【正文】 了云南從煙草大省向綠色植物大省，從有色金屬大省向旅游大省的轉(zhuǎn)型。充分挖掘城市各種資源，按照唯一性、排他性和權(quán)威性的原則，找到城市的個性、靈魂與理念策劃內(nèi)容具有重大轉(zhuǎn)變，城市運營策劃劃分為不同層面策劃，企業(yè)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略策劃，城市運營項目策劃，城市運營管理咨詢。其它：23億元★價格策略人車分流，注重細(xì)部處理，體現(xiàn)現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格，創(chuàng)造優(yōu)美悅?cè)说目臻g效果（豐富的天際線）、光影效果、色彩效果、景觀效果；④加大健康、運動、休閑空間的規(guī)劃安排，根據(jù)組團(tuán)細(xì)分客戶特點采用泛會所布置；社區(qū)主入口形成一個標(biāo)志性景觀點并與商業(yè)街形成風(fēng)格互動，開發(fā)上先期啟動。布置中心園林景觀并向地塊四角延伸為四條景觀生態(tài)長廊，形成通透大格局；建議中心景觀綠化充分考慮大面積健康養(yǎng)生花卉種植與健康植物合理搭配，形成真正的中心花園，讓參觀的客戶產(chǎn)生美麗的震撼感覺。規(guī)劃建議、要點、園林建議①小高層（金領(lǐng)系列）：戶型三室二廳、復(fù)式樓及少量四室二廳，面積控制在120㎡240㎡，其中三室二廳、復(fù)式樓比例占80%。多層品質(zhì)白領(lǐng)系列：戶型二室二廳、三室二廳、四室二廳、小復(fù)式（后期小高層試驗品），面積70㎡145㎡。分布及開發(fā)建議：第一期啟動“品質(zhì)白領(lǐng)多層系列”（與商業(yè)同期啟動）；第二期在社區(qū)中心景觀帶啟動TOWNHOUSE系列；第三、四期時，社區(qū)基本成熟，啟動小高層和老年公寓等其它系列。類別：多層住宅，占45%；小高層住宅，占25%；TOWNHOUSE洋房，占20%；別墅及其它，占10%。花城——第一居所的生活?、诘兔芏?、健康休閑、中高檔園林式復(fù)合住宅區(qū)；③目標(biāo)客戶為首次置業(yè)的白領(lǐng)、二次置業(yè)的中高收入階層、部分拆遷戶、老年公寓，大社區(qū)內(nèi)形成錯位相對明顯、獨立的“品質(zhì)白領(lǐng)（系列）”、“尊貴TOWNHOUSE情景洋房（系列）”、“健康養(yǎng)生園（系列）”等幾個細(xì)分定位組團(tuán)。六、住宅部分產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位①主題：新天地預(yù)計解決普通員工就業(yè)人數(shù)５００人。成本預(yù)計如下：人力資源成本預(yù)計１０００萬元，招商投資宣傳經(jīng)費３００萬元，營銷費用７００萬元（含公益活動），工程與裝修費用８００萬元，開辦費用２５０萬元（辦公車輛１００萬元，電腦ＰＯＳ投入１５０萬元），電費１０００萬元每月，小計４０５０萬元。毛利潤６０００萬元。出租年收入合計1140萬元南京江寧商場年租金比較低，預(yù)計地鐵通車后，商業(yè)鋪位租金將上升50%，并且以后的升值空間也較大。三層４０００＊８５０/年租金＝３４０萬元四層１萬平方米＊＝，實際完成2億元，銷售成本：按１％計算，255萬元。三層１萬平方米＊＝銷售收入計算：。做好自己經(jīng)營４萬平方米精品百貨的思想準(zhǔn)備。１層商場采用出售方式，設(shè)計方案一層商業(yè)面積爭取達(dá)到２萬平方米，圍繞電梯公共出入口一樓留自己出租用。（1）購物中心銷售與出租分析購物中心商場部分采用產(chǎn)權(quán)式商鋪方式發(fā)售，將商場變成投資品種，在南京率先啟動產(chǎn)權(quán)式商場營銷方式。商業(yè)部分財務(wù)指標(biāo)預(yù)測根據(jù)主題定位，統(tǒng)一規(guī)劃：12個大賣場+12個大的百貨精品店+貫通的23條主題商業(yè)步行街。16萬商業(yè)總體劃分舉例：家俱與家居批發(fā)市場８萬平方米，核心商場５萬平方米精品百貨（銷售金額６億元），標(biāo)準(zhǔn)超市１萬平方米，綠色農(nóng)貿(mào)超市１萬平方米，餐飲５０００平方米，娛樂休閑會所５０００平方米，內(nèi)設(shè)大型演藝表演中心。根據(jù)市場調(diào)查與分析的結(jié)果及同類項目經(jīng)驗，可以比較準(zhǔn)確地分析出總的適宜面積是10—16萬平方米之間的準(zhǔn)確數(shù)字。商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營、租售方案如果可能，建議與旅游機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，規(guī)劃少量產(chǎn)權(quán)式酒店公寓（需做進(jìn)一步調(diào)研論證）。?苦心經(jīng)營，在動態(tài)競爭中謀求企業(yè)發(fā)展的獨特優(yōu)勢，茂業(yè)集團(tuán)成功走出一條新路。作強(qiáng)度大，競爭空前激烈，利潤微薄，茂業(yè)百貨開業(yè)之初虧損1000萬元，公司領(lǐng)導(dǎo)大膽改變經(jīng)營思路，降低成本，在女裝經(jīng)營特色方面下功夫，成功實現(xiàn)扭虧為贏。1997年香港回歸，茂業(yè)集團(tuán)滿懷創(chuàng)業(yè)激情推出茂業(yè)百貨商廈，作為東門百貨旗艦走向零售業(yè)市場，房地產(chǎn)商經(jīng)營百貨業(yè)失敗率極高，甚至血本無歸。例如我們成功地完成了深圳茂業(yè)集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略咨詢服務(wù)案例，根據(jù)動態(tài)競爭戰(zhàn)略指導(dǎo)思想，茂業(yè)集團(tuán)制定了房地產(chǎn)與零售業(yè)同步發(fā)展的競爭戰(zhàn)略，在與深圳同類競爭對手的競爭中脫穎而出。第五、在動態(tài)競爭條件下，人們更加注意環(huán)境、市場和行業(yè)結(jié)構(gòu)對企業(yè)行為與效益的影響和企業(yè)的資源條件；而在動態(tài)競爭環(huán)境下，人們越來越關(guān)注企業(yè)的能力、核心專長以及企業(yè)戰(zhàn)略的作用。第四、第三、靜態(tài)條件下，制定競爭戰(zhàn)略的目的是保持長期競爭優(yōu)勢。項目動態(tài)競爭分析房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭加劇，不同企業(yè)之間在競爭中互相學(xué)習(xí)，房地笠導(dǎo)啪赫鉸閱Ｊ椒⑸謀洌?br第一、動態(tài)競爭戰(zhàn)略的制定是以重視動態(tài)競爭互動為基本前提的。江寧板塊是南京未來城市發(fā)展的新興城區(qū)，有相對獨立的經(jīng)濟(jì)和消費力支撐。②地鐵、大學(xué)城等大配套項目將對商業(yè)和住宅產(chǎn)生巨大的需求拉動。③江寧區(qū)板塊的住宅項目目前在南京市民心里基本上是一個投資概念。篇四、項目SWOT與動態(tài)競爭分析項目主要威脅①需要面對的主要不是市場競爭的問題，而是消費習(xí)慣的引導(dǎo)和消費水平的準(zhǔn)確把握問題，核心是要將本項目變成南京居民的第一居所。項住宅部分：實現(xiàn)銷售收入1618億元，利潤34億元。②住宅部分分四期開發(fā)，各個組團(tuán)有相對明顯的定位及個性子案名，為降低運營風(fēng)險，商業(yè)部分隨住宅開發(fā)，保持調(diào)整余地，小高層類別在后兩期開發(fā)。建議商業(yè)部分（整體規(guī)劃先行）先期啟動MALL①MALL推出，創(chuàng)造獨特的消閑商業(yè)街氛圍，購物娛樂休閑一體化，同時啟動住宅認(rèn)購高潮。⑤商業(yè)先行，通過新型主題SHOPPING營銷推廣系統(tǒng)、緊湊有力。②商、住作為一個整體概念進(jìn)行推廣，打造項目整體強(qiáng)勢品牌；以商促住，商住互動，項目總體推廣建議以“新造城運動”概念統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)和住宅項目的推廣。整體營銷策略①②核心價值：生態(tài)消閑的園林環(huán)境，國家康居示范樣板小區(qū)；豐盛、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)建；復(fù)合社區(qū)的生命健康概念，尊貴生活方式的引領(lǐng)者；以人為本、盡善盡美的高水準(zhǔn)物業(yè)管理；品牌社區(qū)的附加價值，身份和品位的象征；日常生活及交通組織的便捷。住宅部分整體定位及核心價值選擇鑒于項目還存在不確定因素，建議在項目健康養(yǎng)生、江蘇文化展示、休閑娛樂與景觀方面進(jìn)行重大創(chuàng)新，只有成為南京市江寧人乃至外地游客消閑的好去處，才能真正發(fā)揮ＭＡＬＬ的優(yōu)勢，不僅要考慮南京江寧開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，而且要考慮旅游業(yè)對本項目的要求。核心價值：周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇，一站式購物滿足；創(chuàng)新的都市消閑、觀光娛樂、文藝欣賞、生命健康、人生體驗等附加階值創(chuàng)造；獨特的商業(yè)主題號召力，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和整體的經(jīng)營管理水平；便捷的交通組織；極大的投資潛力和多向度投資的機(jī)會。大型一站式、可享性購物、觀光和消閑娛樂商業(yè)中心，“南京第一MALL，商業(yè)迪斯尼”。形成強(qiáng)大的項目品牌力，實現(xiàn)“三動”效應(yīng)：即在市場和同行中產(chǎn)生“震動”，與周邊項目及市政條件形成有機(jī)“互動”；對江寧區(qū)整體區(qū)域價值產(chǎn)生極大的“帶動”。成為江寧區(qū)乃至南京市人居標(biāo)志性項目，第一居所和新概念SHOPPING樹立江寧區(qū)—南京新城市名片的新形象，通過城市經(jīng)營策劃，充分挖掘江寧區(qū)的潛在優(yōu)勢，明確先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)，確定江寧區(qū)在南京以及華東經(jīng)濟(jì)圈的地位，調(diào)動國內(nèi)宣傳資源，大造聲勢，讓江寧區(qū)大幅增值。居第片市新造城市運動商新天地花城理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點品牌及市場整體效應(yīng)目標(biāo)企業(yè)品牌——城市運思★MALL購物中心產(chǎn)生的條件，未來大學(xué)城的興建、地鐵的貫通等都是有力支撐。②由于固有的消費習(xí)慣和江寧區(qū)明顯欠缺的人氣，目前在江寧區(qū)啟動大的商業(yè)中心存在一定的風(fēng)險，但是存在先行一步的重大機(jī)遇，同時對于需要商業(yè)面積較大的經(jīng)營項目在江寧落戶將很有競爭力。南京目前商業(yè)消費模式形成相對比較穩(wěn)定：第一層次是便民店消費；第二層次是以蘇果、好又多、華聯(lián)和金潤華等為主導(dǎo)的大型連鎖超市消費；第三層次就是三大商圈的集中消費。百家湖畔，臻美人家三室二廳二衛(wèi)130㎡總規(guī)22萬㎡獻(xiàn)給成功人士的時尚山水美墅186㎡、190㎡、204㎡總規(guī)40萬㎡山水瑞景，文華金陵雙拼別墅180300㎡占地22萬㎡純夏威夷閑休閑景觀城三室二廳110130㎡總規(guī)40萬㎡超大社區(qū)，組團(tuán)有不同的定位主題四室二廳142㎡總規(guī)100萬㎡大型秦淮水岸星級社區(qū)三室二廳110130㎡占地35萬㎡新城區(qū)、新生活三室二廳、四室二廳總規(guī)26萬㎡住好房子，一生幸福三室二廳137150㎡總規(guī)25萬㎡有情天地生態(tài)家園三室二廳錯層、四室二廳躍層總規(guī)56萬㎡精彩詮釋歐式生活典范三室二廳一衛(wèi)（120㎡）總規(guī)40萬㎡人文出大家一脈承天地三室二廳三衛(wèi)（184㎡）建筑12萬㎡山湖林海間的國際名流生活三室二廳、二室二廳、別墅占地120萬㎡建筑80萬㎡主題主力戶型規(guī)模容名住宅項目同質(zhì)化競爭比較嚴(yán)重，產(chǎn)品綜合品質(zhì)還有很大的提升空間，項目運作模式需要重大創(chuàng)新，亟需從普通的房地產(chǎn)項目開發(fā)層次提升到城市經(jīng)營層次，在城市經(jīng)營的大背景下尋找房地產(chǎn)開發(fā)的新奶酪房地產(chǎn)市場競爭狀況目前江寧區(qū)大小住宅開發(fā)項目不少于30個，住宅類別基本分為兩類，一類為普通多層住宅，一類為TOWNHOUSE住宅?！　〗瓕巺^(qū)目前住宅消費以老城區(qū)市民為主，多以投資為目的，并未能將已購住宅作為“第一居所”。2002年全區(qū)實現(xiàn)GDP135億元，；實際利用外資4億美元，；，累計引進(jìn)三資企業(yè)653家；，工業(yè)總產(chǎn)值326億元，；500萬元以上規(guī)模企業(yè)602家。經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費主體特征江寧區(qū)總體規(guī)劃圖在未來的