濰坊市寒亭天潤(rùn)錦江苑營(yíng)銷策略報(bào)告20頁-營(yíng)銷策劃-展示頁
2024-08-25 10:30本頁面
【正文】 區(qū)是相當(dāng)稀缺的，人們對(duì)于社區(qū)型商業(yè)特別是超市，需求是相當(dāng)強(qiáng)烈的。但是經(jīng)過專案組深入調(diào)查了解到，寒亭區(qū)有一定的居民對(duì)高層有需求，有少部分需求強(qiáng)烈，但是苦于寒亭市場(chǎng)上尚無高層出售，因此只有持幣觀望。 目前寒亭區(qū)的城中村改造項(xiàng)目的主力單價(jià)價(jià)格段在 1300元 /㎡－ 1800元/㎡之間，而高檔小區(qū)住宅的單價(jià)主要集中在 2200元 /㎡－ 2600元 /㎡之間，主力去化的面積段在 80 ㎡－ 120 ㎡之間 ,寒亭區(qū)的人們較能接受總價(jià)在 30 萬以下的房屋。 區(qū)域市場(chǎng)分析 現(xiàn)寒亭區(qū)樓盤眾多，主要的高檔住宅集中在通亭路沿街。 ? 消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)品質(zhì)的認(rèn)知程度提高，將有相當(dāng)高的鑒賞力， 因此 設(shè)計(jì)先進(jìn)、設(shè)施完善、文化氛圍濃厚、附加值高的樓盤將是消費(fèi)者追求的好產(chǎn)品， 同時(shí)消費(fèi)者 將 更 注重物業(yè)管理、小區(qū)良好的鄰里關(guān)系、孩子與老人的 人文關(guān)懷等等。 ? 當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)上 漲速度緩慢，未來的升值空間較大 。 ? 從 2020年開始，寒亭區(qū)開始大規(guī)模的城中村改造， 住宅的開發(fā)進(jìn)入大擴(kuò)容時(shí)期， 大量的房屋建造加快了其城市化的進(jìn)程，千篇一律的經(jīng)濟(jì)適用房逐漸將被淘汰，更優(yōu)化的房型被市場(chǎng)所需求。 ? 購(gòu)房者對(duì)房型的求不高， 總價(jià)是購(gòu)房考量的首要因素，總價(jià)控制在 30萬元以下 。 ? 多層房源中 頂層是抗性最大的樓層 ，即使附送閣樓也難以引起購(gòu)房者的購(gòu)買欲望。此外政府還將靠浞河西開發(fā)一部分住宅小區(qū)。 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)判斷： 政府規(guī)劃 2020 年 經(jīng)過政府的詳細(xì)規(guī)劃，寒亭區(qū)將不在新批工業(yè)用地。對(duì)于住宅項(xiàng)目有著巨大的發(fā)展前途，因此本項(xiàng)目有著較為光明的前景，但就是因?yàn)槿绱耍案髀分T侯也紛紛殺入”，而且本案將面臨周邊大批樓盤的“圍追堵截”。此外南部小區(qū)由于是面向于政府機(jī)構(gòu)和事業(yè)單位的住宅，將直接分流大部分本案客源。 不過對(duì)于本案最大的威脅則是來自于政府規(guī)劃的六個(gè)城中村改造項(xiàng)目。 此外 2020 年寒亭區(qū)大量的商業(yè)住宅對(duì)外發(fā)售，為寒亭區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到了一定的帶動(dòng)作用。 2020年土地開發(fā)量之高由下表就可以看出： 2020年 2020年 1－ 5 月 共計(jì)拍賣土地 4宗 8宗 共計(jì)拍賣平方 21204㎡ ㎡ 共計(jì)拍賣畝數(shù) 上表我們不難發(fā)現(xiàn) 2020年 1－ 5月的土地拍賣量就是 2020年的近八倍。 區(qū)域市場(chǎng)概況 2020－ 2020年對(duì)于寒亭房地產(chǎn)市場(chǎng)來說是一個(gè)開發(fā)啟動(dòng)的兩年。另外，從高端消費(fèi)市場(chǎng)的反應(yīng)來看，相對(duì)于市中心區(qū)來說，客戶對(duì)本區(qū)尚未建立足夠的認(rèn)同印象。 隨著市場(chǎng)的發(fā)展，整個(gè)市場(chǎng)的細(xì)節(jié)品質(zhì)呈現(xiàn)出精彩紛呈的態(tài)勢(shì)，各類風(fēng)格的經(jīng)典之作也將紛紛出現(xiàn)，景觀、配套也做得越來越到位，消費(fèi)者對(duì)住宅的風(fēng)格、戶型布局等基本要 求越來越高，物業(yè)品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。這就導(dǎo)致市場(chǎng)形成了兩端穩(wěn)定中部膨脹的“橄欖”形結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)；人們對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)更加的理性；房地產(chǎn)開發(fā)也更加的尊 重市場(chǎng)需求是這一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著特征。其中多層為住宅，高層 1－ 2 層為沿街商鋪、 3－ 5層為酒店、 6－ 17 層為住宅。 項(xiàng)目總建筑面積約為 ，綜合容積率 ,預(yù)計(jì)總銷金額 8100 萬。 濰坊寒亭天潤(rùn)錦江苑 2020 年?duì)I銷策略報(bào)告 一、 市場(chǎng)及項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目梗概： 天潤(rùn)錦江苑系山東濰坊天潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的商住兩用項(xiàng)目。 項(xiàng)目地處濰坊市寒亭區(qū)中南部，是未來寒亭居住區(qū)的中心部位；近鄰連接煙臺(tái)和濰坊的交通樞紐通亭街（ 206國(guó)道），交通便利，距濰坊中心城區(qū) 15分鐘車程；距寒亭主要商業(yè)集中地域民主街 500米，生活機(jī)能較為完善。由 3棟多層，一棟 17 層高層組成。 商業(yè)部分業(yè)態(tài)構(gòu)成體量 樓層 業(yè)態(tài) 體量（㎡） 業(yè)態(tài)（功能） 1～ 2 復(fù)式商鋪 以便利購(gòu)物、生活服務(wù)、休閑餐飲為主的鄰里型商業(yè)配套（含獨(dú)立小樓） 3～ 5 酒店及餐飲 賓館和餐飲 商業(yè)業(yè)態(tài)分布 市場(chǎng)現(xiàn)狀 濰坊市地產(chǎn)開發(fā) 概況 目前 濰坊 房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于房地產(chǎn)歷史發(fā)展階段中的快速發(fā)展、日漸成熟階段。 背景分析 雖然近年來濰坊的房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，但真正的的高端產(chǎn)品并沒有出現(xiàn)；在供給放量的同時(shí)，中端市場(chǎng)快速擴(kuò)張，成為發(fā)展前途最為看好的一個(gè)部分。即兩頭的絕對(duì)高價(jià)位的頂級(jí)豪宅市場(chǎng)和低端的多層住宅相對(duì)進(jìn)入穩(wěn)定期，而中間部分則開始逐漸擴(kuò)張，成為市場(chǎng)上需求最旺盛的部分。 高端市場(chǎng)認(rèn)同程度還不夠 目前寒亭區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)正處于初始時(shí)期，都是一般的普通多層；高端物業(yè)供應(yīng)量極少。 因此可以知道中端價(jià)位，高端品質(zhì)的住宅，對(duì)于越來越多的追求崇尚品5F 商務(wù)酒店 4F 3F 大型餐飲（含部分客房） 2F 復(fù)式商鋪 1F 位的濰坊人來說有著無比的吸引力。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、寒亭人口快速增長(zhǎng)、土地政策、政府規(guī)劃的帶動(dòng)下，寒亭步入由供給拉動(dòng)型的房地產(chǎn)開發(fā)高潮期。這說明 2020年大量的項(xiàng)目將在寒亭區(qū)破土而立。但是同時(shí)也給本案帶來了不小的壓力。 這些城中村改造項(xiàng)目體量較大，價(jià)格低廉，雖然多用于回
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