重慶雪梨澳鄉(xiāng)商業(yè)營(yíng)銷策劃報(bào)告-在線瀏覽
2025-05-10 12:34本頁(yè)面
【正文】 最合適的，哪怕這種定位缺乏所謂的“創(chuàng)新”元素。五、商業(yè)定位原則整體商業(yè)活性商業(yè)價(jià)值最大化商業(yè)回款需求六、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值分析 不同地段的商業(yè)價(jià)值分析 項(xiàng)目名稱評(píng)估項(xiàng)嘉新月）4030100——9545綜合評(píng)估☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 從上表可看出，商業(yè)相對(duì)較集中，經(jīng)營(yíng)檔次相對(duì)較高的商業(yè)更具輻射能力，尤其是工人村商業(yè)街的餐飲、娛樂(lè)業(yè)更是吸引了大批區(qū)域外的人群消費(fèi)。正是看到了該板塊的發(fā)展前景，沙坪壩區(qū)政府將其規(guī)劃為“東部新城”，重點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。交通規(guī)劃 東部新城板塊還規(guī)劃出兩條新交通道路：一條為沙濱路——小龍坎新街，另一條為漢渝路——本項(xiàng)目，這兩條新交通干線都將從項(xiàng)目旁穿過(guò)。規(guī)劃中的輕軌9號(hào)線：往返于三角碑——大石壩——觀音橋——江北城——彈子石——黃桷沱大橋——唐家沱——江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)之間，會(huì)在東部新城的土灣設(shè)站。沙濱公園用地面積約為25000平方米，由市民休閑區(qū)、會(huì)展區(qū)和會(huì)議酒店區(qū)三個(gè)部分組成。綜上所述，項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值將在沙濱路沿線的改造和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還會(huì)為東部新城帶來(lái)大量的人流和商機(jī)?！敖?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑”故板塊內(nèi)的當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)大都集中在對(duì)日常生活必需品的消費(fèi)，只有在過(guò)年、過(guò)節(jié)，或在特定的時(shí)間才會(huì)進(jìn)行“高消費(fèi)”。商業(yè)對(duì)象：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、便利店、中低檔餐館、路邊商業(yè)街、集市、商業(yè)步行街等。商業(yè)對(duì)象：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、中高檔餐館、中高檔休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、商業(yè)步行街等。他們大部分為青中年、工作穩(wěn)定、收入豐厚、消費(fèi)理念前衛(wèi)、消費(fèi)檔次較高，對(duì)區(qū)域中高端消費(fèi)會(huì)有明顯的拉動(dòng)作用。商業(yè)對(duì)象：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、中高檔餐館、中高檔休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、商業(yè)步行街等n 企業(yè)職工（在本區(qū)工作，但居住在外區(qū)）分析：以前，本板塊是沙坪壩區(qū)的“工業(yè)區(qū)”，許多企業(yè)都在此設(shè)立工廠。為滿足工人們?nèi)粘Ｉ畹男枰?，生活配套和市政配套設(shè)施逐步完善，商業(yè)經(jīng)營(yíng)應(yīng)允而生，人流較多的街道逐步形成“商業(yè)街”。家庭結(jié)構(gòu)：結(jié)婚無(wú)子的小兩口、子女尚未獨(dú)立的青中年夫婦、子女都已自立的空巢型老年夫婦、三代同堂的核心家庭。按社區(qū)商業(yè)潛在客戶對(duì)不同配套設(shè)施的需求強(qiáng)度差異，我們把不同的商業(yè)配套設(shè)施分為3個(gè)層次，即：“強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施”，需求的比重超過(guò)50%；此類商業(yè)設(shè)施主要包括“綜合超市”、“菜市場(chǎng)”、“購(gòu)物中心”、“銀行”；“中度需求商業(yè)設(shè)施”，既需求比重在1050%之間，主要有“藥房”、“診所”、“餐館”、“郵局”、“健身中心”、“ “運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館”、“24小時(shí)便店”、“書店”、“洗衣店”、“游泳池”、“娛樂(lè)中心”、“美容美發(fā)店”、“老年活動(dòng)中心”等；我們把需求比重在10%以下的歸納為“弱需求商業(yè)設(shè)施”，主要包括“修理店”、“彩擴(kuò)沖洗店”、“茶館”、“花店”、“寵物店”等。附表1 社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施總體需求商業(yè)配套設(shè)施綜合超市菜市場(chǎng)購(gòu)物中心銀行總體強(qiáng)度需求潛在業(yè)主對(duì)“中度需求”的商業(yè)設(shè)施的需求也存在一定差異，以下是普通住宅需求群體對(duì)“診所”、“餐館”、“”、“幼兒園”、“運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館”、“美容美發(fā)店”、“老年活動(dòng)中心”等商業(yè)設(shè)施的需求強(qiáng)度。 商業(yè)定位 大型購(gòu)物超市負(fù)一層商業(yè)：建筑面積4100㎡，重百超市將占用1080㎡。剩余部分規(guī)劃為車庫(kù)，以滿足項(xiàng)目及周邊居民和重百超市的停車便利。 銷售策略目前重百超市即將入駐，在帶動(dòng)項(xiàng)目其他門面銷售的同時(shí)，更為負(fù)一層商業(yè)帶來(lái)更高的增值潛力，因此，建議在項(xiàng)目商業(yè)銷售中后期將此部分商業(yè)以“產(chǎn)權(quán)式分零銷售”的形式售賣，提高此部分商業(yè)的價(jià)值。因此，建議項(xiàng)目商業(yè)定位應(yīng)走一個(gè)中端偏上的方向。如：餐飲、24小時(shí)便利店、美容美發(fā)、水果店、干洗店、藥房、診所、銀行、修理店、彩擴(kuò)中心、郵局、花店、影碟店、網(wǎng)吧等。項(xiàng)目名稱嘉新月）40301009545樓層一層一層一層一層一層一次評(píng)估評(píng)估項(xiàng)目設(shè)定分值本案桃花里重棉底商新藍(lán)籌工人村商業(yè)街重棉一廠商業(yè)街商業(yè)環(huán)境30191616282615商業(yè)規(guī)模10964985經(jīng)營(yíng)檔次10964984商業(yè)包裝5432432道路交通108761075層高25251313131313商鋪面積及開間10787877總分100815952817251評(píng)估與價(jià)格修正修正公式：本項(xiàng)目評(píng)估得分/參考項(xiàng)目評(píng)估得分參考項(xiàng)目實(shí)收租金=參考項(xiàng)目修正租金修正過(guò)程：嘉新5940=55元/平方米重棉底商：81247。81100=100元/平方米工人村商業(yè)街：81247。5145=71元/平方米修正結(jié)果：本項(xiàng)目修正套內(nèi)均價(jià)=55+ 47+ 100+107+71=75元/平方米，即作為平均租金。其中嘉新回報(bào)率（7％）＝75元/㎡12247。7％【（）123】＝14990元/㎡項(xiàng)目總價(jià)及首付、月供分析：根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際成交均價(jià)換算項(xiàng)目首付、月供（取中間值）面積劃分2030㎡3040㎡4050㎡5060㎡6070㎡7080㎡8090㎡90100㎡100㎡以上數(shù)量65114132115配置比例13％10％2％29％27％4％2％2％
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