【正文】 【 XX 路項目策劃提案報告 】 1 XX 路 商業(yè)地產 項目 策劃提案報告 XXXX 營銷策劃 XX 有限公司 XXXX 年 11月 10日 【 XX 路項目策劃提案報告 】 2 目錄 第一部分： 項目市場調查分析 第二部分： 項目主題定位 第三部分： 項目 銷售策略與 操作 第四部分：項目 招商策略 第五部分：項目營銷推廣思路 第六部分： 項目 風險分析及價值 評估 【 XX 路項目策劃提案報告 】 3 第一部分、項目市場調查分析 一、 城市區(qū)位及地位分析 XX 市作為 XX 省的政治、經濟、文化、商貿、旅游中心，是 中南地區(qū)重要的資金，技術，原材料集散地和交通樞紐。全市現(xiàn)轄芙蓉，天心，岳麓，開福，雨花五區(qū)和 XX，望城，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市總面積 1。 18萬平方公里，人口 613萬，其中城區(qū)面積 556 平方公里，人口 199 萬。 享受著“ 9＋ 2泛珠三角”的區(qū)域聯(lián)動發(fā)展： XX 是 “泛珠三角”的一分子，屬中西部地區(qū)發(fā)展較快的地區(qū)之一， 2020 年在全國 265 個地級以上城市中，綜合實力由 1998 年的 19位躍居 12位。 核心交通與 輻射 功能。 XX是湘鄂贛三省和東南沿海、長江沿岸、大西南出海通道三個經濟產業(yè)帶的結合部，從 XX至廣州走京珠高速 公路只要 小時，鐵路僅 8小時，乘飛機不用 1 小時，擁有良好的水陸空的交通優(yōu)勢，具有極強的周邊輻射能力和帶動功能。 在“長、株、潭”一體化發(fā)展空間體系中，形成了以 XX 為中軸的發(fā)展格局，隨著經濟的一體化與城市版圖的倍性擴大， XX 的城市競爭力和區(qū)域競爭力將將進一步提升，而城市一體化的規(guī)劃將吸引周邊城市使 XX 成為中部區(qū)域的“消費磁場”。 消費能力空前高漲。 隨著 經濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，城市居民的消費指數(shù)全面提升， 2020 年， XXGDP 總量已突破 1000 億元大關、全部工業(yè)總產值突破 1000 億元大關、社 會消費品零售總額突破 500 億元大關、城市居民人均可支配收入突破 10000 元大關、眾多具有標志性意義的 “關口 ” 在 2020 年得以跨越。 從人均數(shù)來看， 全年城市居民人均可支配收入 11021 元，同比增長 %，城市居民人均消費性支出 9032 元，同比增長 %。城市居民恩格爾系數(shù)為 ，同比上升 個百分點。 【 XX 路項目策劃提案報告 】 4 小結： XX 具有區(qū)位優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、成本優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢。經過三次發(fā)展機遇，XX 已步入 工業(yè)化的擴張期 。在這一發(fā)展態(tài)勢下，城市化明顯加快，外源型經濟水平繼續(xù)提升，內源型經濟加速發(fā)展，這使得城市人口 、消費能力、品牌意識都將得到全面的提升。 同時，作為中部中心城市和旅游大省， XX 吸引外來投資與旅游的機率很大，成為高消費的重要組成部分。 二、項目商業(yè)市場分析 社會經濟和房地產發(fā)展，必然導致城市的擴張、舊城的改造，令整個商業(yè)市場面臨重新洗牌的格局。 在這一輪洗牌中， XX的商業(yè)市場格局獲得了新的調整，并促使其進入了新一輪的競爭格局，規(guī)?；?、規(guī)范化、專業(yè)化成為新一輪競爭的主題。 2． 1 城市大型 商業(yè)市場分析 “ 超大經濟圈” 助力商業(yè)地產 近幾年， XX 經濟發(fā)展迅速，人均收入的持續(xù)增加和人均消費的同比增長， 推動了一些成熟商圈的形成。《 XX 市城市商業(yè)網點布局規(guī)劃》以 XX 市為中心，立足 1 小時商務圈，輻射株洲、湘潭等周邊城市，重點發(fā)展電子商務、物流配送、連鎖經營、國際合作等業(yè)態(tài)，同時注重文化特色。 由此， XX 商業(yè)的消費者已不僅僅是本市的 200 萬人口，而是長株潭一小時經濟圈內 。在這個龐大的經濟圈內， 宏觀調控 完成優(yōu)勝劣汰 2020 年 開始 ，國家對房地產市場的宏觀調控，在大力調整房地產行業(yè)、并對小型商業(yè)項目大浪淘沙的同時，卻賦予高品質、高規(guī)格的商業(yè)地產以強勁的動力。隨著 XX 城區(qū)擴張，人流、物流逐漸往城市次中心遷移 ，高規(guī)劃、高起點的商業(yè)配套與商業(yè)地產更是風生水起。 而 一些商業(yè)布局不合理，甚至連停車場規(guī)劃都沒【 XX 路項目策劃提案報告 】 5 有做好的商業(yè)項目，將逐漸被淘汰，而那些定位和設計都經過專業(yè)分析的項目，其價值更容易受到投資 者的認可。 國際資本注入，商業(yè)地產活力再現(xiàn) XX 商業(yè)地產已經有了良好的基礎，而隨著眾多的國際商家在沿海大型城市布局告一段落， XX吸引了更多國際商家的眼球。麥德龍、沃爾瑪、家樂福等國際商家已經在 XX 扎下了根基，而其他的國內、國際商家也將投資目光描準了消費活躍的中部重要城市 ―― XX。 市場步入了互贏的“商圈競爭” 模式 經過街鋪－大廈裙樓－百貨商城－購物中心的發(fā)展模式， XX 開始全面步入商業(yè)物業(yè)的升級階段。城市的發(fā)展催生三大商業(yè)區(qū)域的新格局，構成 XX 市的三大商圈即泛 XX 路商圈、 XX 商圈、火車站商圈。 每個商圈都有大型商業(yè)項目，竟爭激烈程度雖然空前激烈，但各大發(fā)展商和商業(yè)項目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢， 互為補充，在竟爭中謀求發(fā)展，形成了“梯度商圈”。其中， XX 廣場 .XX 路商圈由王府井、平和堂等構成了 XX 市的高 檔商圈 ；以超市、百貨、專業(yè)市場等為主的 XX商圈為 XX的綜合商圈；而火車站商圈以低檔次混雜型商業(yè)構成了 XX 的“平民商圈”。 這樣的梯度分布 不僅沒有造成 “三 敗俱傷 ” ， 反而形成了 市場的共贏局面。 小結： 從某種程度上說，宏觀調控賦予了 XX 商業(yè)地產新的強勁動力。隨著中部的崛起、“ 9+2 泛珠三角”合作平臺的建立、以及長株潭三市融城， XX 商業(yè)主力店的發(fā)展與建立，將在未來幾年進入發(fā)展的周期， XX 商業(yè)地產將得到強勁發(fā)展。從 XX的競爭模式來看，各個商圈要發(fā)揮優(yōu)勢互補的共贏局面，需加強各自的優(yōu)勢與特點，而作為城市中心商圈的“ XX 路商圈”，保持其“品牌優(yōu)勢與形象”將是其取得競爭的方向所在。 【 XX 路項目策劃提案報告 】 6 2． 2 城市大型 商業(yè) 物業(yè)發(fā)展 分析 產權式商鋪成為 主流產品模式 從 2020 年開始，商業(yè)地產的產品以產權式商鋪為主，并以持續(xù) 火爆 的 趨勢繼續(xù)發(fā)展 ， 王府井商業(yè)廣場、銅鑼灣購物中心、運達國際廣場等產權式商鋪“返租”模式帶來的商鋪熱貫穿著市場 的始終。 單一的產品與銷售模式使 XX 商業(yè)投資市場陷入了慣性思維，新的地產模式面臨著市場的考驗。 商鋪經營管理專業(yè)化 目前整個市場明顯呈現(xiàn)出更理性化的需求，投資者和經營者都對發(fā)展商提出了經營管理上的要求，促使發(fā)展商地市場作出售后承諾，除了要考慮如何將商鋪盡快銷售出去，還要考慮商鋪如何經營才能保證旺場，才能令物業(yè)保值和增值 。XX 各個在型商場都采取了專業(yè)化的經營管理，確保項目的保值增值。 商業(yè)物業(yè)開發(fā)規(guī)?；? 隨著國際資本的大舉進入和國內商業(yè)運營機構的實力提升，促使商業(yè)物業(yè)開發(fā)與經營同先進的模式接軌，商業(yè)物業(yè)從原來無序、散亂的市場，逐步走向有序的規(guī)模化，經營專業(yè)化，是大勢所趨。 項目公共區(qū)間社會化 發(fā)展商在項目開發(fā)的同時，配合政府的規(guī)劃，建設專用區(qū)間作為公共活動區(qū)域，用以組織社區(qū)活動、集市、表演、休閑、娛樂的場所，使商業(yè)活動和公共活動相與促進，成為綜上所述合性的城市廣場。如： XX 路 步行街、 萬達商業(yè) 廣場等。商業(yè) 物業(yè)公共區(qū)間社會化的同時，也為這些商業(yè)物業(yè)帶潛在的消費人流和可觀的效益。 商業(yè) 定位專業(yè)化 面對 越來越激烈的競爭 ， XX“大而全”的傳統(tǒng)百貨店 面臨著轉型。以“ 女性主題商場 ”為主題的春天百貨、以 “金色家族名品中心” 為主題的 XX 百貨大樓 、以“運動商場”為主題的新大新等為代表，帶領 XX 百貨 商業(yè)步入了 “主題時代”。 作為 一種全新的理念， 主題商場 不僅是為消費者提供商品，還努力營造一個良好的購物氛圍。在經營理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。這將是未來 XX的商業(yè)競爭模式走向。 銷售策略單 一 化 【 XX 路項目策劃提案報告 】 7 目前商業(yè)物業(yè)的定位策略單一，銷售策略單一。自“返租”策略以后，基本未見亮點，幾年來位置銷差的商鋪銷售基本是靠這一妙計打天下，用廣州話來說就是“一本通書看到老”。 商業(yè)市場商圈調研分析 XX 廣場 ?XX 路商圈（簡稱 XX商圈） 位于星城核心地帶的 XX商圈， 是 XX 商業(yè)陣線的制高點，歷來是各路商家必爭之地。在 XX 商圈近 3 平方公里的區(qū)域內，各路商家排兵布陣，積極進駐， XX銅鑼灣廣場、 XX 王府井商業(yè)廣場、 XX 南路步行商業(yè)街、坡子街民俗名食商業(yè)街等四大豪強暗自發(fā)力，近 20萬平方米的商業(yè)鋪面 先后 競相入市 。 XX 商圈已成為龍虎爭雄之地，北派商家大佬王府井百貨盤踞南部，南派商家旗手銅鑼灣百貨屹立北方，與先行者平和堂、春天百貨一起，成四方呼應之勢。 XX 商圈是一方財富寶地，憑借交通便利、人氣興旺、商業(yè)氣氛濃厚以及得天獨厚的湖湘文化、成熟的商業(yè)環(huán)境與不可復制的優(yōu)越位置，在 XX 獨占鰲頭，這一區(qū)域成為 XX 乃至整個 XX 名副其實的人流、物流、資金流、信息流的中心。 商圈小結： 地段與口岸決定著商業(yè)地產的命脈。 XX 商圈屬于城市的核心商圈，地段顯赫，交通暢達，商業(yè)活躍，人氣旺盛（日均人流量超過 30 萬），是真 正意義上的寸土寸金。數(shù)百年來， XX 商圈一直就是 XX 商業(yè)的核心和支撐。正是基于對 XX商圈這一黃金口岸的認同，眾多商家、開發(fā)商、投資者對區(qū)域內的商業(yè)物業(yè)極具信心。 現(xiàn)已有沃爾瑪、國美與蘇寧、銅鑼灣百貨這四大連鎖商業(yè)巨頭進駐 XX 商圈。隨著四大巨頭的入駐，以及人民西路改造的順利竣工，該商圈將煥發(fā)出空前的活力。 XX 商圈已經成為各路諸侯和大量資本紛紛殺入的黃金寶地，不僅意味著都心地帶強勁的向心力和豐富的含金量，同時也預示著這一區(qū)域內的市場競爭將日趨激烈。 商圈 目前 XX 不僅擁有百年老店火宮 殿，還有 XX 百貨大樓、友誼商城、百姓鞋城【 XX 路項目策劃提案報告 】 8 等當家，而且還有麥當勞、肯德基落戶 XX 商圈，構筑了 XX 大商業(yè)格局，成為XX 南部一個重要的節(jié)點。 商圈小結 ： 步步高生活超市的入駐、大都市商業(yè)街的興建，使如今 XX 商圈的商業(yè)生態(tài)鏈趨于和諧、商業(yè)業(yè)態(tài)分布也日趨成熟和完美。 雖 XX 商圈的商業(yè)格局已經相對飽和，但 2020 年對連接曙光路與車站路的赤新路進行大規(guī)模拓改，（即將新建赤新路西段，西起 XX 立交橋北端，東至曙光路，長約 1 公里）推動 了 XX 商圈的再度升級與擴容；赤新路的拓改竣工，將進一步完善 XX 商圈，其商業(yè)規(guī)模與 繁華程度將會直逼 XX 商圈。 火車站商圈 火車站商圈主要是沿車站路布置，匯集了阿波羅商業(yè)廣場、曉園電器、金蘋果服裝批發(fā)市場、國美電器、三湘、南湖五金機電建材市場，目前該區(qū)域新建項目只有凱旋國際，該項目只有極少的商業(yè)部分，且價格和和戶型沒有出來。 XX 嶺商圈 XX 嶺商圈一直以來就是 XX 北部唯一的一個商業(yè)區(qū)，以麗臣路和芙蓉路交叉處為核心，泰陽商城、北斗星商廈雄踞此地多年，隨著芙蓉路的修建，世界著