濰坊市寒亭天潤(rùn)錦江苑營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告20頁(yè)-營(yíng)銷(xiāo)策劃-文庫(kù)吧
2025-07-10 10:30 本頁(yè)面
【正文】 升，購(gòu)買(mǎi)商品房的需求正在擴(kuò)大。 ? 當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)上 漲速度緩慢，未來(lái)的升值空間較大 。 ? 從物業(yè)形態(tài)看，目前 設(shè)計(jì)水平不高缺乏文化內(nèi)涵或品味的多層樓盤(pán) 占市場(chǎng)主體 ， 頂層去化遭遇瓶頸，可以看出當(dāng)?shù)厝藢?duì)爬樓的抗拒，那么小高層以電梯代步，因此它的出現(xiàn)無(wú)疑有其市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)高層是鋼筋混凝現(xiàn)澆的施工工藝，地基深，墻體厚不滲水，抗震佳，還具有事視野開(kāi)闊，噪音小日照長(zhǎng)等優(yōu)勢(shì)未來(lái)會(huì)受到市場(chǎng)青睞 。 ? 消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)品質(zhì)的認(rèn)知程度提高，將有相當(dāng)高的鑒賞力， 因此 設(shè)計(jì)先進(jìn)、設(shè)施完善、文化氛圍濃厚、附加值高的樓盤(pán)將是消費(fèi)者追求的好產(chǎn)品， 同時(shí)消費(fèi)者 將 更 注重物業(yè)管理、小區(qū)良好的鄰里關(guān)系、孩子與老人的 人文關(guān)懷等等。需求的升級(jí)將要求開(kāi)發(fā)商注重消費(fèi)者對(duì)住宅產(chǎn)品在精神層面上的需求，在前期的設(shè)計(jì)上和后期的物業(yè)管理上都能細(xì)致周到地 營(yíng)造出一種高雅精致、舒適寧?kù)o的居住氛圍。 區(qū)域市場(chǎng)分析 現(xiàn)寒亭區(qū)樓盤(pán)眾多，主要的高檔住宅集中在通亭路沿街。從目前的市場(chǎng)供應(yīng)和開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目來(lái)看多為多層，其次是小高層，高層開(kāi)發(fā)極少。 目前寒亭區(qū)的城中村改造項(xiàng)目的主力單價(jià)價(jià)格段在 1300元 /㎡－ 1800元/㎡之間，而高檔小區(qū)住宅的單價(jià)主要集中在 2200元 /㎡－ 2600元 /㎡之間，主力去化的面積段在 80 ㎡－ 120 ㎡之間 ,寒亭區(qū)的人們較能接受總價(jià)在 30 萬(wàn)以下的房屋。由于前期整個(gè)寒亭區(qū)住宅市場(chǎng)去化的幾乎均為多層住宅，因此各開(kāi)發(fā)商對(duì)于小高層信心普遍不足，不敢輕易將小高層住宅推向市場(chǎng)。但是經(jīng)過(guò)專(zhuān)案組深入調(diào)查了解到，寒亭區(qū)有一定的居民對(duì)高層有需求，有少部分需求強(qiáng)烈，但是苦于寒亭市場(chǎng)上尚無(wú)高層出售，因此只有持幣觀望。因此只要把面積與總價(jià)控制得當(dāng)，本案的高層住宅是有一定的市場(chǎng)前景的。 而寒亭區(qū)商業(yè)，特別是社區(qū)型服務(wù)型商業(yè)在寒亭區(qū)是相當(dāng)稀缺的，人們對(duì)于社區(qū)型商業(yè)特別是超市，需求是相當(dāng)強(qiáng)烈的。但是由于寒亭的建筑形態(tài)多為老的物業(yè)，不適合大型，社區(qū)配套入駐。因此才造成今 天這種情況。 對(duì)于酒店來(lái)說(shuō)，金麒麟大酒店是寒亭區(qū)最高檔的酒店，但是由于整體的規(guī)模有限，加上落后的經(jīng)營(yíng)手法，已經(jīng)不能滿(mǎn)足寒亭區(qū)的需求。寒亭區(qū)由于有著眾多的企業(yè)事業(yè)單位，政府機(jī)關(guān)，因此對(duì)于酒店的特別是商務(wù)型酒店的需求強(qiáng)烈。 而正因?yàn)楹^(qū)有著眾多的企業(yè)事業(yè)單位，政府機(jī)關(guān)。所以寒亭區(qū)對(duì)于寫(xiě)字樓也有一定的需求，而寒亭的寫(xiě)字樓市場(chǎng)卻是一片空白。 品質(zhì)、品位也成為濰坊，特別是急于改善生活環(huán)境，想過(guò)上市區(qū)生活的寒亭人們所渴求的。 市場(chǎng)目標(biāo) 考慮到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)間和品牌建立的周期性，項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的范圍將分成大小兩 個(gè)市場(chǎng)半徑，前期（一期）目標(biāo)市場(chǎng)主要集中在寒亭南部區(qū)域，隨著項(xiàng)目品牌形象的建立和傳播半徑的擴(kuò)大，后期（二期）目標(biāo)市場(chǎng)則擴(kuò)展到整個(gè)濰坊市。 目標(biāo)市場(chǎng) ： ? 寒亭的小私營(yíng)業(yè)主 ? 寒亭機(jī)關(guān)企事業(yè)單位職工及居民 ? 市區(qū)中青年白領(lǐng)階層 ? 少量中長(zhǎng)期投資者 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) （ Strengths） ? 項(xiàng)目位置處于寒亭城市主干道，連接濰坊和煙臺(tái)的樞紐，因此提升了本項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)； ? 項(xiàng)目的西北側(cè)開(kāi)放式生態(tài)公園，為項(xiàng)目的居住發(fā)展提供了環(huán)境支持； ? 本項(xiàng)目地處板塊，是寒亭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)，周邊現(xiàn)有的已建、再建、待建項(xiàng)目眾 多，居民數(shù)量很大，易形成規(guī)模效應(yīng)； ? 項(xiàng)目體量小，銷(xiāo)售周期短，有利于迅速回籠資金； ? 項(xiàng)目現(xiàn)有多層、高層住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)合理、面積得當(dāng)，利于銷(xiāo)售推薦； 劣勢(shì) (Weaknesses) ? 項(xiàng)目地塊不夠方正，而且體量較小、較難塑造良好的整體形象； ? 項(xiàng)目緊鄰 206國(guó)道，高車(chē)流量帶來(lái)噪音污染； ? 周邊生活配套缺乏，商業(yè)業(yè)態(tài)單一； ? 區(qū)域內(nèi)多為老式的住宅房及沿街商鋪，對(duì)項(xiàng)目建造良好的景觀設(shè)施，影響力大。 機(jī)會(huì) (Opportunities) ? 政府規(guī)劃，寒亭南部區(qū)域作為今后的主要住宅生活區(qū)； ? 寒亭目前住宅形態(tài)過(guò)于單一，缺乏高品質(zhì)、特性鮮 明的住宅項(xiàng)目； ? 項(xiàng)目所處城鎮(zhèn)未來(lái)中心地段、緊鄰國(guó)道，有利于打造城鎮(zhèn)的標(biāo)志性建筑； ? 發(fā)展商實(shí)力雄厚、在濰坊擁有龐大的人脈，對(duì)本案今后的銷(xiāo)售起到極大的促進(jìn)作用； ? 威格斯國(guó)際化的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富，與世界各大跨國(guó)企業(yè)均有過(guò)成功合作案例； ? 對(duì)于本案良好的產(chǎn)品規(guī)劃以及設(shè)計(jì)理念大大提升產(chǎn)品附加值。 風(fēng)險(xiǎn) (Threats) ? 寒亭城中村的開(kāi)發(fā)建設(shè)分流了一部分項(xiàng)目客源； ? 本案房源以小高層為主，市場(chǎng)接受度并不明朗； ? 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較多、價(jià)格較低，對(duì)本案形成一定的競(jìng)爭(zhēng)； ? 由于本案的成本較高，售價(jià)將大大超出市場(chǎng)水平，單套總價(jià) 已突破區(qū)域客戶(hù)的心里價(jià)位； ? 房產(chǎn)政策（如期房銷(xiāo)售制度、房貸政策、稅收政策等）尚存在不確定因素。 二、 上階段業(yè)務(wù)總結(jié) 上階段工作進(jìn)程 2020 年 5 月我司完成了該項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告； 6 月成立了銷(xiāo)售專(zhuān)案組同期展開(kāi)人員招募及培訓(xùn)； 8月人員正式進(jìn)駐銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)； 9月至今進(jìn)入前期銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段。 上階段案場(chǎng)來(lái)人、來(lái)電情況匯總 2020年 9月至 2020年 1月 20日案場(chǎng)來(lái)人
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