【正文】 萬盛廣進名都商業(yè)裙樓項目營銷策劃總案目 錄第一部分：萬盛區(qū)概況 4 頁第二部分：區(qū)域市場消費調(diào)研 9 頁第三部分：項目概況及SWOT分析 17頁第四部分：項目定位 22頁第五部分：項目規(guī)劃布局及包裝建議 39頁第六部分： 項目營銷推廣策略 42頁第七部分：項目經(jīng)營建議 50頁第八部分：項目招商策略 58頁第九部分：項目操作思路及手法 62頁第十部分：項目包裝及推廣執(zhí)行 64頁第一部分 萬盛區(qū)概況一、萬盛區(qū)基本情況地理位置：萬盛區(qū)位于北緯28。46′—29。06′，東經(jīng)106。45′—107。03′,、,位于重慶市東南部，是重慶市重要的能源基地和重慶市新興旅游區(qū),人口27萬人，城鎮(zhèn)人口約10萬人。區(qū)人民政府駐萬盛，距重慶市中心區(qū)80公里。區(qū)境東和北與南川市接壤、西與綦江縣交界、南與貴州省桐梓縣相鄰,地處渝黔、渝湘要沖，是渝南、黔北地區(qū)重要的物資集散地。交通條件：萬盛交通運輸十分便捷，已經(jīng)進入一小時經(jīng)濟區(qū)，有渝黔鐵路三（江）萬（盛）支線、萬（盛）南（川）鐵路，５個火車站，１個二級編輯站，開通了重慶至萬盛旅游專列；渝湘公路上連重慶、下接涪陵、黔江和貴州黔北地區(qū)。渝黔高速公路已建成通車，綦萬高速公路全長３２．３１３公里，路基寬２０米，雙向四車道，擁有大小橋梁１８座，互通式立交３處。該公路是重慶連接南川市、涪陵區(qū)、黔江區(qū)以及毗鄰的湖南、湖北、貴州等省的重要通道。出境公路還有渝湘公路橫貫全境，將國道319線與國道210線連為一體。向南有萬（盛）桐（梓）高等級公路連接黔北地區(qū)，使萬盛這個渝南、黔北地區(qū)傳統(tǒng)的邊貿(mào)重鎮(zhèn)，具備了更為優(yōu)越的經(jīng)濟發(fā)展條件。萬盛區(qū)西有三萬鐵路連接鐵路干線渝黔線；東有萬南鐵路連接南川市，具備與渝懷鐵路相連的基礎(chǔ)條件?；A(chǔ)設(shè)施：經(jīng)過幾年的建設(shè),萬盛區(qū)內(nèi)已形成了較為完善的供水、供電、天然氣、通訊、郵政、國際互聯(lián)網(wǎng)以及閉路電視系統(tǒng)。①.供電：、,另有一座230萬千瓦的火電廠正在建設(shè)當(dāng)中；有220kv變電站1座、110kv變電站2座、35kv變電站9座，10kv和6kv配電線路25條。②.供水：區(qū)內(nèi)有大小河流67條，地下水有7770萬立方米，區(qū)自來水廠供水能力20000立方米（每日），中二級水庫湯家溝水庫蓄水量1133萬立方米，銀碗槽水庫、毛里水庫和興建中的張三塘水庫等水利設(shè)施及輸水渠道四通八達的。③.天然氣：管道天然氣工程已于2003年建成通氣，每日最大供氣能力26萬立方米，可向萬盛城區(qū)、萬盛資源型特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)及萬盛北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)供氣。④.通訊：區(qū)內(nèi)已經(jīng)開通了4萬門程控電話和60路遠程數(shù)字微波站，實現(xiàn)了國際、國內(nèi)直撥。移動電話與全國聯(lián)網(wǎng)，無論是在熱鬧的城市，還是在偏僻的鄉(xiāng)村都可以順利的接通，在境內(nèi)基本上都沒有盲區(qū)，形成了現(xiàn)代化的通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)廣泛開展，遍及每一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而且光纖寬帶互聯(lián) 網(wǎng)也已在城區(qū)及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)開通。旅游資源：萬盛區(qū)處于四川盆地向云貴高原過渡地帶，典型的喀斯特地貌、“十里不同天”的高山垂直氣候條件，孕育了豐富的旅游資源，其品種齊全，在重慶市獨樹一幟。據(jù)統(tǒng)計，全區(qū)有山地景觀、峽谷景觀、石林景觀、溶洞景觀、森林景觀、氣象景觀及生態(tài)農(nóng)業(yè)景觀等大型景區(qū)100余處，各小景點數(shù)不勝數(shù)，具有“山峻、峽險、石奇、水秀、林幽、洞深”等顯著特色。萬盛區(qū)以其秀美的山水風(fēng)光，被譽為長江三峽外環(huán)旅游線上一顆“綠色明珠”。擁有重慶市最大的自然生態(tài)旅游區(qū)黑山谷、“重慶十佳景區(qū)”萬盛石林、“渝黔第一漂”銅鼓灘漂流、“天然氧吧”九鍋箐森林公園、“休閑圣地”櫻花溫泉等五大景區(qū)，此外，尚有別具特色的奧陶紀地質(zhì)公園（原重慶滸石林）正在建設(shè)當(dāng)中。其中，萬盛石林和黑山谷雙雙被評為中國旅游景區(qū)最高等級“國家AAAA級景區(qū)”。城市功能：城市環(huán)境優(yōu)美，教育、文化、體育、醫(yī)療、生活服務(wù)設(shè)施齊全，自成體系。區(qū)內(nèi)有工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行三家金融機構(gòu)，并設(shè)立了外匯業(yè)務(wù)；保險機構(gòu)險種齊全。近年來，隨著區(qū)內(nèi)有線電視工程、管道天然氣工程、文化大樓、體育館、旅游賓館等設(shè)施的相繼建成，城市綜合服務(wù)功能顯著增強。二、萬盛區(qū)未來規(guī)劃萬盛區(qū)正在沿萬盛大道開發(fā)新城區(qū)，新城區(qū)集住宅、行政、金融、商業(yè)、休閑為一體，以解決萬盛老城區(qū)人口過于集中、片區(qū)規(guī)模小等問題，將成為市民休閑的好去處,萬盛區(qū)規(guī)劃建設(shè)19條城市道路，包括臨江路、濱江路在內(nèi)的交通主干道和次干道，規(guī)劃建設(shè)的東環(huán)路與延長的迎賓大道相交后和萬東南路連接，規(guī)劃建設(shè)火車北站和汽車客運中心，將市區(qū)范圍擴大一倍，待建的桂花公園，正在建設(shè)的萬盛廣場將大大改善城市形象，此外，萬盛區(qū)加緊創(chuàng)建文明衛(wèi)生城市工作，改善并優(yōu)化鵬生農(nóng)貿(mào)市場、紅楓綜合市場等市場的銷售產(chǎn)品品種、物價、食品衛(wèi)生和環(huán)境衛(wèi)生，濱江路、紅楓小區(qū)、東林火車站廣場、萬盛大道、三元橋、高速公路路口、觀景灣等公路環(huán)線的交通秩序和衛(wèi)生狀況。從規(guī)劃入手，打造綠色、衛(wèi)生、旅游城市,提高城市水平。從規(guī)范化管理入手，加大創(chuàng)建力度。規(guī)范攤點的布局和衛(wèi)生管理，并把整潔、衛(wèi)生、美觀、禮貌等作為規(guī)范的重點。從社會參與入手，在政府投入路燈、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，通過集資、招商等方式，多渠道集合社會資金共同參與城市建設(shè)?！笆晃濉逼陂g，堅持以大開發(fā)促大開放，以大開放促大發(fā)展，全力打造“誠信萬盛”、“商機萬盛”、“人文萬盛”、“法制萬盛”、“魅力萬盛”，全面實施以“旅游產(chǎn)業(yè)為龍頭、優(yōu)勢工業(yè)為主體、特色農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、城市建設(shè)為依托、科技創(chuàng)新為動力”的旅游帶動戰(zhàn)略，全面建設(shè)“小而精、小而美、小而富、小而強”的新萬盛。三、萬盛未來商業(yè)中心的形成萬盛區(qū)目前的城市金融、商業(yè)、行政中心是以龍鳳碑為圓心，向四周輻射，主要集中在萬盛大道、勤儉路、萬新路、濱江路之間的區(qū)域，該片區(qū)存在人口密度較大，居住環(huán)境較差、商業(yè)格局凌亂、城市形象落后、片區(qū)規(guī)劃單一等劣勢。萬盛區(qū)政府從市民實際需要、提高市民生活質(zhì)量、提升城市形象等方面出發(fā)，對萬盛區(qū)做了富有前瞻性、科學(xué)性、可行性、創(chuàng)新性的未來發(fā)展規(guī)劃，廣場旁興建政府大樓，把萬盛主城區(qū)的東部及東南部規(guī)劃為新開發(fā)區(qū)域，作為將來的居住、金融、行政、商貿(mào)、休閑、娛樂中心，從整個城市范圍來看，將來的城市中心是以市民廣場為中心向四周輻射。四、萬盛未來商業(yè)中心的打造萬盛老城區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)主要為中小型的百貨零售及專業(yè)店，商品質(zhì)量處于中低檔，不能滿足市民日益增長的購物需求，再加上老城區(qū)的建筑陳舊，缺乏現(xiàn)在都市感和時尚感。隨著城市規(guī)劃的執(zhí)行及相關(guān)優(yōu)惠政策的出臺，經(jīng)濟嗅覺靈敏的房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商紛紛看好該片區(qū)，沿萬東北路及萬盛大道兩邊的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，萬盛大道旁的巨鼎、名店城、紅楓綜合市場、康隆盛大都會等等樓盤相繼面市，總建筑面積20多萬平方米，商業(yè)面積5萬多平方米，沿萬盛大道的商業(yè)門面紛紛開業(yè)，該片區(qū)的美好商業(yè)前景不可估量。五、廣進購物廣場特殊地理位置介紹廣進購物廣場位于萬盛大道與松林路交匯處，臨萬盛市民廣和萬盛大道，萬盛大道目前為該地區(qū)的主干道，隨著片區(qū)開發(fā)的逐步進行，該道路人流量及車流量較大，廣進購物廣場離商業(yè)步行街約100米，與步行街僅一路之隔，以市民廣場和商業(yè)步行街為推動力，可以輻射新城區(qū)及老城區(qū)。第二部分 區(qū)域市場消費調(diào)研一、社區(qū)消費中心商業(yè)研究商業(yè)用房供需分析隨著萬盛區(qū)政府打造片區(qū)經(jīng)濟的力度加強及片區(qū)經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，萬盛區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，商業(yè)用房的供給需求量逐步上升，老城區(qū)的商業(yè)格局已經(jīng)不能適應(yīng)城市發(fā)展需求，隨著政府的新城區(qū)規(guī)劃，城市中心的逐步轉(zhuǎn)移，因此老城區(qū)商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)價格已經(jīng)沒有上升空間，而新社區(qū)消費中心物業(yè)，由于受城市發(fā)展速度的影響，市民開始接受，其價值已經(jīng)被初步認識，所以新城區(qū)消費中心的商業(yè)用房呈現(xiàn)出供求兩旺的局面。商業(yè)業(yè)態(tài)分析從萬盛區(qū)的零售業(yè)分布來看，主要商場分布在老社區(qū)中心的萬東北路及萬新路，而且經(jīng)營面積從幾百到幾千不等，正在經(jīng)營的商場中，商業(yè)形態(tài)以百貨及生活用品為主。百貨商場：名稱經(jīng)營面積立泰百貨4000平方米萬盛百貨4000平方米勞動商場1000平方米新東風(fēng)購物中心3000平方米仟贊商場2000平方米野太陽商場1500平方米昌宏商都2000平方米人民商場2000平方米中小型生活超市：名稱經(jīng)營場地面積萬德超市4000平方米盛亨超市600平方米朝暉超市1000平方米森森超市300平方米新華超市1000平方米電器專業(yè)店：名稱經(jīng)營場地面積萬達電器1000平方米三元電器1000平方米萬匯電器500平方米商社電器600平方米經(jīng)營的產(chǎn)品主要為：家用電器、床上用品、服裝、鞋帽、皮具、日用化妝品、鐘表、通訊產(chǎn)品、家具等。產(chǎn)品檔次：以中低檔為主，高檔產(chǎn)品為輔。商業(yè)片區(qū)分布從目前萬盛區(qū)的商業(yè)分布來看，還處于傳統(tǒng)商業(yè)階段，門面及商場主要集中在交通生活要道萬東北路及萬新路旁，萬東北路是萬盛目前車流量、人流量最大的道路，因為片區(qū)目前沒有商業(yè)街及步行街，臨街門面及商場依托于道路較大的人流量，萬東北路主要以大中型商場、服裝專賣店、通訊產(chǎn)品專賣店、餐飲、鞋帽專賣、超市、休閑娛樂、建材、裝飾材料、布藝為主，萬新路主要以臨街門面為主， 經(jīng)營以服裝、餐飲、休閑娛樂、勞保用品、網(wǎng)吧等。萬東路與濱江路之間為萬盛餐飲休閑娛樂業(yè)最發(fā)達的區(qū)域，火鍋店、美容美發(fā)、休閑娛樂、茶道、酒吧等，區(qū)域依存該片區(qū)人口最集中的優(yōu)勢和臨江優(yōu)勢，充分發(fā)揮優(yōu)勢，經(jīng)營的如火如荼。勤儉路主要以事業(yè)單位、休閑娛樂、服裝專賣、售樓中心為主，道路人流量及車流量與萬東北路相比，具有較大差距；部分處于施工階段的萬盛大道，道路兩邊主要為萬盛近兩年來新修的商品房，為了滿足片區(qū)開發(fā)的需要，片區(qū)集中了大量的建材、裝飾材料、燈具、布藝商家。萬盛的商業(yè)從分布來看，可以認為是以濱江路、勤儉路、萬新路圍成的商業(yè)片區(qū)。商業(yè)氛圍處于萬東北路的幾個大中型商場依靠道路的人流量，但是由于人流總量有限，經(jīng)營狀況一般，同時光顧的人數(shù)不足50人。超市受地理位置的限制，同時光顧的人數(shù)不足10人。服裝、鞋帽專賣店同時光顧的人數(shù)不足5人。由于萬盛目前大興土木，陸續(xù)開發(fā)推出的樓盤較多，裝修房子的戶主對建材、裝飾材料需求較大，該行業(yè)目前呈現(xiàn)良好勢頭。商業(yè)用房價格分析萬盛區(qū)的商業(yè)從最近幾年開始逐步繁榮，商業(yè)用房的銷售價格逐漸上升，租金價格也在逐步攀高。在三年以前，萬盛區(qū)商業(yè)用房的月租金價格平均在1030元/平方米，截止到2004年11月，調(diào)查顯示，現(xiàn)在租金價格上漲到3080/平方米。商業(yè)用房的銷售價格從三年前20006000元/平方米，上漲到如今的400013000元/平方米，根據(jù)目前萬盛的經(jīng)濟情況、人口數(shù)量、新開發(fā)商業(yè)物業(yè)面積、目前的租金價格來判斷，在未來3年內(nèi)，萬盛商業(yè)物業(yè)的銷售價格會保持在現(xiàn)有的價格區(qū)間內(nèi)，不會有較大幅度的上漲。二、社區(qū)消費中心發(fā)展趨勢分析與預(yù)測行政區(qū)域的改變對社區(qū)形成的影響隨著城市化進程的繼續(xù)進行，城市擴張的速度日益加快，城市人口的不斷增加，讓城市行政管轄區(qū)域不斷的在發(fā)生變化，原有的老的社區(qū)不斷擴大與膨脹，功能日益復(fù)雜，新的社區(qū)不斷增加，這將極大的改變整個城市的板塊劃分，而板塊劃分帶來的經(jīng)濟繁榮與發(fā)展，又受政府宏觀政策的引導(dǎo)與經(jīng)濟政策的傾斜，所以都市行政區(qū)劃的改變將對社區(qū)的形成和發(fā)展。城市增容對社區(qū)消費中心的影響萬盛經(jīng)濟飛躍前的社區(qū)消費中心，由于其功能主要是服務(wù)于本社區(qū)內(nèi)的居民，從社區(qū)構(gòu)成理論看，其產(chǎn)生基礎(chǔ)也是以廠礦企業(yè)為基礎(chǔ)的，所以其規(guī)模一般皆不是很大。近幾年的社區(qū)消費中心，由于不僅要服務(wù)于本區(qū)居民，同時也要服務(wù)于外來的居民，而從社區(qū)產(chǎn)生與構(gòu)成的角度來看，他改變了第一代社區(qū)消費中心以廠礦為產(chǎn)生源的形成基礎(chǔ)，形成了以功能劃分為形成基礎(chǔ)的社區(qū)，所以其規(guī)模有日益擴大的趨勢。隨著城市化進程的日益前進，城市人口必將越來越密集，因此社區(qū)人口也有呈現(xiàn)出日益增多的這樣一種趨勢，所以社區(qū)商業(yè)也就有日益繁榮的趨勢，社區(qū)消費中心也有日益向中心商業(yè)靠攏的這樣一種趨勢。新商圈的發(fā)展對社區(qū)消費中心的影響隨著萬盛政府部門的整體規(guī)劃及新片區(qū)的開發(fā)，商業(yè)中心正在向新修的市民廣場靠近，社區(qū)消費中心也有日益向區(qū)域中心商業(yè)靠攏的局面。近年來，區(qū)域在發(fā)展自身競爭力的同時，不斷引進大型商場或者百貨業(yè)，而由于受就近消費的影響，商業(yè)中心的零售百貨商場的生意也較樂觀。這種在打破老城區(qū)才能有中型購物中心與百貨商場的觀念的同時，也給社區(qū)消費中心指明了一條商業(yè)發(fā)展前進的方向，即社區(qū)消費中心只要有足夠的人流與足夠的消費能力