【正文】 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 東方世紀城項目營銷合作提案 第一章：濰坊市宏觀環(huán)境分析 本章通過對濰坊的城市概況、經濟發(fā)展、居民生活及城市規(guī)劃等宏觀層面的闡述、分析、預測，準確的把握濰坊房地產市場所處的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢。 第一節(jié)：城市概況 【要點】 ? 從城區(qū)面積和人口數量來看，濰坊在山東屬于中型城市。 ? 市內交通便利，行政區(qū)劃明晰，歷史文化悠久，房地產發(fā)展具備社會優(yōu)勢。 一、地理位置 濰坊市位于山東半島中部，西至省會濟南 183 公里，西北至首都北京 410公里。南依沂山，北瀕渤海 ,扼山東內陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，膠濟鐵路橫貫市境東 西。東連海港名城青島、煙臺，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營，南連臨沂、日照。 濰坊市位于山東交通核心地帶，三面臨陸，北面靠海，終年四季分明，屬于中國比較適宜人類居住的城市之一。 二、行政區(qū)劃及面積 濰坊現轄奎文、濰城、坊子、寒亭 4區(qū)，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密 6 市（縣級），臨朐、昌樂 2 縣，共有 152 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 總面積 15859 平方公里，其中市區(qū)面積 1472 平方公里。南北長 188 公里，東西寬 164 公里，市域地勢南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，市域共有大小河流 112 條，其中流 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 域面積在 100 平方公里以上的有 55 條，主要水系有濰河、彌河、白浪河、膠萊河、小清河 5 條。海岸線為東南－西北走向，呈曲線狀，西起淄脈河口，東到膠萊河口，全長 143 公里。 濰坊市區(qū)域規(guī)劃明晰，市區(qū)地勢平坦，水景豐富，市內具備較好的房地產開發(fā)條件。 三、城市人口 濰坊為地級市，轄 4區(qū) 2縣代管 6市。市區(qū)人口 70 余萬。 單 位( 萬人)2 2 . 0 7 , 2 2 %2 6 . 2 7 , 2 6 %3 8 . 5 7 , 3 9 %1 3 . 0 8 , 1 3 %18 歲 以下 1 8 3 5 歲 3 5 6 0 歲 60 歲 以上 圖示：濰坊市 2020 年各年齡人群分布圖 “十一五”時期是濰坊城市化和城市現代化進入加快發(fā)展的關鍵時期。到2020 年，全市城市化水平將達到 50%，中心市區(qū)人口規(guī)模達到 130 萬人，屆時，住宅剛性需求將接近 現在的一倍，市場對房地產項目的消化能力進一步加強。 四、文化環(huán)境與歷史資源 “三皇五帝”中的舜、齊國政治家晏嬰、東漢經學大師鄭玄、北魏農學家賈思勰等都出自濰坊 ?？兹凇⒎吨傺?、歐陽修、蘇東坡、鄭板橋等曾在濰坊執(zhí)政理事。近代涌現出了王盡美、陳少敏、王愿堅、王統(tǒng)照、臧克家等一批革命家、文學家、藝術家。濰坊名勝古跡、人文景觀眾多 ,濰坊風箏、楊家埠木版年畫等中外馳名 ,擁有十笏園、范公亭、山旺化石、恐龍化石、沂山國家森林公園、青云山、青云湖等旅游景點。 濰坊是歷史文化古城，具有深厚的東方文化背景，為房地產項目推廣宣傳的提供了炒作話題。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二節(jié)：城市經濟 【要點】 ? 從 GDP 總量還是財政收入等方面看，濰坊的經濟水平目前在山東處于中上游位置； ? 三產業(yè)結構調整優(yōu)化、固定投資和房地產投資的大幅度增長以及區(qū)內高新產業(yè)的強勁發(fā)展，為濰坊房地產發(fā)展提供了健康的外部條件和購買能力較強的人群。 一、國民生產總值和財政收入保持持續(xù)增長 地區(qū)生產總值 2020 年濰坊市 GDP 億，按可比價格比上年增長 %，增幅同比提高 個百分點。人均 GDP達到 14678 元，比上年增長 %，同比提高 個百分點。 2020 年濰坊市生產總值（ GDP）完成 億元，按可比價格比上年增長%；人均 GDP 達到 17279 元。 76287010301 2 4 6 . 4 11 4 7 1 . 2020040060080010001200140016002020 2020 2020 2020 2020年份GDP（億元） 圖 1：濰坊 20202020 國民生產總值 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4 1 . 1 93 7 . 0 8 3 7 . 1 14 0 . 7 5822 1 . 48 . 85 2 . 2 84 6 . 3 8 4 6 . 0 54 9 . 4 15 4 . 5 83 5 . 3 71 0 . 9 60102030405060708090濰城區(qū) 奎文區(qū) 坊子區(qū) 寒亭區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 濱海開發(fā)區(qū) 經濟開發(fā)區(qū)GDP（億元）2020 年各區(qū)生產總值2020 年各區(qū)生產總值 圖 2：濰坊市各縣區(qū) 20202020 生產總值對比 2020 年濰坊 市生產總值（ GDP）完成近 億元，按可比價格比上年增長 %；人均 GDP 超過兩萬元。 從以上兩表可以看出， 2020 年以來，濰坊經濟保持較快的發(fā)展速度。特別是近兩年來，高新區(qū)的區(qū)生產總值位于全市各縣區(qū)之首，高新技術已經成為濰坊的產業(yè)龍頭，區(qū)域內孕育了一批對居住條件較高，對房價承受能力較強的社會精英，該部分人群主要以工程師、高科技研發(fā)者為主，學歷在本科以上，年收入在 68萬左右。 財政收入 2020 年，全市完成財政總收入 億元，增長 %， 2020 年，全市完成財政總收入 億元，增長 %。 2020 年，財政總收入 億元，增長%。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 0 7 . 81 4 1 . 60204060801001201401602020 2020年份財政收入（億元） 圖 1：濰坊市 20 2020 年財政收入圖示 濰坊市連續(xù) 19 年實現財政收支平衡，財政收入也在逐年以 25%左右的速度提升， 為市政的房地產規(guī)劃和相應區(qū)域配套設施的建設提供了經濟基礎。 二、固定資產及房地產投資發(fā)展迅猛 固定資產投資 2020 年全市全社會固定資產投資完成 億元， 2020 上升到 億元，比上年增長 %。 8 2 6 . 11 1 0 0 . 40200400600800100012002020 2020年份固定資產投資（億元） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 圖示：濰坊 20 2020 年固定資產投資 房地產投資 2020 年全市完成房地產開發(fā)投資 43億元大關，其中住宅開發(fā)完成投資 億元； 2020 年全市共完成房地產開發(fā)投資 79 億元，比上年增長 %，其中住宅建設投資 50億元，同比增 長 %。 圖示：濰坊 20 2020 年房地產及住宅建設投資 近兩年來濰坊市固定資產投資增長近 1/3，其中房地產建設投資特別是住宅建設投資都在以 50%以上的速率增長，充分說明濰坊房地產建設投資市場發(fā)展健康，市民對住宅需求旺盛，現階段正是住宅項目推出的較好時機。 三、產業(yè)分布更趨合理 1．各產業(yè)所占比重 一、二、三產業(yè)的比例關系由 04 年的 ： ： 調整為 05 年的 13：57： 30，其中第一產業(yè)所占 比重比 04 年下降 個百分點，第二產業(yè)比重上升 個百分點，第三產業(yè)比重下降 個百分點。 43 79 50 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2020 2020 年份 投資額（億元） 房地產建設投資額 住宅建設投資額 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 13%57%30%第一 產業(yè)第二 產業(yè)第三 產業(yè) 圖示：濰坊市 2020 年一、二、三產業(yè)所占百分比 2．各產業(yè)增長比率 第一產業(yè)增加 %；第二產業(yè)增長 %，其中工業(yè)增加值 億元，增長 %；一、二、三產業(yè)分別拉動 GDP 增長 、 和 個百分點。 1 8 0 . 41 9 6 . 86 8 3 . 4 98 3 6 . 53 8 2 . 5 24 3 7 . 901002003004005006007008009002020 2020年份增加值（億元）第一產業(yè)增加值第二產業(yè)增加值第三產業(yè)增加值 圖示：濰坊市 20 2020 年一、二、三產業(yè)增加值 如上兩表分析可得，濰坊市產業(yè)結構以工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)展將直接帶動市政稅 收的增加，稅收增加是城市化進程快速發(fā)展的重要條件之一，而城市化進程所帶來的新城建設和舊城改造必將推動房地產市場發(fā)展。 第三節(jié)：居民生活 【要點】 ? 濰坊市經濟發(fā)展迅速，居民消費收入增長迅速，消費能力進一步提高，對房地產有著較高的價格承受能力。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 濰坊市人均居住面積較高，房地產行業(yè)發(fā)展迅速，并逐漸進入買方市場，競爭日趨激烈。 一、居民收入情況 濰坊市人均 GDP 及增長情況 2020 年人均 GDP 達到 14678 元（按現行匯率折算為 1775 美元），比上年增長 %； 2020 年人均 GDP達到 17279 元（按現行匯 率折算為 2141 美元），比上年增長 %。 2020 年人均 GDP達到 20210 元，比上年增長 %。 2．濰坊市人均可支配收入情況 2020 年濰坊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10318 元，比“九五”末（即 2020年底）增加了 %，年均增長 %。到 2020 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達11846 元，比上年增長 %。 63067307 753885009346103180202040006000800010000120202020 2020 2020 2020 2020 2020單位(元) 圖 1：濰坊市 20202020 年城鎮(zhèn)居民可支配收入 15211775214110901