【正文】 三 章 項(xiàng)目建議 一、 項(xiàng)目命名建議 我司考慮到本項(xiàng)目分為 住宅 和 商鋪兩 部分，建議針對(duì) 住宅 區(qū)和 商鋪 區(qū)分別命名以示區(qū)別。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二層商鋪價(jià)格：外街 2021元 /平米，內(nèi)街 1500元 /平米。 七、 價(jià)格定位 綜合 余干縣商品房市場(chǎng)情況和市場(chǎng)接受能力等因素，我司建議本項(xiàng)目整體價(jià)格 采取“中開高走”的價(jià)格策略，具體的價(jià)格情況如下 ： 住宅 部分 起價(jià)： 1098 元 /平米 均價(jià)： 1200 元 /平米 備注： 三樓價(jià)格最高，四樓價(jià)格次之， 樓層差價(jià)約 50元 /平米左右。 ●余干縣的品牌飲食店 經(jīng)營(yíng)者 。 2） 經(jīng)營(yíng)者： ● 經(jīng)營(yíng)知名 飲食 品牌的加盟者或連鎖店 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ● 南昌、鷹潭和余干周邊縣市的投資客戶。 1） 投資者 ： ● 余干縣 城區(qū) 的 投資者 。 隱性客戶群 被本項(xiàng)目本身的氛圍與定位的獨(dú)特性吸引而來的商戶，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶。 我司建議，本項(xiàng)目的形象定位應(yīng)是： 自然享受， 品位人生 —— 贛東第一水產(chǎn)飲食街區(qū) “自然享受，品位人生 ”， 表現(xiàn)了消費(fèi)者 在本項(xiàng)目中 消費(fèi)既能感受到回歸自然的悠然人生，又能體會(huì) 到 高品位、高身份的享受。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因而，有必要塑造如“贛東第一水產(chǎn)飲食街區(qū)”、“ 南昌后花園 — 飲食一條街 ” 等自造概念的項(xiàng)目形象，使之與有意投資 人士的消費(fèi)心理接近。 如何營(yíng)造本項(xiàng)目具有鮮明個(gè)性特色的形象，是能否吸引市場(chǎng)關(guān)注和投資者 認(rèn)同的關(guān)鍵。同時(shí)，我們?cè)诙ㄎ坏倪^程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵，并準(zhǔn)備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準(zhǔn)備活動(dòng)。 有利于樹立品牌效應(yīng) 本項(xiàng)目目前為余干縣首家專業(yè)飲食街區(qū)，為以后在區(qū)域市場(chǎng)上發(fā)展樹立一個(gè)品牌效應(yīng)，避免了定位的同質(zhì)化。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 巨大的發(fā)展空間 目前在 余干縣城北新區(qū) 集中的 飲食商業(yè)街區(qū)（城）僅本項(xiàng)目一家， 因此本項(xiàng)目有著很大的發(fā)展空間。如果本項(xiàng)目商鋪雷同于它們，必 將增加市場(chǎng)壓力，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在這方面，本項(xiàng)目明顯處于不利地位。 本項(xiàng)目定位為特色飲食街區(qū) ，可以 減少與直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的接觸面。 2） 現(xiàn)余干 老城的一些有影響力的經(jīng)營(yíng)戶，對(duì)于我們市場(chǎng)的形成具有一定的沖淡影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5） 現(xiàn)在余干 縣域內(nèi)原有商鋪經(jīng)營(yíng)的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營(yíng)者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。 3） 余干縣 老城 區(qū)的飲食店分布凌亂， 在終端消費(fèi)者心目中定位為中低檔產(chǎn)品。 市場(chǎng)機(jī)會(huì) （ O） 1） 目前，余干 縣城內(nèi)沒有一個(gè)完善的高檔品牌 飲食街區(qū)，并且一些經(jīng)營(yíng)商戶規(guī)模較小，分布零散，沒有 形成 一定的 市場(chǎng)規(guī)模。 項(xiàng)目劣勢(shì)（ W） 1） 項(xiàng)目的開發(fā)商第一次從事此類物業(yè)類型的開發(fā)，缺乏一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，不過可以聯(lián)合品牌房產(chǎn)策劃公司進(jìn)行策略合作，進(jìn)行有效去化。 5） 人氣：本項(xiàng)目的周圍存在大量的顯性消費(fèi)者和隱性消費(fèi)者，這些利于未來市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展 。 3） 硬件：江南古典園林式的建筑風(fēng)格， 框架結(jié)構(gòu)自由分隔，一層、 二層、三層、四層 自由組合 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) （ S） 1） 區(qū)位：本項(xiàng)目位于 余干縣城區(qū)新商業(yè)中心， 南北貫通，交通便捷 ，周邊未來商業(yè)氣氛濃重。 奮斗需要一個(gè)空間，成功才指日可待。當(dāng)一個(gè)有利的前景出現(xiàn)在面前的時(shí)候，這些資本就會(huì)被啟動(dòng)起來，經(jīng)過一定的流通渠道和手段，產(chǎn)生出更大的效益。當(dāng)一個(gè)催化劑使它顯現(xiàn)出來并能夠使之啟動(dòng)或者說流通，它就會(huì)產(chǎn)生高于 原有狀態(tài)下幾倍的效益。 以被市場(chǎng)所接受并最終引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)的產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 所以，有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品是在立足市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，具有適度的前瞻性，可 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而過分依賴于市場(chǎng)，必定在較短的時(shí)間內(nèi)被市場(chǎng)所淘汰。然而，在余干縣目前竟沒有水產(chǎn)飲食聚集地，本地塊正好抓住這個(gè)契機(jī)，打造贛東第一水產(chǎn)飲食街區(qū)。 二、 市場(chǎng)定位 定位目標(biāo) —— 江南 飲食 休閑 娛樂 街區(qū) 理由一： 余干縣 雖然是縣城，且正在進(jìn)行新區(qū)建設(shè)，縣區(qū)規(guī)模人口有限，但是整個(gè)縣人口接近 100 萬，人口基數(shù)已經(jīng)有一定的規(guī)模，而且鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)習(xí)慣選擇 縣城消費(fèi)， 因此可以肯定的是飲食消費(fèi)的基礎(chǔ)已經(jīng)形成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從地理位置這一角度來看，目前此地段繁華程度不夠，而且 周邊商業(yè)項(xiàng)目都尚未交付使用， 還未形成 成熟的商業(yè) 市場(chǎng)規(guī)模。本地塊處于余干縣城北新區(qū)核心地段，是余干縣政府招商引資項(xiàng)目，余干縣政府規(guī)劃把本地塊打造成為余干縣品牌飲食聚集地。 第二章 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 好的市場(chǎng)需要 好的產(chǎn)品 去 支撐， 好的產(chǎn)品要有準(zhǔn)確的定位去打造， 產(chǎn) 品定位是一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂和支柱，定位成功則項(xiàng)目成功，可見項(xiàng)目的 前期定位的重要性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4）城北新區(qū)商鋪面積集中在 50— 120 平米之間。其中底層商鋪價(jià)格較高，在 6000— 10000 元 /平米左右，但銷售情況良好。 2） 住宅銷售良好，價(jià)格在 1100 元 /平米左右，隨著余干縣新行政中心的投入使用，相信住宅項(xiàng)目的價(jià)格將迅速上漲。 定位語 地王街鋪，財(cái)富樂園 廣告語 這樣的金錢雨， 10 年只下一次 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 余干縣第一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂、酒店、商務(wù)、辦公為一體的高檔商業(yè)街區(qū)。 娛樂中心 戶型面積 商鋪 25— 360 平米，其中2— 3 層商鋪 38— 360 平米，可自由分隔。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 水產(chǎn)市場(chǎng) 老城區(qū)西區(qū) — 商鋪 50— 100平米 3500 元 /平米 50 平米的商鋪?zhàn)饨鸺s 5000元 /年 主要以批發(fā)水產(chǎn)生物為主 商貿(mào)廣場(chǎng)附近沿街商鋪 城北新區(qū) — 商鋪 50— 120平米 —— 7500 元 /年 —— 重點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng) 樓盤分析 樓盤名稱 新世界 購(gòu)物公園 項(xiàng)目位置 城北新區(qū)世紀(jì)大道與迎賓大道交叉口 投資商 香港世源投資公司 建筑設(shè)計(jì) 福州國(guó)偉建筑設(shè)計(jì)（中外合資） 景觀設(shè)計(jì) 澳洲奇思建筑景觀設(shè)計(jì)公司 策劃推廣 九歌萬派（福建）房產(chǎn)顧問公司 項(xiàng)目規(guī)模 建筑面積 6 萬平米 建筑形態(tài) 商鋪、酒店式公寓、商 務(wù)辦公樓、 21 層 酒店、休閑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 因此，本項(xiàng)目 正好 抓住 了 這個(gè)契機(jī)，做余干第一品牌飲食街區(qū) ，相信經(jīng)過宣傳和引導(dǎo)，本項(xiàng)目必將成為贛東特色飲食的聚集地。 余干縣盛產(chǎn)河蟹、烏魚和 黃鱔 ，另外 青蝦、 龍蝦、鱔魚片、鄱湖銀魚 等名優(yōu)水產(chǎn)品的 冷凍加工發(fā)展喜人，有“中華土雞王”之稱的“余干烏黑雞”產(chǎn)于此地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、飲食市場(chǎng)分析 宗地名稱 宗地位置 規(guī)劃建筑面積（萬平米） 容積率 規(guī)劃用途 批地時(shí)間 土地總價(jià)款（萬元） 正在開發(fā)建設(shè)面積（公頃） 城北停車場(chǎng) 城北新區(qū) 2 商服用地 540 帝景園一期 城北新區(qū) 商服用地 21 帝景園 城北新區(qū) 商服用地 430 城北新城 環(huán)城路西側(cè) 商服用地 1667 新世紀(jì)購(gòu)物公園 縣城西街 商服用地 6 祥富廣場(chǎng)花園 城北新區(qū) 商服用地 4 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但是市場(chǎng)上供應(yīng)的商業(yè)產(chǎn)品缺乏亮點(diǎn)，同質(zhì)化規(guī)劃嚴(yán)重。項(xiàng)目周邊交通便利，市政、生活配套齊全，必將成為未來余干縣城的 CBD 商務(wù)中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 隨著城北新區(qū)商品房的開發(fā)，初步估算， 2021 年將約有 30 萬平米左右的商品房面世 。 （二）余干房地產(chǎn)市場(chǎng)行情 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛 2021 年余干市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到 平方米，比 2021 年增加 4平方米，住房成套率、小區(qū)的建設(shè)和管理水平不斷提高，人居環(huán)境大為改善。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 余干縣城區(qū)總體規(guī)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 余干縣 總體規(guī)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2021 年余干縣 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 由 2021 年的 3400 元增加到 2021 年的 5100 元，凈增 1700 元 。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 ： ： 。人均生產(chǎn)總值達(dá) 516 美元，比 2021 年翻了一番，經(jīng)濟(jì)總量由全市第 8 位躍居第 5 位。 全縣水域有漁類資源 118 種，是鄱湖銀魚、甲魚、蕨魚、河蟹、珍珠等珍稀產(chǎn)品的集中產(chǎn)地。 青蝦、龍蝦、鱔魚片、鄱湖銀魚等名優(yōu)水產(chǎn)品的冷凍加工發(fā)展喜人，年冷凍加工 1500 噸以上。 余干縣特種水產(chǎn)業(yè)規(guī)模居全省前列，特種水產(chǎn)形成了河蟹、烏魚、黃鱔三大優(yōu)勢(shì)養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 特色 水產(chǎn)養(yǎng)殖 業(yè)發(fā)達(dá) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2021 年余干 縣旅游總?cè)藬?shù) 約 80 萬人次，旅游總收入達(dá) 5000 萬元，比 2021年增長(zhǎng) 倍。 余干 縣城襟山帶湖，景色尤佳，東山嶺的“干越八景”與市湖、琵琶州交相輝映。陸路距南昌 175 公里（直線距離約 70 公里），景德鎮(zhèn)市141 公里，鷹潭 69 公里，位于三市之中；向東至上饒市 200 公里。余干縣為上饒市西部農(nóng)業(yè)大縣，東與萬年接壤，南毗余江、東鄉(xiāng)，西連進(jìn)賢、新建、南昌，北鄰波陽、瀕臨鄱陽湖，與都昌縣隔湖相望。今后房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但不同品質(zhì)樓盤的價(jià)格差距將會(huì)增大；住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也會(huì)得到進(jìn)一步調(diào)整，普通商品住房供應(yīng)量將會(huì)加大；住宅租賃市場(chǎng)將出現(xiàn)供求兩旺的局面；非住宅市場(chǎng)將趨于活躍。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。各縣市商品住房均價(jià) 929 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。同時(shí)受國(guó)家連續(xù)出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控 政策影響，房產(chǎn)價(jià)格漲幅趨于緩和。 100145平方米的普通商品房銷售量占總量的 74％，145160 平方米銷售量占 %，其它大戶型或