【正文】 前 言有幸與貴司合作，參與貴司開(kāi)發(fā)的“翠映康庭”（暫定名）項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃工作。自合作之日起，我司積極開(kāi)展項(xiàng)目前期策劃工作，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，并對(duì)項(xiàng)目所在地上饒縣及上饒市主城區(qū)的樓市做了初步的市場(chǎng)調(diào)查。根據(jù)以往的專(zhuān)業(yè)策劃經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)觸覺(jué)，我司結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)和發(fā)展前景，提交本項(xiàng)目全案策劃報(bào)告（包含市場(chǎng)調(diào)研、地塊分析、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣等），供貴公司決策。本策劃報(bào)告的宗旨是力爭(zhēng)在項(xiàng)目推出市場(chǎng)后能為貴公司取得最好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，籍此發(fā)展我司與貴司之間的長(zhǎng)遠(yuǎn)友好合作關(guān)系。本策劃報(bào)告是立足于當(dāng)前的市場(chǎng)情況，對(duì)該項(xiàng)目的操作建議。而房地產(chǎn)市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的、多變的，包括國(guó)家政策面、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)作、消費(fèi)者的心理等方面的變化。故各階段具體工作需隨機(jī)應(yīng)變，即在實(shí)踐操作中根據(jù)市場(chǎng)變化情況靈活加以調(diào)整。 第一部分　市場(chǎng)調(diào)研我們相信：善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，我們必須清楚地知道我們所面對(duì)的是個(gè)什么樣的市場(chǎng)，并對(duì)市場(chǎng)環(huán)境有著充分的了解和認(rèn)識(shí)，在項(xiàng)目前期階段就努力地將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。精準(zhǔn)的市場(chǎng)調(diào)研是成功策劃的基礎(chǔ)，只有準(zhǔn)確地把握住市場(chǎng)的脈搏，才能使項(xiàng)目的運(yùn)作始終沿著一個(gè)正確的方向進(jìn)行。近期我司組建了“翠映康庭”項(xiàng)目的市調(diào)小組，對(duì)上饒市及上饒縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了較為全面的調(diào)研。通過(guò)對(duì)本次調(diào)研數(shù)據(jù)的整理，以及我司通過(guò)其他渠道對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)資訊的收集，形成以下分析和研判。一、宏觀(guān)市場(chǎng)背景分析（一）城市地理文化概況◆ 地理位置上饒位于江西省的東北部。東鄰浙江，南靠福建、北接安徽，下轄：上饒、廣豐、玉山、婺源、鉛山、弋陽(yáng)、橫峰、波陽(yáng)、余干、萬(wàn)年10縣和信州區(qū)，代管德興市。行政區(qū)面積22791平方公里，人口660萬(wàn)。上饒憑借其自身地理位置優(yōu)勢(shì)和政府政策的強(qiáng)大支持，借著政府西遷和市域、縣域融合的東風(fēng)，趁著城市化進(jìn)程加快和住宅消費(fèi)需要有效增長(zhǎng)的大好形勢(shì)，極大地催生了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為喚醒居民置業(yè)投資意識(shí)打下了良好的基礎(chǔ)。◆ 交通狀況上饒市是“江浙沿?！边M(jìn)入內(nèi)地的必經(jīng)咽喉，有著“牙閩、控皖、襟淮、面浙”的優(yōu)越地理位置，自古享有“豫章第一門(mén)戶(hù)”、“四省通衢”之美譽(yù)。境內(nèi)交通便利，浙贛鐵路穿境而過(guò)，皖贛鐵路、橫南鐵路縱橫交錯(cuò)；滬瑞高速、3206國(guó)道及七條出省公路貫穿東西南北。景婺黃、景婺常高速公路以及國(guó)家規(guī)劃建設(shè)的三條高速公路都經(jīng)過(guò)上饒。目前，上饒至武夷山、衢州、景德鎮(zhèn)、南昌和杭州五個(gè)機(jī)場(chǎng)均可在13小時(shí)內(nèi)到達(dá)。一個(gè)城市完善快速的交通干線(xiàn)可以有效地將居民的工作與居住緊密聯(lián)系起來(lái)，將本土經(jīng)濟(jì)與周邊經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系起來(lái)，在保證居住和工作雙方面舒適度的同時(shí)，大大縮減交通、時(shí)間成本。上饒位于長(zhǎng)三角與內(nèi)地經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的橋頭堡位置上，占據(jù)了得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，助長(zhǎng)了近幾年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定快速發(fā)展。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，地理優(yōu)勢(shì)將不僅為上饒的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)極大的利好，而且將使上饒經(jīng)濟(jì)與沿海和內(nèi)地的聯(lián)系日益緊密，成為上饒經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力?！? 資源豐富素有“上乘富饒”之稱(chēng)的上饒，全市有耕地607萬(wàn)畝；；；；藥用植物達(dá)216種；野生動(dòng)物300多種。已探明的礦產(chǎn)達(dá)70余種，金、銀、銅、鉛、鋅、鈮鉭儲(chǔ)量均居全省之首，德興銅礦是亞洲最大的銅礦。上饒市城區(qū)是全國(guó)13個(gè)空氣、水質(zhì)量最優(yōu)的城市之一。一個(gè)城市只有擁有了自己賴(lài)以生存和發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)蓬勃發(fā)展，從而帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與城市化水平提升?！? 風(fēng)光旖旎、人杰地靈上饒四季分明，山環(huán)水繞，景色秀麗。中部三清山方圓二百里，雄奇峻秀，風(fēng)光迤儷，素有“江南第一仙峰”的美譽(yù)。 南面的龜峰山，三十六峰，峰峰皆景，被明代大旅行家徐霞客贊為“江上龜峰天下稀”，又被游客譽(yù)為“天下盆景”。同時(shí)在1700多年的歷史長(zhǎng)河中，這片神奇的土地名人輩出，養(yǎng)育了中國(guó)三大圣母之一的陶母、著名理學(xué)家朱熹、晉代著名軍事家陶侃、“中國(guó)鐵道之父——詹天佑”，無(wú)產(chǎn)階級(jí)革命家方志敏等名士賢哲，也是畫(huà)家閻立本、“茶圣”陸羽、名臣范仲淹、詞人辛棄疾等人的久居之地。憑借旅游資源方面的優(yōu)勢(shì)，上饒的旅游業(yè)正在崛起，旅游設(shè)施也不斷完善，旅游經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，直接促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高了居民置業(yè)、投資的能力。（二）城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行勢(shì)頭穩(wěn)定◆ 2006年第一季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，表明上饒市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了良好開(kāi)局。據(jù)測(cè)算，%，%、%、%；，%，%。市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2815元，%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入837元，%。經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)與人民可支配收入的提高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)和騰飛奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。金融環(huán)境良好與地方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)◆ 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高，經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)政收入增勢(shì)良好，金融機(jī)構(gòu)存、貸款穩(wěn)步增加。資料表明：2006年第一季度，全市金融機(jī)構(gòu)存貸款持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，，%。其中?！? 據(jù)政府公報(bào)表明：,%,，增收額創(chuàng)歷史最高水平；其中：，%，總量居全省第4位，增速居第3位。財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)歷史突破，預(yù)示著上饒市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，為城市固定資產(chǎn)投資和市政建設(shè)提供了保障和可能，間接地為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了更大的空間。同時(shí)，良好的金融環(huán)境房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售提供了大量的資金支持，帶動(dòng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。工業(yè)生產(chǎn)拉動(dòng)住房消費(fèi)區(qū)域工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用明顯，繼續(xù)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。2005年，全市完成全部工業(yè)增加值120億元，%，%?！笆濉睍r(shí)期，%。，%。實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售產(chǎn)值157億元，%。銷(xiāo)售收入過(guò)億元的工業(yè)企業(yè)33家，增加14家。工業(yè)快速增長(zhǎng)直接拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，有效穩(wěn)定與提高了當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)住房消費(fèi)的購(gòu)買(mǎi)力，更喚醒了他們對(duì)居所環(huán)境的更高要求，更多的舒適度和享受感，要求居所滿(mǎn)足基礎(chǔ)可居住的基本功能的同時(shí)，更要體現(xiàn)主人的身份、社會(huì)地位和價(jià)值，從而增加了更多二次或多次置業(yè)的可能，有效增加了市場(chǎng)對(duì)新增商品房的需求量。人口自然增長(zhǎng)及居住狀況帶動(dòng)住房需求增加◆ 上饒市、縣城區(qū)規(guī)模均不大，人口較其他同類(lèi)型城市少，隨著國(guó)家城鎮(zhèn)化步伐的加快，市區(qū)和縣城的基建必將成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示:2004年末，其中市區(qū)（信州區(qū)）總?cè)丝诩s75000人，（縣城約6萬(wàn)人），人口自然增長(zhǎng)率為7. 95‰。人口自然增長(zhǎng)數(shù)及由于城市擴(kuò)張帶來(lái)的城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)，必然拉動(dòng)對(duì)商品住宅市場(chǎng)需求量的增長(zhǎng)?！? 據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2004年年底，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均居住面積21平方米。上饒市城鎮(zhèn)居民人均住房水平相對(duì)同等級(jí)其他地級(jí)市明顯偏低，離國(guó)家小康居住水平還存在一定差距，加之大多數(shù)居民現(xiàn)有住宅使用已有較長(zhǎng)一段年限，居民為改善居住環(huán)境而再次置業(yè)可能較大，有效推動(dòng)住房市場(chǎng)絕對(duì)需求的增長(zhǎng)。城市化進(jìn)程的加快產(chǎn)帶來(lái)行業(yè)利好隨著上饒市政府的西進(jìn)，縣城基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，上饒商貿(mào)大市場(chǎng)、旭日廣場(chǎng)、贛東北游樂(lè)城的投入使用，樟樹(shù)路、光學(xué)路、上分路、三清大道的拓寬，特別是市縣光學(xué)路的接通、鳳凰大橋的落成使用，為上饒市、縣兩區(qū)域的融合和發(fā)展帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)和希望。如此大規(guī)模的城市化運(yùn)動(dòng)，再加上旭日工業(yè)園區(qū)的建設(shè)使用，吸引了許多大企業(yè)前來(lái)落戶(hù)投資：如江西鳳凰光學(xué)儀器廠(chǎng)總投資近7億元、上饒客車(chē)廠(chǎng)總投資7億元、滬饒鞋都總投資3億元、諸暨鏈條廠(chǎng)總投資7億元等。如此，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也使得城市人口急劇膨脹，此部分增加人群的住房需求量是目前上饒縣城的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量所遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足的，為新增開(kāi)發(fā)商品房提供了有利的契機(jī)。（三）上饒城市發(fā)展規(guī)劃——城西區(qū)域中心發(fā)展城西是指市區(qū)的櫧溪河以西部分，主要包含旭日綜合片區(qū)（上饒縣城）和產(chǎn)業(yè)新城片區(qū)（上饒經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）。其中旭日綜合片區(qū)屬中心城區(qū)規(guī)劃范圍，東與市中心區(qū)隔河相望，西鄰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，其主要規(guī)劃功能為行政、商貿(mào)、居住，以及為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)提供城市綜合配套服務(wù)。同時(shí)，隨著與中心區(qū)相連接的三清大道、鳳凰大道、惟義路、濱江西路四條主要道路的貫通，“十一五”期間，城西將為區(qū)域中心城市提供巨大的發(fā)展空間、強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和功能配套，成為中心城區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。本案處在櫧溪河邊——兩大中心相接的中間地帶，北靠三清山大道，東望政務(wù)新區(qū)，置身于行政、商貿(mào)、居住和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的中心，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Ρ豢春?。城西成為區(qū)域中心城市的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域上饒市是對(duì)接長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和梯度擴(kuò)散的最前沿陣地。江西省委、省政府把上饒市作為全省區(qū)域發(fā)展的四個(gè)重點(diǎn)城市之一。受長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈強(qiáng)勁的輻射帶動(dòng)，上饒中心城市必將實(shí)現(xiàn)跨越式大發(fā)展，城市主體擴(kuò)張勢(shì)在必行，向西發(fā)展已成定局。作為與主中心區(qū)共同構(gòu)筑上饒城市主體核心的城西，有著強(qiáng)勁的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。上饒市中心城市規(guī)劃是“一主中心、三副中心和五片區(qū)”的總體空間結(jié)構(gòu)，受信江水域流向和滬瑞高速走向的因素制約，未來(lái)城市規(guī)劃擴(kuò)展的主導(dǎo)方向是西南向和東北向。東北向發(fā)展是以上饒火車(chē)站東遷為契機(jī)，其規(guī)劃的主要功能為居住與物流產(chǎn)業(yè)，但目前的基礎(chǔ)設(shè)施和配套功能很不完善，且受饒北河隔斷，發(fā)展空間有限；西南向的發(fā)展則是以旭日綜合片區(qū)和產(chǎn)業(yè)新城片區(qū)為主的城西，城西與市主中心區(qū)同屬一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸，沿信江緊密相聯(lián)，與中心區(qū)形成一江相連、一河兩岸、近相呼應(yīng)、聯(lián)動(dòng)發(fā)展的格局。老城搬遷和造城運(yùn)動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的刺激程度基本相當(dāng)，上饒如此大規(guī)模地向城西發(fā)展，必然促進(jìn)各行各業(yè)的飛速發(fā)展，不論經(jīng)濟(jì)發(fā)展通過(guò)何種方式實(shí)現(xiàn)，居民的居住問(wèn)題始終是城市發(fā)展所要解決的首要問(wèn)題。隨著政務(wù)新區(qū)西遷的步伐越來(lái)越快，城市西進(jìn)也隨之很快實(shí)現(xiàn)，在解決城市基礎(chǔ)建設(shè)和人們住房問(wèn)題的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將因此急劇發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的空間也將前所未有地?cái)U(kuò)大。開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐城西發(fā)展首先，城西的上饒經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是上饒市新型工業(yè)化發(fā)展的主要平臺(tái)，擁有主攻工業(yè)的“園區(qū)、產(chǎn)業(yè)、企業(yè)”三大要素。按照“十一五”規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，未來(lái)園區(qū)工業(yè)占全市工業(yè)比重將達(dá)到80%，而作為“經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)”的上饒經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已被列為全省重點(diǎn)發(fā)展的五大省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，必將吸引人流、物流、資金流、信息流向城西匯聚。其次，上饒已形成規(guī)模的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和現(xiàn)代物流業(yè)目前也主要分布在沿三清山大道的城西地段，并已顯現(xiàn)效益。再次，城西的綜合配套服務(wù)將是對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的有力支持。按照政府規(guī)劃，城西的發(fā)展在未來(lái)幾年內(nèi)要實(shí)現(xiàn)“五個(gè)中心、五個(gè)功能區(qū)”?！拔鍌€(gè)中心”，即工業(yè)制造中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)中心、教育文化中心、商貿(mào)居住中心、娛樂(lè)休閑中心?！拔鍌€(gè)功能區(qū)”分別是：櫧溪生態(tài)區(qū)、東升景觀(guān)區(qū)、濱江親水區(qū)、惟義休閑區(qū)、羅橋新城區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)的發(fā)展一方面是上饒經(jīng)濟(jì)的支柱，另一方面，也是帶動(dòng)城市化進(jìn)程最直接有效的手段。不管如何，“五個(gè)中心”的形成過(guò)程就是人口聚集的過(guò)程，僅僅解決新城區(qū)最初的市政建設(shè)和人口居住問(wèn)題就足夠支撐建筑行業(yè)和房產(chǎn)行業(yè)從無(wú)到有，從弱到強(qiáng)的發(fā)展。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（一）上饒市城區(qū)房地產(chǎn)概況◆ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)。2005年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)61%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，銷(xiāo)售狀況良好。2005年，%；，%；?！? 商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)定提升。多層住宅最高價(jià)達(dá)到1800元/平方米，排屋別墅類(lèi)住宅的推盤(pán)量也逐漸提高，其中疊排類(lèi)住宅價(jià)格達(dá)到2800元/平方米，聯(lián)排的價(jià)格最高達(dá)到3400元/平方米，商鋪的最高價(jià)已達(dá)到10000元/平方米?！? 2006年成為近幾年來(lái)市場(chǎng)放量最大的一年，雖然也受到國(guó)家宏調(diào)的影響，但是品質(zhì)和地段占優(yōu)的樓盤(pán)去化率幾乎沒(méi)有受到太大影響。一系列的數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了有力的數(shù)據(jù)參考：上饒房地產(chǎn)整體市場(chǎng)繼續(xù)向好，房地產(chǎn)發(fā)展呈蓬勃之勢(shì)，極具發(fā)展空間。（二）上饒縣房地產(chǎn)概況◆ 規(guī)劃人口快速增加，基礎(chǔ)建設(shè)力度加強(qiáng)，房地產(chǎn)投資條件更成熟。隨著市、縣城市化水平的迅速擴(kuò)張，市、縣區(qū)域人口必將快速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)三四年內(nèi)，縣城人口將超過(guò)12萬(wàn)人，巨大的住房需求量推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)快速發(fā)展。2005年，新增綠地面積7200余平方米，新增道路硬化面積8000平方米。隨著市、縣兩域的逐步融合，城市人口還將大幅度增長(zhǎng)，市政務(wù)新區(qū)的西遷更將縣城置于未來(lái)的市中心位置，這必將為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一個(gè)較大的發(fā)展空間。◆ 區(qū)域商品房銷(xiāo)售形勢(shì)良好。2006年一季度，全縣商品房銷(xiāo)售面積較上年同比增長(zhǎng)42%，%。在市、縣商品房?jī)r(jià)格差的吸引下，有近20%的縣外居民來(lái)該縣購(gòu)房置業(yè)。（三）政策導(dǎo)向進(jìn)一步明朗形成開(kāi)發(fā)利好◆ 城市規(guī)劃提升區(qū)域吸引力的同時(shí)，也有效增加區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量。市政府的西遷，市政建設(shè)的大力發(fā)展，工業(yè)園區(qū)的全面啟動(dòng)，拆遷力度的加大等等，都有效刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。城鎮(zhèn)居民進(jìn)城置業(yè)、公務(wù)員的多次加薪、人口的穩(wěn)定增長(zhǎng)、進(jìn)城務(wù)工人員的逐年增多，都將持續(xù)有效刺激住房消費(fèi)?！? 購(gòu)房政策傾斜，增加區(qū)域房地產(chǎn)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力。今年1月16日，上饒縣出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)（試行）》，規(guī)定從1月16日起至2007年6月30日止，凡在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)符合政府指導(dǎo)價(jià)的新建商品住房，購(gòu)房戶(hù)可按不同購(gòu)房?jī)r(jià)格分別享受每平方米30元至60元的政府購(gòu)房補(bǔ)貼?！? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策逐步完善，為商品房開(kāi)發(fā)帶來(lái)更多市場(chǎng)契機(jī)。自03年開(kāi)始，上饒的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向貨幣化，商品房銷(xiāo)售量逐年猛增，多層次的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系逐步完善，人民群眾的投資觀(guān)念也隨之發(fā)生了巨大的變化。與此同時(shí)，政府徹底杜絕了私房的建設(shè)開(kāi)發(fā)，為商品房的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了良好的時(shí)機(jī)。三、饒城市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案分析（一）縣城樓盤(pán)資料■ 陽(yáng)光花城樓盤(pán)位置：上饒縣縣政府南面開(kāi) 發(fā) 商：上饒旭日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷(xiāo)售電話(huà)：0793—8882222 8885555樓盤(pán)規(guī)模：總占地面積為11萬(wàn)㎡（約165畝），㎡，容積率：業(yè)態(tài)配比：5幢小高層，23幢多層，共1016戶(hù)面積范圍：80～230㎡，其中主力戶(hù)型為三房?jī)蓮d，面積約120～150㎡銷(xiāo)售時(shí)間：分三期開(kāi)發(fā)，一、二期已交付；三期06年5月開(kāi)盤(pán)，06年9月30日交付銷(xiāo)售價(jià)格：多層均價(jià)1180元/㎡；11F小高層均價(jià)1550元/㎡銷(xiāo)售進(jìn)度：一、二期已經(jīng)入住，剩少量頂層復(fù)式；三期小戶(hù)型已基本售完，小高層房源較多；多層約85