【正文】 析8710739219213745 3001002003004005006 0 ㎡以下 6080㎡ 80100㎡ 100120㎡ 120150㎡ 150180㎡ 1 8 0 ㎡以上成交套數(shù)城陽(yáng)區(qū)上半年住宅市場(chǎng)概況及下半年預(yù)測(cè) 城陽(yáng)區(qū) 2022年 4月份成交面積分段分析 城陽(yáng)區(qū)上半年住宅市場(chǎng)概況及下半年預(yù)測(cè) 客戶心理走勢(shì)分析 城陽(yáng)區(qū)本地居民因舊村改造獲得房屋較多，不缺住房；市場(chǎng)缺失基本的住房危機(jī)感。 本區(qū)作為青島新城區(qū)，外來(lái)人口較多，對(duì)住宅的購(gòu)買意愿較強(qiáng) ； 城陽(yáng)區(qū)是外資、合資企業(yè)較多的城區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益急劇下降， 所以該區(qū)域的居民消費(fèi)謹(jǐn)慎，特別是外來(lái)人員，對(duì)價(jià)格異常敏感； 09年上半年本區(qū)域眾多樓盤(pán)持續(xù) 08年底的低價(jià)策略，這已成為城陽(yáng)區(qū)樓市的主調(diào)， 客戶一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格上調(diào)，勢(shì)必握緊錢袋，保持觀望。 城陽(yáng)區(qū)上半年住宅市場(chǎng)概況及下半年預(yù)測(cè) 城陽(yáng)區(qū) 2022年下半年存量分析及銷售、價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè) 城陽(yáng)區(qū)住宅存量：全區(qū)存量： 8243套，存量面積： ； 2022年截止至 2022年 5月 10已累計(jì)成交 3151套，成交面積 ； 近半年的銷售量不及存量的一半，下半年全區(qū)的銷售壓力大，各樓盤(pán)為了消化庫(kù)存，勢(shì)必繼續(xù)低價(jià)策略，使競(jìng)爭(zhēng)白熱化。 城陽(yáng)區(qū) 2022年下半年存量分析 城陽(yáng)區(qū)2 0 0 9 年1 月 5 月1 0 日存、銷量分析824331510100020223000400050006000700080009000住宅存量 已售量住宅套數(shù)城陽(yáng)區(qū)2 0 0 9 年1 月 5 月1 0 日存、售面積分析0102030405060708090100110存量面積 已售面積住宅面積（萬(wàn)平方米）城陽(yáng)區(qū)上半年住宅市場(chǎng)概況及下半年預(yù)測(cè) 城陽(yáng)區(qū)連續(xù)兩月成為全市的銷售冠軍，足見(jiàn)其市場(chǎng)供應(yīng)量大； 0 08年開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的房源留置 09年，導(dǎo)致庫(kù)存量過(guò)多，“去庫(kù)存化”的過(guò)程 顯然遙遙無(wú)期。 14月成交量的高漲，釋放了大量的有效需求，剩下的剛性需求者還在觀 望，房?jī)r(jià)仍然未達(dá)到他們所承受范圍。 這樣的觀望期又會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，庫(kù)存大量消化很困難，下半年的成交量將 不及上半年。 城陽(yáng)區(qū) 2022年下半年銷售量預(yù)測(cè) 城陽(yáng)區(qū)上半年住宅市場(chǎng)概況及下半年預(yù)測(cè) 城陽(yáng)區(qū) 2022年下半年價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè) 上半年 14月的銷量反彈，除了政府的扶持政策與樓盤(pán)自身價(jià)格回落之外，主 要靠信貸推動(dòng)，居民購(gòu)買力并不強(qiáng)。 現(xiàn)階段降價(jià)依然是回籠資金的最佳策略。由此可預(yù)測(cè)本區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格會(huì)持續(xù)走低。 08年底開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目由于其建材成本的降低，開(kāi)盤(pán)價(jià)格將極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 本案（ 2629號(hào)樓）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 萬(wàn)科 魅力之城 / 澳港國(guó)際 / 怡馨苑項(xiàng)目 / 鑫源 御景尚都 / 中冶地產(chǎn)項(xiàng)目 萬(wàn)科魅力之城二期公園華庭 產(chǎn)品組合 多層 +小高層 +情景花園洋房 營(yíng)銷方式 關(guān)鍵優(yōu)勢(shì) 極高的客戶品牌認(rèn)同價(jià)值；與世紀(jì)公園一路之隔，擁有 “ 家在公園，公園即家 ” 的居住環(huán)境 客戶關(guān)系營(yíng)銷、 體驗(yàn)展示 關(guān)鍵劣勢(shì) 萬(wàn)科掀起的全國(guó)降價(jià)風(fēng)潮，使很多的萬(wàn)科迷還在觀望 推廣訴求 家在公園，公園即家 ?經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?建筑面積： 40萬(wàn)㎡ ?產(chǎn)品形態(tài)： 多層、小高層、情景花園洋房 ?戶型情況： 43178㎡ 品牌 PK： (W)全國(guó) TOP10 地產(chǎn)領(lǐng)域知名度較高；慣常開(kāi)發(fā)中高檔項(xiàng)目，品牌忠誠(chéng)度較高； (D)地產(chǎn)領(lǐng)域起步較晚，市場(chǎng)對(duì)其專業(yè)能力認(rèn)同度尚嫌不足； 地段 PK： (W)毗鄰市中心，公園資源共享； (D)市區(qū)近郊，共享后田配套； 規(guī)劃 PK： (W)40萬(wàn)平米大盤(pán)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣； (D)40萬(wàn)平米大盤(pán)，戶型區(qū)間大； 產(chǎn)品 PK: (W)立面隨產(chǎn)品類型呈多樣化； (D)整體立面稍嫌單一； 景觀 PK： (W)樣板區(qū)隸屬中央地帶，示范性強(qiáng)； (D)一期完美交屋，主軸景觀未完成，氣勢(shì)缺失； 物業(yè) PK： (W)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理體系，為項(xiàng)目加分； (D)普通物業(yè)管理（保安保潔功能），缺失社區(qū)文化建設(shè)及后期增值服務(wù)。 本案（ 2629號(hào)樓）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 萬(wàn)科 魅力之城 / 澳港國(guó)際 / 怡馨苑項(xiàng)目 / 鑫源 御景尚都 / 中冶地產(chǎn)項(xiàng)目 澳港國(guó)際 產(chǎn)品組合 小高層 +公寓 營(yíng)銷方式 關(guān)鍵優(yōu)勢(shì) 位于主干道正陽(yáng)路以南，城陽(yáng)利群商圈內(nèi)，較好的地段。 客戶關(guān)系營(yíng)銷、 體驗(yàn)展示 關(guān)鍵劣勢(shì) 產(chǎn)品單一，樓間距較窄 推廣訴求 城陽(yáng)首席國(guó)際商圈公寓 ?經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?建筑面積 ㎡ ?產(chǎn)品形態(tài)： 小高層、公寓 ?戶型情況： 60146㎡ 品牌 PK： (A)地產(chǎn)品牌弱，地產(chǎn)領(lǐng)域起步晚；市場(chǎng)對(duì)齊品牌認(rèn)可度差； (D)地產(chǎn)領(lǐng)域起步較晚，市場(chǎng)對(duì)其專業(yè)能力認(rèn)同度尚嫌不足； 地段 PK： (A)購(gòu)物商圈內(nèi)，良好的地理位置； (D)市區(qū)近郊，共享后田配套； 規(guī)劃 PK： (A)，體量較少； (D)40萬(wàn)平米大盤(pán)，戶型區(qū)間大； 產(chǎn)品 PK: (A) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一； (D)整體立面稍嫌單一； 景觀 PK： (A)區(qū)內(nèi)景觀資源欠缺，北面規(guī)劃廣是其特色； (D)區(qū)內(nèi)綠化、人工湖、廣場(chǎng)成型，具有優(yōu)勢(shì)景 觀資源； 物業(yè) PK： (A)普通物業(yè)管理體系； (D)普通物業(yè)管理（保安保潔功能），缺失社區(qū)文化建設(shè)及后期增值服務(wù)。 本案（ 2629號(hào)樓）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 萬(wàn)科 魅力之城 / 澳港國(guó)際 / 怡馨苑項(xiàng)目 / 鑫源 御景尚都 / 中冶地產(chǎn)項(xiàng)目 怡馨苑 產(chǎn)品組合 多層 +小高層 營(yíng)銷方式 關(guān)鍵優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品質(zhì)量過(guò)硬；主流戶型為 80120㎡ ，單價(jià)低，總款便宜 客戶關(guān)系營(yíng)銷、 體驗(yàn)展示、省內(nèi)外銷 關(guān)鍵劣勢(shì) 位置較偏，生活配套不全，無(wú)集中供暖等 推廣訴求 崇尚自然原生態(tài) 樂(lè)活湖居生活 ?經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?建筑面積： 14萬(wàn)㎡ ?產(chǎn)品形態(tài)： 多層、小高層 ?戶型情況： 80120㎡ 品牌 PK： (Y)具有二十多年的建筑史，起步較早，具有一定市場(chǎng)認(rèn)知度； (D)地產(chǎn)領(lǐng)域起步較晚，市場(chǎng)對(duì)其專業(yè)能力認(rèn)同度尚嫌不足； 地段 PK： (Y)處于惜福鎮(zhèn)板塊，位置偏僻，遠(yuǎn)離區(qū)中心； (D)市區(qū)近郊，共享后田配套； 規(guī)劃 PK： (Y)14萬(wàn)平米大盤(pán)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣； (D)40萬(wàn)平米大盤(pán)，戶型區(qū)間大； 產(chǎn)品 PK: (Y)立面清新雅觀； (D)整體立面稍嫌單一； 景觀 PK： (Y)靠近天然湖，大打園水景觀生態(tài)社區(qū) 景觀； (D)一期完美交屋，主軸景觀未完成，氣勢(shì)缺失； 物業(yè) PK： (Y)普通的物業(yè)管理體系，缺乏社區(qū)人文氣息； (D)普通物業(yè)管理（保安保潔功能），缺失社區(qū)文化建設(shè)及后期增值服務(wù)； 本案（ 2629號(hào)樓）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)（待推）分析 待開(kāi)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)共性： 推出 低密度 產(chǎn)品（多層）。 戶型講求 功能性及實(shí)用性 。 有較好的 品牌基礎(chǔ) （鑫源：建筑出身 中冶：全國(guó)品牌強(qiáng)企）。 首次開(kāi)盤(pán)， 推廣力度 預(yù)計(jì)較大。 地段較本案 離城陽(yáng)市區(qū)近 ，有較強(qiáng)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。 地塊位置 土地權(quán)屬 規(guī)劃面積 規(guī)劃物業(yè)形態(tài) 預(yù)計(jì)住宅主力 戶型 2022年預(yù)計(jì)推案量 西田村 鑫源置業(yè) 40萬(wàn)平米 住宅、商業(yè)、 寫(xiě)字樓 120平米以下的中小戶型 5萬(wàn)平米 青威路家佳源南 中冶地產(chǎn) 22萬(wàn)平米 住宅（ 16萬(wàn)）商業(yè)（ 6萬(wàn)） 80100平米左右中小戶型 4萬(wàn)平米 第二章：項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目簡(jiǎn)介（住宅、商業(yè)） 項(xiàng)目 SWOT分析 產(chǎn)品建議 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 (住宅 2629號(hào)樓 ) 26 27 28 29 ? 地理位置： ? 總戶數(shù)： 546戶 ? 住宅總建筑面積： ? 戶型區(qū)間： — ? 樓層數(shù)： 14F 樓號(hào) 面積 戶型 套數(shù)（戶） 總套 （戶） 面積總計(jì) 26 號(hào)樓 ㎡ 二室二廳一衛(wèi) 28 112 ㎡ ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 28 27 號(hào)樓 ㎡ 28 168 ㎡ ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 56 28 號(hào)樓 ㎡ 28 112 ㎡ ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 28 29 號(hào)樓 ㎡ 14 154 ㎡ ㎡ 14 ㎡ 14 ㎡ 14 ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 14 ㎡ 28 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 (商業(yè) ) 26 27 28 29 樓號(hào) 可售面積 26號(hào)樓 商業(yè) 27號(hào)樓 商業(yè) 1082平米 28號(hào)樓 商業(yè) 29號(hào)樓 商業(yè) 內(nèi)街商業(yè) (30號(hào)、 31號(hào)樓 ) 地上： 地下： 項(xiàng)目 swot分析 S：優(yōu)勢(shì) 40萬(wàn)平米大盤(pán)，社區(qū)未來(lái)配套齊全 （醫(yī)院、廣場(chǎng)、超市、道路） 一期交房，樣板示范效果強(qiáng) 前期積累的客戶量大，有一定的知名度 小戶型功能全，總價(jià)易控制 O：機(jī)會(huì) 產(chǎn)品總價(jià)盤(pán)活新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng) 啤酒坊帶來(lái)新的產(chǎn)品附加值 政府利好政策（首付 2成、低利率） 近期季度成交轉(zhuǎn)暖，購(gòu)房信心緩慢恢復(fù) W：劣勢(shì) 品牌效應(yīng)不強(qiáng) 景觀軸線未施工，缺失感召力