【正文】 問，如何打造真正屬于自己的文化圈層，直白的說就是怎樣使自己的生活圈子和交際圈子有文化。 核心 區(qū)域文化核心、區(qū)域行政核 心、衣食住行核心、吃喝玩樂核心、 通過以上分析，本項目整體營銷推廣的切入點為： ◆“東方世紀城”代表了濰坊高尚文化社區(qū)的標(biāo)桿式示范社區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆“東方世紀城”的高尚文化社區(qū)氛圍是與周界文化資源不可分割的有機組成部分，是互為因果、螺旋上升的。即：前提通過挖掘區(qū)域文化資源帶動“東方世紀城”項目文化品牌的樹立與發(fā)展，而隨著項目品牌的豐滿反饋至 企業(yè)品牌，從而促進東齊置業(yè)品牌的升華。 因此，我們的推廣思路為： 買房子，源于社區(qū)文化認同 推廣主題 東方世紀城 高尚人文生活圈 CCD—— 中央教育區(qū) （ central education district） 推廣策略導(dǎo)示 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 推廣策略 因此，我們的推廣 主題 是： 推廣階段規(guī)劃 消費者 案名 傳播口號 傳播賣點 傳播印象 東方世紀城 高尚人文生活圈 規(guī) 模 配 套 景 觀 服 務(wù) CCD——中央教育區(qū) （central education district） 高尚人文生活圈 CCD—— 中央教育區(qū) （ central education district） 品 牌 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 推廣階段： 造 市 。 ?? 高性價比是吸引消費者的有力武器； ?? 在樓盤同質(zhì)化嚴重的情況下，低價位入市有利于迅速聚集人氣； ?? 低開高走，讓已購房的住戶感受物有所值和物超所值的切身感受； ?? 入市價格低，為后面的推廣營造更廣闊的上升空間，同時給潛在客戶以不斷升值的緊迫感，迎合國人買漲不買跌的消費心理； 做事。以買家的實際利益為導(dǎo)向，將傳播與促銷緊密結(jié)合，并強化傳播的促銷功能。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 包容性強，便于不同銷售階段賣點的強力推出 形象塑造： 教養(yǎng)，比教育重要 氣質(zhì)，與建筑相投 社交，在會心通談 佳境，文心而悟 閱讀，社區(qū)文化厚度 廣告分期策略 根據(jù)市場行情和物業(yè)特點，擬將廣告分為四期進行推廣 第一期： 醞釀期階段（約三個月） 行為方式 戶外廣告（圍擋、 POP、道旗等）軟文報導(dǎo) 時 間 外圍擋完成 —— 售樓處完成 ? 在本階段的宣傳中需要達到的效果是，吸引所有潛在客戶的眼球，勾起他們的好奇心 —— ？ ？？?。。?有看頭，大家都拭目以待。 第二期： 試銷階段（二個月） 行為方式 戶外廣告、形象廣告 時 間 人員進駐 —— 預(yù)售證取得后半個月 乘前期之神秘感，保持 其熱度不要降下來，搭配形象廣告之推廣，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶為準備購買群。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 合力宣傳，引導(dǎo)一定比例的目標(biāo)顧客采取預(yù)約購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。 大造聲勢。以圖一舉炸開市場。 市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。 廣告方面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。 調(diào)動新聞的一切可以調(diào)動的手法和載體，進行深入宣傳。 第四期： 延續(xù)階段（三個月） 行為方式 營銷、廣告 消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。 細水長流，滲透式的廣告行為。 四、營銷合作方案 合作模式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目整體全程營銷代理 合作費用 溢價分成，超出底價部分的 70%作為代理回報 底價 高層住宅： 2600 元 /平米 多層住宅： 2950 元 /平米 底層商鋪： 4500 元 /平米 沿街小戶型： 2500 元 /平米 銷售進度 封頂 交房 交房后三個月 高層住宅 預(yù)定 30% 銷售 60% 銷售 80% 多層住宅 預(yù)定 40% 銷售 80% 銷售 90% 商鋪 預(yù)定 20% 銷售 50% 銷售 70% 小戶型 預(yù)定 30% 銷售 60% 銷售 80% 相關(guān)費用 分擔(dān) 代理方承擔(dān)整個項目推廣的廣告費（售樓處建設(shè)、裝修及相關(guān)銷售道具費用由委托方承擔(dān)）、銷售人員薪資費用，以及銷售日常辦公費。 推廣費用預(yù)算 1）、廣告總體費用 按照慣例，市區(qū)內(nèi)各項目總體推廣費用一般在總銷售額的 1%左右。之后多層推廣可借勢引導(dǎo)，因此 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 其推廣費用可以控制在 %左右。 4）、銷售管理費 按項目案場市場慣常編制，包括傭金、工資、辦公費等在內(nèi)的銷售管理費用一般在銷售額的 %左右，具體如下（按 2年工作周期）： 項目 人數(shù) 工資 （按 4 年計） 傭金（按銷售額的 90%） 總計（元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 專案經(jīng)理 1 2500*24 *% 銷售 主管 1 1500*24 *% 銷售人員 5 800*5*24 *% 策劃人員 1 2500*24 *% 文案 1 2020*24 *% 設(shè)計師 1 3000*24 *% 辦公費 包括電話費、水電、以及物料等 20200*2 總計 中僑文化提供服務(wù)細則列示 針對項目應(yīng)提供的的工作內(nèi)容 一、整合推廣部分： 類別 任務(wù) 具 體 任 務(wù) 1 項目核心部分 樓盤的命名 （此項 10 月內(nèi)完成） LOGO 的設(shè)計確 定 標(biāo)準字體設(shè)計 標(biāo)準顏色設(shè)計 基本組合方式 2 品牌導(dǎo)入設(shè)計 產(chǎn)品核心企劃（客戶主要利益點承諾） 3 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之商品力設(shè)計 環(huán)境賣點與開發(fā)賣點設(shè)計 賣點選擇、賣點綜合及賣點提煉 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之市場力設(shè)計 基價和差價系數(shù)確定 項目價目表制定 付款方式確定 優(yōu)惠折扣的條件和方式 不同階段的價格調(diào)整策略 項目開發(fā)策略及開發(fā)節(jié)奏 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之傳達力設(shè)計（營銷） 籌備期推廣策略及手段 引導(dǎo)期推廣策略及手段 開盤期推廣策略及手段 強銷期推廣策略及手段 持續(xù)期推廣策略及手段 6 傳達力設(shè)計之展示中心策略 展示接待中心選址 展示接待中心風(fēng)格定位 展示接待中心設(shè)計、施工和室內(nèi)布置 接待中心外空間企劃、設(shè)計布置 氛圍營造方式 7 傳達力設(shè)計之樣品屋策略 樣板房的戶型選擇 樣板房的樓層、景觀選擇 室內(nèi)裝修的設(shè)計、施工和督導(dǎo) 家具配置的設(shè)計、選擇和實施 室內(nèi)燈光、照明選擇 8 傳達力設(shè)計之工地現(xiàn)場策略 工地包裝設(shè)計建議 施工現(xiàn)場布置建議 9 傳達力設(shè)計之動線包裝策略 帶看路 線選擇建議 沿線 POP 包裝建議 10 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案 公關(guān)促銷目標(biāo)制定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 之說服力設(shè)計（公關(guān)促銷戰(zhàn)術(shù)） 公關(guān)促銷活動預(yù)算及投入計劃 公關(guān)促銷活動創(chuàng)意 執(zhí)行部門安排 11 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計（媒體戰(zhàn)術(shù)） 媒體戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)制定 媒體預(yù)算投入計劃 不同種類、不同時間媒體選擇 不同媒體組合發(fā)布 媒體發(fā)布數(shù)量、節(jié)奏安排 媒體發(fā)布效果監(jiān)控 12 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計（印刷品戰(zhàn)術(shù)） 各項說明書企劃、設(shè)計、文案、印刷 DM 企劃、設(shè)計、文稿、印刷 海報企 劃、設(shè)計、文稿、印刷 樓書企劃、設(shè)計、文稿、印刷 其他 13 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計（戶外） 戶外戰(zhàn)術(shù)目標(biāo) 戶外預(yù)算投入安排 工地圍墻設(shè)計 不同階段大型看板設(shè)計 不同地點燈箱設(shè)計 旗幟設(shè)計 其他 二、銷售部分 類別 任務(wù) 具 體 任 務(wù) 1 銷售部門組織 確定人員以及質(zhì)量 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 結(jié)構(gòu)策劃 確定銷售部管理方式 確定銷售部激勵模式 確定銷售部員工培訓(xùn)方式 2 房屋銷售相關(guān) 文書策劃 大、小定金收據(jù) 商品房預(yù)售合同 房屋租賃合同 簽定相關(guān)文書的注意事項 3 銷售政策策劃 項目各單位價格設(shè)計 付款方式設(shè)計 特殊客戶處理及退房處理流程設(shè)計 交房標(biāo)準溝通 銷售承諾設(shè)計 4 現(xiàn)場銷售執(zhí)行 標(biāo)準 銷售 100 問設(shè)計 電話接聽、電話追蹤 現(xiàn)場來訪客戶接待 樓盤介紹標(biāo)準 帶看樓盤說辭、區(qū)位、環(huán)境介紹說辭 收取大定、小定直至最后簽約的的流程設(shè)計 各類報表的填寫 銷售檢討會設(shè)計 5 銷售測試與銷 售控制設(shè)計 項目各期銷售目標(biāo) 銷售測試方法確認 銷售 節(jié)奏與價格走勢把握 房源協(xié)調(diào)流程設(shè)計 銷售指標(biāo)分解方式 客戶定期統(tǒng)計分析 6 銷售工具檢測 各種表單及文書 價格表以及統(tǒng)一說辭 房號及面積表 模型及其他控制類物品 7 開盤組織策劃 開盤時間選定 開盤的銷售目標(biāo)制定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 開盤造勢活動策劃 開盤現(xiàn)場工作流程 開盤方式 8 廣告效果和銷 售狀況分析 各種媒體來電狀況統(tǒng)計分析 各種媒體來人狀況統(tǒng)計分析 每周每月實際成交統(tǒng)計分析 每周每月退戶情況分析 每月銷售情況總體分析 下一 階段銷售計劃安排與建議 9 銷售工作總結(jié) 銷售每一周期結(jié)束總結(jié)報告 總結(jié)報告的審核及歸檔 下一階段銷售工作建議及安排 銷售人員激勵措施實施及調(diào)整 10 反饋與調(diào)整 根據(jù)數(shù)據(jù)反饋修正工作計劃