【正文】 投資回報率（行業(yè)收益、商鋪?zhàn)饨鸺皟r格升值空間） 自營+投資 “一鋪富三代，無租一身輕”的小富心態(tài)營銷通道：媒體推介 我們可提供相關(guān)媒體資料 記者會、論壇 中介會、咨詢會 外圍包裝 引導(dǎo)客戶及形象展示 現(xiàn)場接待 我們可提供現(xiàn)場銷售團(tuán)隊及相關(guān)備案 SP活動 以已購買的客戶資源為核心，推動耳語的傳播并直接與客戶對話： 掃鋪 在服裝行業(yè)的集中商業(yè)區(qū)做針對性的登門推廣 專題促銷 可結(jié)合不同客戶的需求特點(diǎn)做促銷推廣備案工作：細(xì)化的階段營銷計劃制定 營銷計劃的監(jiān)控方案、銷售道具制作 銷售價格及控制方案制定現(xiàn)場布置、外圍包裝的選址及設(shè)計制作其他三、制約項目的抗性分析及解決方案（一）本項目定位認(rèn)識程度不足解決方法：１、從城市商業(yè)街的發(fā)展作比較。 本案的發(fā)展?jié)摿Γ浞终故颈景肝恢?、交通路線（物流、貿(mào)易以及交通的匯聚之地）、商業(yè)優(yōu)勢等，以及配套設(shè)施的齊全，都意在體現(xiàn)這里商業(yè)發(fā)展的必然和本案的投資價值； 進(jìn)賢縣最大的購物休閑廣場（適當(dāng)?shù)臅r候可賦予其shoppingmall概念），不僅表現(xiàn)在商品豐富，而且質(zhì)量精致、上乘，突出商業(yè)特點(diǎn)，結(jié)合現(xiàn)代綜合商業(yè)模式，著重渲染“一站式購物天堂”的概念，增加這個概念的內(nèi)涵和外延，明確區(qū)分本案與其他傳統(tǒng)街鋪，包括風(fēng)格、定位、展示系統(tǒng)、服務(wù)配套等，訴求上突出本案領(lǐng)先優(yōu)越性； 在客戶中訴求自身良好形象，注意利用其“耳語”效應(yīng)，規(guī)?；F(xiàn)代化是我們核心優(yōu)勢；二、目標(biāo)客戶對策216。其出發(fā)點(diǎn)一是利于談判，避免在談判過程中出現(xiàn)漲價的情況；二是利于前期大型客戶介入。所以我們建議本項目采取打品牌價格，走中間路線的價格策略，在項目封頂前價格(重新定價后的價格)保持不動。同其他商品一樣，房地產(chǎn)的價格同樣反映價值。成本是價格的最低點(diǎn)，競爭對手的價格是定價的出發(fā)點(diǎn)，客戶對產(chǎn)品獨(dú)有特征的評價是價格的上限。具體的價格和定價方法，在項目銷售即內(nèi)部認(rèn)購前5天提供在制定定價策略時，需要考慮多方面的因素。前提條件：所有房屋可以交房。廣告重點(diǎn)：報紙廣告，戶外廣告，樓體條幅及道路廣告的更換促銷活動：結(jié)合活動營銷、持續(xù)進(jìn)行客戶營銷，現(xiàn)階段主要對已成交的客戶，通過對業(yè)主舉辦活動，讓新老業(yè)主參加家園的建設(shè)。第三階段（成熟期） 主要計劃：重點(diǎn)宣傳項目的文化內(nèi)涵，提升項目的價值，進(jìn)一步擴(kuò)大開發(fā)商的品牌知名度；進(jìn)一步挖掘客戶；根據(jù)不同時段不同主題內(nèi)容，間隔性的反復(fù)營銷攻勢，促使成交，擴(kuò)大業(yè)績。前提條件：項目工程進(jìn)度到主體工程封頂廣告重點(diǎn)：項目建筑外立面條幅等促銷活動：結(jié)合活動營銷、持續(xù)進(jìn)行營銷；現(xiàn)階段主要對已認(rèn)購籌碼的客戶，通過對這批客戶價格，折扣的營銷，聚集人氣。具體的銷售人員執(zhí)行方案以及增值幅度，具體的推出單元、價格策略，折扣等將會提供專項執(zhí)行方案。目 的：通過對客戶的調(diào)查分析檢驗定位；印刷媒體：樓書、折頁第一批內(nèi)部認(rèn)購方案總思路：低開高走價格，同時先放位置、朝向、等較差的戶型及商鋪單位以低價首先推出；在營銷手法上第一批內(nèi)部認(rèn)購單元可以采用：買籌增值的方法。前提條件：售樓部內(nèi)部裝修基本完成；項目全面建設(shè)；銷售熱線開通；宣傳折頁、樓書等基本介紹資料印刷。商鋪的重新定位、功能劃分及策略，細(xì)則另擬方案。本項目營銷策略表：類別銷售狀況劣 勢優(yōu) 勢銷售策略住宅熱銷噪音地段、配套平穩(wěn)銷售臨街商鋪滯銷進(jìn)深過長人氣足重點(diǎn)二樓商鋪幾乎未銷定位、劃分不清價位較低重新劃分大型超市洽談中為進(jìn)賢縣最大重點(diǎn)（二）銷售策略帶動目前項目商鋪銷售的三個重要手段：全新的宣傳手法，強(qiáng)大的市場推廣勢頭，營造良好的市場預(yù)期。因此，臨街商鋪啟動首當(dāng)其沖。目前，項目的銷售狀況是住宅熱銷，商鋪尚未啟動，而商鋪又是本項目實(shí)現(xiàn)效益最重要的組成部分，因此，對商鋪的啟動銷售完全是目前營銷工作的重點(diǎn)。２、項目精品廊店、品牌專賣、茶藝咖啡廳、家居飾品街、家用電器，首創(chuàng)地下大型商業(yè)超市，綜合功能強(qiáng)，完全能滿足消費(fèi)者一站式購物需求。商業(yè)物業(yè)—— “現(xiàn)代商業(yè)的‘領(lǐng)舞者‘、商品定位上的挑戰(zhàn)者和補(bǔ)缺者” 經(jīng)營理念的領(lǐng)導(dǎo)者：充分利用項目地塊現(xiàn)有條件，發(fā)揮土地的最佳商業(yè)價值，建立以日常消費(fèi)為特色的全方位一站式購物中心項目； 在經(jīng)營傳統(tǒng)商品的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)經(jīng)營規(guī)模與特色，完善配套服務(wù)：項目以特色主題經(jīng)營拉動傳統(tǒng)商業(yè)文化（傳統(tǒng)超市、百貨類），改變?nèi)嫣嵘?jīng)營形象，爭取長遠(yuǎn)市場競爭優(yōu)勢； 現(xiàn)代商業(yè)的“領(lǐng)舞者”：采用全新概念的騎樓步行街形式。尤其是隨著生活水平的提高，越來越多的人希望在繁忙的工作之余，營造出更趨精致、品位化的生活居屋，以獲得心靈的舒展和享受。融合休閑、購物、人居的融合經(jīng)營理念及文化的融合和交流（國際化商業(yè)中心的體現(xiàn)）人與人的相互融合（增強(qiáng)人流互通，鄰里關(guān)系）多元項目開發(fā)物業(yè)類型的多元化（居住、商業(yè)、休閑）——“現(xiàn)代、時尚、實(shí)用生活空間” 居住物業(yè)體現(xiàn)時代特征，倡導(dǎo)“現(xiàn)代、快節(jié)奏生活”。以刷新城區(qū)內(nèi)購物環(huán)境為主，同時強(qiáng)調(diào)完善配套功能，為市民提供最好的消費(fèi)場所，為經(jīng)營者打造最佳經(jīng)營空間； 項目憑借規(guī)模大、檔次較高、品種齊全、利潤豐厚的優(yōu)勢吸引大量消費(fèi)群及商戶。第二部分 項目營銷策劃構(gòu)想與執(zhí)行思路一、項目營銷策劃構(gòu)想（一）總體思路采取一系列有效的活動策劃；擴(kuò)大項目的知名度，從而聚集人氣；營造火熱勢頭，渲染出項目所在區(qū)域強(qiáng)烈商業(yè)氛圍和前景。E類：多為專業(yè)技術(shù)人員，辦事理智，自主意識強(qiáng)，自由活動時間較少．關(guān)注媒體信息，應(yīng)展示項目高品質(zhì)，活力形象，從主觀上折服他們，從視覺上多次沖擊，使之獲心理滿足，年齡多為２５～４０歲之間。應(yīng)首先使其認(rèn)知本 項目，不斷增加其印象，心理易說服。年齡范圍較廣。C類：小心謹(jǐn)慎，多有時間閱讀報紙及進(jìn)行戶外活動、看電視。少有時間看電視，但會從報紙上關(guān)注業(yè)內(nèi)動態(tài)及其他信息．若從某點(diǎn)沖擊打動，則易落定成交，年齡為２５――50歲之間．B類：眼光獨(dú)到，精打細(xì)算，有較多時間閱讀報刊雜志，此類客戶應(yīng)比其算得更精、更細(xì)．從視覺上多次沖擊，講城市發(fā)展前景