【正文】 調(diào)，促銷手段也較少，樓盤的宣傳渠道也很有限，多為圍墻廣告和宣傳折頁，這為項目的銷售留下了發(fā)揮的廣闊空間?！繇椖恐苓厴潜P的價格有一定的差距，陽光花城價格雖未定，但均價不會低于2400元/平方米，而龍海的均價為2200元/平方米。 ◆對銷售中心的設(shè)計布置越來越重視，典型的項目如陽光花城，這一方面說明了當?shù)胤慨a(chǎn)市場的發(fā)展與完善，另一方面則傳遞了競爭激烈的市場信息。第五節(jié) 競爭策略總的來說，以上特征的呈現(xiàn)給本案的推廣帶來是機遇與挑戰(zhàn)并存的微妙局面。對于本案來說，可以采取以下競爭策略：，尋求差異化，樹立獨特的項目形象。，以人文、教育、簡約實用為主要訴求點，建立濃郁、和諧的社區(qū)文化。，后期銷售以快制勝，在經(jīng)過一段時間的包裝宣傳之后，吊足目標消費者的胃口，然后利用各種渠道，達到快速銷售的目的。，每一個事件都足以在六合引起轟動，提高項目的知名度與指明度。,做足體驗營銷文章。如設(shè)置樣板房，美化工地，優(yōu)化環(huán)境，在細節(jié)上下功夫。第二部分 項目分析第一節(jié) 項目基本狀況◆區(qū)位地段：位于園林東路以北、白果路以東；項目南側(cè)為六合雙語學校，以東為龍海新加坡花園小區(qū)，西面為早期開發(fā)的白果園；南面不遠處是陽光花城、經(jīng)典雅居、隆泰花園等住宅小區(qū)?！艚煌顩r：交通條件相對便利，園林東路連接延安路，白果路連接泰山路。東西延伸，南北貫通。項目離市中心地段距離近，驅(qū)車3分鐘，騎自行車10分鐘，步行20分鐘。◆自然環(huán)境：項目北測的八百河具有絕佳的自然景觀，項目旁的化工廠已經(jīng)拆除，環(huán)境幽靜，空氣清新；并且周圍沒有高層建筑的遮擋，視野開闊，非常適合居住?！羧宋沫h(huán)境：臨近六合雙語學校，沉淀了濃郁的文化氣息，同時小區(qū)內(nèi)居住一部分政府、機關(guān)、事業(yè)單位的領(lǐng)導和職員。這群人學歷較高，知識修養(yǎng)程度較高，認同感強?！襞涮自O(shè)施：銀行（農(nóng)行、郵政儲蓄、建行等）、學校、市政機關(guān)、酒店、醫(yī)院（六合人民醫(yī)院）藥店、超市、商場（蘇果、華聯(lián)、永安商廈）等設(shè)施一應俱全，應有盡有，但離本項目還有一定的距離，項目周邊配套還有待完善，不過六合面積不大，10分鐘車程即可到達繁華地段，得到充分滿足生活的各方面的需求第二節(jié) 項目SWOT分析在對項目進行營銷策劃之前，首要的就是清楚自身項目存在的優(yōu)缺點，在知彼的基礎(chǔ)上還要知己，以下就是項目的優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢（strength），距離市區(qū)中心15分鐘，離通往南京及市中心的延安路不遠。、環(huán)境俱佳、八百河緊鄰小區(qū)。，認同感強，小區(qū)內(nèi)已經(jīng)入住的人普遍素質(zhì)較高。，底子厚，臨近六合雙語學校。劣勢（weakness） ，沒有更多的優(yōu)勢和特色。，但生活配套相對缺乏，生活配套還有待完善。，導致容積率偏高。機會(opportunity) ，給本案帶來不少機會。，增加了市場剛性需求。，隨著交通的日益便利，對本項目將起到一定的促進作用。、教育概念的項目幾乎沒有，這為本項目制造了機會。，在非常重視教育的六合，學生的陪讀市場將為我們小戶型提供投資客戶群體存在的可能。威脅(threat) 。龍海新加坡花園持續(xù)分流客戶，陽光花城剛剛開發(fā)一期，還是會分流一部分客戶。由于其位置環(huán)境優(yōu)勢與我們相當，無論從哪個方面看，都是本項目最直接的競爭者，勢必給本項目的銷售帶來影響。，檔次、價格不一，將對本項目的定價、銷售造成一定的沖擊。 ，以及鋼材等項目工程建材成本的提高將影響項目的開發(fā)周期和盈利水平。本項目在開發(fā)地塊分布方面，是一前（9）一后（31）同時開發(fā)，開發(fā)整體感不強。但是，相對嚴重的是，9的開發(fā)與2007年即將開發(fā)的1—8幢沒有聯(lián)系，為了強化產(chǎn)品的特色，建議將9開發(fā)作為1——9幢中的先期，而1——9幢采用組團式開發(fā)，與現(xiàn)有產(chǎn)品要有所差異，建議1——8幢也是走“時尚地產(chǎn)”的概念，這樣9從產(chǎn)品本身而言，特色就較為鮮明，便于推廣和銷售。第三部分 項目定位洋房七十坪案名釋義：洋房：現(xiàn)代感強烈，直接昭示了本案的產(chǎn)品特征。同時也代表了一種文化內(nèi)涵，是居住者的身份的象征和層次的體現(xiàn)。也較吻合六合地區(qū)購買人群的心理趨向度和認同度。七十坪：“七十坪”是一種數(shù)字描述，很容易給人帶來對面積以及總價的直觀感受。洋房七十坪：“洋房七十坪”具有時代氣息，含義直接明白不生僻，“洋房七十坪”顯得易讀、易記、易懂、易推廣傳播，讀起來響亮上口。定位原則：，突出差異化競爭優(yōu)勢；，充分發(fā)揮項目地塊價值，規(guī)避不利因素； 、美譽度、社會認知度；。第一節(jié) 市場定位定位描述：[時尚美家 小康人居]內(nèi) 涵：具有格調(diào)、品位高雅、充滿濃郁的時尚氛圍和人文生活氣息。定位闡釋：、配套作為訴求點，但都沒有深入，沒有明確的時尚地產(chǎn)概念，這是一個市場的空白點，由此可以形成差異化的競爭優(yōu)勢。，臨近八百河，具有得天獨厚的教育資源優(yōu)勢、人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，闡釋著小康生活的要義。，它更是一種歷史文化、意識形態(tài)、現(xiàn)代建筑文化的復合體，所以市場定位不僅要體現(xiàn)在功能和具體賣點上，還應該體現(xiàn)在格調(diào)、檔次、個性、文化與競爭對手的比較上，它是項目充分張揚的起點和基礎(chǔ)。第二節(jié) 形象定位定位描述：[自立、人文、品質(zhì)生活的專屬雅居]內(nèi) 涵：社區(qū)核心價值觀：充滿自信，追求成功，以自立為榮項目核心競爭力：文化、品位、尊榮、儒雅社區(qū)形象：是現(xiàn)代的社區(qū)，是精神的社區(qū)社區(qū)核心特色：社區(qū)業(yè)主具有身份、品味、文化、生活形態(tài)的同一性。定位闡釋：，一種文化積淀。每個人都有自己不同的生活喜好，價值觀，涵養(yǎng)及性情習慣。而這些特征，決定了每個消費者需求的文化因素。有什么樣的價值觀及習性涵養(yǎng)，便會選擇什么樣的房子。，而是順應消費趨勢、消費心理、消費追求，在消費者心里樹立起產(chǎn)品形象，讓消費者喜歡、認同并追求，并與消費者自己的身份相匹配，使業(yè)主有一張尊貴的“名片”。，應該擺脫傳統(tǒng)策劃中非“高檔”即“中檔”的局限。上述項目形象的定位相對業(yè)界同類概念更趨細致、完善，并為項目整體形象的包裝、推廣以及延展預留下無限寬廣的空間。第三節(jié) 功能定位定位描述：[是集居住功能、養(yǎng)生功能、商業(yè)功能、身份展示功能為一體的新型生活社區(qū)]定位闡釋：，而消閑功能、感官功能不足，這是市場的一個空白點，也是市場留給我們的一個大好機會。，但應做到精細，使之五臟俱全。將現(xiàn)代居住理念與傳統(tǒng)文化深厚底蘊巧妙融合，創(chuàng)造嶄新的居住生活方式。同時本項目的社區(qū)配套商業(yè)不僅可以滿足小區(qū)的需求，而且可以為周邊住戶提供商業(yè)服務(wù)，不但滿足傳統(tǒng)的居住功能，更能滿足消閑和消費需求，其前景應該是非常理想的。，具有特殊的區(qū)域優(yōu)勢和可遇而不可求的土地資源，使投資增值成為現(xiàn)實。第四節(jié) 目標客戶定位一、區(qū)域范圍經(jīng)對全局性市場的整體論證及嚴格的市場區(qū)劃界定，本項目將囊括兩大部分的區(qū)域市場：◆ 以項目所在的六合城區(qū)為中心區(qū)域，構(gòu)成項目的一級主力市場?！?以六合下屬各鄉(xiāng)鎮(zhèn)構(gòu)成二級聯(lián)動市場一方面，本項目規(guī)模不大，目標客戶有限；另一方面受到項目片區(qū)的市場特征的制約。本項目主打區(qū)域市場，是典型的區(qū)域市場攻堅區(qū)域，所以，本項目的客