用暗色調，以爭取更多的行人視線。因此，靈活動運用各種可以表現出“健康”特質的元素和手法，是項目在規(guī)劃設計與實際施工建設中所應該考慮的一個重要環(huán)節(jié)。若根據市場平均1200元/平方米，總價15萬元左右的住宅，面積基本在125平方米左右，并充分結合本次市場調研的統計分析數據，特做如下建議：（一）住宅戶型面積與套型根據我們市場調研的結論和對未來目標消費群的分析，建議本案的戶型面積按以下比例來設計和控制：方案二戶型配比：建筑類型建筑結構戶型檔次戶型建筑面積戶型格局所占比例設計戶數多層磚混普通型90～115㎡兩室兩廳一廚一衛(wèi)/三室兩廳一廚一衛(wèi)25%95戶磚混標準型115～130㎡三室兩廳一廚雙衛(wèi)50%165戶磚混舒適型130～144㎡三室兩廳一廚雙衛(wèi)20%60戶磚混享受型144～160㎡四室兩廳一廚雙衛(wèi)/三衛(wèi)5%15戶小高層框架標準型130～144㎡三室兩廳一廚雙衛(wèi)70%50戶框架小戶型35～45㎡一室一衛(wèi)15%40戶45～60㎡一室一廳一衛(wèi)15%30戶疊拼框架經濟型220㎡四室三廳三衛(wèi)一廚一車庫一儲藏室100%32戶（二）商鋪結構及面積沿街商鋪：其基本銷售單位控制在單層/戶30～100m2左右：進深8～20米、～、～，特殊的定向商業(yè)單獨考慮，其余根據設計的限制調整（具體未來銷售視實際操作情況而確定）。盡量做到明廚、明衛(wèi)（干濕分離）、明廳，同時兼顧舒適性、適應性、經濟性、安全性和整體性。面積： ㎡戶型： 222面積： 133㎡戶型： 322評介：該邊套戶型格局方正，布局合理；入戶門處理獨到巧妙主客分離，動靜分區(qū)，衛(wèi)生間干濕分離；主人臥室設獨立衣帽間、主衛(wèi)、轉角飄窗；戶型觀景陽臺，豐富了建筑立面效果。各種操作建議可針對操作進程逐步優(yōu)化，以期建設出適銷對路的房產品。考慮到各方面因素，建議本案在小區(qū)內設置一處建筑面積約為500平方米的會所。優(yōu)點是使會所具有的休閑娛樂功能與景觀帶的閑適氛圍相互協調。健身、休閑、娛樂、購物、餐飲、服務、交流是它的主要功能，比如乒乓球、健身房等用于健身，棋牌室等用于娛樂，咖啡廳、閱覽室等用于休閑，又如小型超市等購物設施，應急醫(yī)療、托幼、洗衣等服務設施，這些設施需要考慮，同時也需要加以取舍（下文有述）。目前大多數會所微利或不盈利，同時也因為本案會所規(guī)模所限，那些占地面積太大、利用率不高或投資太大的項目應予舍棄。本項目初步定位為中高檔樓盤，相應品質的物業(yè)管理也是必不可少的。本項目在安全防范體系上應盡可能導入智能化系統，以防為主，快速反應，建議如下：A、大門：實行封閉式管理，入口設可視對講門禁系統和車輛管理系統，對所有訪客車輛進行登記；入口處設門禁系統與監(jiān)控中心、每戶可視對講系統相聯，訪客若需進入園區(qū)，保安應安排訪客與業(yè)主通過可視對講系統進行聯系，征得業(yè)主同意后，方可準許進入。C、家庭報警系統：每戶人家設緊急呼叫系統，無須另行布線，可共用可視對講線路。園區(qū)圍墻大門入口處及主要道路安裝攝像監(jiān)控，主動紅外報警系統與攝像監(jiān)控系統聯動。 小區(qū)保安；252。 水電、電視、電話等費用代收代繳。 票務代理；252。 第四部分 項目營銷推廣策略我們堅持：精確訴求，整合營銷當前的饒城的房地產開發(fā)企業(yè)已經開始重視樓盤的推廣，紛紛引進外地實力專業(yè)的營銷策劃公司進行全方位的包裝和推廣。通常一個具有個性化的案名和一句富有感染力的主打廣告語能對樓盤的推廣起到非常重要的促進作用。而項目作為上饒市向西拓展的橋頭堡，第一個高品質樓盤，東望市政務新區(qū)，西近縣政府必然得到更多的關注，受人追捧。◎ 精心設計的步行系統使得步行的過程充滿著愉悅和樂趣，真正有一種步移景異的感覺。充分利用園區(qū)中心綠地、屋頂綠化、樓幢間綠化環(huán)藝的優(yōu)勢，并與靈性的人造水景結合起來，形成有水、有景、有小品的多重景致的小區(qū)，整體達到“外松內緊、步移景異”的特點。 在戶型設計中也不忘記體現健康生態(tài)?！? 生活配套外部配套：上饒國際家具城、四星級的京都大酒店、縣政府府前廣場、規(guī)劃中的實驗學校、市政務新區(qū)等。泛會所、中心景觀公園，提供廣泛的公共交流平臺?！?戶外廣告（含車身、橫幅或彩旗）：持續(xù)時間長，易讓人記憶，宣傳效果較好，被廣泛使用，費用高低取決于地段。根據上文對媒體特性的分析并結合我們對市場的了解，建議采用立體式、組合式的宣傳策略：以報紙廣告、戶外廣告、印刷品為主，電視、廣播等其他媒體為輔。B、區(qū)位炒作：河東是市政務新區(qū)，河西就是我家※ 直通市區(qū)第一盤，三清山大道10分鐘到達市中心?！?輻射工業(yè)園區(qū)：西邊工業(yè)園區(qū)迅速壯大，巨大的城市購買力。（3）執(zhí)行策略※ 現場促銷活動，送小禮品、折扣、管理費等。中期推廣（調整期與第二次強銷期）（1） 推廣定位A、品牌建立、情感訴求：感受本位生活真色彩——健康、宜居、安全※ 尊重環(huán)境：傾力打造綠色住家空間；※ 尊重感情：創(chuàng)造人與人交流空間；※ 尊重人性：創(chuàng)造舒適居住空間；※ 尊重安全：專業(yè)化、智能物業(yè)管理，安心、放心、省心；※ 尊重教育：為子女健康成長創(chuàng)造一切便利條件（可與當地比較知名的學校實行聯動）?！?進行一些針對性強有聲勢的公關、促銷活動，力爭使翠映康庭成為饒城市民關注的焦點。※ 繁忙背后，盡顯悠然生活尊寵。（2）推廣目的※ 進一步強化產品特性，增強品牌知名度，并結合SP促銷及公關活動的組織，維持項目暢銷勢頭。※ 進行一些針對性強有聲勢的公關、促銷活動，帶動人脈營銷，力爭使翠映康庭持