【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東方世紀(jì)城項(xiàng)目營(yíng)銷合作提案 第一章：濰坊市宏觀環(huán)境分析 本章通過對(duì)濰坊的城市概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活及城市規(guī)劃等宏觀層面的闡述、分析、預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確的把握濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢(shì)。 第一節(jié)：城市概況 【要點(diǎn)】 ? 從城區(qū)面積和人口數(shù)量來看，濰坊在山東屬于中型城市。 ? 市內(nèi)交通便利，行政區(qū)劃明晰，歷史文化悠久，房地產(chǎn)發(fā)展具備社會(huì)優(yōu)勢(shì)。 一、地理位置 濰坊市位于山東半島中部，西至省會(huì)濟(jì)南 183 公里，西北至首都北京 410公里。南依沂山，北瀕渤海 ,扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，膠濟(jì)鐵路橫貫市境東 西。東連海港名城青島、煙臺(tái)，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營(yíng)，南連臨沂、日照。 濰坊市位于山東交通核心地帶，三面臨陸，北面靠海，終年四季分明，屬于中國(guó)比較適宜人類居住的城市之一。 二、行政區(qū)劃及面積 濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城、坊子、寒亭 4區(qū)，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密 6 市（縣級(jí)），臨朐、昌樂 2 縣，共有 152 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 總面積 15859 平方公里，其中市區(qū)面積 1472 平方公里。南北長(zhǎng) 188 公里，東西寬 164 公里，市域地勢(shì)南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，市域共有大小河流 112 條，其中流 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 域面積在 100 平方公里以上的有 55 條，主要水系有濰河、彌河、白浪河、膠萊河、小清河 5 條。海岸線為東南－西北走向，呈曲線狀，西起淄脈河口，東到膠萊河口，全長(zhǎng) 143 公里。 濰坊市區(qū)域規(guī)劃明晰，市區(qū)地勢(shì)平坦，水景豐富，市內(nèi)具備較好的房地產(chǎn)開發(fā)條件。 三、城市人口 濰坊為地級(jí)市，轄 4區(qū) 2縣代管 6市。市區(qū)人口 70 余萬。 單 位( 萬人)2 2 . 0 7 , 2 2 %2 6 . 2 7 , 2 6 %3 8 . 5 7 , 3 9 %1 3 . 0 8 , 1 3 %18 歲 以下 1 8 3 5 歲 3 5 6 0 歲 60 歲 以上 圖示：濰坊市 2020 年各年齡人群分布圖 “十一五”時(shí)期是濰坊城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)入加快發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。到2020 年，全市城市化水平將達(dá)到 50%，中心市區(qū)人口規(guī)模達(dá)到 130 萬人，屆時(shí)，住宅剛性需求將接近 現(xiàn)在的一倍，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化能力進(jìn)一步加強(qiáng)。 四、文化環(huán)境與歷史資源 “三皇五帝”中的舜、齊國(guó)政治家晏嬰、東漢經(jīng)學(xué)大師鄭玄、北魏農(nóng)學(xué)家賈思勰等都出自濰坊 ?？兹凇⒎吨傺?、歐陽修、蘇東坡、鄭板橋等曾在濰坊執(zhí)政理事。近代涌現(xiàn)出了王盡美、陳少敏、王愿堅(jiān)、王統(tǒng)照、臧克家等一批革命家、文學(xué)家、藝術(shù)家。濰坊名勝古跡、人文景觀眾多 ,濰坊風(fēng)箏、楊家埠木版年畫等中外馳名 ,擁有十笏園、范公亭、山旺化石、恐龍化石、沂山國(guó)家森林公園、青云山、青云湖等旅游景點(diǎn)。 濰坊是歷史文化古城，具有深厚的東方文化背景，為房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣宣傳的提供了炒作話題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第二節(jié)：城市經(jīng)濟(jì) 【要點(diǎn)】 ? 從 GDP 總量還是財(cái)政收入等方面看，濰坊的經(jīng)濟(jì)水平目前在山東處于中上游位置； ? 三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化、固定投資和房地產(chǎn)投資的大幅度增長(zhǎng)以及區(qū)內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展，為濰坊房地產(chǎn)發(fā)展提供了健康的外部條件和購(gòu)買能力較強(qiáng)的人群。 一、國(guó)民生產(chǎn)總值和財(cái)政收入保持持續(xù)增長(zhǎng) 地區(qū)生產(chǎn)總值 2020 年濰坊市 GDP 億，按可比價(jià)格比上年增長(zhǎng) %，增幅同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。人均 GDP達(dá)到 14678 元，比上年增長(zhǎng) %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年濰坊市生產(chǎn)總值（ GDP）完成 億元，按可比價(jià)格比上年增長(zhǎng)%；人均 GDP 達(dá)到 17279 元。 76287010301 2 4 6 . 4 11 4 7 1 . 2020040060080010001200140016002020 2020 2020 2020 2020年份GDP（億元） 圖 1：濰坊 20202020 國(guó)民生產(chǎn)總值 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4 1 . 1 93 7 . 0 8 3 7 . 1 14 0 . 7 5822 1 . 48 . 85 2 . 2 84 6 . 3 8 4 6 . 0 54 9 . 4 15 4 . 5 83 5 . 3 71 0 . 9 60102030405060708090濰城區(qū) 奎文區(qū) 坊子區(qū) 寒亭區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 濱海開發(fā)區(qū) 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)GDP（億元）2020 年各區(qū)生產(chǎn)總值2020 年各區(qū)生產(chǎn)總值 圖 2：濰坊市各縣區(qū) 20202020 生產(chǎn)總值對(duì)比 2020 年濰坊 市生產(chǎn)總值（ GDP）完成近 億元，按可比價(jià)格比上年增長(zhǎng) %；人均 GDP 超過兩萬元。 從以上兩表可以看出， 2020 年以來，濰坊經(jīng)濟(jì)保持較快的發(fā)展速度。特別是近兩年來，高新區(qū)的區(qū)生產(chǎn)總值位于全市各縣區(qū)之首，高新技術(shù)已經(jīng)成為濰坊的產(chǎn)業(yè)龍頭，區(qū)域內(nèi)孕育了一批對(duì)居住條件較高，對(duì)房?jī)r(jià)承受能力較強(qiáng)的社會(huì)精英，該部分人群主要以工程師、高科技研發(fā)者為主，學(xué)歷在本科以上，年收入在 68萬左右。 財(cái)政收入 2020 年，全市完成財(cái)政總收入 億元，增長(zhǎng) %， 2020 年，全市完成財(cái)政總收入 億元，增長(zhǎng) %。 2020 年，財(cái)政總收入 億元，增長(zhǎng)%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1 0 7 . 81 4 1 . 60204060801001201401602020 2020年份財(cái)政收入（億元） 圖 1：濰坊市 20 2020 年財(cái)政收入圖示 濰坊市連續(xù) 19 年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收支平衡，財(cái)政收入也在逐年以 25%左右的速度提升， 為市政的房地產(chǎn)規(guī)劃和相應(yīng)區(qū)域配套設(shè)施的建設(shè)提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 二、固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資發(fā)展迅猛 固定資產(chǎn)投資 2020 年全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元， 2020 上升到 億元，比上年增長(zhǎng) %。 8 2 6 . 11 1 0 0 . 40200400600800100012002020 2020年份固定資產(chǎn)投資（億元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 圖示：濰坊 20 2020 年固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 2020 年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 43億元大關(guān)，其中住宅開發(fā)完成投資 億元； 2020 年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 79 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中住宅建設(shè)投資 50億元，同比增 長(zhǎng) %。 圖示：濰坊 20 2020 年房地產(chǎn)及住宅建設(shè)投資 近兩年來濰坊市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)近 1/3，其中房地產(chǎn)建設(shè)投資特別是住宅建設(shè)投資都在以 50%以上的速率增長(zhǎng)，充分說明濰坊房地產(chǎn)建設(shè)投資市場(chǎng)發(fā)展健康，市民對(duì)住宅需求旺盛，現(xiàn)階段正是住宅項(xiàng)目推出的較好時(shí)機(jī)。 三、產(chǎn)業(yè)分布更趨合理 1．各產(chǎn)業(yè)所占比重 一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由 04 年的 ： ： 調(diào)整為 05 年的 13：57： 30，其中第一產(chǎn)業(yè)所占 比重比 04 年下降 個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)比重上升 個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重下降 個(gè)百分點(diǎn)。 43 79 50 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2020 2020 年份 投資額（億元） 房地產(chǎn)建設(shè)投資額 住宅建設(shè)投資額 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 13%57%30%第一 產(chǎn)業(yè)第二 產(chǎn)業(yè)第三 產(chǎn)業(yè) 圖示：濰坊市 2020 年一、二、三產(chǎn)業(yè)所占百分比 2．各產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)比率 第一產(chǎn)業(yè)增加 %；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %，其中工業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 、 和 個(gè)百分點(diǎn)。 1 8 0 . 41 9 6 . 86 8 3 . 4 98 3 6 . 53 8 2 . 5 24 3 7 . 901002003004005006007008009002020 2020年份增加值（億元）第一產(chǎn)業(yè)增加值第二產(chǎn)業(yè)增加值第三產(chǎn)業(yè)增加值 圖示：濰坊市 20 2020 年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值 如上兩表分析可得，濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)展將直接帶動(dòng)市政稅 收的增加，稅收增加是城市化進(jìn)程快速發(fā)展的重要條件之一，而城市化進(jìn)程所帶來的新城建設(shè)和舊城改造必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 第三節(jié)：居民生活 【要點(diǎn)】 ? 濰坊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民消費(fèi)收入增長(zhǎng)迅速，消費(fèi)能力進(jìn)一步提高，對(duì)房地產(chǎn)有著較高的價(jià)格承受能力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 濰坊市人均居住面積較高，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，并逐漸進(jìn)入買方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 一、居民收入情況 濰坊市人均 GDP 及增長(zhǎng)情況 2020 年人均 GDP 達(dá)到 14678 元（按現(xiàn)行匯率折算為 1775 美元），比上年增長(zhǎng) %； 2020 年人均 GDP達(dá)到 17279 元（按現(xiàn)行匯 率折算為 2141 美元），比上年增長(zhǎng) %。 2020 年人均 GDP達(dá)到 20210 元，比上年增長(zhǎng) %。 2．濰坊市人均可支配收入情況 2020 年濰坊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10318 元，比“九五”末（即 2020年底）增加了 %，年均增長(zhǎng) %。到 2020 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)11846 元，比上年增長(zhǎng) %。 63067307 753885009346103180202040006000800010000120202020 2020 2020 2020 2020 2020單位(元) 圖 1：濰坊市 20202020 年城鎮(zhèn)居民可支配收入 15211775214110901