【正文】 市場(chǎng)樓盤銷售客戶信息的分析，以及對(duì)市、縣居民的直接走訪，建議本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶群體初步定位為：縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，是項(xiàng)目未來主要購(gòu)房人群，其特征：◎ 年齡范圍更廣，主要集中在23—55歲之間； ◎ 購(gòu)房客戶性質(zhì)分布：工業(yè)園區(qū)職員、拆遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城居民、縣城老居住區(qū)居民等；◎ 這類人群購(gòu)房目的呈現(xiàn)多樣化，有改善現(xiàn)有的居住環(huán)境型的、有為了工作方便的、有在城里安家落戶型的等?！? 關(guān)于樓盤品質(zhì)：掌握“新、靈”原則，并力求產(chǎn)品差異，挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，重塑區(qū)域（主要指上饒縣）房產(chǎn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，打造物有所值或物超所值的產(chǎn)品。（一）樓盤開發(fā)檔次建議綜合市場(chǎng)環(huán)境與項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件，建議項(xiàng)目定位為中檔樓盤，理由如下： 項(xiàng)目地塊處于縣城與市主城區(qū)的中間地帶，周邊市政基礎(chǔ)配套設(shè)施欠缺乏，不具備打造高端樓盤的條件； 項(xiàng)目地塊周邊自然景觀資源缺乏，純粹打造高端住宅，投入成本高，而樓盤預(yù)期售價(jià)不高，開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)無法得到保證； 根據(jù)調(diào)查顯示，饒城居民偏好品質(zhì)較好的樓盤，同時(shí)隨著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手品質(zhì)的提升，低品質(zhì)樓盤將逐漸失去市場(chǎng)，很難去化； 項(xiàng)目地塊（地形、地貌和地質(zhì)）條件復(fù)雜，回填土方大，地下工程成本高，做低檔樓盤同樣無法保障開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)； 項(xiàng)目建成后總體體量（不高于65500㎡），規(guī)模小，適合建造中低檔樓盤； 低成本打造具有“個(gè)性色彩”的中檔樓盤，使得中樓樓盤具有高品質(zhì)之感，提升項(xiàng)目的性價(jià)比，減少銷售阻力，實(shí)現(xiàn)銷售，保障開發(fā)商獲得一定的開發(fā)利潤(rùn)。但當(dāng)前基礎(chǔ)環(huán)境包括市政配套建設(shè)、人氣及認(rèn)可度均顯不足，以及自身地形、地貌、地質(zhì)條件復(fù)雜，是項(xiàng)目發(fā)展的主要問題。（四）威脅點(diǎn)分析——Threats國(guó)家新的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展趨勢(shì)尚不明確，政府的舉措是一個(gè)不確定因素，將會(huì)直接影響整個(gè)市場(chǎng)的走向；銀行房貸利率和貸款門檻的提高直接增加購(gòu)房者的付款壓力，影響購(gòu)房者的購(gòu)房心理；購(gòu)房者“買現(xiàn)房”心理和對(duì)“小高層”認(rèn)可度不高，購(gòu)房觀念需進(jìn)一步引導(dǎo)；上饒縣的低價(jià)位小規(guī)模樓盤數(shù)量眾多，將給本案的銷售帶來巨大壓力；目前項(xiàng)目周邊生活配套條件落后，將會(huì)直接影響客戶對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注程度和認(rèn)可度；項(xiàng)目開發(fā)成本較高，而未來樓市價(jià)格預(yù)期相對(duì)較低，項(xiàng)目可觀效益偏低。 （二）劣勢(shì)分析——Weaknesses項(xiàng)目是開發(fā)商初次界入房地產(chǎn)行業(yè)的開山之作，缺乏知名度與品牌形象和實(shí)際的樓盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；項(xiàng)目地塊周邊住宅樓盤的開發(fā)尚未形成氣候，還未被大部分消費(fèi)者認(rèn)可，特別是上饒市城區(qū)居民；項(xiàng)目地塊所屬區(qū)塊現(xiàn)階段的交通、配套尚不成熟、完善，生活便利度不同；項(xiàng)目地塊地貌起伏不一，南北落差較大，土地平整費(fèi)用（高低落差大，回填土方量多）成本較高，且建設(shè)地質(zhì)條件較差，項(xiàng)目地下工程成本將高于市縣其他同類樓盤；項(xiàng)目地塊東西兩端市政道路工程尚未啟動(dòng)，影響市縣居民前期對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)可度。地形、地貌、地質(zhì)情況復(fù)雜項(xiàng)目地塊的地形地貌條件十分復(fù)雜，沿地塊南面及西南角與三清山大道地面有十幾米的落差，根據(jù)四周道路規(guī)劃，項(xiàng)目回填土工程非常大，加上前期回填部分增加了地下地質(zhì)條件復(fù)雜性，這些都將導(dǎo)致項(xiàng)目前期投入成本偏高，壓縮項(xiàng)目投資利潤(rùn)空間。項(xiàng)目周邊連接道路盡早貫通，既可以有效的延續(xù)了三清山西大道特別是項(xiàng)目地塊對(duì)面上饒國(guó)際家具城的人流及人氣，營(yíng)造“可居可商”的氛圍，同時(shí)將使周邊小區(qū)居民與本項(xiàng)目建成后社區(qū)業(yè)主的生活、購(gòu)物、學(xué)習(xí)、出行和安全帶來更大的便利和好處。周邊基礎(chǔ)配套建設(shè)滯后項(xiàng)目地塊直接相鄰的規(guī)劃中道路（包括經(jīng)四路、城北路、樟樹路）的滯后開通，不可避免地會(huì)對(duì)項(xiàng)目地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)（包括不同形態(tài)物業(yè)位置分布、管線布置等）、小區(qū)建設(shè)帶來負(fù)面影響。（一）地塊基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)據(jù)總用地面積㎡建筑占地面積≦11687㎡總建筑面積≦㎡容 積 率≦綠 地 率≧38%建筑密度≦%（二）其他相關(guān)資料“上饒的城西，上海的浦東”項(xiàng)目位于上饒城西，上饒縣東部。東依規(guī)劃經(jīng)四路、南靠規(guī)劃路樟樹路、西接規(guī)劃城北路、北面臨三清山大道和上饒國(guó)際家具城。通過對(duì)項(xiàng)目地塊環(huán)境的深入分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目地塊開發(fā)在操作上有一定的難度，但同時(shí)更具有相當(dāng)大的投資前景。只有對(duì)市場(chǎng)和地塊特征都有著透徹的了解與認(rèn)識(shí)后，才能有針對(duì)性地規(guī)劃、設(shè)計(jì)出更符合市場(chǎng)、更能發(fā)揮地塊最大經(jīng)濟(jì)效益的方案與產(chǎn)品。 第二部分 項(xiàng)目地塊分析我們相信：認(rèn)識(shí)自己與了解對(duì)手同樣重要知彼也要知已，方能百戰(zhàn)不殆。 本案地質(zhì)條件不明，根據(jù)現(xiàn)有的資料來看，項(xiàng)目開發(fā)的地下成本相對(duì)較高，降低了本案在縣城范圍內(nèi)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 縣政府鼓勵(lì)開發(fā)商打造精品樓盤，制定和出臺(tái)了一系列獎(jiǎng)勵(lì)政策，不僅極大的樹立了開發(fā)商打造品質(zhì)樓盤的信心，也強(qiáng)有力地刺激了上饒縣城西板塊商品房消費(fèi)市場(chǎng)，吸引更多獎(jiǎng)金投入到城西。隨著連接市中心區(qū)四條主要通道完工，縣城和市中心將完全融為一體。 城市西進(jìn)帶動(dòng)城西（包括上饒縣城）房地產(chǎn)發(fā)展。居民對(duì)住房環(huán)境要求的提升，為開發(fā)高品質(zhì)住宅樓盤指明了方向，也符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律。上饒房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于相對(duì)快速穩(wěn)定發(fā)展的階段，城市擴(kuò)張性發(fā)展戰(zhàn)略讓房地產(chǎn)行業(yè)有了更多、更好的發(fā)展時(shí)間和空間。一梯兩戶，每戶三面采光，部分錯(cuò)層樓盤備注：二期的后期銷售與本案形成競(jìng)爭(zhēng)■ 福達(dá)家園樓盤位置：三清山大道（原北環(huán)路）開 發(fā) 商：江西福達(dá)房產(chǎn)銷售電話：0793—7021888 7021699建筑面積：約100000㎡綠 化 率：35%業(yè)態(tài)配比：13幢多層，共360戶面積范圍：多層80～160㎡，復(fù)式170～230㎡；主力面積：126㎡，三房?jī)蓮d銷售時(shí)間：分三期，一期為北面一長(zhǎng)排多層，00年開盤，已交付；二期1～10樓，05年2月開盤，已交付；銷售價(jià)格：均價(jià)1480元/平方米銷售進(jìn)度：一期售完，二期余少量尾房；樓盤評(píng)價(jià)：中式建筑風(fēng)格，內(nèi)部裝飾比較粗劣；銷售備注：銷售時(shí)間與本案基本不形成沖突；■ 鳳凰星城樓盤位置：北環(huán)路南，市交警支隊(duì)對(duì)面開 發(fā) 商：江西鳳凰建業(yè)有限公司銷售電話：0793—8250111 8262211營(yíng)銷策劃：上海雀起占地面積：34,775㎡（52畝）建筑面積：56,115㎡容 積 率：綠 化 率：40%業(yè)態(tài)配比：5幢小高層，12幢多層，共350戶主力面積：小高層130～140㎡，多層110～120㎡，三房?jī)蓮d銷售時(shí)間：06年5月20開盤，07年5月交付；多層15%，小高層不到10%銷售價(jià)格：多層均價(jià)1550元/㎡，小高層均價(jià)1800元/㎡，小高層最低1600元/㎡，小高層最高2100元/㎡樓盤評(píng)價(jià)：地理位置較好，靠近政務(wù)新區(qū)，樓盤品質(zhì)等各方面均做得較好，價(jià)格相對(duì)較高樓盤備注：銷售時(shí)間與本案基本不形成沖突；06年7月1日全面漲價(jià)30元/㎡■ 月泉花城樓盤位置：光學(xué)路1號(hào)（鳳凰大道）開 發(fā) 商：上饒國(guó)光房產(chǎn)銷售電話：0793—8259000 8259111占地面積：100000㎡（150畝）建筑面積：160000㎡容 積 率：綠 化 率：40%業(yè)態(tài)配比：共49幢，一期18幢多層；二期近19～31幢，4幢小高層（約150戶），共1000余戶面積范圍：80～200㎡主力面積：多層105～110㎡，小高層130㎡，三房?jī)蓮d銷售時(shí)間：分三期，一期04年11月開盤，已售磐交付；二期06年7月18日開盤銷售價(jià)格：多層開盤時(shí)1400元/㎡，現(xiàn)價(jià)1600元/㎡，最高1720元/㎡；小高層均價(jià)1750元/㎡銷售進(jìn)度：一期基本售完，二期開始預(yù)定優(yōu)惠措施：，樓盤備注：后期銷售與本案形成一定競(jìng)爭(zhēng)■ 現(xiàn)代城樓盤位置：五三大道延伸段開 發(fā) 商：江西立天唐人房產(chǎn)銷售電話：0793—8226666建筑面積：130000㎡業(yè)態(tài)配比：排層50套，二房多層50套，其余為三房，1000多戶面積范圍：84～375㎡主力面積：125～135㎡，三房?jī)蓮d銷售時(shí)間：03年～05年初銷售價(jià)格：多層開盤1100～1400元/㎡、收盤均價(jià)1500元/㎡；排屋開盤均價(jià)2000元/㎡、收盤價(jià)2800～2900元/㎡；銷售進(jìn)度：已售磐客戶群體：生意人士、投資者、工薪階層■ 現(xiàn)代城二期（國(guó)際公館）樓盤位置：五三大道延伸段開 發(fā) 商：江西立天唐人房產(chǎn)銷售電話：0793—8226666建筑面積：150,000㎡業(yè)態(tài)配比：小高層最多，多層次之，少量排屋和別墅，共1000余戶面積范圍：多層90～190㎡，排屋復(fù)式樓200～300㎡；主力面積：120～150㎡，三房?jī)蓮d銷售價(jià)格：復(fù)式樓2100元/㎡，高層2400元/㎡，聯(lián)排約120萬/套；多層100%，小高層30%，聯(lián)排基本售磬，高層尚未公開銷售樓盤評(píng)價(jià)：園區(qū)內(nèi)環(huán)境較好，周邊生活配套較為齊全，城區(qū)高品質(zhì)樓盤之一，銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，多層僅剩少量房源，小高層銷售率不足50%備 注：多層9月份即可交房，土地使用權(quán)為50年（三）饒城房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景展望發(fā) 展 現(xiàn) 狀 目前上饒整體房?jī)r(jià)水平不高，城西（含上饒縣城）均價(jià)約1050元/㎡，與市區(qū)（約1600元/㎡）差距明顯，城西房?jī)r(jià)未來上升空間較大；品質(zhì)好的小區(qū)更受居民認(rèn)可，售價(jià)相對(duì)較高但去化較為迅速，比如帶湖花城、現(xiàn)代城、陽(yáng)光花城、蝶景園等；中套戶型銷售形勢(shì)最好，目前100～140㎡的戶型比較熱銷，面積偏大的戶型存在著較大的銷售阻力；市場(chǎng)上現(xiàn)有樓盤戶型面積一般以中大戶型為主，140平米以上的戶型比例相對(duì)較高；消費(fèi)者更喜歡多層住宅，小高層住宅的銷售相對(duì)多層來說并不太樂觀，普遍去化率在50%左右；居民對(duì)購(gòu)房的地段或區(qū)域性愿望要求比較強(qiáng)烈，目前市區(qū)大多數(shù)特別是年齡較大的居民普遍不愿到縣城置業(yè)居住。當(dāng)然，該項(xiàng)目與本案最終的搏弈取決于各自的規(guī)劃定位、后期的營(yíng)銷推廣等樓盤備注：由于該項(xiàng)目的位置和本案僅數(shù)百米之隔，其銷售與本案將形成直接競(jìng)爭(zhēng)（二）上饒市區(qū)樓盤資料■ 帶湖花城樓盤位置：三清山大道開 發(fā) 商：江西江灣房產(chǎn)銷售電話：0793—8296666 占地面積：571428㎡（858畝），其中一期91908㎡（138畝）；業(yè)態(tài)配比：10幢小高層、21幢多層、7幢疊排、17幢聯(lián)排主力面積：130～150㎡，三房?jī)蓮d銷售時(shí)間：06年5月開盤銷售價(jià)格：多層均價(jià)1700元/㎡，小高層均價(jià)2200元/㎡，疊排均價(jià)2800元/㎡，排屋均價(jià)3200元/㎡銷售進(jìn)度：銷售情況較好，多層80%，小高層50%，疊排60%，聯(lián)排70%銷售人員：銷售人員服務(wù)態(tài)度較好，專業(yè)素質(zhì)較好，對(duì)客戶的追蹤等細(xì)節(jié)工作做得非常到位；優(yōu)惠措施：樓盤評(píng)價(jià)：規(guī)模大，內(nèi)部規(guī)劃、環(huán)境等較好，戶型面積偏大，是上饒市品質(zhì)較高的樓盤之一樓盤備注：該項(xiàng)目與本案同在三清山大道上，該項(xiàng)目在老城區(qū)，而本案在新區(qū)西部，后期銷售與本案形成競(jìng)爭(zhēng)■ 萬嘉與此同時(shí)，政府徹底杜絕了私房的建設(shè)開發(fā)，為商品房的開發(fā)創(chuàng)造了良好的時(shí)機(jī)?！? 房地產(chǎn)開發(fā)政策逐步完善，為商品房開發(fā)帶來更多市場(chǎng)契機(jī)?！? 購(gòu)房政策傾斜，增加區(qū)域房地產(chǎn)樓盤競(jìng)爭(zhēng)力。市政府的西遷，市政建設(shè)的大力發(fā)展，工業(yè)園區(qū)的全面啟動(dòng)，拆遷力度的加大等等，都有效刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在市、縣商品房?jī)r(jià)格差的吸引下，有近20%的縣外居民來該縣購(gòu)房置業(yè)。◆ 區(qū)域商品房銷售形勢(shì)良好。2005年，新增綠地面積7200余平方米，新增道路硬化面積8000平方米。（二）上饒縣房地產(chǎn)概況◆ 規(guī)劃人口快速增加，基礎(chǔ)建設(shè)力度加強(qiáng)，房地產(chǎn)投資條件更成熟?！? 2006年成為近幾年來市場(chǎng)放量最大的一年，雖然也受到國(guó)家宏調(diào)的影響，但是品質(zhì)和地段占優(yōu)的樓盤去化率幾乎沒有受到太大影響?！? 商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)定提升。2005年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)61%，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，銷售狀況良好。不管如何，“五個(gè)中心”的形成過程就是人口聚集的過程，僅僅解決新城區(qū)最初的市政建設(shè)和人口居住問題就足夠支撐建筑行業(yè)和房產(chǎn)行業(yè)從無到有，從弱到強(qiáng)的發(fā)展?！拔鍌€(gè)功能區(qū)”分別是：櫧溪生態(tài)區(qū)、東升景觀區(qū)、濱江親水區(qū)、惟義休閑區(qū)、羅橋新城區(qū)。按照政府規(guī)劃，城西的發(fā)展在未來幾年內(nèi)要實(shí)現(xiàn)“五個(gè)中心、五個(gè)功能區(qū)”。其次，上饒已形成規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)和現(xiàn)代物流業(yè)目前也主要分布在沿三清山大道的城西地段，并已顯現(xiàn)效益。開發(fā)區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐城西發(fā)展首先，城西的上饒經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是上饒市新型工業(yè)化發(fā)展的主要平臺(tái)，擁有主攻工業(yè)的“園區(qū)、產(chǎn)業(yè)、企業(yè)”三大要素。老城搬遷和造城運(yùn)動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的刺激程度基本相當(dāng)，上饒如此大規(guī)模地向城西發(fā)展，必然促進(jìn)各行各業(yè)的飛速發(fā)展，不論經(jīng)濟(jì)發(fā)展通過何種方式實(shí)現(xiàn)，居民的居住問題始終是城市發(fā)展所要解決的首要問題。上饒市中心城市規(guī)劃是“一主中心、三副中心和五片區(qū)”的總體空間結(jié)構(gòu)，受信江水域流向和滬瑞高速走向的因素制約，未來城市規(guī)劃擴(kuò)展的主導(dǎo)方向是西南向和東北向。受長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈強(qiáng)勁的輻射帶動(dòng)，上饒中心城市必將實(shí)現(xiàn)跨越式大發(fā)展，城市主體擴(kuò)張勢(shì)在必行，向西發(fā)展已成定局。城西成為區(qū)域中心城市的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域上饒市是對(duì)接長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和梯度擴(kuò)散的最前沿陣地。同時(shí)，隨著與中心區(qū)相連接的三清大道、鳳凰大道、惟義路、濱江西路四條主要道路的貫通，“十一五”期間，城西將為區(qū)域中心城市提供巨大的發(fā)展空間、強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和功能配套，成為中心城區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。（三）上饒城市發(fā)展規(guī)劃——城西區(qū)域中心發(fā)展城西是指市區(qū)的櫧溪河以西部分，主要包含旭日綜合片區(qū)（上饒縣城）和產(chǎn)業(yè)新城片區(qū)（上饒經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）。如此大規(guī)模的城市化運(yùn)動(dòng)，再加上旭日工業(yè)園區(qū)的建設(shè)使用，吸引了許多大企業(yè)前來落戶投資：如江西鳳凰光學(xué)儀器廠總投資近7億元、上饒客車廠總投資7億元、滬饒鞋都總投資3