濰坊市寒亭天潤(rùn)錦江苑營(yíng)銷策略報(bào)告20頁(yè)-營(yíng)銷策劃-在線瀏覽
2024-10-16 10:30本頁(yè)面
【正文】 遷戶居住，但是仍然會(huì)有大量的房源空出，如果一旦流向市場(chǎng)，這對(duì)于本案來說，無疑會(huì)分流一部分客戶。 2020年對(duì)于寒亭市場(chǎng)來說，是一個(gè)絕對(duì)的開發(fā)高潮年。所以本案今后將面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)過詳細(xì)的規(guī)劃，寒亭區(qū)的住宅小區(qū)開發(fā)將往寒亭南部延伸，而主力的商業(yè)項(xiàng)目將集中于民族街與幸福路，民族街與渤海路交接的路段之間。 居民消費(fèi)分析 寒亭的房源消化主力： 以寒亭當(dāng)?shù)厝藶橹?，并帶有少?shù)開發(fā)區(qū)購(gòu)房者 、消費(fèi)習(xí)慣分析 ? 當(dāng)?shù)刭?gòu)房者以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的消費(fèi)態(tài)度購(gòu)房，因此 多層的房源更受到市場(chǎng)的青睞 。 ? 當(dāng)?shù)貨]有幾代同堂的居住習(xí)慣，因此 購(gòu)房偏好以中小戶型為主 ， 中等以上條件的購(gòu)房者喜好 120 ㎡左右的房型，中等偏下或事業(yè)剛起步的新婚夫婦則更偏好 80－ 89㎡的二房。 ? 當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房目的以 自用的剛性需求為主，鮮有投資購(gòu)房 。 ? 當(dāng)?shù)厝司?GDP 正在快速上漲，購(gòu)買力也有所提升，購(gòu)買商品房的需求正在擴(kuò)大。 ? 從物業(yè)形態(tài)看，目前 設(shè)計(jì)水平不高缺乏文化內(nèi)涵或品味的多層樓盤 占市場(chǎng)主體 ， 頂層去化遭遇瓶頸，可以看出當(dāng)?shù)厝藢?duì)爬樓的抗拒，那么小高層以電梯代步，因此它的出現(xiàn)無疑有其市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)高層是鋼筋混凝現(xiàn)澆的施工工藝，地基深，墻體厚不滲水，抗震佳，還具有事視野開闊，噪音小日照長(zhǎng)等優(yōu)勢(shì)未來會(huì)受到市場(chǎng)青睞 。需求的升級(jí)將要求開發(fā)商注重消費(fèi)者對(duì)住宅產(chǎn)品在精神層面上的需求，在前期的設(shè)計(jì)上和后期的物業(yè)管理上都能細(xì)致周到地 營(yíng)造出一種高雅精致、舒適寧?kù)o的居住氛圍。從目前的市場(chǎng)供應(yīng)和開發(fā)的項(xiàng)目來看多為多層，其次是小高層，高層開發(fā)極少。由于前期整個(gè)寒亭區(qū)住宅市場(chǎng)去化的幾乎均為多層住宅，因此各開發(fā)商對(duì)于小高層信心普遍不足，不敢輕易將小高層住宅推向市場(chǎng)。因此只要把面積與總價(jià)控制得當(dāng)，本案的高層住宅是有一定的市場(chǎng)前景的。但是由于寒亭的建筑形態(tài)多為老的物業(yè)，不適合大型，社區(qū)配套入駐。 對(duì)于酒店來說，金麒麟大酒店是寒亭區(qū)最高檔的酒店，但是由于整體的規(guī)模有限，加上落后的經(jīng)營(yíng)手法，已經(jīng)不能滿足寒亭區(qū)的需求。 而正因?yàn)楹^(qū)有著眾多的企業(yè)事業(yè)單位，政府機(jī)關(guān)。 品質(zhì)、品位也成為濰坊，特別是急于改善生活環(huán)境，想過上市區(qū)生活的寒亭人們所渴求的。 目標(biāo)市場(chǎng) ： ? 寒亭的小私營(yíng)業(yè)主 ? 寒亭機(jī)關(guān)企事業(yè)單位職工及居民 ? 市區(qū)中青年白領(lǐng)階層 ? 少量中長(zhǎng)期投資者 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) （ Strengths） ? 項(xiàng)目位置處于寒亭城市主干道，連接濰坊和煙臺(tái)的樞紐，因此提升了本項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)； ? 項(xiàng)目的西北側(cè)開放式生態(tài)公園，為項(xiàng)目的居住發(fā)展提供了環(huán)境支持； ? 本項(xiàng)目地處板塊，是寒亭房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)，周邊現(xiàn)有的已建、再建、待建項(xiàng)目眾 多，居民數(shù)量很大，易形成規(guī)模效應(yīng)； ? 項(xiàng)目體量小，銷售周期短，有利于迅速回籠資金； ? 項(xiàng)目現(xiàn)有多層、高層住宅戶型設(shè)計(jì)合理、面積得當(dāng)，利于銷售推薦； 劣勢(shì) (Weaknesses) ? 項(xiàng)目地塊不夠方正，而且體量較小、較難塑造良好的整體形象； ? 項(xiàng)目緊鄰 206國(guó)道，高車流量帶來噪音污染； ? 周邊生活配套缺乏，商業(yè)業(yè)態(tài)單一； ? 區(qū)域內(nèi)多為老式的住宅房及沿街商鋪，對(duì)項(xiàng)目建造良好的景觀設(shè)施，影響力大。 風(fēng)險(xiǎn) (Threats) ? 寒亭城中村的開發(fā)建設(shè)分流了一部分項(xiàng)目客源； ? 本案房源以小高層為主，市場(chǎng)接受度并不明朗； ? 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目開發(fā)較多、價(jià)格較低，對(duì)本案形成一定的競(jìng)爭(zhēng)； ? 由于本案的成本較高，售價(jià)將大大超出市場(chǎng)水平，單套總價(jià) 已突破區(qū)域客戶的心里價(jià)位； ? 房產(chǎn)政策（如期房銷售制度、房貸政策、稅收政策等）尚存在不確定因素。 上階段案場(chǎng)來人、來電情況匯總 2020年 9月至 2020年 1月 20日案場(chǎng)來人 493組、來電 220通； 本區(qū)域客源的地域性十分明顯，隨著區(qū)域環(huán)境的改善、商業(yè)配套的完善和捷運(yùn)設(shè)施的建設(shè)，外區(qū)域客戶比例在將有所提高。 來人來電預(yù)估 來人量預(yù)估 來人量 =總戶數(shù) *殺傷力（成交比） /（ 1— 退戶率） 來人區(qū)域圖84%8%6%1%1%寒亭區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)濰城其它區(qū)域來電區(qū)域圖85%9%6%0%0%寒亭區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)濰城其它區(qū)域 =240*6/ =3600組 ▲ 由于本案地處城區(qū)南平旺改造區(qū)，區(qū)域客（寒亭本地）將成為本案的主要客源，收入及地域文化的原因已經(jīng)養(yǎng)成了此類客戶的購(gòu)買習(xí)性會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎 —— 貨比多家。 來電量預(yù)估 來電量 =來人量 * =3600* =3960通 ▲ 根據(jù) “區(qū)域客比例、媒體的投放、產(chǎn)品本身的特性” 來考量數(shù)值： ~2，根據(jù)綜合本案的綜合特性，數(shù)值擬訂 銷售各個(gè)階段的來人來電量略（按上述公式同理可依次計(jì)算出）。從數(shù)據(jù)中約有 %的客戶認(rèn)為目前市場(chǎng)價(jià)格尚能接受，但更傾向于 2300元以下價(jià)格；僅有 %的客戶認(rèn)為現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格合理。 6－10 % 1115萬(wàn) %1630萬(wàn) % 注：附圖 總價(jià)接受程度圖 戶
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