【正文】 費資源，不論是在萬盛本地，還是整個周邊區(qū)域，能夠進入廣進購物廣場的主力店及品牌店的商品和服務都應該最好的，使廣進購物廣場成為引領時尚的“旗手”和引發(fā)潮流的“源頭”。（1）、廣進購物廣場將導入“多功能立體式商業(yè)城”的模式及經營理念，是各種商業(yè)形態(tài)提檔進級的新興模式，也是目前市民在購物消費中的一種潮流和趨勢，其本身就具有時尚性，且定位的本身，又包含著商品的時尚、消費的時尚、生活的時尚等，打造檔次高、規(guī)模大、品牌全、商品多的時尚消費空間，所營造的是一個舒適、輕松、愉快的購物環(huán)境。本項目的成功運作，將在萬盛市場上形成強大的凝聚力，成為萬盛區(qū)的標志性建筑，將許多零散分布在臨街門面的品牌商家吸引到本項目中來，真正實現(xiàn)“一體化商業(yè)”的規(guī)模效應。而本項目的規(guī)劃格局和建筑形態(tài)就恰好可以滿足以上幾種業(yè)態(tài)的大致要求，因此，我們經過充分調查和論證，決定把項目1層規(guī)劃為超市和停車場，1—2樓規(guī)劃為品牌百貨商場，3樓規(guī)劃為品牌餐飲、咖啡廳、健身房等業(yè)態(tài)，4樓露臺規(guī)劃為酒吧、露天茶樓等業(yè)態(tài)。二、SWOT矩陣策略配對SO策略：發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會1）發(fā)揮地段的優(yōu)勢，突出項目升值空間充裕；2）發(fā)揮行政中心、商業(yè)中心、金融中心轉移到該片區(qū)的優(yōu)勢，突出大環(huán)境的利好和置業(yè)風險系數(shù)小的優(yōu)勢，從而帶動項目的銷售；3）發(fā)揮交通優(yōu)勢，突出便捷交通給人流、物流運輸帶來的可靠性；4）利用萬盛廣場周邊競爭項目較少的機會，突出本項目在該片區(qū)的稀缺性；WT策略：弱化劣勢，規(guī)避威脅1）轉移銷售中心到項目現(xiàn)場，利用萬盛廣場竣工后人流大的優(yōu)勢，宣傳項目；2）通過與專業(yè)代理公司和相關專業(yè)協(xié)作單位合作，以此彌補開發(fā)商開發(fā)經驗的不足和提高開發(fā)商的知名度；3）通過對項目擁有眾多品牌商品的宣傳吸引可能流失的客戶群。（三）機會（O）萬盛廣場已經開工，對于未來片區(qū)商業(yè)狀況會有極大改善，并且會給房地產項目帶來新的契機；萬盛廣場周邊同樣擁有大面積商業(yè)的項目少，近一兩年之內沒有同類項目推出；該片區(qū)屬于新開發(fā)片區(qū)，周邊相似項目較多，容易形成大片區(qū)商業(yè)氛圍；（四）危脅（T）周邊新建樓盤較多，對項目的招商、銷售有一定的壓力。（二）劣勢（W）片區(qū)為新開發(fā)社區(qū)，配套不完善；萬盛大道的萬盛廣場段，正在施工，短時間交通不通暢；萬盛廣場還未竣工，現(xiàn)場比較凌亂；片區(qū)商業(yè)氛圍需要較長時間來培育；期房項目，品質能否最終落實成為影響購買的阻力；售樓部選址較偏，到項目現(xiàn)場的距離較遠。(以上數(shù)據(jù)來源于開發(fā)商所提供，以最后施工方案為準)二、項目SWOT分析（一）優(yōu)勢（S）：地處城市核心位置，區(qū)位優(yōu)勢較為明顯。建筑密度：％；建筑容積率：；綠地率：％；停車位：地下21個，地上12個。第三部分 項目概況及SWOT分析一、基本情況本項目處于萬盛大道與萬東北路交匯處，項目緊靠萬盛市民廣場是萬盛區(qū)以后的中心區(qū)域，離老城區(qū)步行約10分鐘時間，區(qū)位條件十分優(yōu)越。說明：在現(xiàn)在社區(qū)消費中心里，商業(yè)鋪面面積在21—60平方米是主力需求面積，其整個比例占了總共鋪面比例的70%左右，同時在超過120平方米以上的鋪面出現(xiàn)空缺，也與整個社區(qū)現(xiàn)在的商家有著非常直接的聯(lián)系，現(xiàn)在尚沒有一家品牌商家進駐，所以在商鋪面積上幾乎沒有出現(xiàn)大的鋪面。這種在打破老城區(qū)才能有中型購物中心與百貨商場的觀念的同時，也給社區(qū)消費中心指明了一條商業(yè)發(fā)展前進的方向，即社區(qū)消費中心只要有足夠的人流與足夠的消費能力做支撐，社區(qū)消費中心也可以發(fā)展大型零售百貨或者其他的一些都市時尚的消費形態(tài)與商業(yè)形態(tài)。新商圈的發(fā)展對社區(qū)消費中心的影響隨著萬盛政府部門的整體規(guī)劃及新片區(qū)的開發(fā)，商業(yè)中心正在向新修的市民廣場靠近，社區(qū)消費中心也有日益向區(qū)域中心商業(yè)靠攏的局面。近幾年的社區(qū)消費中心，由于不僅要服務于本區(qū)居民，同時也要服務于外來的居民，而從社區(qū)產生與構成的角度來看，他改變了第一代社區(qū)消費中心以廠礦為產生源的形成基礎，形成了以功能劃分為形成基礎的社區(qū)，所以其規(guī)模有日益擴大的趨勢。二、社區(qū)消費中心發(fā)展趨勢分析與預測行政區(qū)域的改變對社區(qū)形成的影響隨著城市化進程的繼續(xù)進行，城市擴張的速度日益加快，城市人口的不斷增加，讓城市行政管轄區(qū)域不斷的在發(fā)生變化，原有的老的社區(qū)不斷擴大與膨脹，功能日益復雜，新的社區(qū)不斷增加，這將極大的改變整個城市的板塊劃分，而板塊劃分帶來的經濟繁榮與發(fā)展，又受政府宏觀政策的引導與經濟政策的傾斜，所以都市行政區(qū)劃的改變將對社區(qū)的形成和發(fā)展。在三年以前，萬盛區(qū)商業(yè)用房的月租金價格平均在1030元/平方米，截止到2004年11月，調查顯示，現(xiàn)在租金價格上漲到3080/平方米。由于萬盛目前大興土木，陸續(xù)開發(fā)推出的樓盤較多，裝修房子的戶主對建材、裝飾材料需求較大，該行業(yè)目前呈現(xiàn)良好勢頭。超市受地理位置的限制，同時光顧的人數(shù)不足10人。萬盛的商業(yè)從分布來看，可以認為是以濱江路、勤儉路、萬新路圍成的商業(yè)片區(qū)。萬東路與濱江路之間為萬盛餐飲休閑娛樂業(yè)最發(fā)達的區(qū)域，火鍋店、美容美發(fā)、休閑娛樂、茶道、酒吧等，區(qū)域依存該片區(qū)人口最集中的優(yōu)勢和臨江優(yōu)勢，充分發(fā)揮優(yōu)勢，經營的如火如荼。產品檔次：以中低檔為主，高檔產品為輔。商業(yè)業(yè)態(tài)分析從萬盛區(qū)的零售業(yè)分布來看，主要商場分布在老社區(qū)中心的萬東北路及萬新路，而且經營面積從幾百到幾千不等，正在經營的商場中，商業(yè)形態(tài)以百貨及生活用品為主。五、廣進購物廣場特殊地理位置介紹廣進購物廣場位于萬盛大道與松林路交匯處，臨萬盛市民廣和萬盛大道，萬盛大道目前為該地區(qū)的主干道，隨著片區(qū)開發(fā)的逐步進行，該道路人流量及車流量較大，廣進購物廣場離商業(yè)步行街約100米，與步行街僅一路之隔，以市民廣場和商業(yè)步行街為推動力，可以輻射新城區(qū)及老城區(qū)。四、萬盛未來商業(yè)中心的打造萬盛老城區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)主要為中小型的百貨零售及專業(yè)店，商品質量處于中低檔，不能滿足市民日益增長的購物需求，再加上老城區(qū)的建筑陳舊，缺乏現(xiàn)在都市感和時尚感。三、萬盛未來商業(yè)中心的形成萬盛區(qū)目前的城市金融、商業(yè)、行政中心是以龍鳳碑為圓心，向四周輻射，主要集中在萬盛大道、勤儉路、萬新路、濱江路之間的區(qū)域，該片區(qū)存在人口密度較大，居住環(huán)境較差、商業(yè)格局凌亂、城市形象落后、片區(qū)規(guī)劃單一等劣勢。從社會參與入手，在政府投入路燈、綠化等基礎設施建設的同時，通過集資、招商等方式，多渠道集合社會資金共同參與城市建設。從規(guī)范化管理入手，加大創(chuàng)建力度。二、萬盛區(qū)未來規(guī)劃萬盛區(qū)正在沿萬盛大道開發(fā)新城區(qū)，新城區(qū)集住宅、行政、金融、商業(yè)、休閑為一體，以解決萬盛老城區(qū)人口過于集中、片區(qū)規(guī)模小等問題，將成為市民休閑的好去處,萬盛區(qū)規(guī)劃建設19條城市道路，包括臨江路、濱江路在內的交通主干道和次干道，規(guī)劃建設的東環(huán)路與延長的迎賓大道相交后和萬東南路連接，規(guī)劃建設火車北站和汽車客運中心，將市區(qū)范圍擴大一倍，待建的桂花公園，正在建設的萬盛廣場將大大改善城市形象，此外，萬盛區(qū)加緊創(chuàng)建文明衛(wèi)生城市工作，改善并優(yōu)化鵬生農貿市場、紅楓綜合市場等市場的銷售產品品種、物價、食品衛(wèi)生和環(huán)境衛(wèi)生，濱江路、紅楓小區(qū)、東林火車站廣場、萬盛大道、三元橋、高速公路路口、觀景灣等公路環(huán)線的交通秩序和衛(wèi)生狀況。區(qū)內有工商銀行、農業(yè)銀行、建設銀行三家金融機構，并設立了外匯業(yè)務；保險機構險種齊全。其中，萬盛石林和黑山谷雙雙被評為中國旅游景區(qū)最高等級“國家AAAA級景區(qū)”。萬盛區(qū)以其秀美的山水風光，被譽為長江三峽外環(huán)旅游線上一顆“綠色明珠”。旅游資源：萬盛區(qū)處于四川盆地向云貴高原過渡地帶，典型的喀斯特地貌、“十里不同天”的高山垂直氣候條件，孕育了豐富的旅游資源，其品種齊全，在重慶市獨樹一幟。移動電話與全國聯(lián)網，無論是在熱鬧的城市，還是在偏僻的鄉(xiāng)村都可以順利的接通，在境內基本上都沒有盲區(qū)，形成了現(xiàn)代化的通訊網絡系統(tǒng)。③.天然氣：管道天然氣工程已于2003年建成通氣，每日最大供氣能力26萬立方米，可向萬盛城區(qū)、萬盛資源型特色產業(yè)園區(qū)及萬盛北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)供氣。①.供電：、,另有一座230萬千瓦的火電廠正在建設當中；有220kv變電站1座、110kv變電站2座、35kv變電站9座，10kv和6kv配電線路25條。萬盛區(qū)西有三萬鐵路連接鐵路干線渝黔線；東有萬南鐵路連接南川市，具備與渝懷鐵路相連的基礎條件。出境公路還有渝湘公路橫貫全境，將國道319線與國道210線連為一體。渝黔高速公路已建成通車，綦萬高速公路全長３２．３１３公里，路基寬２０米，雙向四車道，擁有大小橋梁１８座，互通式立交３處。區(qū)境東和北與南川市接壤、西與綦江縣交界、南與貴州省桐梓縣相鄰,地處渝黔、渝湘要沖，是渝南、黔北地區(qū)重要的物資集散地。03′,、,位于重慶市東南部，是重慶市重要的能源基地和重慶市新興旅游區(qū),人口27萬人，城鎮(zhèn)人口約10萬人。06′，東經106。萬盛廣進名都商業(yè)裙樓項目營銷策劃總案目 錄第一部分：萬盛區(qū)概況 4 頁第二部分：區(qū)域市場消費調研 9 頁第三部分：項目概況及SWOT分析 17頁第四部分：項目定位 22頁第五部分：項目規(guī)劃布局及包裝建議 39頁第六部分： 項目營銷推廣策略 42頁第七部分：項目經營建議 50頁第八部分：項目招商策略 58頁第九部分：項目操作思路及手法 62頁第十部分：項目包裝及推廣執(zhí)行 64頁第一部分 萬盛區(qū)概況一、萬盛區(qū)基本情況地理位置：萬盛區(qū)位于北緯28。46′—29。45′—107。區(qū)人民政府駐萬盛，距重慶市中心區(qū)80公里。交通條件：萬盛交通運輸十分便捷，已經進入一小時經濟區(qū)，有渝黔鐵路三（江）萬（盛）支線、萬（盛）南（川）鐵路，５個火車站，１個二級編輯站，開通了重慶至萬盛旅游專列；渝湘公路上連重慶、下接涪陵、黔江和貴州黔北地區(qū)。該公路是重慶連接南川市、涪陵區(qū)、黔江區(qū)以及毗鄰的湖南、湖北、貴州等省的重要通道。向南有萬（盛）桐（梓）高等級公路連接黔北地區(qū)，使萬盛這個渝南、黔北地區(qū)傳統(tǒng)的邊貿重鎮(zhèn)，具備了更為優(yōu)越的經濟發(fā)展條件?；A設施：經過幾年的建設,萬盛區(qū)內已形成了較為完善的供水、供電、天然氣、通訊、郵政、國際互聯(lián)網以及閉路電視系統(tǒng)。②.供水：區(qū)內有大小河流67條，地下水有7770萬立方米，區(qū)自來水廠供水能力20000立方米（每日），中二級水庫湯家溝水庫蓄水量1133萬立方米，銀碗槽水庫、毛里水庫和興建中的張三塘水庫等水利設施及輸水渠道四通八達的。④.通訊：區(qū)內已經開通了4萬門程控電話和60路遠程數(shù)字微波站，實現(xiàn)了國際、國內直撥。互聯(lián)網業(yè)務廣泛開展，遍及每一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而且光纖寬帶互聯(lián) 網也已在城區(qū)及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)開通。據(jù)統(tǒng)計，全區(qū)有山地景觀、峽谷景觀、石林景觀、溶洞景觀、森林景觀、氣象景觀及生態(tài)農業(yè)景觀等大型景區(qū)100余處，各小景點數(shù)不勝數(shù)，具有“山峻、峽險、石奇、水秀、林幽、洞深”等顯著特色。擁有重慶市最大的自然生態(tài)旅游區(qū)黑山谷、“重慶十佳景區(qū)”萬盛石林、“渝黔第一漂”銅鼓灘漂流、“天然氧吧”九鍋箐森林公園、“休閑圣地”櫻花溫泉等五大景區(qū)，此外，尚有別具特色的奧陶紀地質公園（原重慶滸石林）正在建設當中。城市功能：城市環(huán)境優(yōu)美，教育、文化、體育、醫(yī)療、生活服務設施齊全，自成體系。近年來，隨著區(qū)內有線電視工程、管道天然氣工程、文化大樓、體育館、旅游賓館等設施的相繼建成，城市綜合服務功能顯著增強。從規(guī)劃入手，打造綠色、衛(wèi)生、旅游城市,提高城市水平。規(guī)范攤點的布局和衛(wèi)生管理，并把整潔、衛(wèi)生、美觀、禮貌等作為規(guī)范的重點?！笆晃濉逼陂g，堅持以大開發(fā)促大開放，以大開放促大發(fā)展，全力打造“誠信萬盛”、“商機萬盛”、“人文萬盛”、“法制萬盛”、“魅力萬盛”，全面實施以“旅游產業(yè)為龍頭、優(yōu)勢工業(yè)為主體、特色農業(yè)為基礎、城市建設為依托、科技創(chuàng)新為動力”的旅游帶動戰(zhàn)略，全面建設“小而精、小而美、小而富、小而強”的新萬盛。萬盛區(qū)政府從市民實際需要、提高市民生活質量、提升城市形象等方面出發(fā)，對萬盛區(qū)做了富有前瞻性、科學性、可行性、創(chuàng)新性的未來發(fā)展規(guī)劃，廣場旁興建政府大樓，把萬盛主城區(qū)的東部及東南部規(guī)劃為新開發(fā)區(qū)域，作為將來的居住、金融、行政、商貿、休閑、娛樂中心，從整個城市范圍來看，將來的城市中心是以市民廣場為中心向四周輻射。隨著城市規(guī)劃的執(zhí)行及相關優(yōu)惠政策的出臺，經濟嗅覺靈敏的房地產開發(fā)商和投資商紛紛看好該片區(qū)，沿萬東北路及萬盛大道兩邊的房地產開發(fā)如火如荼，萬盛大道旁的巨鼎、名店城、紅楓綜合市場、康隆盛大都會等等樓盤相繼面市，總建筑面積20多萬平方米，商業(yè)面積5萬多平方米，沿萬盛大道的商業(yè)門面紛紛開業(yè)，該片區(qū)的美好商業(yè)前景不可