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濰坊市東方世紀城商業(yè)地產項目營銷合作提案(40頁)-商業(yè)地產(已修改)

2025-08-24 10:30 本頁面
 

【正文】 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 東方世紀城項目營銷合作提案 第一章:濰坊市宏觀環(huán)境分析 本章通過對濰坊的城市概況、經濟發(fā)展、居民生活及城市規(guī)劃等宏觀層面的闡述、分析、預測,準確的把握濰坊房地產市場所處的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢。 第一節(jié):城市概況 【要點】 ? 從城區(qū)面積和人口數量來看,濰坊在山東屬于中型城市。 ? 市內交通便利,行政區(qū)劃明晰,歷史文化悠久,房地產發(fā)展具備社會優(yōu)勢。 一、地理位置 濰坊市位于山東半島中部,西至省會濟南 183 公里,西北至首都北京 410公里。南依沂山,北瀕渤海 ,扼山東內陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉,膠濟鐵路橫貫市境東 西。東連海港名城青島、煙臺,西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營,南連臨沂、日照。 濰坊市位于山東交通核心地帶,三面臨陸,北面靠海,終年四季分明,屬于中國比較適宜人類居住的城市之一。 二、行政區(qū)劃及面積 濰坊現轄奎文、濰城、坊子、寒亭 4區(qū),青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密 6 市(縣級),臨朐、昌樂 2 縣,共有 152 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 總面積 15859 平方公里,其中市區(qū)面積 1472 平方公里。南北長 188 公里,東西寬 164 公里,市域地勢南高北低,南部是山區(qū)丘陵,中部為平原,市域共有大小河流 112 條,其中流 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 域面積在 100 平方公里以上的有 55 條,主要水系有濰河、彌河、白浪河、膠萊河、小清河 5 條。海岸線為東南-西北走向,呈曲線狀,西起淄脈河口,東到膠萊河口,全長 143 公里。 濰坊市區(qū)域規(guī)劃明晰,市區(qū)地勢平坦,水景豐富,市內具備較好的房地產開發(fā)條件。 三、城市人口 濰坊為地級市,轄 4區(qū) 2縣代管 6市。市區(qū)人口 70 余萬。 單 位( 萬人)2 2 . 0 7 , 2 2 %2 6 . 2 7 , 2 6 %3 8 . 5 7 , 3 9 %1 3 . 0 8 , 1 3 %18 歲 以下 1 8 3 5 歲 3 5 6 0 歲 60 歲 以上 圖示:濰坊市 2020 年各年齡人群分布圖 “十一五”時期是濰坊城市化和城市現代化進入加快發(fā)展的關鍵時期。到2020 年,全市城市化水平將達到 50%,中心市區(qū)人口規(guī)模達到 130 萬人,屆時,住宅剛性需求將接近 現在的一倍,市場對房地產項目的消化能力進一步加強。 四、文化環(huán)境與歷史資源 “三皇五帝”中的舜、齊國政治家晏嬰、東漢經學大師鄭玄、北魏農學家賈思勰等都出自濰坊 ??兹凇⒎吨傺?、歐陽修、蘇東坡、鄭板橋等曾在濰坊執(zhí)政理事。近代涌現出了王盡美、陳少敏、王愿堅、王統(tǒng)照、臧克家等一批革命家、文學家、藝術家。濰坊名勝古跡、人文景觀眾多 ,濰坊風箏、楊家埠木版年畫等中外馳名 ,擁有十笏園、范公亭、山旺化石、恐龍化石、沂山國家森林公園、青云山、青云湖等旅游景點。 濰坊是歷史文化古城,具有深厚的東方文化背景,為房地產項目推廣宣傳的提供了炒作話題。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二節(jié):城市經濟 【要點】 ? 從 GDP 總量還是財政收入等方面看,濰坊的經濟水平目前在山東處于中上游位置; ? 三產業(yè)結構調整優(yōu)化、固定投資和房地產投資的大幅度增長以及區(qū)內高新產業(yè)的強勁發(fā)展,為濰坊房地產發(fā)展提供了健康的外部條件和購買能力較強的人群。 一、國民生產總值和財政收入保持持續(xù)增長 地區(qū)生產總值 2020 年濰坊市 GDP 億,按可比價格比上年增長 %,增幅同比提高 個百分點。人均 GDP達到 14678 元,比上年增長 %,同比提高 個百分點。 2020 年濰坊市生產總值( GDP)完成 億元,按可比價格比上年增長%;人均 GDP 達到 17279 元。 76287010301 2 4 6 . 4 11 4 7 1 . 2020040060080010001200140016002020 2020 2020 2020 2020年份GDP(億元) 圖 1:濰坊 20202020 國民生產總值 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4 1 . 1 93 7 . 0 8 3 7 . 1 14 0 . 7 5822 1 . 48 . 85 2 . 2 84 6 . 3 8 4 6 . 0 54 9 . 4 15 4 . 5 83 5 . 3 71 0 . 9 60102030405060708090濰城區(qū) 奎文區(qū) 坊子區(qū) 寒亭區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 濱海開發(fā)區(qū) 經濟開發(fā)區(qū)GDP(億元)2020 年各區(qū)生產總值2020 年各區(qū)生產總值 圖 2:濰坊市各縣區(qū) 20202020 生產總值對比 2020 年濰坊 市生產總值( GDP)完成近 億元,按可比價格比上年增長 %;人均 GDP 超過兩萬元。 從以上兩表可以看出, 2020 年以來,濰坊經濟保持較快的發(fā)展速度。特別是近兩年來,高新區(qū)的區(qū)生產總值位于全市各縣區(qū)之首,高新技術已經成為濰坊的產業(yè)龍頭,區(qū)域內孕育了一批對居住條件較高,對房價承受能力較強的社會精英,該部分人群主要以工程師、高科技研發(fā)者為主,學歷在本科以上,年收入在 68萬左右。 財政收入 2020 年,全市完成財政總收入 億元,增長 %, 2020 年,全市完成財政總收入 億元,增長 %。 2020 年,財政總收入 億元,增長%。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 0 7 . 81 4 1 . 60204060801001201401602020 2020年份財政收入(億元) 圖 1:濰坊市 20 2020 年財政收入圖示 濰坊市連續(xù) 19 年實現財政收支平衡,財政收入也在逐年以 25%左右的速度提升, 為市政的房地產規(guī)劃和相應區(qū)域配套設施的建設提供了經濟基礎。 二、固定資產及房地產投資發(fā)展迅猛 固定資產投資 2020 年全市全社會固定資產投資完成 億元, 2020 上升到 億元,比上年增長 %。 8 2 6 . 11 1 0 0 . 40200400600800100012002020 2020年份固定資產投資(億元) 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 圖示:濰坊 20 2020 年固定資產投資 房地產投資 2020 年全市完成房地產開發(fā)投資 43億元大關,其中住宅開發(fā)完成投資 億元; 2020 年全市共完成房地產開發(fā)投資 79 億元,比上年增長 %,其中住宅建設投資 50億元,同比增 長 %。 圖示:濰坊 20 2020 年房地產及住宅建設投資 近兩年來濰坊市固定資產投資增長近 1/3,其中房地產建設投資特別是住宅建設投資都在以 50%以上的速率增長,充分說明濰坊房地產建設投資市場發(fā)展健康,市民對住宅需求旺盛,現階段正是住宅項目推出的較好時機。 三、產業(yè)分布更趨合理 1.各產業(yè)所占比重 一、二、三產業(yè)的比例關系由 04 年的 : : 調整為 05 年的 13:57: 30,其中第一產業(yè)所占 比重比 04 年下降 個百分點,第二產業(yè)比重上升 個百分點,第三產業(yè)比重下降 個百分點。 43 79 50 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2020 2020 年份 投資額(億元) 房地產建設投資額 住宅建設投資額 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 13%57%30%第一 產業(yè)第二 產業(yè)第三 產業(yè) 圖示:濰坊市 2020 年一、二、三產業(yè)所占百分比 2.各產業(yè)增長比率 第一產業(yè)增加 %;第二產業(yè)增長 %,其中工業(yè)增加值 億元,增長 %;一、二、三產業(yè)分別拉動 GDP 增長 、 和 個百分點。 1 8 0 . 41 9 6 . 86 8 3 . 4 98 3 6 . 53 8 2 . 5 24 3 7 . 901002003004005006007008009002020 2020年份增加值(億元)第一產業(yè)增加值第二產業(yè)增加值第三產業(yè)增加值 圖示:濰坊市 20 2020 年一、二、三產業(yè)增加值 如上兩表分析可得,濰坊市產業(yè)結構以工業(yè)為主,且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升,工業(yè)的快速發(fā)展將直接帶動市政稅 收的增加,稅收增加是城市化進程快速發(fā)展的重要條件之一,而城市化進程所帶來的新城建設和舊城改造必將推動房地產市場發(fā)展。 第三節(jié):居民生活 【要點】 ? 濰坊市經濟發(fā)展迅速,居民消費收入增長迅速,消費能力進一步提高,對房地產有著較高的價格承受能力。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 濰坊市人均居住面積較高,房地產行業(yè)發(fā)展迅速,并逐漸進入買方市場,競爭日趨激烈。 一、居民收入情況 濰坊市人均 GDP 及增長情況 2020 年人均 GDP 達到 14678 元(按現行匯率折算為 1775 美元),比上年增長 %; 2020 年人均 GDP達到 17279 元(按現行匯 率折算為 2141 美元),比上年增長 %。 2020 年人均 GDP達到 20210 元,比上年增長 %。 2.濰坊市人均可支配收入情況 2020 年濰坊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10318 元,比“九五”末(即 2020年底)增加了 %,年均增長 %。到 2020 年,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達11846 元,比上年增長 %。 63067307 753885009346103180202040006000800010000120202020 2020 2020 2020 2020 2020單位(元) 圖 1:濰坊市 20202020 年城鎮(zhèn)居民可支配收入 15211775214110901
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