【正文】 目臨和平路一側(cè)規(guī)劃為修建景觀綠化帶，對(duì)項(xiàng)目的形象有一定的拉動(dòng)作用。 （ 2）劣勢(shì) 但是從另一個(gè)角度看，較場(chǎng)口畢竟是一個(gè)新區(qū)，市場(chǎng)環(huán)境、商家的信心都需要一個(gè)培育過程；并且商業(yè)物業(yè)的推出時(shí)間比較集中，在物業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)上，競(jìng)爭比較激烈。 口岸 憑借本項(xiàng)目的地段條件，我們認(rèn)為能夠基本滿足各類業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營需要，但是項(xiàng)目相對(duì)于步行街范圍內(nèi)的大型商業(yè)物業(yè)來說，自然人流始終是一個(gè)劣勢(shì)，口岸條件不具備絕對(duì)的競(jìng)爭沖擊力。 （二）項(xiàng)目空間結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià) 平面 （ 1）標(biāo)準(zhǔn)層面積 從標(biāo)準(zhǔn)層面積看，裙房負(fù)樓部分單層面積接近 4500平方米，平和平路以上樓層單層面積 接近 3500 平方米。 （ 2）平面格局 裙房沿和平路方向呈狹長條狀，不夠方正，在經(jīng)營中實(shí)用率會(huì)受到一些不利影響。 縱向 （ 1）項(xiàng)目層高比較合理，基本上能夠滿足各類業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營需要。 （三）項(xiàng)目硬件設(shè)施 裙房扶梯位置比較合理。 項(xiàng)目當(dāng)前只有 107 個(gè)車位，加上一層可以增設(shè)的地面停車位，也不過 130 個(gè)左右，不能滿足規(guī)范的要求，也無法滿足裙房經(jīng)營及塔樓的正常使用需要，應(yīng)考慮再通過其他途徑增設(shè)。物業(yè)自身的硬件配置比較超前。 較場(chǎng)口是渝中區(qū)新興的商業(yè)中心，培育還需要一定的時(shí)間。 所以我們認(rèn)為，項(xiàng)目指望市場(chǎng)的自然消化是不現(xiàn)實(shí)的，要成功的盤活裙樓，必須在定位和推廣上有所突破和創(chuàng)新。 目前渝中區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成已經(jīng)比較完備，通過對(duì)照一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平更高、商業(yè)經(jīng)營更成熟的城市。 五、定位方案一及租售收益測(cè)算 （一）主力業(yè)態(tài) —— 高檔 百貨 定位依據(jù) （ 1）重慶還沒有真正意義上的高檔百貨，百貨商家無一例外的有一定的大眾傾向，包括大都會(huì)。我們認(rèn)為，從市場(chǎng)環(huán)境看，在重慶經(jīng)營高檔百貨的時(shí)機(jī)目前已經(jīng)成熟。 （ 3）從本項(xiàng)目裙房面積指標(biāo)上看，和平路以上樓層單層面積約為 3000 平方米，做大眾百貨面積指標(biāo)略低，更重要的是本項(xiàng)目的 口岸目前人氣不夠旺，和解放碑以及較場(chǎng)口步行街區(qū)域相比成熟度相對(duì)略次，在先天上處于劣勢(shì)。 （ 4）從本項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層平面格局上看，沿和平路方向形成一個(gè)狹長條狀，對(duì)于要求賣場(chǎng)方正實(shí)用的普通百貨來說，實(shí)用率不高且不太便于賣場(chǎng)布置，但如果做高檔百貨可以劃分成一字排開的獨(dú)立店面，便于高檔品牌的店面包裝和展示。 （ 6）一些知名高檔百貨商家對(duì)重慶表現(xiàn)出了比較強(qiáng)的興趣，紛紛組織到重慶進(jìn)行考察，并和一些物業(yè)進(jìn)行了比較深度的洽談，雖然暫時(shí)沒有達(dá)成合作協(xié)議，但進(jìn)入重慶只是時(shí)間問題，包括香港新世界集團(tuán)、蓮卡佛等。 15 (1)面積標(biāo)準(zhǔn)比較適當(dāng)。 (3)建筑面積 萬平方米左右是比較適當(dāng)?shù)囊?guī)模。 (2)高檔百貨租賃期往往在 20 年左右，具備帶租約銷售的條件，在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 B、從業(yè)態(tài)上看，目前比較傾向的定位是醫(yī)藥超市，原因是重慶是西南乃至全國知名的醫(yī)藥批發(fā)中心，有相當(dāng)多的大商家，外地醫(yī)藥商家也有相當(dāng)部分準(zhǔn)備搶攤重慶，而項(xiàng)目緊鄰儲(chǔ)奇門，該區(qū)域目前是很有知名度的醫(yī)藥 市場(chǎng)，可供借勢(shì)。 16 （ 2）樓層設(shè)置 目前認(rèn)為比較合理的樓層是負(fù)一、負(fù)二樓，原因是： A、總建筑面積 8419 平方米，兩個(gè)經(jīng)營樓層，比較符合醫(yī)藥超市商家需求（目前和平藥房、巨琪藥業(yè)、倉野藥業(yè)、雙葉藥業(yè)等在重慶具有一定知名度的醫(yī)藥商家其中心店?duì)I業(yè)面積大約都在 5000— 7000 平方米之間），其他專業(yè)市場(chǎng)如家居、電器等所需的商業(yè)面積也大致相當(dāng)。 C、醫(yī)藥超市及其他專業(yè)市場(chǎng)普遍對(duì)負(fù) 樓沒有太大的抗性。 B、在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 （ 2）定位依據(jù) A、已開發(fā)的凈菜市場(chǎng)銷售都非常成功。 B、項(xiàng)目有開發(fā)凈菜市場(chǎng)的地段條件 一是項(xiàng)目有效輻射范圍及范圍內(nèi)的居民密集程度都超過了一號(hào)橋龍寰凈菜市場(chǎng)，從另一方面看，較場(chǎng)口片區(qū)新建物業(yè)住戶層面都比較高，生活購物也較為講究，凈菜市場(chǎng)相對(duì)于普通農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)對(duì)其有更強(qiáng)的吸引力。 （ 3）樓層設(shè)置 建議設(shè)置于負(fù)五、負(fù)四及負(fù)三層，原因?yàn)椋? A、三個(gè)樓層均可在中興路開設(shè)出口，這樣上半城片區(qū)居民可以從負(fù)三層出入，下半城片區(qū)居民可以從負(fù)五層出入，都較為便利。 （ 4）招商及經(jīng)營模式 在推廣中建議分零銷售，實(shí)現(xiàn)資金有效回籠。 高檔餐飲、俱樂部 （ 1）定位依據(jù) A、重慶目前餐飲市場(chǎng)以中檔酒樓和江湖菜居多，有特點(diǎn)、定位偏高檔的餐飲經(jīng)營都比較好，如天天魚港。 B、重慶目前較為高檔的大型休閑俱樂部也較少見，特別是復(fù)合保健、娛樂、商務(wù)洽談、頂級(jí)商務(wù)餐飲為一體的高檔休閑中心。 C、這兩部分業(yè)態(tài)形象檔次比較高，并且能夠有效吸引高端消費(fèi)者，和高檔百貨在經(jīng)營中形成良新互補(bǔ)。 19 B、餐飲、俱樂部畢竟屬于消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域，營業(yè)額和產(chǎn)值和零售業(yè)不在一個(gè)水平線上，并且當(dāng)前在項(xiàng)目所在地經(jīng)營餐飲等業(yè)態(tài)還沒有足夠的商業(yè)氛圍支持，所以商家能夠承受的租金相對(duì)有限，因此我們建議將其設(shè)于商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低的高樓層。 B、餐飲、娛樂行業(yè)商家租賃期一般不太長，對(duì)中小投資戶來說，缺乏穩(wěn)定的收益保障，分零銷售產(chǎn)權(quán)的難度比較大，在招商成功后我方將充分利用公司現(xiàn)有的大投資戶資源，爭取實(shí)現(xiàn)整層銷售。 B、建議項(xiàng)目裙樓增設(shè)一部分車庫，一方面是由于項(xiàng)目自身需要，另一方面是因?yàn)橹苓呅陆ㄎ飿I(yè)多，車位數(shù)量普遍不足，而全面入住后車位需 求將激增，因此租金預(yù)計(jì)有較大 20 的成長空間。 B、負(fù)三、四樓凈菜超市難以整體消化，設(shè)置車庫可以有效避免其出現(xiàn)部分空置。 寫字樓 （ 1）定位依據(jù) A、較場(chǎng)口區(qū)域交通便利，緊鄰解放碑，本身是一個(gè)比較好的商務(wù)口岸，項(xiàng)目高樓層單位定位為寫字間有比較穩(wěn)定的市場(chǎng)需求。 C、項(xiàng)目裙房商家也需要一些辦公空間，項(xiàng)目如果有部分寫字樓，在招商中可以作為一個(gè)配套宣傳。 21 （ 3）推廣模式 建議分隔成為小面積單位銷售，根據(jù)寫字樓市場(chǎng)的需求狀況，建議主力面積劃分在 80120 平方米之間。 車輛 中興 路進(jìn)入車庫，取車可以從 A 棟大堂乘辦公電梯直達(dá)車庫，非常便利。 高檔餐飲、俱樂部通過 5 部專屬電梯直達(dá)，配置標(biāo)準(zhǔn)已完全足夠，不需要再增加觀光電梯。 靠近 1 軸線的兩部垂直電梯建議合并為一部載重量在 2 噸以上的大轎廂貨梯，便于商家貨流的組織。 應(yīng) 考慮設(shè)中央空調(diào)，強(qiáng)度在 180 大卡 /平方米以上。 —— 后述內(nèi)容所有的租金均取租賃期內(nèi)平均值，已考慮租金遞增因素。 —— 租金及售價(jià)定位依據(jù)為渝中區(qū)其他商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格，以及各業(yè)態(tài)自身租金承受能力，相關(guān)數(shù)據(jù)詳見附件二。 重慶投資戶能夠接受的回報(bào)率大致為 78%，投資回收期按靜態(tài)計(jì)算約為 13— 15 年，因此我們建議，建筑面積租金在 50 元 /平方米以上的賣場(chǎng)按年租金的 13 倍定價(jià)，建筑面積在 50（含 50）元 /平方米以下 的賣場(chǎng)按年租金的 14 倍定價(jià)，前者略高。 參照對(duì)象為龍寰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，該市場(chǎng)位于一號(hào)橋附近，周邊常住人口較多，市場(chǎng)商鋪與攤位平均售價(jià)約為 5 萬元 /個(gè)，銷售情況非常好，在較段時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售率 100%，考慮到本項(xiàng)目的口岸相對(duì)較好，平均售價(jià)取 6 萬元 /個(gè)計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 億。 根據(jù)重 慶市政府規(guī)定，目前中高檔寫字樓車位年票約 25 為 7300 元，按照 14 年收回投資計(jì)算，其合理售價(jià)應(yīng)為 11萬元 /個(gè)。與車庫合計(jì) 12676 萬元。 由于本項(xiàng)目地處渝中區(qū)，緊鄰車道便于貨流組織，非常利于專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營，建議其租金取上限，即建筑面積月租金 55 元 /平方米。 （ 6）高檔餐飲、俱樂部 對(duì)該業(yè)態(tài)租金定位我們主要參照得意娛樂城（得意世界 C 區(qū)）租金調(diào)查，其 28 樓建筑面積平均月租金約為 45元 /平方米，考慮到其經(jīng)過長時(shí)間市場(chǎng)培育，本項(xiàng)目成熟度目前難以與其相比，建議將建筑面積月租金定位在 40 元 /平方米。 備注： 高檔餐飲、俱樂部也計(jì)劃引進(jìn)一個(gè)商家整體經(jīng)營，這類商家租賃年限往往也不太長，帶租約出售條件不十分成熟，有可能成為一個(gè)良性資產(chǎn)，其資產(chǎn)價(jià)值和表中確定的售價(jià)大致相當(dāng)。 定位依據(jù) （ 1）香港是整個(gè)亞洲非常重要的商業(yè)中心，從某種程度上說，它引領(lǐng)了流行和時(shí)尚潮流，香港制造本身就是一種品牌效應(yīng)，潛在的追隨群體很大。 （ 3）如果我們?cè)陧?xiàng)目內(nèi)構(gòu)件一個(gè)“香港精品坊”，所有的商家都來自香港，可以從根本上解決消費(fèi)者的心理顧慮，我們認(rèn)為一個(gè)高含金量的“港造”標(biāo)志足以使項(xiàng)目在百貨業(yè)的競(jìng)爭中搶得制高點(diǎn)。 樓層設(shè)置 建議設(shè)置于 1— 5 層，原因?yàn)椋? （ 1） 該定位需要一定的規(guī)模，商品種類才能夠比較齊備，并在市場(chǎng)上獲得較高的知名度。 （ 2） 此業(yè)態(tài)屬于精品百貨范疇，商家普遍不愿意在低于主入口的樓層經(jīng)營，所以在樓層選擇上，我們認(rèn)為 1— 5 樓比較合理。 （二）輔助業(yè)態(tài) 生活家 （ 1）定位依據(jù) A、 隨著收入水平的提高，居住條件的改善，重慶居民對(duì)家居布置也有了更高的審美標(biāo)準(zhǔn)和要求，但與此想對(duì)應(yīng)的是重慶家居飾品目前還處于一種比較粗放的經(jīng)營狀態(tài)，沒有一個(gè)精品賣場(chǎng)。 B、 這類商家在經(jīng)營中注重交通的便捷度，對(duì)自然人流的依賴性不是非常強(qiáng)，項(xiàng)目能夠滿足其經(jīng)營要求。 （ 3）推廣及經(jīng)營模式 建議整體招商，這類商家租賃年限一般都在 20 年左右，在招商成功后即帶租約出售賣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)。 （三）租售收益測(cè)算 租售收益測(cè)算表 樓層 定位 月租金（元 / m2） 售價(jià)（元 / m2） 面積（ m2） 銷售金額（元） 負(fù) 5 凈菜超市 52360000 負(fù) 4 凈菜超市、車庫 35650000 負(fù) 3 凈菜超市、車庫 38750000 負(fù) 2 生活家 55 8580 4417 37897860 30 負(fù) 1 生活家 55 8580 4502 38627160 1 店中店 — 香港 0關(guān)稅產(chǎn)品 120 18720 3476 65070720 2 店中店 — 精品廊旗艦店 90 14040 44374824 3 店中店 — 精品廊旗艦店 70 10920 3587 39170040 4 店中店 — 精品廊旗艦店 45 7560 3587 27117720 5 店中店 — 休閑運(yùn)動(dòng) 45 7560 3587 27117720 6 高檔餐飲、俱樂部 40 6720 3587 24104640 7 高檔 餐飲、俱樂部 40 6720 3587 24104640 8 高檔餐飲、俱樂部 40 6720 3441 23123520 9 辦公 45 7560 3186 24086160 10 辦公 45 7560 2902 21939120 合計(jì) 523490000 定價(jià)依據(jù) —— 生活家 31 同方案一醫(yī)藥超市。 但按照本方案，在推廣過程中 將分零招商，因此各樓層應(yīng)有差價(jià)體現(xiàn)。 得意一樓 A 區(qū)租金為 190 元 /平方米， B 區(qū)一樓租金為110— 150 元 /平方米，但其經(jīng)過多年培育后，經(jīng)營條件已非常成熟，因此我們建議以 120 元 /平方米作為一樓基準(zhǔn)租金，其余樓層租金在按照前文所述比例調(diào)整。 七、定位方案三及租售收益測(cè)算 （一）生活家 概念詮釋 本部分內(nèi)容中的生活家與方案二有所差異，其目標(biāo)是打造一個(gè)包括品牌家具、家居飾品在內(nèi)的大型賣場(chǎng)。 （ 2） 較場(chǎng)口得意裝飾城目前經(jīng)營已經(jīng)比較成熟，基本上每個(gè)需要裝修的家庭都會(huì)到得意裝飾市場(chǎng)，在目標(biāo)消費(fèi)者層面，生活家與裝飾市場(chǎng)有比較大的共性，定位為生活家可以比較充分的對(duì)其借勢(shì)。出口即是車道，貨流組織非常便利，是經(jīng)營專業(yè)市場(chǎng)難得的理想場(chǎng)所。 專業(yè)市場(chǎng)商家對(duì)樓層沒有太高的要求，對(duì)項(xiàng)目負(fù)一和六樓不會(huì)產(chǎn)生明顯的抗性。 33 （二）輔助業(yè)態(tài) 車庫和凈菜市場(chǎng) 定位依據(jù)與方案一相同，為了盡可能發(fā)揮負(fù)四、五樓商業(yè)價(jià)值，在本定位方案中將車庫 置于 10 層，相應(yīng)在交通組織上也有一點(diǎn)變化，即是需要在和平路和裙房 10 樓之間增加一部升降梯，用于運(yùn)送車輛。 招商及經(jīng)營模式 同方案一。 （ 2）辦公置于 6— 8 層與 10 層租金差異不大，售價(jià)相應(yīng)也不變，但車位置于 10 樓在使用上可能有一定不便，對(duì)此我們建議車位售價(jià)不變，但銷售速度與方案一、二比較可能會(huì)略低。 35 八、定位方案四及租售收益測(cè)算 （一）主力業(yè)態(tài) —— 奧特萊斯 +店中店（香港精品坊） 定位依據(jù) （ 1）奧特萊斯本質(zhì)上是一個(gè)折扣店，目前在東南亞比較風(fēng)行，主要銷售一些過季、缺碼、下架的名牌，具有大眾性，和香港精品坊目標(biāo)消費(fèi)者層面基本一致，可以形成良性互補(bǔ)。 樓層設(shè)置 （ 1）我們建議香港精品坊位于項(xiàng)目 13 樓，原因由于是奧特萊斯的介入，做 3 個(gè)樓層已經(jīng)可以保證整體的規(guī)模和影響力，另一方面壓縮經(jīng)營規(guī)模 也更能夠保證招商的效果，有利于精品坊做好做精。 招商及經(jīng)營模式 36 （ 1）奧特萊斯為整體招商，由其