【正文】 析8710739219213745 3001002003004005006 0 ㎡以下 6080㎡ 80100㎡ 100120㎡ 120150㎡ 150180㎡ 1 8 0 ㎡以上成交套數(shù)城陽區(qū)上半年住宅市場概況及下半年預(yù)測 城陽區(qū) 2022年 4月份成交面積分段分析 城陽區(qū)上半年住宅市場概況及下半年預(yù)測 客戶心理走勢分析 城陽區(qū)本地居民因舊村改造獲得房屋較多，不缺住房；市場缺失基本的住房危機感。 本區(qū)作為青島新城區(qū)，外來人口較多，對住宅的購買意愿較強 ； 城陽區(qū)是外資、合資企業(yè)較多的城區(qū)，由于經(jīng)濟危機影響，企業(yè)經(jīng)濟效益急劇下降， 所以該區(qū)域的居民消費謹(jǐn)慎，特別是外來人員，對價格異常敏感； 09年上半年本區(qū)域眾多樓盤持續(xù) 08年底的低價策略，這已成為城陽區(qū)樓市的主調(diào)， 客戶一旦發(fā)現(xiàn)價格上調(diào)，勢必握緊錢袋，保持觀望。 城陽區(qū)上半年住宅市場概況及下半年預(yù)測 城陽區(qū) 2022年下半年存量分析及銷售、價格走勢預(yù)測 城陽區(qū)住宅存量：全區(qū)存量： 8243套，存量面積： ； 2022年截止至 2022年 5月 10已累計成交 3151套，成交面積 ； 近半年的銷售量不及存量的一半，下半年全區(qū)的銷售壓力大，各樓盤為了消化庫存，勢必繼續(xù)低價策略，使競爭白熱化。 城陽區(qū) 2022年下半年存量分析 城陽區(qū)2 0 0 9 年1 月 5 月1 0 日存、銷量分析824331510100020223000400050006000700080009000住宅存量 已售量住宅套數(shù)城陽區(qū)2 0 0 9 年1 月 5 月1 0 日存、售面積分析0102030405060708090100110存量面積 已售面積住宅面積（萬平方米）城陽區(qū)上半年住宅市場概況及下半年預(yù)測 城陽區(qū)連續(xù)兩月成為全市的銷售冠軍，足見其市場供應(yīng)量大； 0 08年開發(fā)樓盤的房源留置 09年，導(dǎo)致庫存量過多，“去庫存化”的過程 顯然遙遙無期。 14月成交量的高漲，釋放了大量的有效需求，剩下的剛性需求者還在觀 望，房價仍然未達(dá)到他們所承受范圍。 這樣的觀望期又會持續(xù)一段時間，庫存大量消化很困難，下半年的成交量將 不及上半年。 城陽區(qū) 2022年下半年銷售量預(yù)測 城陽區(qū)上半年住宅市場概況及下半年預(yù)測 城陽區(qū) 2022年下半年價格走勢預(yù)測 上半年 14月的銷量反彈，除了政府的扶持政策與樓盤自身價格回落之外，主 要靠信貸推動，居民購買力并不強。 現(xiàn)階段降價依然是回籠資金的最佳策略。由此可預(yù)測本區(qū)域樓盤價格會持續(xù)走低。 08年底開工建設(shè)項目由于其建材成本的降低，開盤價格將極具市場競爭力。 本案（ 2629號樓）競爭樓盤分析 萬科 魅力之城 / 澳港國際 / 怡馨苑項目 / 鑫源 御景尚都 / 中冶地產(chǎn)項目 萬科魅力之城二期公園華庭 產(chǎn)品組合 多層 +小高層 +情景花園洋房 營銷方式 關(guān)鍵優(yōu)勢 極高的客戶品牌認(rèn)同價值；與世紀(jì)公園一路之隔，擁有 “ 家在公園，公園即家 ” 的居住環(huán)境 客戶關(guān)系營銷、 體驗展示 關(guān)鍵劣勢 萬科掀起的全國降價風(fēng)潮，使很多的萬科迷還在觀望 推廣訴求 家在公園，公園即家 ?經(jīng)濟指標(biāo) ?建筑面積： 40萬㎡ ?產(chǎn)品形態(tài)： 多層、小高層、情景花園洋房 ?戶型情況： 43178㎡ 品牌 PK： (W)全國 TOP10 地產(chǎn)領(lǐng)域知名度較高；慣常開發(fā)中高檔項目，品牌忠誠度較高； (D)地產(chǎn)領(lǐng)域起步較晚，市場對其專業(yè)能力認(rèn)同度尚嫌不足； 地段 PK： (W)毗鄰市中心，公園資源共享； (D)市區(qū)近郊，共享后田配套； 規(guī)劃 PK： (W)40萬平米大盤，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣； (D)40萬平米大盤，戶型區(qū)間大； 產(chǎn)品 PK: (W)立面隨產(chǎn)品類型呈多樣化； (D)整體立面稍嫌單一； 景觀 PK： (W)樣板區(qū)隸屬中央地帶，示范性強； (D)一期完美交屋，主軸景觀未完成，氣勢缺失； 物業(yè) PK： (W)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理體系，為項目加分； (D)普通物業(yè)管理（保安保潔功能），缺失社區(qū)文化建設(shè)及后期增值服務(wù)。 本案（ 2629號樓）競爭樓盤分析 萬科 魅力之城 / 澳港國際 / 怡馨苑項目 / 鑫源 御景尚都 / 中冶地產(chǎn)項目 澳港國際 產(chǎn)品組合 小高層 +公寓 營銷方式 關(guān)鍵優(yōu)勢 位于主干道正陽路以南，城陽利群商圈內(nèi)，較好的地段。 客戶關(guān)系營銷、 體驗展示 關(guān)鍵劣勢 產(chǎn)品單一，樓間距較窄 推廣訴求 城陽首席國際商圈公寓 ?經(jīng)濟指標(biāo) ?建筑面積 ㎡ ?產(chǎn)品形態(tài)： 小高層、公寓 ?戶型情況： 60146㎡ 品牌 PK： (A)地產(chǎn)品牌弱，地產(chǎn)領(lǐng)域起步晚；市場對齊品牌認(rèn)可度差； (D)地產(chǎn)領(lǐng)域起步較晚，市場對其專業(yè)能力認(rèn)同度尚嫌不足； 地段 PK： (A)購物商圈內(nèi)，良好的地理位置； (D)市區(qū)近郊，共享后田配套； 規(guī)劃 PK： (A)，體量較少； (D)40萬平米大盤，戶型區(qū)間大； 產(chǎn)品 PK: (A) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一； (D)整體立面稍嫌單一； 景觀 PK： (A)區(qū)內(nèi)景觀資源欠缺，北面規(guī)劃廣是其特色； (D)區(qū)內(nèi)綠化、人工湖、廣場成型，具有優(yōu)勢景 觀資源； 物業(yè) PK： (A)普通物業(yè)管理體系； (D)普通物業(yè)管理（保安保潔功能），缺失社區(qū)文化建設(shè)及后期增值服務(wù)。 本案（ 2629號樓）競爭樓盤分析 萬科 魅力之城 / 澳港國際 / 怡馨苑項目 / 鑫源 御景尚都 / 中冶地產(chǎn)項目 怡馨苑 產(chǎn)品組合 多層 +小高層 營銷方式 關(guān)鍵優(yōu)勢 產(chǎn)品質(zhì)量過硬；主流戶型為 80120㎡ ，單價低，總款便宜 客戶關(guān)系營銷、 體驗展示、省內(nèi)外銷 關(guān)鍵劣勢 位置較偏，生活配套不全，無集中供暖等 推廣訴求 崇尚自然原生態(tài) 樂活湖居生活 ?經(jīng)濟指標(biāo) ?建筑面積： 14萬㎡ ?產(chǎn)品形態(tài)： 多層、小高層 ?戶型情況： 80120㎡ 品牌 PK： (Y)具有二十多年的建筑史，起步較早，具有一定市場認(rèn)知度； (D)地產(chǎn)領(lǐng)域起步較晚，市場對其專業(yè)能力認(rèn)同度尚嫌不足； 地段 PK： (Y)處于惜福鎮(zhèn)板塊，位置偏僻，遠(yuǎn)離區(qū)中心； (D)市區(qū)近郊，共享后田配套； 規(guī)劃 PK： (Y)14萬平米大盤，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣； (D)40萬平米大盤，戶型區(qū)間大； 產(chǎn)品 PK: (Y)立面清新雅觀； (D)整體立面稍嫌單一； 景觀 PK： (Y)靠近天然湖，大打園水景觀生態(tài)社區(qū) 景觀； (D)一期完美交屋，主軸景觀未完成，氣勢缺失； 物業(yè) PK： (Y)普通的物業(yè)管理體系，缺乏社區(qū)人文氣息； (D)普通物業(yè)管理（保安保潔功能），缺失社區(qū)文化建設(shè)及后期增值服務(wù)； 本案（ 2629號樓）競爭樓盤（待推）分析 待開樓盤競爭優(yōu)勢共性： 推出 低密度 產(chǎn)品（多層）。 戶型講求 功能性及實用性 。 有較好的 品牌基礎(chǔ) （鑫源：建筑出身 中冶：全國品牌強企）。 首次開盤， 推廣力度 預(yù)計較大。 地段較本案 離城陽市區(qū)近 ，有較強的區(qū)域優(yōu)勢。 地塊位置 土地權(quán)屬 規(guī)劃面積 規(guī)劃物業(yè)形態(tài) 預(yù)計住宅主力 戶型 2022年預(yù)計推案量 西田村 鑫源置業(yè) 40萬平米 住宅、商業(yè)、 寫字樓 120平米以下的中小戶型 5萬平米 青威路家佳源南 中冶地產(chǎn) 22萬平米 住宅（ 16萬）商業(yè)（ 6萬） 80100平米左右中小戶型 4萬平米 第二章：項目本體分析 項目簡介（住宅、商業(yè)） 項目 SWOT分析 產(chǎn)品建議 項目簡介 (住宅 2629號樓 ) 26 27 28 29 ? 地理位置： ? 總戶數(shù)： 546戶 ? 住宅總建筑面積： ? 戶型區(qū)間： — ? 樓層數(shù)： 14F 樓號 面積 戶型 套數(shù)（戶） 總套 （戶） 面積總計 26 號樓 ㎡ 二室二廳一衛(wèi) 28 112 ㎡ ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 28 27 號樓 ㎡ 28 168 ㎡ ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 56 28 號樓 ㎡ 28 112 ㎡ ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 28 29 號樓 ㎡ 14 154 ㎡ ㎡ 14 ㎡ 14 ㎡ 14 ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 14 ㎡ 28 項目簡介 (商業(yè) ) 26 27 28 29 樓號 可售面積 26號樓 商業(yè) 27號樓 商業(yè) 1082平米 28號樓 商業(yè) 29號樓 商業(yè) 內(nèi)街商業(yè) (30號、 31號樓 ) 地上： 地下： 項目 swot分析 S：優(yōu)勢 40萬平米大盤，社區(qū)未來配套齊全 （醫(yī)院、廣場、超市、道路） 一期交房，樣板示范效果強 前期積累的客戶量大，有一定的知名度 小戶型功能全，總價易控制 O：機會 產(chǎn)品總價盤活新的業(yè)績增長 啤酒坊帶來新的產(chǎn)品附加值 政府利好政策（首付 2成、低利率） 近期季度成交轉(zhuǎn)暖，購房信心緩慢恢復(fù) W：劣勢 品牌效應(yīng)不強 景觀軸線未施工，缺失感召力