【正文】 區(qū)和資源豐富的西部地區(qū)的結(jié)合部。重慶市區(qū)坐落在長江與嘉陵江交匯處，四面環(huán)山，江水回繞，城市依山傍水，層疊而上，既以江城著稱，又以山城揚名。 2020 年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，增幅高于上 年 個百分點，是重慶成立直轄市六年來經(jīng)濟增長較快的一年。 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 92 頁 圖 2 1 重慶市 1998 － 2020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值及指數(shù) 15891750 110050010001500202025001998 1999 2020 2020 2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值104105106107108109110111112113國內(nèi)生產(chǎn)總值指數(shù)國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 國內(nèi)生產(chǎn)總值指數(shù)（上年＝1 0 0 ） 3. 人文背景 人口 2020 年末，全市總?cè)丝跒?3107 萬人，比上年增加 10 萬人。圖 22 為重慶各主要年份總?cè)丝凇Ｎ覈话阌眉彝ナ称分С稣枷M支出的比重計算恩格爾系數(shù)。圖 23為重慶城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)。 重慶市城市化進程 重慶直轄之初在 3000 萬人口中有 73％是農(nóng)村人口，城鎮(zhèn)化水平只有27％，直轄 以 來年均有近 46 萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口， 2020 年底重慶的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)達到 ％，重慶的大城市帶動大農(nóng)村的城市功能已經(jīng)初步顯現(xiàn)。 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 92 頁 其中擴大縣以下建制鎮(zhèn)建成區(qū)域面積 15 平方公里，新增小城鎮(zhèn)人口 27萬人，完成建制鎮(zhèn)風貌設計 25 個，竣工農(nóng)房 2020 萬平方米，規(guī)范建設農(nóng)民新村 50 個。尤其通過網(wǎng)絡化發(fā)展、力促都市圈經(jīng)濟先騰飛，以強化都市圈的核心地位帶動區(qū)縣城市經(jīng)濟發(fā)展。 表 22 為重慶 市 2020 年 2020 年城鎮(zhèn)化進程。 可以預見，如此快的城市化進程必將帶動大量的住房需求。 居民人均收入代表平均每一個人所獲得的經(jīng)濟報酬，是顯示居民生活水平的主要經(jīng)濟指標。農(nóng)村 居民收入增幅有所加快 ， 工資性收入仍是農(nóng)民增收的主要渠道。 重慶市各主要年份全年人均消費支出如下圖 25：（單位：元） 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 92 頁 圖 2 5 重慶市各主要年份全年人均消費支出4 8 4 4 .9 8 4 8 9 4 .5 45 3 5 2 .4 4 5 4 7 5 .1 75 7 6 5 .0 7636014981 4 7 5 .1 61 3 9 5 .5 31 3 8 8 .6 41 4 1 7 .0 81 3 8 9 .9 9010002020300040005000600070001997 1998 1999 2020 2020 202013201340136013801400142014401460148015001520城市人均全年消費性支出 農(nóng)村人均生活消費支出 個人財富是否增加，社會資金是否充裕，都可由家庭及民間儲蓄的多少顯示出來。 圖 2 6 重慶市城市居民儲蓄存款余額及平均1 0 8 5 .3 61 3 1 7 .1 71595352242565134100011001200130014001500160017002020 2020 20203500370039004100430045004700490051005300城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額（億元） 平均每人儲蓄存款余額（元） 由上圖可以看出，近三年重慶城鄉(xiāng)居民儲蓄存款呈上漲趨勢，個人財富積累大幅上升。在這里我們就市民的收入情況來分析其需求。 單價承受能力：主 要集中在 1000 元以下和 10011250 元之間，分別占 %和 %。 房屋類型需求：主要為花園小區(qū)，占 80%。 房屋結(jié)構(gòu)分析：主要集中在三室二廳和三室一廳之間，分別占 %和 %。 樓層需求：主要集中在多層和小高層之間，分別占 %和 %。 3) 家庭月均收入 4001 以上的被訪者 房屋面積需求：主要集中在 101125 平方米和 76100 平方米之間，分別占 %和 %。另外還有 %和 %的被訪者選擇了四室兩廳和五室兩廳。 樓層需求：主要集中在多層和高層之間，分別占 %和 %。 付款方式：主要為分期付款和一次性付款，分別占 %和 %。在不同收入的市民中，月均收入在2020 元以下的市民現(xiàn)在主要追求的是住房的寬敞、實用。 4001 元以上的市民除了追求住房的寬敞、舒適外，已對居住環(huán)境等方面提出了更高的要求。 從被訪者年齡看， 1835 歲有 364 人， 3655 有 424 人， 56 以上有 212人。 從被訪者家庭收入看，月均 2020 元以下的有 740 人， 20204000 元的有 204 人， 4001 元以上的有 56 人。 據(jù)介紹，九十年代中期，國家整頓金融秩序，使當時的國內(nèi)的房地產(chǎn)熱在一夜之間迅速降溫。在 1996 年，重慶用于房地產(chǎn)開發(fā)的投資為 55億多元，之后每年以 10%以上的速度增長，到 2020 年，重慶的房地產(chǎn)投資已達到 億元。 1997 年至 2020 年的六年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資以年均 %的高速度增長。 重慶的房地產(chǎn)交易也保持著高速增長。之后每年以 50%左右的速度增長。 近年來，重慶市加大了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度，來適應日益增長的經(jīng)濟發(fā)展需要，使房地產(chǎn)業(yè)成為拉動重慶市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，并且這也將是今 后一段時期的方向。另外，重慶規(guī)劃未來 將是一個以主城區(qū)為中心的中等城市、衛(wèi)星城市等共同組成的城市群。 另外，重慶市本身的基礎(chǔ)設施的完善也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供一個平臺。重慶建筑業(yè)近幾年 的發(fā)展在一定程度上反映了重慶房地產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)建設的發(fā)展。 重慶市房價分析 重慶直轄以來，經(jīng)濟發(fā)展出奇地好， 2020 年全年經(jīng)濟增長達 %。重慶作為一個新興的、發(fā)展中的城市，房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭很猛，這并不是泡沫，而是一種規(guī)范合理的規(guī)模。下面對北京、上海、天津、重慶的住宅均價進行比較如下表 26 及圖 29： 年份 全國商品房情況 北京住宅商品房情況 銷售面積 （萬平米） 銷售收入 （萬元） 銷售面積 （萬平米） 銷售收入 （萬元） 1997 17994763 1640894 1998 25133027 2143836 1999 29878734 3074693 2020 32286046 4093363 2020 40211543 5317140 年份 天津住宅商品房情況 上海住宅商品房情況 銷售面積 （萬平米） 銷售收入 （萬元） 銷售面積 （萬平米） 銷售收入 （萬元） 1997 447650 2132216 1998 529614 3197633 1999 534547 3856431 2020 860428 4809654 2020 1187443 6151664 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 92 頁 年份 重慶住宅商品房情況 銷售面積（萬平米） 銷售收入（萬元） 1997 203111 1998 417609 1999 393569 2020 528698 2020 719196 資料來源《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》0100020203000400050006000年份 1997 1998 1999 2020 2020全國商品房均價 北京住宅商品房均價 天津住宅商品房均價 上海住宅商品房均價 重慶住宅商品房均價 1 2 3 4 5 可見重慶的房價在全國來說偏低，上漲空間很大。這些政策對房地產(chǎn)市場的影響是長期的。 現(xiàn)階段重慶房地產(chǎn)市場仍處于持續(xù)升溫階段，從運行情況和發(fā)展趨勢看，目前重慶房地產(chǎn)市場的“熱度”是理性的，正常的，是與重慶社會經(jīng)濟發(fā)展的要求相適應的，不會產(chǎn)生過熱現(xiàn)象。 在已有的空置中，住宅空置面積為 萬平方米，占總空置總量的 50%，同比增長 3%。 將商品住宅、商業(yè)用房和辦公樓的空置情況與 1996年作了一個對比，結(jié)果表明，與五年前相比，三者分別增長了 倍、 倍和 倍。 從分布區(qū)域來看，本市空置商品房主要集中在主城六區(qū)。 不要面對空置就談虎變色，對樓盤而言，竣工后空置一年以內(nèi)的物業(yè)應屬于正常銷售期，我們需要關(guān)注的是空置時間達到一年以上的物業(yè)。 這一口徑下，商品房的空置比例是令人驚喜的。與去年重慶商品房新增 1000 多萬平方米的銷售相比，住宅空置新增無疑是很不起眼的。 而非住宅商品房市場空置的持速上升，說明這類產(chǎn)品的供求關(guān)系有些失衡，應該加強控制。 2020 年的新增開工面積是 1500 萬平方米，預計銷售量也要達到 1500 萬平方米左右，而市場的需求應該是 18002020 萬平方米。 盡管直轄后經(jīng)濟快速發(fā)展，但重慶的城市化率還相對較低。 按照規(guī)劃，到 2020 年，全國城市化率將達到 47%，重慶將達到 50%。提高城市化率，就是推進城市化。按照政府規(guī)劃到 2020 年重慶城鎮(zhèn)人均居住面積將由現(xiàn)在的 12 平方米達到 20 平方米。 還有 1000 萬平方米的危舊房改造，需 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 92 頁 要拆 1 還 3 的經(jīng)濟適用房來替代，要增加 4000 萬平方米 。如果平均下來，僅新增量這一塊，重慶每年需求住宅的面積將達到 3000 萬平方米。事實上，誘惑還不至這些。這大體相當于現(xiàn)在的上海。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 沙坪壩房地產(chǎn)市場分析 沙坪壩區(qū)集商貿(mào)、文化、科技、工業(yè)、旅 游于一體，是重慶市科教文化中心區(qū)。區(qū)域房地產(chǎn)市場特征表現(xiàn)為以下幾個方面： 文化、教育概念突出，房地產(chǎn)業(yè)大打文化牌 沙區(qū)匯聚了重大、三醫(yī)大、西政、川外、師院及一、三、八中等名校學府，教育人口數(shù)量占該區(qū)域總?cè)丝跀?shù)量的 50％左右。這一特征直接地影響該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)爭先恐后大打文化牌、教育牌，使得文化氛圍成為沙區(qū)居家的最大特色和吸 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 92 頁 引力。項目定位即針對沙坪壩區(qū)大有購買潛力可挖的教師，推出 “琴、棋、書、畫 ”等具有濃厚文化色彩的主題景觀并在重大、三醫(yī)大、西政、川外、師院等院校進行樓盤形象展示，開盤期的熱銷形成良好的社會影響便得學林雅園的銷售迅速取得成功。由于近年來沙區(qū)政府對本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的重視及建設力度加大，商業(yè)配套設施逐漸完善，大型商場、超市、文化娛樂場先后建成并運營良好。 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)量大 據(jù)不完全統(tǒng)計， 2020 年完成投資額近 億元，施工面積近 370 萬平方米，竣工面積近 136 萬平方米。沙區(qū)迎來自己的品牌時代，小區(qū)成為沙區(qū)住宅市場主流，鳳天路區(qū)域則成為當前新增品牌小區(qū)物業(yè)的集中地。從這一角度來講，高質(zhì)高價小區(qū)物業(yè)對沙區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了推波助瀾的作用，住宅均價出現(xiàn)上漲。與相對旺盛的市場供應量比較，沙區(qū)商品房消化程度仍顯遲緩。但住房消費后勁不足，除上面提到的消費群體外，剩余消費群體消費能力不高，需求和消費意識不強。 鳳天路房地產(chǎn)開發(fā)成為沙坪壩 區(qū)熱點，近期銷售漸有起色沙區(qū)政府遷至鳳天路，使得鳳天路必然成為沙區(qū)的政治中心。市場上相對活躍的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如天驕年華、芳草地雖然一度銷售困難行重重，但通