【正文】 5 米，可以自由組合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 空間和面積，戶型和空間更富于變化。這種對(duì)戶型和空間變化的追求表明：在大家都重視了做景觀、重 規(guī)劃之后，又重新回到做產(chǎn)品本身住宅。從宏觀面看，國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的步伐全面加快，西部大開(kāi)發(fā)和中國(guó)加入 WTO 使海內(nèi)外投資進(jìn)一步聚焦西部這唯一直轄市；從微觀面看，先進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念和技術(shù)體系引入重慶，圍繞區(qū)域、品質(zhì)和品牌的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。據(jù)我司市場(chǎng)調(diào)研部的分析： 2021 年，將是重 慶房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵一年，房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下特征： 第一， 陸續(xù)推出的新盤(pán)將更加注重樓盤(pán)的內(nèi)在素質(zhì)，強(qiáng)調(diào)均好性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三， 房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)份額將進(jìn)一步向優(yōu)秀企業(yè)集中，一些觀念落后、經(jīng)營(yíng)管理不善、包袱沉重、實(shí)力空虛的企業(yè)將逐漸在競(jìng)爭(zhēng)中消失。 2021 年本市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ? 規(guī)模 開(kāi)發(fā)，大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng) 在過(guò)去的一年中，面對(duì)北京、上海、廣州幾大中心城市的開(kāi)發(fā)商以大規(guī)模開(kāi)發(fā)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，重慶的開(kāi)發(fā)商總有一種望其項(xiàng)背的感嘆，就連與近鄰的成都相比也有一段距離。 重慶發(fā)展商在完成原始資本積累和聚積小規(guī)模開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)之后，開(kāi)始了新一輪的圈地運(yùn)動(dòng)，南岸、沙坪壩、江北三個(gè)區(qū)域的大盤(pán)形成三足鼎立的格局。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 在短時(shí)間里出現(xiàn)眾多大盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)，這恐怕是人們未能預(yù)料到的，但這正是重慶樓市正在走向成熟與進(jìn)步的標(biāo)志。 ? 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 2021 年的房市容不樂(lè)觀。由此，我們可以看出，重慶的房地產(chǎn)還沒(méi)有形成一種外向型的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，房屋消費(fèi)者主要還是本地居民。以沙坪壩為例，該區(qū)總?cè)丝诩s40 萬(wàn)，具有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力的主要是高校教師，但他們的居住基本上已經(jīng)解決。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 我司認(rèn)為下一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)將會(huì)是楊家坪。 ? 思路決定出路，創(chuàng)新才有前途 2021 年，重慶的區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展格局將不再偏重于某一個(gè)區(qū)，而是呈現(xiàn)幾個(gè)區(qū)聯(lián)動(dòng)的特征，各區(qū)政府對(duì)發(fā)展藍(lán)圖都有總體規(guī)劃，將促進(jìn)各區(qū)域發(fā)展同步進(jìn)行。 今年也是重慶開(kāi)發(fā)商機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的一年，房產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌的局面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二章 樣本樓盤(pán)分析 考慮到本項(xiàng)目的定位為中、高檔樓盤(pán)，因此，我司對(duì)本項(xiàng)目周邊的幾個(gè)具有代表性的中、高檔樓盤(pán)進(jìn)行了調(diào)查與分析，以期對(duì)本項(xiàng)目提供一定的參考意義，具體調(diào)查如下： 一、珠江花園 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 珠江花園位于九龍坡區(qū)楊家坪直港大道江邊，是由中外合資重慶珠江實(shí)業(yè)有限公司從 1997 年開(kāi)始開(kāi)發(fā)的，地處九龍坡區(qū)天寶新城內(nèi)，面臨長(zhǎng)江，緊鄰楊家坪轉(zhuǎn)盤(pán)和鵝公巖大橋，距成渝公路僅 3 分鐘車(chē)程，占 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 地 200 余畝，總建筑面積 30 余萬(wàn)平方米，建筑密度 %，綠化率 47％，容積率 ，整個(gè)小區(qū)在建筑風(fēng)格上中西結(jié)合，建筑造型上尊重傳統(tǒng)。 交通 。 周邊配套 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。小區(qū)內(nèi)部配套較完善，供水采用低分區(qū)供水系統(tǒng)；供電設(shè)有 10KV 開(kāi)閉所，直接由和尚山電站引入，分配于各樓寓變電所；供氣，由市區(qū) 219 燃?xì)夤芤胄^(qū)，環(huán)狀燃?xì)夤芫W(wǎng)分別送入各樓寓的調(diào)壓系統(tǒng)，人車(chē)分流，三菱電梯，幼兒園．老人活動(dòng)中心，游泳館．中心噴水池，車(chē)位等基本上能全部滿足滿足入住者多方面的需求，這也是它銷(xiāo)售方面的絕佳優(yōu)勢(shì)之一。珠江花園的小區(qū)景觀極富特色，面積達(dá) 萬(wàn)多平方米，由廣東林科園林設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，著力于體現(xiàn)“人與自然中心廣場(chǎng)“，“日本景園 “，“溪澗“。 劣勢(shì)： 戶型面積偏大 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 將荷景苑（別墅）規(guī)劃在內(nèi)庭，沒(méi)有最佳的利用自然景觀。營(yíng)銷(xiāo)方面的特點(diǎn)是：平淡入市，以 務(wù)實(shí)為主，多采用車(chē)身廣告．展板． POP．報(bào)紙廣告．電視廣告等宣傳方式，以一種平易近人的告知方式逐步打響知名度，對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)者沒(méi)有做過(guò)多的細(xì)分，以廣告訴求等方面的賣(mài)點(diǎn)為重點(diǎn)，塑造其卓越顯著的地理位置和細(xì)致入微的星級(jí)服務(wù)，總體來(lái)看，它的營(yíng)銷(xiāo)打的是一種長(zhǎng)期性的策略，市場(chǎng)細(xì)分化不夠深，不能起到引導(dǎo)消費(fèi)的作用。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)： 地理位置較好，交通便利。 內(nèi)部配套齊全，其社區(qū)內(nèi)部配 套――－晨跑徑．兒童嬉戲園．會(huì)所．健康檔案．健康通道．游泳池等內(nèi)部配套較完善。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 物業(yè)管理完善，在安全性，人性化，專業(yè)化各方面都有充分的體現(xiàn)。 劣勢(shì)： 其三室兩廳戶型面積在 136－ 150 之間，感覺(jué)面積偏大。 戶型設(shè)計(jì)稍顯陳舊。 三、新東?；▓@ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 新東福花園位于重慶市渝中區(qū)菜袁路 209 號(hào)（原大坪苗圃），是重慶新東福實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)山水園林式高尚小區(qū)，小區(qū)總共用地 7441 公頃，總建筑面積 12 萬(wàn)平方米，建筑密度達(dá) ％ ,現(xiàn)階段起價(jià)：2100 元／平方米，均價(jià)： 2500 元／平方米，銷(xiāo)售率達(dá) 50％，具體規(guī)劃為 5 幢 21 層的高層電梯公寓及一部份小別墅組成，面積從 166－ 275 平方米，戶型從三室兩廳又衛(wèi)――五室兩廳雙衛(wèi)，內(nèi)部配套較完善，有 5600平方米全市最大會(huì)所，全天幕室 內(nèi)恒溫游泳池，每幢樓配備 02 部日立豪華電梯，三個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)，戶外兒童樂(lè)園，智能小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，由香港梁行進(jìn)行全面金牌物管，總體環(huán)境及周邊配套較完善。 小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施完善。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 戶型設(shè)計(jì)較為合理。 劣勢(shì)： 戶型面積偏大，最小面積都是 166 平方米。 營(yíng)銷(xiāo)分析 新東福花園的市場(chǎng)定位在高收入階層，包括高級(jí)白領(lǐng)．私企老板．政府官員。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 四、項(xiàng)目比較 環(huán)境 三個(gè)項(xiàng)目的環(huán)境營(yíng)造各具特色，其中尤以競(jìng)地花園的環(huán)境為最。而相對(duì)于競(jìng)地花園而言，新東福及珠江花園的小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境的營(yíng)造則略遜一疇。分析其原因：由于其推出時(shí)間較早，當(dāng)時(shí)在本區(qū)域內(nèi)尚沒(méi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 有同一檔次的項(xiàng)目，一經(jīng)推出即給人耳目一新之感，銷(xiāo) 售成績(jī)良好。而從其公司持續(xù)性發(fā)展的角度來(lái)考慮，堅(jiān)挺的價(jià)格將有利于其今后其它項(xiàng)目的推廣。 自身素質(zhì) 三個(gè)項(xiàng)目中，由于競(jìng)地花園開(kāi)發(fā)相對(duì)較早，因 此，在戶型設(shè)計(jì)，現(xiàn)代化設(shè)施等方面均不如其它兩個(gè)項(xiàng)目，如競(jìng)地花園沒(méi)有凸窗，沒(méi)有門(mén)禁、可視對(duì)講等設(shè)施。 新東福花園為新開(kāi)項(xiàng)目，其賣(mài)場(chǎng)分區(qū)全理，銷(xiāo)售人員著裝統(tǒng)一，并且專設(shè)賣(mài)場(chǎng)，減少了對(duì)小區(qū)的干擾；同時(shí)，銷(xiāo)售樓處與小區(qū)之間有參觀車(chē)載客戶進(jìn)入小區(qū)，既方便了客戶看房，又可使客戶在看房前先對(duì)項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 的內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行參觀。 珠江花園由于其售樓處與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有一段距離，該路段的導(dǎo)示系統(tǒng)做的較好，但由于賣(mài)場(chǎng)與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)距離較遠(yuǎn)，而發(fā)展商并沒(méi)有做任何的措施來(lái)補(bǔ)救，易導(dǎo)致客戶產(chǎn)生不良的感覺(jué)。但售樓人員素質(zhì)較差。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、保利紅棉花園 該項(xiàng)目為廣州最大住宅小區(qū)之一，亦為建設(shè)部頒發(fā)之國(guó)家示范小區(qū)，其發(fā)展商為廣州保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其為廣州著名開(kāi)發(fā)商之一，其同期開(kāi)發(fā)的保利花園，曾獲國(guó)家康居示范小區(qū)的稱號(hào)（全國(guó)僅有 13 個(gè)小區(qū)獲此