精品文案-龍湖灣西湖苑營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-03-30 00:12 本頁(yè)面
【正文】 方山板塊 淥口板塊江寧高端別墅 最為集 中的 地區(qū)， 板塊 魅力大 且擁 有多家 具備 號(hào)召力 的項(xiàng) 目，但 放量即將減少 地區(qū)核心支撐 的號(hào)召 力不 足，地 區(qū)面 貌亦顯 得雜 亂，無(wú) 強(qiáng)勢(shì) 支撐逐 步成 為中低 端別墅集中區(qū) 擁有方山大學(xué)城的核心規(guī)劃，類(lèi)似仙林板塊。且擁有方山和大量生態(tài)公園做景觀背書(shū)，遠(yuǎn)景超過(guò)仙林是必然，但目前因入市項(xiàng)目號(hào)召力欠缺尚未有足夠市場(chǎng)認(rèn)知 高端別墅 經(jīng)濟(jì)別墅 高端別墅 在南京擁有 紫金山和老 山珍珠泉兩 大板塊。產(chǎn) 品呈逐步大 型化且配套 豪華化的趨 勢(shì) 經(jīng) 濟(jì)別墅多分 布在地區(qū)形 象不佳但土 地價(jià)值便宜 地區(qū)，產(chǎn)品 以小型化為 主，別墅為 最大賣(mài)點(diǎn) 中端別墅以仙林和江寧為主，其中三山板塊更 接近高端別墅。中端產(chǎn)品接近，以推廣別墅居住夢(mèng)想為主 中端別墅 羅托魯拉 占地面積： 219方 建筑面積： 86816方 綜合容積率： 別墅容積率： 物業(yè)類(lèi)型：聯(lián)排、雙拼 項(xiàng)目風(fēng)格：新西蘭 戶(hù)型面積： 200280平 雷丁 TOWN 占地面積： 83153方 建筑面積： 54118方 總戶(hù)數(shù)： 214戶(hù)，聯(lián)排雙拼 建筑風(fēng)格：?jiǎn)讨蝸? 園林風(fēng)格：英式多庭院坡地 戶(hù)型面積： 195230平米 加洲城 占地： 900畝 一期總建面： 5萬(wàn)平米 物業(yè)類(lèi)型：聯(lián)排，雙拼少量獨(dú)棟 項(xiàng)目風(fēng)格：南加州 項(xiàng)目定位：九龍湖方山生態(tài)城 定位突圍 競(jìng)爭(zhēng)激烈 格局成型 五礦 位置在哪 如何確立 最有利于展 示五礦氣質(zhì)的 地位？如何在重重包 圍的別墅市場(chǎng)中找到突圍的方向？如何確立屬于五礦的市場(chǎng)，并將這個(gè)市場(chǎng)擴(kuò)展為獨(dú)屬于企業(yè)的領(lǐng)地？ 定位篇 五礦選擇怎樣的市場(chǎng) 宣告五礦獨(dú)特的視角 高中低，選個(gè)方向 找個(gè)容量大的地方，找個(gè)能發(fā)揮的角度 高端別墅市場(chǎng)太飽滿(mǎn) 高端別墅市場(chǎng)，在南京分布在兩個(gè)擁有極大景觀號(hào)召力的板塊。這個(gè)市場(chǎng)屬于財(cái)富階層以及部分改善別墅居住環(huán)境的知富階層。在市場(chǎng)下行的時(shí)代，這樣的高端市場(chǎng)的增長(zhǎng)將出現(xiàn)停滯。何況原本這個(gè)市場(chǎng)就不大，加之我們的板塊，我們的體量沒(méi)有給我們強(qiáng)力的競(jìng)爭(zhēng)支撐 經(jīng)濟(jì)別墅市場(chǎng)，太貧瘠 經(jīng)濟(jì)別墅市場(chǎng)，多半除了便宜，就只剩了別墅這種居住形態(tài)本身。這個(gè)市場(chǎng)所面對(duì)的客戶(hù)對(duì)人文等等附加的生活概念不關(guān)注。這樣的市場(chǎng)很難體現(xiàn)五礦的品牌高度，這樣的市場(chǎng)，別墅除了建筑框架，什么都沒(méi)有 中端別墅市場(chǎng)，大家都在等待突破 中端別墅市場(chǎng)，是新知階層在突破原本的生活狀態(tài)的市場(chǎng)。這個(gè)階層對(duì)生活有夢(mèng)想，對(duì)人文有需求，他們不屑單純的價(jià)格便宜，更看重建筑之上附加的生活方式和生活氛圍等等。但是在這個(gè)市場(chǎng)，所有的產(chǎn)品在概念的虛幻上營(yíng)造了夠多，但是在產(chǎn)品上依然沒(méi)有找到突破的方向。這個(gè)市場(chǎng)等待突破與創(chuàng)新 剛性需求的中端別墅 將打開(kāi)五礦 創(chuàng)造市場(chǎng)的門(mén) 一群有夢(mèng)想的人，一 群有要求的人，一群希望立 刻改變自己的生活狀態(tài)的人 一個(gè)可以點(diǎn)燃的市場(chǎng)，屬于 五礦 他們夢(mèng)什么，想什么 一個(gè)階層的居住夢(mèng)想 他們生活在這座城市里 他們是這座城市的精英，他們有知識(shí)的高度，有屬于自己的社會(huì)地位。他們不是站在這個(gè)城市的頂端，但是他們非常接近了自己的夢(mèng)想。他們希望去印證生活 選擇別墅，是選擇了終極生活姿態(tài) 他們現(xiàn)在還居住在公寓里，或者很高檔，或者很安逸很習(xí)慣。但是這種生活是不穩(wěn)定的，這不是生活的終極狀態(tài)。生活的終極狀態(tài)在于天空下的屋頂與大院落 有車(chē)，走出城市也無(wú)所謂 他們有車(chē)，可能只有一輛，還想再買(mǎi)，但是沒(méi)有自己的停車(chē)位。在城市的附近買(mǎi)別墅，不是屬于他們的夢(mèng)想，去山野里居住，又太過(guò)奢侈。與城市若即若離吧 他們是這些人 他們是南京新知階層別墅生活代表，接受了高等教育熏陶，從事教育、科研、 IT、外貿(mào)、房地產(chǎn)業(yè)以及公務(wù)員。 35至 45歲的一群人，擁有三口之家，孩子不大 新知階層 在內(nèi)有板塊優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，外有仙 林湯山 等地壓迫 的形勢(shì)下 之中，采 用什么策 略去爭(zhēng)先 銷(xiāo)售完畢，豈是目標(biāo) 五礦的目光在高處 以龍湖灣西湖苑的先天條件，銷(xiāo)售不是問(wèn)題 總建筑面積 ， 少于地區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目年銷(xiāo)售量 容積率低于 ， 低于地區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目容積率 社區(qū)內(nèi)有天然湖泊， 為地區(qū)內(nèi)所僅見(jiàn) 聯(lián)排雙拼和獨(dú)棟， 多業(yè)態(tài)組合保障了產(chǎn)品線的完整 更何況 位于方山大學(xué)城核心， 擁有良好的地區(qū)規(guī)劃環(huán)境 地鐵和寧杭高速即將開(kāi)通， 擁有良好的城市交通路網(wǎng) 緊鄰方山風(fēng)景區(qū)， 擁有不錯(cuò)的視野景觀線 地區(qū)逐漸成為別墅熱點(diǎn)， 擁有完美的區(qū)域價(jià)值未來(lái) 但是，以項(xiàng)目的先天條件，要出彩很難 天然湖泊， 在整個(gè)南京市沒(méi)有任何特點(diǎn)可言 方山風(fēng)景區(qū)， 在地區(qū)內(nèi)處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 社區(qū)內(nèi)環(huán)境， 不如純別墅社區(qū)，也沒(méi)有加州城的體量 那么， 用什么打動(dòng)這個(gè)市場(chǎng)？ 區(qū)位資源， 和仙林不分彼此，仙林離城市更近 產(chǎn)品面積， 沒(méi)有小到足夠吸引眼球
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