【正文】 萬盛廣進(jìn)名都商業(yè)裙樓項(xiàng)目營(yíng)銷策劃總案目 錄第一部分：萬盛區(qū)概況 4 頁(yè)第二部分：區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)調(diào)研 9 頁(yè)第三部分：項(xiàng)目概況及SWOT分析 17頁(yè)第四部分：項(xiàng)目定位 22頁(yè)第五部分：項(xiàng)目規(guī)劃布局及包裝建議 39頁(yè)第六部分： 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略 42頁(yè)第七部分：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)建議 50頁(yè)第八部分：項(xiàng)目招商策略 58頁(yè)第九部分：項(xiàng)目操作思路及手法 62頁(yè)第十部分：項(xiàng)目包裝及推廣執(zhí)行 64頁(yè)第一部分 萬盛區(qū)概況一、萬盛區(qū)基本情況地理位置：萬盛區(qū)位于北緯28。46′—29。06′，東經(jīng)106。45′—107。03′,、,位于重慶市東南部，是重慶市重要的能源基地和重慶市新興旅游區(qū),人口27萬人，城鎮(zhèn)人口約10萬人。區(qū)人民政府駐萬盛，距重慶市中心區(qū)80公里。區(qū)境東和北與南川市接壤、西與綦江縣交界、南與貴州省桐梓縣相鄰,地處渝黔、渝湘要沖，是渝南、黔北地區(qū)重要的物資集散地。交通條件：萬盛交通運(yùn)輸十分便捷，已經(jīng)進(jìn)入一小時(shí)經(jīng)濟(jì)區(qū)，有渝黔鐵路三（江）萬（盛）支線、萬（盛）南（川）鐵路，５個(gè)火車站，１個(gè)二級(jí)編輯站，開通了重慶至萬盛旅游專列；渝湘公路上連重慶、下接涪陵、黔江和貴州黔北地區(qū)。渝黔高速公路已建成通車，綦萬高速公路全長(zhǎng)３２．３１３公里，路基寬２０米，雙向四車道，擁有大小橋梁１８座，互通式立交３處。該公路是重慶連接南川市、涪陵區(qū)、黔江區(qū)以及毗鄰的湖南、湖北、貴州等省的重要通道。出境公路還有渝湘公路橫貫全境，將國(guó)道319線與國(guó)道210線連為一體。向南有萬（盛）桐（梓）高等級(jí)公路連接黔北地區(qū)，使萬盛這個(gè)渝南、黔北地區(qū)傳統(tǒng)的邊貿(mào)重鎮(zhèn)，具備了更為優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件。萬盛區(qū)西有三萬鐵路連接鐵路干線渝黔線；東有萬南鐵路連接南川市，具備與渝懷鐵路相連的基礎(chǔ)條件?；A(chǔ)設(shè)施：經(jīng)過幾年的建設(shè),萬盛區(qū)內(nèi)已形成了較為完善的供水、供電、天然氣、通訊、郵政、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)以及閉路電視系統(tǒng)。①.供電：、,另有一座230萬千瓦的火電廠正在建設(shè)當(dāng)中；有220kv變電站1座、110kv變電站2座、35kv變電站9座，10kv和6kv配電線路25條。②.供水：區(qū)內(nèi)有大小河流67條，地下水有7770萬立方米，區(qū)自來水廠供水能力20000立方米（每日），中二級(jí)水庫(kù)湯家溝水庫(kù)蓄水量1133萬立方米，銀碗槽水庫(kù)、毛里水庫(kù)和興建中的張三塘水庫(kù)等水利設(shè)施及輸水渠道四通八達(dá)的。③.天然氣：管道天然氣工程已于2003年建成通氣，每日最大供氣能力26萬立方米，可向萬盛城區(qū)、萬盛資源型特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)及萬盛北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)供氣。④.通訊：區(qū)內(nèi)已經(jīng)開通了4萬門程控電話和60路遠(yuǎn)程數(shù)字微波站，實(shí)現(xiàn)了國(guó)際、國(guó)內(nèi)直撥。移動(dòng)電話與全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，無論是在熱鬧的城市，還是在偏僻的鄉(xiāng)村都可以順利的接通，在境內(nèi)基本上都沒有盲區(qū)，形成了現(xiàn)代化的通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)?；ヂ?lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)廣泛開展，遍及每一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而且光纖寬帶互聯(lián) 網(wǎng)也已在城區(qū)及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)開通。旅游資源：萬盛區(qū)處于四川盆地向云貴高原過渡地帶，典型的喀斯特地貌、“十里不同天”的高山垂直氣候條件，孕育了豐富的旅游資源，其品種齊全，在重慶市獨(dú)樹一幟。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全區(qū)有山地景觀、峽谷景觀、石林景觀、溶洞景觀、森林景觀、氣象景觀及生態(tài)農(nóng)業(yè)景觀等大型景區(qū)100余處，各小景點(diǎn)數(shù)不勝數(shù)，具有“山峻、峽險(xiǎn)、石奇、水秀、林幽、洞深”等顯著特色。萬盛區(qū)以其秀美的山水風(fēng)光，被譽(yù)為長(zhǎng)江三峽外環(huán)旅游線上一顆“綠色明珠”。擁有重慶市最大的自然生態(tài)旅游區(qū)黑山谷、“重慶十佳景區(qū)”萬盛石林、“渝黔第一漂”銅鼓灘漂流、“天然氧吧”九鍋箐森林公園、“休閑圣地”櫻花溫泉等五大景區(qū)，此外，尚有別具特色的奧陶紀(jì)地質(zhì)公園（原重慶滸石林）正在建設(shè)當(dāng)中。其中，萬盛石林和黑山谷雙雙被評(píng)為中國(guó)旅游景區(qū)最高等級(jí)“國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)”。城市功能：城市環(huán)境優(yōu)美，教育、文化、體育、醫(yī)療、生活服務(wù)設(shè)施齊全，自成體系。區(qū)內(nèi)有工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行三家金融機(jī)構(gòu)，并設(shè)立了外匯業(yè)務(wù)；保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)險(xiǎn)種齊全。近年來，隨著區(qū)內(nèi)有線電視工程、管道天然氣工程、文化大樓、體育館、旅游賓館等設(shè)施的相繼建成，城市綜合服務(wù)功能顯著增強(qiáng)。二、萬盛區(qū)未來規(guī)劃萬盛區(qū)正在沿萬盛大道開發(fā)新城區(qū)，新城區(qū)集住宅、行政、金融、商業(yè)、休閑為一體，以解決萬盛老城區(qū)人口過于集中、片區(qū)規(guī)模小等問題，將成為市民休閑的好去處,萬盛區(qū)規(guī)劃建設(shè)19條城市道路，包括臨江路、濱江路在內(nèi)的交通主干道和次干道，規(guī)劃建設(shè)的東環(huán)路與延長(zhǎng)的迎賓大道相交后和萬東南路連接，規(guī)劃建設(shè)火車北站和汽車客運(yùn)中心，將市區(qū)范圍擴(kuò)大一倍，待建的桂花公園，正在建設(shè)的萬盛廣場(chǎng)將大大改善城市形象，此外，萬盛區(qū)加緊創(chuàng)建文明衛(wèi)生城市工作，改善并優(yōu)化鵬生農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、紅楓綜合市場(chǎng)等市場(chǎng)的銷售產(chǎn)品品種、物價(jià)、食品衛(wèi)生和環(huán)境衛(wèi)生，濱江路、紅楓小區(qū)、東林火車站廣場(chǎng)、萬盛大道、三元橋、高速公路路口、觀景灣等公路環(huán)線的交通秩序和衛(wèi)生狀況。從規(guī)劃入手，打造綠色、衛(wèi)生、旅游城市,提高城市水平。從規(guī)范化管理入手，加大創(chuàng)建力度。規(guī)范攤點(diǎn)的布局和衛(wèi)生管理，并把整潔、衛(wèi)生、美觀、禮貌等作為規(guī)范的重點(diǎn)。從社會(huì)參與入手，在政府投入路燈、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，通過集資、招商等方式，多渠道集合社會(huì)資金共同參與城市建設(shè)。“十一五”期間，堅(jiān)持以大開發(fā)促大開放，以大開放促大發(fā)展，全力打造“誠(chéng)信萬盛”、“商機(jī)萬盛”、“人文萬盛”、“法制萬盛”、“魅力萬盛”，全面實(shí)施以“旅游產(chǎn)業(yè)為龍頭、優(yōu)勢(shì)工業(yè)為主體、特色農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、城市建設(shè)為依托、科技創(chuàng)新為動(dòng)力”的旅游帶動(dòng)戰(zhàn)略，全面建設(shè)“小而精、小而美、小而富、小而強(qiáng)”的新萬盛。三、萬盛未來商業(yè)中心的形成萬盛區(qū)目前的城市金融、商業(yè)、行政中心是以龍鳳碑為圓心，向四周輻射，主要集中在萬盛大道、勤儉路、萬新路、濱江路之間的區(qū)域，該片區(qū)存在人口密度較大，居住環(huán)境較差、商業(yè)格局凌亂、城市形象落后、片區(qū)規(guī)劃單一等劣勢(shì)。萬盛區(qū)政府從市民實(shí)際需要、提高市民生活質(zhì)量、提升城市形象等方面出發(fā)，對(duì)萬盛區(qū)做了富有前瞻性、科學(xué)性、可行性、創(chuàng)新性的未來發(fā)展規(guī)劃，廣場(chǎng)旁興建政府大樓，把萬盛主城區(qū)的東部及東南部規(guī)劃為新開發(fā)區(qū)域，作為將來的居住、金融、行政、商貿(mào)、休閑、娛樂中心，從整個(gè)城市范圍來看，將來的城市中心是以市民廣場(chǎng)為中心向四周輻射。四、萬盛未來商業(yè)中心的打造萬盛老城區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)主要為中小型的百貨零售及專業(yè)店，商品質(zhì)量處于中低檔，不能滿足市民日益增長(zhǎng)的購(gòu)物需求，再加上老城區(qū)的建筑陳舊，缺乏現(xiàn)在都市感和時(shí)尚感。隨著城市規(guī)劃的執(zhí)行及相關(guān)優(yōu)惠政策的出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)嗅覺靈敏的房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商紛紛看好該片區(qū)，沿萬東北路及萬盛大道兩邊的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，萬盛大道旁的巨鼎、名店城、紅楓綜合市場(chǎng)、康隆盛大都會(huì)等等樓盤相繼面市，總建筑面積20多萬平方米，商業(yè)面積5萬多平方米，沿萬盛大道的商業(yè)門面紛紛開業(yè)，該片區(qū)的美好商業(yè)前景不可估量。五、廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)特殊地理位置介紹廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)位于萬盛大道與松林路交匯處，臨萬盛市民廣和萬盛大道，萬盛大道目前為該地區(qū)的主干道，隨著片區(qū)開發(fā)的逐步進(jìn)行，該道路人流量及車流量較大，廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)離商業(yè)步行街約100米，與步行街僅一路之隔，以市民廣場(chǎng)和商業(yè)步行街為推動(dòng)力，可以輻射新城區(qū)及老城區(qū)。第二部分 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)調(diào)研一、社區(qū)消費(fèi)中心商業(yè)研究商業(yè)用房供需分析隨著萬盛區(qū)政府打造片區(qū)經(jīng)濟(jì)的力度加強(qiáng)及片區(qū)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，萬盛區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，商業(yè)用房的供給需求量逐步上升，老城區(qū)的商業(yè)格局已經(jīng)不能適應(yīng)城市發(fā)展需求，隨著政府的新城區(qū)規(guī)劃，城市中心的逐步轉(zhuǎn)移，因此老城區(qū)商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)價(jià)格已經(jīng)沒有上升空間，而新社區(qū)消費(fèi)中心物業(yè)，由于受城市發(fā)展速度的影響，市民開始接受，其價(jià)值已經(jīng)被初步認(rèn)識(shí)，所以新城區(qū)消費(fèi)中心的商業(yè)用房呈現(xiàn)出供求兩旺的局面。商業(yè)業(yè)態(tài)分析從萬盛區(qū)的零售業(yè)分布來看，主要商場(chǎng)分布在老社區(qū)中心的萬東北路及萬新路，而且經(jīng)營(yíng)面積從幾百到幾千不等，正在經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)中，商業(yè)形態(tài)以百貨及生活用品為主。百貨商場(chǎng)：名稱經(jīng)營(yíng)面積立泰百貨4000平方米萬盛百貨4000平方米勞動(dòng)商場(chǎng)1000平方米新東風(fēng)購(gòu)物中心3000平方米仟贊商場(chǎng)2000平方米野太陽(yáng)商場(chǎng)1500平方米昌宏商都2000平方米人民商場(chǎng)2000平方米中小型生活超市：名稱經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地面積萬德超市4000平方米盛亨超市600平方米朝暉超市1000平方米森森超市300平方米新華超市1000平方米電器專業(yè)店：名稱經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地面積萬達(dá)電器1000平方米三元電器1000平方米萬匯電器500平方米商社電器600平方米經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品主要為：家用電器、床上用品、服裝、鞋帽、皮具、日用化妝品、鐘表、通訊產(chǎn)品、家具等。產(chǎn)品檔次：以中低檔為主，高檔產(chǎn)品為輔。商業(yè)片區(qū)分布從目前萬盛區(qū)的商業(yè)分布來看，還處于傳統(tǒng)商業(yè)階段，門面及商場(chǎng)主要集中在交通生活要道萬東北路及萬新路旁，萬東北路是萬盛目前車流量、人流量最大的道路，因?yàn)槠瑓^(qū)目前沒有商業(yè)街及步行街，臨街門面及商場(chǎng)依托于道路較大的人流量，萬東北路主要以大中型商場(chǎng)、服裝專賣店、通訊產(chǎn)品專賣店、餐飲、鞋帽專賣、超市、休閑娛樂、建材、裝飾材料、布藝為主，萬新路主要以臨街門面為主， 經(jīng)營(yíng)以服裝、餐飲、休閑娛樂、勞保用品、網(wǎng)吧等。萬東路與濱江路之間為萬盛餐飲休閑娛樂業(yè)最發(fā)達(dá)的區(qū)域，火鍋店、美容美發(fā)、休閑娛樂、茶道、酒吧等，區(qū)域依存該片區(qū)人口最集中的優(yōu)勢(shì)和臨江優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)的如火如荼。勤儉路主要以事業(yè)單位、休閑娛樂、服裝專賣、售樓中心為主，道路人流量及車流量與萬東北路相比，具有較大差距；部分處于施工階段的萬盛大道，道路兩邊主要為萬盛近兩年來新修的商品房，為了滿足片區(qū)開發(fā)的需要，片區(qū)集中了大量的建材、裝飾材料、燈具、布藝商家。萬盛的商業(yè)從分布來看，可以認(rèn)為是以濱江路、勤儉路、萬新路圍成的商業(yè)片區(qū)。商業(yè)氛圍處于萬東北路的幾個(gè)大中型商場(chǎng)依靠道路的人流量，但是由于人流總量有限，經(jīng)營(yíng)狀況一般，同時(shí)光顧的人數(shù)不足50人。超市受地理位置的限制，同時(shí)光顧的人數(shù)不足10人。服裝、鞋帽專賣店同時(shí)光顧的人數(shù)不足5人。由于萬盛目前大興土木，陸續(xù)開發(fā)推出的樓盤較多，裝修房子的戶主對(duì)建材、裝飾材料需求較大，該行業(yè)目前呈現(xiàn)良好勢(shì)頭。商業(yè)用房?jī)r(jià)格分析萬盛區(qū)的商業(yè)從最近幾年開始逐步繁榮，商業(yè)用房的銷售價(jià)格逐漸上升，租金價(jià)格也在逐步攀高。在三年以前，萬盛區(qū)商業(yè)用房的月租金價(jià)格平均在1030元/平方米，截止到2004年11月，調(diào)查顯示，現(xiàn)在租金價(jià)格上漲到3080/平方米。商業(yè)用房的銷售價(jià)格從三年前20006000元/平方米，上漲到如今的400013000元/平方米，根據(jù)目前萬盛的經(jīng)濟(jì)情況、人口數(shù)量、新開發(fā)商業(yè)物業(yè)面積、目前的租金價(jià)格來判斷，在未來3年內(nèi)，萬盛商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格會(huì)保持在現(xiàn)有的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，不會(huì)有較大幅度的上漲。二、社區(qū)消費(fèi)中心發(fā)展趨勢(shì)分析與預(yù)測(cè)行政區(qū)域的改變對(duì)社區(qū)形成的影響隨著城市化進(jìn)程的繼續(xù)進(jìn)行，城市擴(kuò)張的速度日益加快，城市人口的不斷增加，讓城市行政管轄區(qū)域不斷的在發(fā)生變化，原有的老的社區(qū)不斷擴(kuò)大與膨脹，功能日益復(fù)雜，新的社區(qū)不斷增加，這將極大的改變整個(gè)城市的板塊劃分，而板塊劃分帶來的經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展，又受政府宏觀政策的引導(dǎo)與經(jīng)濟(jì)政策的傾斜，所以都市行政區(qū)劃的改變將對(duì)社區(qū)的形成和發(fā)展。城市增容對(duì)社區(qū)消費(fèi)中心的影響萬盛經(jīng)濟(jì)飛躍前的社區(qū)消費(fèi)中心，由于其功能主要是服務(wù)于本社區(qū)內(nèi)的居民，從社區(qū)構(gòu)成理論看，其產(chǎn)生基礎(chǔ)也是以廠礦企業(yè)為基礎(chǔ)的，所以其規(guī)模一般皆不是很大。近幾年的社區(qū)消費(fèi)中心，由于不僅要服務(wù)于本區(qū)居民，同時(shí)也要服務(wù)于外來的居民，而從社區(qū)產(chǎn)生與構(gòu)成的角度來看，他改變了第一代社區(qū)消費(fèi)中心以廠礦為產(chǎn)生源的形成基礎(chǔ)，形成了以功能劃分為形成基礎(chǔ)的社區(qū)，所以其規(guī)模有日益擴(kuò)大的趨勢(shì)。隨著城市化進(jìn)程的日益前進(jìn)，城市人口必將越來越密集，因此社區(qū)人口也有呈現(xiàn)出日益增多的這樣一種趨勢(shì)，所以社區(qū)商業(yè)也就有日益繁榮的趨勢(shì)，社區(qū)消費(fèi)中心也有日益向中心商業(yè)靠攏的這樣一種趨勢(shì)。新商圈的發(fā)展對(duì)社區(qū)消費(fèi)中心的影響隨著萬盛政府部門的整體規(guī)劃及新片區(qū)的開發(fā)，商業(yè)中心正在向新修的市民廣場(chǎng)靠近，社區(qū)消費(fèi)中心也有日益向區(qū)域中心商業(yè)靠攏的局面。近年來，區(qū)域在發(fā)展自身競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，不斷引進(jìn)大型商場(chǎng)或者百貨業(yè)，而由于受就近消費(fèi)的影響，商業(yè)中心的零售百貨商場(chǎng)的生意也較樂觀。這種在打破老城區(qū)才能有中型購(gòu)物中心與百貨商場(chǎng)的觀念的同時(shí)，也給社區(qū)消費(fèi)中心指明了一條商業(yè)發(fā)展前進(jìn)的方向，即社區(qū)消費(fèi)中心只要有足夠的人流與足夠的消費(fèi)能力