【正文】 風(fēng)亭、忠臣廟、昌谷寺、中橋、潤(rùn)溪大橋、下楓橋等七處縣級(jí)文物保護(hù)單位 。 余干縣政府規(guī)劃把余干縣建設(shè)成為“ 南昌的后花園”。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 珍珠、鱖魚、青蝦等發(fā)展勢(shì)頭平穩(wěn)，河蚌長(zhǎng)勢(shì)良好， 鱖魚網(wǎng)箱精養(yǎng)也已推廣普及，鱖魚養(yǎng)殖面積現(xiàn)已超過了 1000 畝。） 中國(guó)稀有珍禽 —— “余干烏黑雞”博得“中華土雞王”之美譽(yù)。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快 2021 年，實(shí)現(xiàn)生 產(chǎn)總值 億元，較 2021 年增長(zhǎng) %。財(cái)政總收入 億元，比 2021 年增長(zhǎng) 倍， 年均增幅全市排名第一。投資和消費(fèi)拉動(dòng)力增強(qiáng)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總量由 2021 年的 億元增加到 2021 年的 38 億元，增長(zhǎng) 倍；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額由 2021 年的 6 億元，增加到 2021 年的 億元，增長(zhǎng)%。 住房、電腦、汽車等大額、高檔消費(fèi)逐漸增多，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)從 2021 年的 %降到 2021 年的 46%。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商品房?jī)r(jià)格也迅速上漲， 2021 年住宅均價(jià)約 1100 元 /平米，商鋪的價(jià)格也在飛速上漲 ，老城區(qū)的部分商鋪價(jià)格已經(jīng)接近 10000 元 /平米。 城北新區(qū) 土地供應(yīng)充裕 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、項(xiàng)目區(qū)位分析 本項(xiàng)目所處的城北新區(qū) 為政府規(guī) 劃的新行政中心和新商業(yè)中心，城北新區(qū)目前已建和在建的項(xiàng)目供應(yīng)量約 20 萬平米。 目前，城北新區(qū)處于商品房開發(fā)熱潮，各種住宅和商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)充裕，大有供過于求之勢(shì)。同時(shí)，也缺乏專業(yè)性的飲食商街，因此，本項(xiàng)目在城北新區(qū)做飲食商街是不二選擇。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 余干特色飲食豐富，但是目前尚無專業(yè)性的飲食商街，老城區(qū)飲食店不少，但是分布凌亂，且環(huán)境太差，缺乏統(tǒng) 一管理。 五、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 競(jìng)爭(zhēng) 樓盤 資料 樓盤名稱 位置 規(guī)模 建筑形態(tài) 戶型面積 銷售價(jià)格 租賃價(jià)格 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 新世界購物公元 城北新區(qū)迎賓大道與世紀(jì)大道交叉處 建筑面積 6萬平米 酒店、休閑娛樂中心、商貿(mào)廣場(chǎng)商務(wù)樓、酒店式公寓 商鋪 25— 360平米，商務(wù)樓 30— 230平米，酒店式公寓 30—60 平米 底 層 商鋪均價(jià)7100 —7400 元 /平米之間，二層2021 —2200 元 /平米 尚無交付 余干首個(gè)集酒店、購物、休閑、娛樂、美食、辦公、公寓為一體的商業(yè)項(xiàng)目 世紀(jì)花園 城北新區(qū) — 多層住宅、商鋪 住宅120 —130 平米 住宅1200 元 /平米，商鋪 3000元 /平米 —— —— 商貿(mào) 城北 — 商業(yè) 100 — 底層 1 — 3 層 余干目前 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 廣場(chǎng) 新區(qū) 150 平米 4580 元 /平米，二層 1180元 /平米 4000 元 /年 純商業(yè)項(xiàng)目，定位相對(duì)低端 老城區(qū) 步行街 — 商鋪 50— 120平米 8500 —10000元 /平米 50 平米的商鋪?zhàn)饨?3800 元 /平米左右 位置優(yōu)越，但是規(guī)劃凌亂，缺乏統(tǒng)一管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商務(wù)樓30— 230 平米，酒店式公寓 30— 60 平米 戶型特點(diǎn) 大面積戶型可自由分隔 銷售價(jià)格 底 層 商鋪 均價(jià) 7100 —7400 元 /平米之間，二層2021— 2200 元 /平米 促銷策略 首付 5 成，商鋪 2 層三年返租，租金收益率為每年6%，全國(guó)同步招商。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤總結(jié) 1） 目前余干縣商業(yè)項(xiàng)目主要聚集在城北新區(qū)，商業(yè)項(xiàng)目形態(tài)囊括了購物、酒店、休閑娛樂、商務(wù)辦公等。 3） 城北新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)充裕，商鋪價(jià)格相差較大。二層商鋪價(jià)格較低，普遍在 2021元 /平米左右，但銷售情況不好。 5）余干縣很多樓盤宣傳低調(diào)，售樓部布置簡(jiǎn)陋，宣 傳資料準(zhǔn)備 極 不齊全。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 余干縣城北新區(qū)是未來的城市 CBD 中心，余干縣政府決意把城北新區(qū)打造為余干縣的形象工程，為余干成為“南昌后花園”奠定基礎(chǔ)。 一、 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位 —— 以 贛東菜為特色的 水產(chǎn) 飲食商業(yè)街 本項(xiàng) 目位于余干縣 新 商業(yè)中心，距離余干縣老城區(qū)約 10 分鐘車程。 不過周邊商業(yè)項(xiàng)目多為綜合性商業(yè)項(xiàng)目，缺乏專一性商業(yè)街區(qū)，飲食街區(qū)更是鳳毛麟角， 因此針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位 —— 以贛東菜為主的品牌飲食商業(yè)街。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 理由二： 從地區(qū) 人口消費(fèi)觀點(diǎn)上分析，余干人有喜歡吃的特點(diǎn)，而飲食文化與當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平密切相關(guān)，而且與當(dāng)?shù)仫嬍程厣袠O大關(guān)系， 特種水產(chǎn)業(yè)規(guī)模居全省前列， 是鄱湖銀魚、甲魚、蕨魚、河蟹 等 水產(chǎn)生物 珍稀產(chǎn)品的集中產(chǎn)地 ， 酒糟魚、贛亭牌大米、 紅燒牛 肉罐頭、紅燒 板雞（鴨）、龍蝦等食物文明中外。 定位原則 源于市場(chǎng) 高于市場(chǎng) 引導(dǎo)市場(chǎng) 好的產(chǎn)品，往往都遵循這樣的市場(chǎng)原則： 市場(chǎng)上有什么？ 市場(chǎng)上缺什么？ 我們的產(chǎn)品能為市場(chǎng)帶來什么？ 任何一個(gè)產(chǎn)品的產(chǎn)生，都是立足于市場(chǎng)的。但過分領(lǐng)先于市場(chǎng)的產(chǎn)品又存在著太大的市場(chǎng)抗性。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 市場(chǎng)定位 —— 啟動(dòng) 城市資本的飲食 商業(yè)航母 市場(chǎng)定位內(nèi)涵 ： 1） 啟動(dòng)城市資本 資本啟動(dòng)是資本再生的唯一源泉 資本隱性地存在于一個(gè)環(huán)境之下。 城市的資本更是潛藏在城市的每一個(gè)角落。 2） 飲食商業(yè) 航母 空間無限，成就事業(yè)無限。 三、 產(chǎn)品定位 以贛東水產(chǎn)菜為主的飲食休閑商業(yè)一條街 定位依據(jù) —— 產(chǎn)品 SWOT 分析 ： 先讀懂自己，再了解他人 。 2） 規(guī)劃：是目前 余干縣 縣域內(nèi)，唯一的高檔品牌 飲食街區(qū)，并能夠形成很強(qiáng)的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市場(chǎng)聚集效應(yīng) 。 4） 理念：營(yíng)造出與余干 縣原有的消費(fèi)觀念不同的高檔次高品質(zhì)的現(xiàn)代消費(fèi)經(jīng)營(yíng)理念。 6）政策優(yōu)勢(shì)： 凡入駐 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者，免三年?duì)I業(yè)稅。 2） 目前項(xiàng) 目周邊人氣不夠旺盛，商業(yè)氛圍不夠濃重，不過隨著 附近新世界購物公園等住宅和商業(yè)項(xiàng)目的交付使用，本項(xiàng)目周邊的人氣及商業(yè)氣氛將慢慢轉(zhuǎn)好。 2） 余干 縣 城北新區(qū) 內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，在建項(xiàng)目的市場(chǎng)容量大，而且待建的項(xiàng)目將陸續(xù)上演，從而形成了一個(gè)深厚的市場(chǎng)容量。 4） 余干縣規(guī)劃為“南昌后花園”，有利于余干 縣經(jīng)濟(jì)和建設(shè)的快速發(fā)展。 市場(chǎng)威脅 （ T） 1） 新世界購物公園為一站式商業(yè)服務(wù)廣場(chǎng)，里面也包含了餐飲產(chǎn)業(yè)，況且新世 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 界購物公園處于老城區(qū)到達(dá)本項(xiàng)目的必經(jīng)之地，且新世界購物公園將于 2021 年下半年交付使用。 四、產(chǎn)品定位的 優(yōu)勢(shì) 規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)， 增加銷售熱度。通過 余干縣市場(chǎng)調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)在周邊的 商鋪，都以滿足消費(fèi)者的日常生活需求為突破口。 深厚的市場(chǎng)容量 我們的這個(gè)定位就目前情況，余干縣的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動(dòng)飲食業(yè) 的發(fā)展，并且本項(xiàng)目周 邊在建或在售的住宅樓盤較多，這些樓盤入伙后對(duì)飲食業(yè) 的需求量較大 。 硬件環(huán)境優(yōu)越 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本 項(xiàng)目 周邊 現(xiàn)在雖人氣不旺，但交通條件十分理想，且項(xiàng)目周邊道路寬闊，空間較大，滿足發(fā)展 飲食 業(yè)的硬件需要 。 良好的市場(chǎng)操作性 我們之所以把此項(xiàng)目定位為贛東 第一水產(chǎn)飲食街區(qū)， 是基于詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和商戰(zhàn)實(shí)例整合出來的，有良好的前瞻性。 五、 形象定位 由于本項(xiàng)目在余干縣城北新區(qū)內(nèi)，屬于小型商 業(yè)項(xiàng)目，無論是規(guī)劃、配套等各方面都很難與周邊的大盤相抗衡，唯一的辦法就是做出與周邊大盤與眾不同的特點(diǎn)，才能脫穎而出，出奇制勝。就項(xiàng)目自身環(huán)境和條件而言，缺乏打造 規(guī)模 概念 的有利元素。 我司通過深入的分析和研究，建議本項(xiàng)目以贛東水產(chǎn)特色飲食為主題，通過在項(xiàng)目?jī)?nèi)養(yǎng)殖一定的水產(chǎn)生物，配合項(xiàng)目總體規(guī)劃，將江南古典園林 和特色水產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 融于一體， 給人以鮮明個(gè)性，從而留下深刻印象。 六、 目標(biāo)客戶群的定位 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，初步把本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 定位為隱性目標(biāo)客戶和顯性目標(biāo)客戶。 顯性客戶群 可分為投資者和經(jīng)營(yíng)者 。 ● 余干縣下設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的投資者。 ● 江浙一帶的房產(chǎn)投資客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 一些準(zhǔn)備 涉足飲食行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者。 ●看好余干城北新區(qū)飲食業(yè)發(fā)展前景的其他 地區(qū)經(jīng)營(yíng)者。 商業(yè)部分 底層商鋪 價(jià)格 ： 外街 7000— 9000元 /平米，內(nèi)街 6000— 8000元 /平米。 三層、四層及部分五層商鋪價(jià)格控制在 1200 元 /平米左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而且好的名稱一出街，即可達(dá)到吸引人的眼光的目的，后續(xù)工作就能順利開展，事半功倍；我司專案小組根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際，精心研究，選出名稱。 “名苑 ”： 本項(xiàng)目憑其優(yōu)越的環(huán)境： 江南古典園林風(fēng)格與品牌飲食商街有機(jī)配合，有身份和品位的象征。 “江南 ”源于本項(xiàng)目 江南古典園林的建筑風(fēng)格，小橋流水，蝦蟹成群。 采用時(shí)下流行、扣住環(huán)保意識(shí)的淺色調(diào)，在正常視線所及之處，配以鮮艷的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 冷色系，給予強(qiáng)烈的對(duì)比度加深印象，令本項(xiàng)目建筑物本身就是一幅令人賞心悅目的風(fēng)情畫。 分區(qū)建議 1）住宅 區(qū)： 營(yíng)造江南園林綠化與建筑物互為景觀， 令建筑物在社區(qū)園林綠化中得到有效融合，制造出 “ 樓以園 立， 園 以樓依 ” 樹影婆娑的景觀效果。 四、 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 裝飾建材的使用可以考慮多使用 江南古典式的木 建材， 體現(xiàn)出文化韻味和江南園林的特色。 五、附加值提升建議 房地產(chǎn)發(fā)展到今天，已不再是鋼筋 +混凝土，它已成為產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)間包含、兼容，房地產(chǎn)蘊(yùn)藏著：文化、無形資產(chǎn)、格調(diào)、品牌、樓盤的主題、概念、理念 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 等內(nèi)容，房地產(chǎn)只有努力提高附加值，增強(qiáng)保值、增值能力，才能讓消費(fèi)者接受，感到物有所值、物超所值。