【正文】 建用房m２500上饒市造價(jià)站質(zhì)詢1水電安裝工程m２30上饒市造價(jià)站質(zhì)詢(1)鋁合金門窗安裝m２50上饒市造價(jià)站質(zhì)詢(2)外墻涂料工程m220市場(chǎng)價(jià)格(3)通體面轉(zhuǎn)m215市場(chǎng)價(jià)格(4)進(jìn)戶防盜門安裝戶600市場(chǎng)價(jià)格2商鋪防盜門戶2000市場(chǎng)價(jià)格四、附屬工程費(fèi)1供電設(shè)備費(fèi)用m210電力公司標(biāo)準(zhǔn)2自來(lái)水外管網(wǎng)安裝m２5自來(lái)水公司3有線電視安裝m２5市場(chǎng)價(jià)格4路燈安裝m２2市場(chǎng)價(jià)格5園林綠化景觀道路m２20上饒市造價(jià)站質(zhì)詢6消防設(shè)施及安裝m２1上饒市造價(jià)站質(zhì)詢7安保技防工程m２10上饒市造價(jià)站質(zhì)詢8前期物業(yè)管理費(fèi)m22一般物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)9電 梯臺(tái)—基本配置25萬(wàn)元/臺(tái)合計(jì)約為每平米55元（不含電梯）五、項(xiàng)目間接投資費(fèi)用1不可預(yù)見費(fèi)元工程直接投資的3%開發(fā)成本估算標(biāo)準(zhǔn)2財(cái)務(wù)費(fèi)用元貸款金額利率年限銀行利息標(biāo)準(zhǔn)3管理費(fèi)用元工程直接投資的3%開發(fā)成本估算標(biāo)準(zhǔn)4營(yíng)銷費(fèi)用元銷售收入的3%開發(fā)成本估算標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)約為每平米150元六、項(xiàng)目稅費(fèi)1營(yíng) 業(yè) 稅%稅收標(biāo)準(zhǔn)2企業(yè)所得稅銷售凈收益的33%稅收標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)約為每平米150元項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算方案設(shè)計(jì)為：多層、小高層、疊拼組合產(chǎn)品類型產(chǎn)品比例面積銷售率建安成本單 價(jià)預(yù)計(jì)總價(jià)多 層%42160100%18,972,000120050,592,小高層%10000100%8,000,000135013,500,疊 拼%7040100%3,379,200180012,672,北商業(yè)%4200100%2,100,000250010,500,東商業(yè)%1600100%800,00020003,200,會(huì) 所%500100%240,0000—車 庫(kù)戶數(shù)35%～40%4000100%900,00015006,000,自行車庫(kù)多層1:13000100%1,200,0008002,400,合 計(jì)100%65500—14,519,200—98,864,經(jīng) 濟(jì) 測(cè) 算前期費(fèi)用—25,603,907——稅 金10,505,126建 安—14,519,200——稅后利潤(rùn)10,168,341配 套—7,130,000——實(shí)際投資額78,190,534間接投資—9,865,426——投資回報(bào)率%備 注：◎ 以上經(jīng)濟(jì)測(cè)算是建立在土地單位成本為38萬(wàn)元/畝的基礎(chǔ)上。◎ 上述數(shù)據(jù)為變性參考數(shù)據(jù)，以上述為基礎(chǔ)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，保證項(xiàng)目必要的規(guī)劃條件及經(jīng)濟(jì)要求，并按照市場(chǎng)的單位產(chǎn)品的銷售比例及目前項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃思路進(jìn)行假設(shè)性論證，具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及測(cè)算詳見項(xiàng)目可行行研究報(bào)告。（二）規(guī)劃總平面說(shuō)明規(guī)劃總平說(shuō)明依據(jù)本項(xiàng)目批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和土地成本，項(xiàng)目規(guī)劃滿足了以下三大原則：【經(jīng)濟(jì)性】在不突破規(guī)定容積率的前提下，有效規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上滿足投資方對(duì)銷售目標(biāo)、利潤(rùn)目標(biāo)以及資金回籠速度的要求。同時(shí)，不同檔次產(chǎn)品合理搭配，對(duì)每一位消費(fèi)者來(lái)說(shuō)能夠符合他們的經(jīng)濟(jì)承受能力和口味?！揪眯浴吭诮?jīng)濟(jì)指標(biāo)的限制范圍內(nèi)，在每一個(gè)銷售單位上體現(xiàn)均好性的原則，即每一個(gè)銷售單位均可通過(guò)價(jià)格的杠桿體現(xiàn)其利益點(diǎn)，從而保障項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化?！静町愋浴客ㄟ^(guò)項(xiàng)目產(chǎn)品定位，在設(shè)計(jì)過(guò)程中充分考慮項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，設(shè)計(jì)出明晰的產(chǎn)品差異性特征,形成獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品市場(chǎng)定位的經(jīng)濟(jì)性、均好性、差異性工作原則反映在具體的工作層面上具有不同的表現(xiàn)形式，同時(shí)三者間存在互補(bǔ)的機(jī)制,在整體運(yùn)作過(guò)程中將根據(jù)具體的問(wèn)題給予不同的解決方案。（三）項(xiàng)目總平規(guī)劃建議分而治之、相互滲透1）以“組團(tuán)形式”造社區(qū)，將本項(xiàng)目劃分為“L”型的沿街商鋪（東一層進(jìn)深10～12米內(nèi)，北二層進(jìn)深18～20米）及小高層組團(tuán)，和“呂”字型的多層（6層）組團(tuán)，疊拼（4+1）組團(tuán)和大面積的中心綠化花園及配套會(huì)所等。2）分而治之的概念是每個(gè)組團(tuán)形成自己的特色，相互滲透指彼此并不孤立，能和諧享受、分享小區(qū)內(nèi)外的景觀。3）天際線建議采取“西高東低、北高南低”的策略，小高層住宅位于地塊北部，這樣可以形成高低錯(cuò)落的天際輪廓線，讓更多的住宅單位可以看到小區(qū)內(nèi)外的景觀。外松內(nèi)緊合理布局1）外松，表示給受眾的外部感受能帶來(lái)和諧的感覺(jué)，設(shè)立于三清山西大道的主入口兩側(cè)設(shè)立高層，略有高度落差和通透感受，彰顯出建筑的宏偉氣派；同時(shí)要求主通道盡量設(shè)計(jì)寬敞些，能夠表現(xiàn)出松弛大氣的感覺(jué)。2）內(nèi)緊，高層采取點(diǎn)式布局，多層為板式，商鋪沿三清山西大道和東邊20M寬規(guī)劃路的合圍布局，既很好地將小區(qū)外的“鬧”與小區(qū)內(nèi)的“靜”相對(duì)隔離，又可以營(yíng)造出安全、私密的居住空間。鼓勵(lì)步行的環(huán)境在現(xiàn)代社區(qū)環(huán)境中，步行系統(tǒng)不僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的交通問(wèn)題，同時(shí)更重要的是步行的過(guò)程是令人愉快，充滿趣味的過(guò)程，各種不同級(jí)別的道路在考慮其功能的前提下，應(yīng)將審美性與變化的趣味性作為設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，營(yíng)造多樣性以吸引人們，促進(jìn)人與人之間的交往，有效呈現(xiàn)和諧的人文居住氛圍。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：187。 界限：創(chuàng)造園區(qū)的空間層次；187。 容易辨路：某些記憶符號(hào)的設(shè)置；187。 安全性：在基本人車分流的大前提下兼顧可達(dá)性；187。 趣味性：設(shè)計(jì)中應(yīng)強(qiáng)調(diào)變化性；187。 適合交流的平臺(tái)；187。 植物的種植，應(yīng)強(qiáng)調(diào)季節(jié)變化的影響（植物的色彩變化），特別是高大喬木的配置。增強(qiáng)配套建筑的價(jià)值本案的配套用房如會(huì)所建議與商業(yè)街結(jié)合考慮，其部分配套既可對(duì)內(nèi)服務(wù)（如健身房、球類運(yùn)動(dòng)室等）又可對(duì)外營(yíng)業(yè)，從而提升其商業(yè)價(jià)值。同時(shí)，商業(yè)街功能從社區(qū)基本生活配套出發(fā)，延伸至對(duì)外服務(wù)周邊項(xiàng)目人群，做成小型專業(yè)市場(chǎng)，如特色餐飲、美食、娛樂(lè)等。（具體日后再根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)詳細(xì)制定）三、建筑風(fēng)格建議本案的建筑風(fēng)格、外觀、色彩、應(yīng)既要融城市于一體，又要美觀大方，獨(dú)樹一幟，依靠建筑形體的變化和色彩配置，創(chuàng)造出獨(dú)特的視覺(jué)感受，最終達(dá)到醒目而和諧的建筑效果。建議采用現(xiàn)代主義時(shí)尚設(shè)計(jì)風(fēng)格，細(xì)節(jié)建議如下：建筑群體線條流暢，盡可能使用柔和的線條，力求建筑群在整體上渾然一體；合理利用天際輪廓線，體現(xiàn)整個(gè)園區(qū)豐富、變換的層次。其色彩應(yīng)追求與環(huán)境融合，以柔和明快為主色調(diào)，不宜采用暗色調(diào)，以爭(zhēng)取更多的行人視線。建筑外墻擬采用高檔涂料、高檔面磚或石材組合，以體現(xiàn)典雅、高貴的特征。此外，“健康住宅，和諧生活”的項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位必須在產(chǎn)品的風(fēng)格和環(huán)境的設(shè)計(jì)中給予充分的表達(dá)，因此我們通過(guò)以下幾方面來(lái)表達(dá)和體現(xiàn)本案的主題概念：在產(chǎn)品上我們建議以現(xiàn)代的建筑語(yǔ)言來(lái)詮釋這種主題和理念，由于項(xiàng)目打造的是健康環(huán)保社區(qū)，通過(guò)相對(duì)明快的色調(diào)（如淡雅的色為主）、敦厚的體形和精致的細(xì)節(jié)來(lái)充分表達(dá)這一主題。在環(huán)境上，我們認(rèn)為在住宅建設(shè)迅速發(fā)展的今天，各開發(fā)商都已認(rèn)識(shí)到環(huán)境景觀的重要性，但基本上都停留在形式的漂亮上，而忽視了對(duì)于人們居住最為重要的一點(diǎn)“健康”。因此，靈活動(dòng)運(yùn)用各種可以表現(xiàn)出“健康”特質(zhì)的元素和手法，是項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)與實(shí)際施工建設(shè)中所應(yīng)該考慮的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。因此我們建議，充分利用本案中心綠地、屋頂綠化、樓宇間綠化環(huán)藝的優(yōu)勢(shì)，并與靈性的人造水景結(jié)合起來(lái)，形成有水、有景、有小品的多重景致的小區(qū)，整體達(dá)到“外松內(nèi)緊、步移景異”的特點(diǎn)。同時(shí)，在成本可控的前提下選擇性使用“綠色建材”，讓“健康住宅”盡可能名符其實(shí)。四、戶型配比建議戶型設(shè)計(jì)的定位，是最終實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵因素，首先對(duì)戶型研究是對(duì)面積的控制，鎖定銷售總價(jià)的概念，也即小高層內(nèi)主力戶型的銷售總價(jià)是多少？在多層公寓區(qū)主力戶型的面積和銷售總價(jià)，其次是對(duì)幾種主力戶型中空間功能要求的優(yōu)化設(shè)計(jì)。若根據(jù)市場(chǎng)平均1200元/平方米，總價(jià)15萬(wàn)元左右的住宅，面積基本在125平方米左右，并充分結(jié)合本次市場(chǎng)調(diào)研的統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)，特做如下建議：（一）住宅戶型面積與套型根據(jù)我們市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)論和對(duì)未來(lái)目標(biāo)消費(fèi)群的分析，建議本案的戶型面積按以下比例來(lái)設(shè)計(jì)和控制：方案二戶型配比：建筑類型建筑結(jié)構(gòu)戶型檔次戶型建筑面積戶型格局所占比例設(shè)計(jì)戶數(shù)多層磚混普通型90～115㎡兩室兩廳一廚一衛(wèi)/三室兩廳一廚一衛(wèi)25%95戶磚混標(biāo)準(zhǔn)型115～130㎡三室兩廳一廚雙衛(wèi)50%165戶磚混舒適型130～144㎡三室兩廳一廚雙衛(wèi)20%60戶磚混享受型144～160㎡四室兩廳一廚雙衛(wèi)/三衛(wèi)5%15戶小高層框架標(biāo)準(zhǔn)型130～144㎡三室兩廳一廚雙衛(wèi)70%50戶框架小戶型35～45㎡一室一衛(wèi)15%40戶45～60㎡一室一廳一衛(wèi)15%30戶疊拼框架經(jīng)濟(jì)型220㎡四室三廳三衛(wèi)一廚一車庫(kù)一儲(chǔ)藏室100%32戶（二）商鋪結(jié)構(gòu)及面積沿街商鋪：其基本銷售單位控制在單層/戶30～100m2左右：進(jìn)深8～20米、～、～，特殊的定向商業(yè)單獨(dú)考慮，其余根據(jù)設(shè)計(jì)的限制調(diào)整（具體未來(lái)銷售視實(shí)際操作情況而確定）。五、戶型布局與設(shè)計(jì)要求（一）布局與設(shè)計(jì)要求戶型設(shè)計(jì)宜多品種、多類型，以滿足市場(chǎng)的多樣化需求。園區(qū)按景觀位置的不同，相應(yīng)安排不同檔次的戶型，如臨中心綠地的組團(tuán)安排140平方米以上的大戶型。戶型的朝向、通風(fēng)和景觀盡量做到均衡。盡量做到明廚、明衛(wèi)（干濕分離）、明廳，同時(shí)兼顧舒適性、適應(yīng)性、經(jīng)濟(jì)性、安全性和整體性。 入戶口的設(shè)計(jì)應(yīng)注意內(nèi)外過(guò)渡空間的設(shè)置；廚房和餐廳應(yīng)考慮相對(duì)獨(dú)立的空間設(shè)計(jì)，并考慮工作（陽(yáng)臺(tái)）的設(shè)計(jì)；應(yīng)充分考慮室內(nèi)儲(chǔ)物空間的設(shè)置；陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)注意作為建筑符號(hào)的新穎性及與功能性的結(jié)合；在大戶型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮其在功能上的配置和區(qū)別（中空高廳，陽(yáng)光室，空中/屋頂花園，主人空間完整的功能、動(dòng)線與面積需求）；大戶型與小戶型在入戶門的尺度和材料上應(yīng)有所區(qū)別；1空調(diào)室外機(jī)和室內(nèi)機(jī)位的設(shè)置；1室內(nèi)所有窗戶的設(shè)計(jì)形成、分割形式和開啟方式，應(yīng)注重形式與功能的結(jié)合。（二）戶型參考圖面積： 90㎡戶型： 222評(píng)介：設(shè)計(jì)緊湊，空間利用率極高，客廳與餐廳南北連通，通透明亮；雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，主臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間，保證主人休息空間的私密性。評(píng)介：簡(jiǎn)明實(shí)用的戶型設(shè)計(jì)，分區(qū)明確，體現(xiàn)實(shí)用的居家生活；客廳與餐廳南北連通，通透明亮；衛(wèi)生間特設(shè)八角窗，通風(fēng)采光更佳。面積： ㎡戶型： 222面積： 133㎡戶型： 322評(píng)介：該邊套戶型格局方正，布局合理；入戶門處理獨(dú)到巧妙主客分離，動(dòng)靜分區(qū)，衛(wèi)生間干濕分離；主人臥室設(shè)獨(dú)立衣帽間、主衛(wèi)、轉(zhuǎn)角飄窗；戶型觀景陽(yáng)臺(tái)，豐富了建筑立面效果。評(píng)介：南北通透，通風(fēng)、日照有保證；臥室、客廳動(dòng)靜分區(qū)，布局合理；獨(dú)立陽(yáng)光餐廳，與廚房緊密相連；主臥室獨(dú)立衛(wèi)生間，保證主人生活私密性；南北八角窗設(shè)計(jì)，180度觀景全視野；衛(wèi)生間、客廳、大廚房、走入式衣柜相互兼顧方便實(shí)用；獨(dú)立巧妙的玄關(guān)處理。面積： ㎡戶型： 422評(píng)介：入戶門處理獨(dú)到巧妙；戶型格局方正，布局合理；主客分離，動(dòng)靜分區(qū)，衛(wèi)生間干濕分離；主人臥室設(shè)獨(dú)立衣帽間、主衛(wèi)、轉(zhuǎn)角飄窗；戶型觀景陽(yáng)臺(tái)，豐富了建筑立面效果。小 節(jié)對(duì)項(xiàng)目總平、產(chǎn)品風(fēng)格與環(huán)境設(shè)計(jì)、主力戶型及戶型分布的建議，是基于對(duì)上饒房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研等基礎(chǔ)上結(jié)合我司對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)與理解，初步擬訂的。各種操作建議可針對(duì)操作進(jìn)程逐步優(yōu)化，以期建設(shè)出適銷對(duì)路的房產(chǎn)品。針對(duì)項(xiàng)目總平，建議做調(diào)整，將天際線和環(huán)境、景觀均好充分考慮，對(duì)未來(lái)項(xiàng)目賣點(diǎn)進(jìn)行全面闡釋，前期做好產(chǎn)品定位，未來(lái)進(jìn)入“產(chǎn)品營(yíng)銷”階段方能有備無(wú)患。針對(duì)產(chǎn)品風(fēng)格和環(huán)境設(shè)計(jì)，主要從引導(dǎo)和提升區(qū)域市場(chǎng)反響方面入手，戶型設(shè)計(jì)則是根據(jù)居住的舒適度與實(shí)用度出發(fā)而建議，供項(xiàng)目設(shè)計(jì)參考使用。六、會(huì)所建議（一）會(huì)所規(guī)模本案規(guī)模約為65500 M2，其中沿街商業(yè)面積共計(jì)5800M2左右?？紤]到各方面因素，建議本案在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一處建筑面積約為500平方米的會(huì)所。（二）會(huì)所選址方案一：可設(shè)置在三清山西大道主入口旁，與商業(yè)建筑、物業(yè)管理用房融為一體。其優(yōu)點(diǎn)是一方面可以把商鋪的功能與會(huì)所相互滲透，另一方面是便于管理。方案二：可設(shè)置在小區(qū)中心景觀帶（或稱為中心花園）附近，即“中心會(huì)所”。優(yōu)點(diǎn)是使會(huì)所具有的休閑娛樂(lè)功能與景觀帶的閑適氛圍相互協(xié)調(diào)。我司結(jié)合了以上兩個(gè)方案的優(yōu)點(diǎn)，把中心花園設(shè)計(jì)得比較靠近主入口，這樣，會(huì)所的效果和優(yōu)勢(shì)得以最大限度的發(fā)揮。（三）會(huì)所功能會(huì)所配置的總體設(shè)想從項(xiàng)目“健康、宜居、安全”的市場(chǎng)形象出發(fā)，建議采用“泛會(huì)所”的方式，把會(huì)所的部分設(shè)施諸如健康跑道、運(yùn)動(dòng)器械、休閑空間（如茶