天苑商都商業(yè)裙樓營(yíng)銷策劃導(dǎo)入報(bào)告-展示頁(yè)
2025-01-29 03:51本頁(yè)面
【正文】 該項(xiàng)目主題的針對(duì)性 ， 要對(duì)服務(wù)深度和廣度雙向擴(kuò)張 ，形成既精 、 更優(yōu) 、 量大的模式 ， 從商品購(gòu)買到娛樂(lè)服務(wù) ， 全方位滿足消群需求 。 “ 天苑商都 ” 無(wú)疑填補(bǔ)了這項(xiàng)空白，它引導(dǎo)社會(huì)消費(fèi)向品牌、時(shí)尚、潮流、個(gè)性化方向推進(jìn)。 ) 第四節(jié) 項(xiàng) 目 主 題 一、項(xiàng)目主題方案 主題初步方案是： 菏澤首家購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)的大型國(guó)際時(shí)尚品牌港。 “ CBD中心區(qū)高品質(zhì) 、 高智能化商務(wù)港 ” 說(shuō)明了項(xiàng)目寫字樓部分在菏澤市場(chǎng)屬于標(biāo)志性產(chǎn)品 。 定位鮮明的功能差異化優(yōu)勢(shì) ， 體現(xiàn)本項(xiàng)目區(qū)別于本區(qū)域內(nèi)其它商業(yè)物業(yè)的與眾不同 。 項(xiàng)目定位 商業(yè)部分 ——菏澤首家國(guó)際時(shí)尚品牌港 寫字樓部分 ——CBD中心區(qū)高品質(zhì) 、 高智能化商務(wù)港 ) “菏澤首家國(guó)際時(shí)尚品牌港 ” 顯示項(xiàng)目的菏澤市商業(yè)典范形象 。本項(xiàng)目的定位目的是找到消費(fèi)區(qū)間和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間 二、項(xiàng)目定位的價(jià)值與作用 制造差異性 ● 產(chǎn)品● 形象 ● 方便 ● 舒適 ● 價(jià)格 ● 服務(wù) ● 利益 制造營(yíng)銷策略 ● 招商 ● 業(yè)態(tài) ● 推廣 ● 定價(jià) 制造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 三 、 項(xiàng)目定位的基本主張 ) 三 、 項(xiàng)目定位的基本主張 主張 1：一個(gè)據(jù)點(diǎn) 主張 2：集中火力于狹窄目標(biāo) 主張 3：第一說(shuō)法 主張 4：差異性 主張 5：先入為主 ) 五、本案項(xiàng)目定位 項(xiàng)目周邊有魯能超市 、 施樂(lè)購(gòu)物中心 ， 分別為大型超市和百貨商場(chǎng) ， 它們的體量已經(jīng)非常大 ， 如果本項(xiàng)目依然走百貨＋超市的模式 ， 就沒(méi)有任何特色可言 。 ) 第三節(jié) 項(xiàng)目整體定位方案 目標(biāo)消費(fèi)群 競(jìng) 爭(zhēng) 者 差 異 聯(lián) 想 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位基本模型 ) 一、項(xiàng)目定位的目的 定位就是將項(xiàng)目的差異化做出來(lái)。 此時(shí) ,通過(guò)準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位 ,配合強(qiáng)有力的市場(chǎng)營(yíng)銷 ,及時(shí)推出本項(xiàng)目品牌 。 另外 ,部分現(xiàn)有市場(chǎng)格局需要重新調(diào)整組合 。 四 、 威脅 ◆ 項(xiàng)目周邊其他項(xiàng)目如施樂(lè)購(gòu)物中心的開(kāi)盤銷售造成了分流客戶 的威脅 ， 主要表現(xiàn)在項(xiàng)目原始規(guī)劃與商業(yè)布局的差異； ◆ 外地大型知名商業(yè)業(yè)態(tài)如銀座商業(yè)廣場(chǎng)等進(jìn)入 ,給本地商家和項(xiàng) 目商業(yè)經(jīng)營(yíng)上帶來(lái)影響； ◆ 目前國(guó)家政策宏觀調(diào)控 ， 使一些投資客處于觀望狀態(tài)； ◆ 和平路能否在短時(shí)間內(nèi)全線貫通 ， 直接影響了該項(xiàng)目的區(qū)位價(jià) 值 。在 這個(gè)階段推廣效果也不佳而且缺乏連貫性；建議新年前 以軟文和活動(dòng)推廣為主。 由于商業(yè)物業(yè)較為集中 ， 決定了本項(xiàng)目所處區(qū)域必將成為菏澤新的商業(yè)熱點(diǎn)和商務(wù)中心； ◆ 項(xiàng)目周邊酒店林立 ， 市政府及其政務(wù)部門 、 大公司 、 銀行分布四周 ， 頻繁的各類商務(wù)活動(dòng) ， 為商業(yè)后期經(jīng)營(yíng) ， 商貿(mào)活動(dòng)提供了有力的保證； ◆ 項(xiàng)目所在地段有非常優(yōu)越的區(qū)位形象 ， 加上項(xiàng)目良好的設(shè)計(jì)方案 ，進(jìn)一步提升了本項(xiàng)目的物業(yè)形象和物業(yè)價(jià)值； ◆ 貫穿東西的中華路及即將動(dòng)工的和平路 ， 奠定了項(xiàng)目?jī)?yōu)越的交通條件； ) ◆ 周邊商務(wù)、商業(yè)及生活配套齊全，為項(xiàng)目的成功銷售和 后期運(yùn)營(yíng)，提供了強(qiáng)有力的保證； ◆從其它商業(yè)項(xiàng)目的銷售狀況看，市民對(duì)商業(yè)、寫字樓物 業(yè)有一定的投資熱情。項(xiàng)目總建筑面積 m2， ， 1F— 4F為商業(yè)裙樓（負(fù)一層部分為設(shè)備間及停車場(chǎng)），商業(yè)面積； 5— 22F為寫字樓，面積約 ，主樓地下室建筑面積： m2，地下室車庫(kù)建筑面積： * m2。 從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)來(lái)看 ， 專業(yè)市場(chǎng)和餐飲等主導(dǎo)商服市場(chǎng) 從營(yíng)銷來(lái)看 ， 商鋪營(yíng)銷模式變革初現(xiàn) 1） 注重招商與銷售的節(jié)奏把握 2） 商家開(kāi)始前期介入 3） 返租成為吸引投資客戶的有力手段 4）社區(qū)商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好 ) 第二節(jié) 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀 一、消費(fèi)區(qū)域 二、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)主要業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 三、消費(fèi)力 ： ； :； ： ) 從調(diào)查資料分析顯示 ， 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)物流通暢 ， 供給系統(tǒng)成熟 ， 消費(fèi)人口穩(wěn)定 ， 消費(fèi)資源豐富 ， 消費(fèi)層次介于中檔之間；對(duì)有一定實(shí)力和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的商服企業(yè)來(lái)講 ， 如能有效調(diào)整組合該區(qū)域商性結(jié)構(gòu) ， 可有效把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)并享有市場(chǎng)利潤(rùn)空間； 同時(shí)也帶給該區(qū)域商服物業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷突破與機(jī)會(huì) ， 但必須有效把握上市時(shí)機(jī)和運(yùn)用價(jià)格策略 ， 合理運(yùn)用營(yíng)銷策略和加強(qiáng)推廣力度 ， 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售和合理利潤(rùn)的條件才能具備 。 ◆僅財(cái)富中心等極少數(shù)寫字樓面向市場(chǎng)出售，銷售業(yè)績(jī)也比較不 錯(cuò)，菏澤規(guī)范化的寫字樓尚處于起步階
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