【正文】 60。 B、達(dá)州市雖然是一個(gè)農(nóng)業(yè)大區(qū)，但市委、市政府明確提出，除了把“三農(nóng)問題”的有關(guān)政策認(rèn)真執(zhí)行外，把達(dá)州市的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、第三產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展作為城市規(guī)劃來實(shí)施。市委、市政府明確強(qiáng)調(diào)，建設(shè)一個(gè)開放的、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的、環(huán)境有優(yōu)越的、政策寬松的達(dá)州市，為達(dá)州市提前奔小康創(chuàng)造有利的條件。 C、2003年初的商貿(mào)工作會(huì)議上，市委、市府領(lǐng)導(dǎo)明確提出：加快我市商業(yè)流通領(lǐng)域的建設(shè)，引導(dǎo)商業(yè)上規(guī)模、上臺(tái)階，是我市的重要工作，會(huì)上還明確提出扶持三家年銷售上億的商業(yè)企業(yè)。 D、達(dá)州市城市發(fā)展方向和城市規(guī)劃主要思路：改造舊城區(qū)（通川區(qū)）、完善南城、向西外發(fā)展。 E、通川區(qū)城市經(jīng)營的主要方針：“強(qiáng)商、重工、調(diào)農(nóng)”。文化因素 達(dá)州市歷史悠久，上古屬巴地，至東漢設(shè)縣以來 ，歷來為州郡府縣所在地。連綿起伏的大巴山孕育出純樸勁勇，勤勞節(jié)儉，質(zhì)樸重義的達(dá)洲人民，隨著改革開放的影響，大巴山文化的兼容性昭明彰顯。隨著外出打工人群的回流，以及交通通訊事業(yè)的發(fā)展，達(dá)州人的思想觀念更加開放，對(duì)居住環(huán)境的改善和物質(zhì)文化的繁榮提出了更高的要求，但目前卻缺乏與之相適應(yīng)的現(xiàn)代化商業(yè)中心。經(jīng)濟(jì)因素 “九五”以來，達(dá)州的經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，綜合實(shí)力居四川省第五位。至2002年底，%，居省內(nèi)第3位。GDP 值225億，金融存款額229億，居省內(nèi)第3位。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額195億，居全省第4位。林牧總產(chǎn)值118億，居全省第2位，糧食總產(chǎn)量279萬噸，居全省第3位。人均糧食擁有量居全省第4位，人均肉類占有量100kg，分別比全國高出96%，全省高出19%。二、微觀市場(chǎng)環(huán)境：項(xiàng)目地塊狀況： 本項(xiàng)目是一座現(xiàn)代化、高標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部設(shè)施齊全的商貿(mào)大廈，是我市市委、市政府確定的商貿(mào)購物中心。地處達(dá)州市通川區(qū)城區(qū)中心地段，市委、市政府均在300米內(nèi)，西南連柴市街、東南接通川南路、西北連來鳳路、北達(dá)通川北路。500米內(nèi)有一小、二小、達(dá)高中等學(xué)校，通川區(qū)、達(dá)州市中心醫(yī)院門診部等醫(yī)院，有中國聯(lián)通、中國移動(dòng)、中國電信、中國郵政等通信服務(wù)公司、工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、財(cái)政局、稅務(wù)局的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。建設(shè)基地是一塊不規(guī)則的多邊形，長為126米，寬為3865米。項(xiàng)目交通狀況： 柴市街、通川南路、來鳳路、通川北路、二馬路、文化街等6條街道在此附近交匯，是我市市區(qū)內(nèi)的交通樞紐。通1118路公交車、市內(nèi)出租汽車共1500余輛，34元都可直達(dá)項(xiàng)目所在地，交通十分方便。項(xiàng)目周邊建筑狀況： 與“天洲一期”天洲大樓、市煙草公司、達(dá)高中相接（市煙草、達(dá)高中建筑陳舊），兩面臨街。與工商銀行、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)樓、大眾旅館相鄰。西臨老車壩街心花園廣場(chǎng)，視距開闊，近100米，西南連柴市街，視距近30米，本項(xiàng)目層高1314樓，附近建筑層高810樓，對(duì)視距有一定影響。項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況： 天洲一期商場(chǎng)、通洲商城、通洲超市、漢唐超市、柴市街商業(yè)長廊、百姓超市、鐘樓超市、二馬路餐飲一條街、通川農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。是我市傳統(tǒng)意義上的商業(yè)中心，詳情可參考下文商業(yè)環(huán)境分析。項(xiàng)目周邊文化教育情況： 新華書店在200米內(nèi)，重點(diǎn)小學(xué)有通川區(qū)一小、二小、 重點(diǎn)中學(xué)有達(dá)高中、達(dá)一市，規(guī)模較大的幼兒園有花園幼兒園、政府機(jī)關(guān)幼兒園等。項(xiàng)目周邊居住人群情況： 市煙草公司、工商銀行、糖酒公司、五金站、二輕局等家屬區(qū)集中在此，普通市民和異地流動(dòng)經(jīng)商人口混居。二手出租房市場(chǎng)活躍，詳見市調(diào)表。項(xiàng)目周邊休閑環(huán)境： 達(dá)州市人民公園、老干部活動(dòng)中心、街心花園、城市中心廣場(chǎng)、金瀑布、春水湖、假日茶樓、景點(diǎn)茗樓、水月云天、時(shí)尚吧、鐘樓舞廳、華夏大酒店、電信賓館、大眾賓館等。項(xiàng)目周邊3千米范圍內(nèi)的單位（社會(huì)團(tuán)體）機(jī)構(gòu)： （1）達(dá)州市市委、市政府、達(dá)州市建設(shè)局、達(dá)州市計(jì)委、達(dá)州市工商局、通川區(qū)區(qū)委、區(qū)政府、達(dá)州市地方稅務(wù)局、達(dá)州市國家稅務(wù)局、達(dá)州市中級(jí)法院、中國聯(lián)通、中國電信、中國移動(dòng)、中國郵政、中國人壽保險(xiǎn)、泰康保險(xiǎn)、新華保險(xiǎn)、中國財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、中國工商銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、華西證券、達(dá)州賓館、華夏大酒店、達(dá)州市中心醫(yī)院等單位（社會(huì)團(tuán)體）。通川區(qū)消費(fèi)群體調(diào)查： （1）、消費(fèi)額度調(diào)查（隨機(jī)抽樣有效樣本數(shù)：2856份） （2）、消費(fèi)商品分類四 、競(jìng)爭環(huán)境競(jìng)爭樓盤調(diào)查： 競(jìng)爭樓盤名稱、位置，競(jìng)爭樓盤規(guī)模、價(jià)位、付款方式及優(yōu)惠政策，競(jìng)爭樓盤優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，競(jìng)爭樓盤入市時(shí)間、現(xiàn)銷售情況，競(jìng)爭樓盤廣告宣傳及主要營銷手段、商業(yè)業(yè)態(tài)定位等。（1）、通洲商廈（天洲一期） 位置街心花園，位置好，規(guī)模（建筑面積）15000平方米，其中5樓部分、6樓和1樓全部實(shí)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，可自己經(jīng)營也可返租（返租需交納一部分流動(dòng)資金給商場(chǎng)） 界、女士服裝，5樓：（部分銷售）文化配套設(shè)施：商場(chǎng)中央空調(diào)、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)雙向扶梯 開業(yè)時(shí)間：2003年9月16日 業(yè)態(tài)定位：附1樓：超級(jí)市場(chǎng)，1樓：百貨、珠寶、首飾、化妝品、保健品、日化品，2樓中高檔毛衫、內(nèi)衣、床上用品，兒童世界，3樓：男人世界、男士服裝、男士箱包，4樓：女人世用品，6樓：原定美食中心、美容美發(fā)，后改為桑那。 付款方式：五成十年按揭，一次性付款，返租回報(bào)率8%，一樓；12000元/平方米合作金 （2）、都市花園 位置紅旗橋頭，位置一般，三面臨街（濱河路、大西街、紅旗路）。商場(chǎng)經(jīng)營面積1—4樓共25000平方米（第三層，平紅旗路5700平方米），銷售后業(yè)主自營。 配套設(shè)施：商場(chǎng)中央空調(diào)、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)，電視臨控系統(tǒng)，超高層電梯公寓。 開業(yè)時(shí)間：2003年6月30日 配套設(shè)施：5—6月作出方案 開業(yè)時(shí)間：2004年底（預(yù)計(jì)） 業(yè)態(tài)定位：商戶獨(dú)立經(jīng)營 付款方式：待定（5—6月）作出方案（4）、柴市（花園）步行街 位置原膠房巷，新建開通步行街，1—2樓為商業(yè)用房（門市面積15—40平方米），3—7樓住宅商品房（65—150平方米），開發(fā)商：四川華森房地產(chǎn)開發(fā)公司。（基礎(chǔ)階段）競(jìng)爭樓盤分析： 本次市場(chǎng)調(diào)查，我們重點(diǎn)考察了通川區(qū)23家在建樓盤，因通川區(qū)人多地少，口碑效果傳播快，所以我們通過對(duì)在建項(xiàng)目的了解，發(fā)掘出對(duì)銷售影響較大的因素，做出如下簡要分析：價(jià)格因素的影響對(duì)成交影響相當(dāng)明顯，（但不是最重要因素）。工程進(jìn)度對(duì)銷售周期影響較大。地段因素及樓盤周邊配套要求越來越高。買家對(duì)環(huán)境的要求更為挑剔。物業(yè)管理，市民越來越關(guān)心，如,服務(wù)內(nèi)容，收費(fèi)高低。高檔物業(yè)有較明顯增長趨勢(shì)，買家選擇余地較大。持幣觀望時(shí)間加長。2002年18月，達(dá)州市房地產(chǎn)完成投資同比增長242%，新開工面積逾300萬平方米，為成都市的一半多。2003年內(nèi)投入的資金將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2002年，達(dá)州市房地產(chǎn)有嚴(yán)重供過于求的危險(xiǎn)，并且時(shí)間集中在未來二至三年內(nèi)。所以營銷水平的高低和銷售速度將影響樓盤利潤的實(shí)現(xiàn)。結(jié)論： 達(dá)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入“春秋戰(zhàn)國”時(shí)期，發(fā)展商應(yīng)引起充分重視。未來的競(jìng)爭將不僅僅是地段和資金的競(jìng)爭，而是一場(chǎng)非常精彩的智慧較量，誰先擁有地段、資金、人才三大資源，誰才能立于不敗之地。六、市場(chǎng)調(diào)查分析目的與意義： 市場(chǎng)分析的目的：避免決策失誤。明確戰(zhàn)略方向。 市場(chǎng)分析的方法：從眾多的統(tǒng)計(jì)、調(diào)研資料中發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)和問題。確定項(xiàng)目的主題和定位。根據(jù)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的地位，確定不同的營銷渠道和策略。 本項(xiàng)目市場(chǎng)分析的內(nèi)容：商業(yè)環(huán)境分析。商圈分析。商業(yè)趨勢(shì)分析。 市場(chǎng)分析的意義：提供科學(xué)的決策依據(jù)。找準(zhǔn)進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)與方式。一、商業(yè)環(huán)境調(diào)查：基本商業(yè)物業(yè)調(diào)查： 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全市有網(wǎng)點(diǎn)數(shù)近20萬個(gè)。僅通川區(qū)范圍內(nèi)個(gè)體工商戶就集中了2萬余戶。其中區(qū)工商在冊(cè)個(gè)體工商戶8200余人，市縣注冊(cè)在區(qū)經(jīng)營個(gè)體工商12000余人，不含國營、集體和大執(zhí)照戶。按每戶平均雇用67人（含經(jīng)營戶）計(jì)，通川區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)從業(yè)人員絕對(duì)數(shù)在13萬以上，占戶籍人口比例也在30%以上。 由于通川區(qū)城區(qū)范圍小，人口密度高，（），加上城市規(guī)劃先天不足，導(dǎo)致市區(qū)內(nèi)無較大規(guī)模場(chǎng)地來容納大中型物業(yè)的尷尬局面。這一點(diǎn)從面積較大的文化街移動(dòng)營業(yè)大廳、通用家電、鐘樓超市等高額的場(chǎng)地費(fèi)中可以反映出來。（其月租金達(dá)200元以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本地同類口岸的水平，詳見市調(diào)表） （1年，各超市相對(duì)以“便民店”形式為主，普遍面積在 300平方米內(nèi)。自身網(wǎng)點(diǎn)分布少，規(guī)模小，在發(fā)生購買行為時(shí)對(duì)超市的指名購買率低。本地超市已有漢唐、百姓、通州、鐘樓、月亮、家家樂等，其中漢唐已完成門店擴(kuò)張和布置，全市有14家分店，約9000平方米營業(yè)面積。見下文分析） 超市：這種商業(yè)模式在達(dá)州出現(xiàn)的時(shí)間不長，始于1997。 （2）家電：國有渠道日漸萎縮，個(gè)體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)充分。通用、新世紀(jì)、華欣稱為本地三大家電巨頭。重慶商社旗下的金馬電器在達(dá)州也有不俗的表現(xiàn)。本地品牌“通用家電”以創(chuàng)業(yè)早，服務(wù)好率先在全市走向大賣場(chǎng)和專業(yè)化銷售，自備送貨車，良好的口碑和售后服務(wù)使其快速成為達(dá)州家電的龍頭企業(yè)。目前，營業(yè)面積600平方米，年銷售規(guī)模達(dá)7000萬左右。見下文分析。 （3）餐飲；分布范圍廣泛，目前大中型餐飲以張家灣、二馬路一帶為集中地，形成了達(dá)州的好吃一條街。中高檔酒家聚集了眾多餐飲消費(fèi)群，海鮮、中餐、火鍋各領(lǐng)風(fēng)騷，三步一崗的小吃店豐富了大家的生活。面積上千平米、裝修上檔次的品牌店越來越多。成、渝二線品牌如蘇大姐、菜根香、巴香魚頭、香牌坊、秦媽、冷鍋魚等在達(dá)州也有不俗的表現(xiàn)。出了菜品質(zhì)量、價(jià)格等因素外，調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)品牌、規(guī)模、裝修檔次、交通條件等因素對(duì)經(jīng)營的影響越來越大。達(dá)州唯一的高檔快餐是臺(tái)灣的德克士，目前消費(fèi)群穩(wěn)定，是年輕人、白領(lǐng)、兒童喜歡的餐飲地。雖然達(dá)州人好吃、會(huì)吃，但有一個(gè)不可否認(rèn)的現(xiàn)象，達(dá)州沒有一個(gè)能夠在全市范圍內(nèi)引導(dǎo)餐飲潮流的品牌，部分外地餐飲在達(dá)州刮過一陣風(fēng)，很快就趨于平庸，直至沒落。所以，如果在本案引進(jìn)一個(gè)富有創(chuàng)造力的餐飲企業(yè)不僅能改變達(dá)州餐飲業(yè)現(xiàn)狀，還可以延長人流在本案的逗留時(shí)間，為商場(chǎng)部分帶來更多的購物人流。見下文分析。 （4）服裝：分布范圍廣泛，目前以大北街、翠屏路、老車壩一帶為集中地。服裝業(yè)從90年代形成了柴市街服裝專業(yè)街，到2000年，地下商場(chǎng)又形成為服裝專業(yè)賣場(chǎng)。現(xiàn)在代理制,加盟店，專賣店等各種形態(tài)，樣樣具備。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)地段、規(guī)模、裝修檔次、交通條件等因素對(duì)經(jīng)營的重要性越來越大。還出現(xiàn)了其他行業(yè)中較少見的收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的現(xiàn)象。轉(zhuǎn)讓費(fèi)甚至高達(dá)門市年租金的50%—100%，但收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的幾乎很少發(fā)生在柴市街、地下商場(chǎng)服裝專業(yè)賣場(chǎng)。見下文分析。 （5）保險(xiǎn)：達(dá)州壽險(xiǎn)市場(chǎng)原由中國人壽一統(tǒng)市場(chǎng)，從2002年開始泰康人壽、新華人壽已進(jìn)駐達(dá)州，且有不俗表現(xiàn)。2003年平安保險(xiǎn)也已進(jìn)入達(dá)州市場(chǎng)，太平洋保險(xiǎn)正在籌建達(dá)州分公司。2002年，四川省全年保費(fèi)收入：，%，達(dá)州市保費(fèi)收入也達(dá)到：，%，增長幅度雖然弱于川內(nèi)平均水平。但全國五家壽險(xiǎn)公司全面看好達(dá)州市場(chǎng)也正說明了達(dá)州市場(chǎng)的消費(fèi)潛力?；旧虡I(yè)物業(yè)分析：通過調(diào)查，我們認(rèn)為目前達(dá)州市的商業(yè)反映出以下幾個(gè)特點(diǎn)：從業(yè)人員數(shù)量眾多。網(wǎng)點(diǎn)分布范圍廣泛。賣場(chǎng)面積普偏規(guī)模小。絕大部分商家都租用臨街的商鋪。地段、交通、行業(yè)、面積決定商鋪的價(jià)格。業(yè)態(tài)范圍廣泛，經(jīng)營品種齊全。 基本商業(yè)物業(yè)結(jié)論： 現(xiàn)階段小而全，散而亂的個(gè)體經(jīng)濟(jì)仍是達(dá)州商業(yè)的主旋律。全市沒有一家集中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯、電腦管理、物業(yè)服務(wù)、高檔裝修、倉儲(chǔ)、停車等現(xiàn)代化配套設(shè)施為一體的大型綜合商場(chǎng)。大型商業(yè)調(diào)查： 達(dá)州市的商業(yè)分布，以市中心通川區(qū)最為繁榮，商業(yè)氣氛濃郁。我們重點(diǎn) 對(duì)兩個(gè)有代表性的百貨商場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查和分析，詳見商場(chǎng)調(diào)查表：調(diào)查表一；調(diào)查表二；大型商業(yè)物業(yè)分析結(jié)論： A、通州商城有商城之名而無商城之實(shí)，因當(dāng)年遭遇火災(zāi)，重新創(chuàng)業(yè)，規(guī)模小，資金壓力嚴(yán)重，管理上不足，加上傳統(tǒng)經(jīng)營模式等導(dǎo)致其拓展空間受到限制。 B、后者是政府規(guī)劃行為。地下商場(chǎng)第一具有疏緩交通功能，平日人流量大，通風(fēng)不暢，空氣極不良好，環(huán)境衛(wèi)生差。第二；整個(gè)商場(chǎng)采用分租形式，缺乏統(tǒng)一管理。第三；經(jīng)營檔次不高，品種單一，使其購物廣場(chǎng)的意義受到極大局限。競(jìng)爭商業(yè)物業(yè)調(diào)查：（500M范圍內(nèi)的商業(yè)環(huán)境）：“天洲一期”綜合性商場(chǎng)：綜合性百貨大樓，主攻達(dá)州市商檔商品市場(chǎng)。經(jīng)營方式：招商、置業(yè)返租等，未投入運(yùn)營。街心花園地下商場(chǎng)：商戶個(gè)體經(jīng)營，主要經(jīng)營低檔商品市場(chǎng)。其經(jīng)營項(xiàng)目主要是：服裝、鞋類、針織、內(nèi)衣、小吃、文化用品、小家電、小裝飾品、小百貨等，場(chǎng)地年租金在2萬53萬元之間(15平方米左右)通洲商場(chǎng)：綜合性百貨商場(chǎng)，面積3000平方米，以通洲品牌為經(jīng)營方式，主要經(jīng)營中低檔商品，兼顧部分高檔商品。主要經(jīng)營項(xiàng)目：服裝、百貨、鞋類、洗滌類、化妝品、首飾、針織、文化用品等。年?duì)I業(yè)額4700萬元，毛利率18%。通用家電商場(chǎng)：面積600平方米，專營家用電器。年?duì)I業(yè)額5000萬元，毛利率5%。鐘樓商場(chǎng)：面積800平方米，專營付食品，兼營部分日用品鐘樓商場(chǎng)：面積800平方米，專營付食品，兼營部分日用品。年?duì)I業(yè)額1500萬元，毛利率11%。泰合商場(chǎng)：商戶個(gè)體經(jīng)營，主營低檔商品市場(chǎng)。主要經(jīng)營項(xiàng)目：服裝、百貨、鞋類、化妝品、針織等。柴市街綜合商業(yè)長廊:商戶個(gè)體經(jīng)營